أفضل صيغة استئناف لرفض تثبيت الملكية لانتفاء الحيازة الهادئة

المقال يتناول صيغة استئناف لرفض تثبيت الملكية، بقالة انتفاء الحيازة الهادئة للمدعي، وتتضمن معني الحيازة الهادئة في القانون المدني، مؤيدة بأحكام النقض، وأراء الفقه المستقرة عن شروط اعتبار الحيازة غير هادئة.

المقال يواجه رفض تثبيت الملكية بسبب انتفاء الحيازة، من خلال طعن المدعي بالاستئناف على الحكم برفض تثبيت ملكيته بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة، متناولا الرد علي سبب الرفض بالحجة والدليل.

كيف أكتب استئناف قانوني في قضايا الحيازة الهادئة؟

خطوات كتابة استئناف قانوني، عن حكم قضي برفض أو قبول تثبيت الملكية بوضع اليد، واستئناف أى حكم مدني بصفة عامة، يتم عبر خطوات محددة مثل:

1. قراءة أسباب الحكم بعناية، وتدوين ملاحظات في ورقة .
2. قراءة صحيفة الدعوي، والطلبات بها، ثم المذكرات وأوجه الدفاع المبداة من طرفي الخصومة القضائية.
3. مراجعة المستندات المريدة لوضع اليد من المدعي، وأدلة النفي من المدعي عليه.
4. بعد تجميع كافة المعلومات الهامة، نعود الى قراءة الحكم بعناية لبيان مدي المام القاضي بوقائع الدعوي، ومستنداتها، وتناوله دفاع الخصوم، لا سيما الجوهري منها.
5. تحديد الخطوط الرئيسية لأسباب الاستئناف كعناوين ، ثم ادراج سبب الحكم المتعلق بالعنوان الرئيسي للسبب، ثم بيان أخطاء الحكم فيما قضي به في هذا الشأن

• مثال الخطأ في تطبيق القانون، بيان القاعدة التى أنزلها القاضي علي الدعوي، ثم تناولها ببيان الخطأ في تطبيق القاعدة من القاضي ، أو أن هذه القاعدة لا تنطبق على الدعوي، وهناك قاعدة أخري هي الواجب انزالها وتطبيقها.
• مثال أخر القصور في التسبيب، كالتفات القاضي عن مستند جوهري، أو دفاع جوهري، لو بحثه وتناوله لتغير وجه الرأى في الدعوي، ولما قضي بما قضي، وهنا يجب بيان مدلول هذا المستند، أو الدفاع الجوهري .
• مثال ثالث، الفساد في الاستدلال، بأن يكون الحكم قد استند الى دليل فاسد بالدعوي كتقرير خبير باطل، أو مستند مجحود صورته، أو مستند موجود وصحيح، ولكنه لا يؤدي الى النتيجة التى استنبطها القاضي منه.
• مثال ذلك، انتهاء الخبير في نتيجته النهائية أن الى أن المدعي واضع اليد 15 سنة ، لكن توجد دعاوي لاحقة على حيازته ، فانتهي القاضي من هذه النتيجة الى أن حيازته معيبة بعدم الهدوء.

في حين أن، منازعته في حيازته لاحقة على اكتمال مدة الـ 15 سنة، كما أن الدعاوي القضائية لا تعني عدم الهدوء للحيازة.

اذن، عند كتابة استئناف قانوني في قضايا الحيازة الهادئة، يجب تناول أسباب الحكم بدقة، للوقوف على صحة التسبيب، وصحة النص القانوني، والقاعدة القانونية التى اسند اليها الحكم قضاءه.

فضلا، عن المامه بحقيقة الواقع في الدعوي طلبات الخصوم فيها ودفاعهم.

الحيازة الهادئة وأثرها على الملكية

نتناول فى هذا المبحث التمهيدي، المقصود بالحيازة الهادئة وكيف تؤثر على دعاوى تثبيت الملكية، وفقا لنصوص القانون المدني، وأراء فقهاء القانون، وأحكام محكمة النقض.

أولا: المقصود بالحيازة عموما:

الحيازة هى سيطرة فعلية على شئ أو حق – فتجوز حيازة الحقوق العينية كحق الانتفاع وحق الارتفاق وحقوق الرهن المختلفة كما تجوز حيازة الحقوق الشخصية.

ويجب أن تكون الحيازة سيطرة متعدية، لا مجرد رخصة ولا عملاً يقبل على سبيل التسامح. فمن كان يمر بأرض جاره، وقد رخص له الجار فى ذلك لا على أن له حق ارتفاق، لا يعتبر حائزاً لحق المرور

أيضا، من فتح مطلاً على أرض فضاء لجاره، فترك الجار المطل على سبيل التسامح إذ هو لا يضايقه ما دامت أرض فضاء، لا يعتبر حائزاً لحق المطل.

ويجب أن تتوافر فى الحيازة شروط معينة هى الاستمرار والهدوء والظهور والوضوح. فالحيازة المتقطعة، والحيازة بإكراه، والحيازة الخفية، والحيازة الغامضة (كحيازة الوارث)، كل هذا لا يعتبر حيازة صحيحة.

وللحيازة بعد توافر شروطها، عنصران،  عنصر مادى هو السيطرة المادية، وعنصر معنوى هو نية استعمال حق من الحقوق

ثانيا:شروط الحيازة الهادئة وأثرها على إثبات الملكية أمام القضاء

عيب الإكراه أو عدم الهدوء عيب نسبى لا يكون له أثر إلا قبل من وقع عليه الإكراه، وعيب الإكراه أو عدم الهدوء كعيب الخفاء أو عدم العلانية، وبخلاف عيب عدم الإستمرار أو التقطع عيب نسبى.

وتقول ذلك صراحة المادة 949 / 2 مدنى :

فإذا انتزع شخص من آخر الحيازة عين بالإكراه كانت حيازة منتزع الحيازة مشوبة بعيب الإكراه بالنسبة إلى الشخص الأخير الذى انتزعت منه الحيازة وحده.

بالنسبة على الشخص الأخير وحده لا يستطيع منتزع الحيازة أن يحتج بحيازته بالتملك بالتقادم إلا إذا أنقطع الإكراه ومن وقت إنقطاعه،

وكذلك لا يستطيع أن يلجأ إلى  دعاوى الحيازة  إلا إذا انقطع الإكراه كذلك، وحتى لو انقطع الإكراه .

فإن من انتزعت منه الحيازة يستطيع  أن يستردها فى خلال السنة التالية لانتزاعها منه طبقا لقواعد دعوى استرداد الحيازة .

 السنهوري ص 865

من المقرر أن تقدير توافر شروط الهدوء مسالة واقع يرجع لتقدير قاضى الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض فى ذلك ما دام أن استخلاصه كان سائغا وكانت الأسباب التى بنى عليها حكمه مقبولة وجائزة فى العقل والمنطق .

الدناصورى – حامد عكاز – قانون الاثبات

ثالثا: المقصود بالهدوء شرط الحيازة المكسبة للملكية في قضاء محكمة النقض

قضت محكمة النقض بأن

 المقصود بالهدوء الذى هو شرط للحيازة المكسبة للملكية – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – إلا تقترن الحيازة باكراه من جانب الحائز وقت بدئها.

فإن بدأ الحائز وضع يده هادئا فإن التعدى الذى يقع أثناء الحيازة ويمنعه الحائز لا يشوب تلك الحيازة التى تظل هادئة رغم ذلك.

لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد جرى فى هذا الخصوص على أن هناك نزاع يشوب حيازة الطاعن للأرض إستنادا إلى مجرد توقيع الحجز.

وكان الطاعنون قد اتخذوا من هذا الحجز موقف المدافع عن حيازتهم مما لا يصح معه القول بأن حيازتهم كانت معيبة لهذا السبب.

وإذا كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر مجتزئا فى ذلك بالقول بأن حيازة الطاعنين للأرض آنفة الذكر فقدت شروط الهدوء فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

جلسة 7/6/1981 الطعن رقم 1081 لسنة 48ق س 32 ص 1754

الحيازة تعتبر هادئة إذا بدأت بالإكراه أما إذا بدأ الحائز وضع يده هادئا، فإن التعدى الذى يقع فى أثناء الحيازة ويمنعه الحائز لا يشوب تلك الحيازة التى تظل هادئة رغم ذلك.

فإذا كان الحكم المطعون فيه قد جرى على أن هناك نزاعا أو تعكيرا متواصلا للحيازة دون ان يبين متى بدا هذا التعكير، وهل كان مقارنا لبدء الحيازة أو تاليا لبدئها، واثره فى إستمرار الحيازة.

فإنه يكون قد شابه قصور يستوجب نقضه .

 نقض مدنى 25 يونيه سنة 1959 مجموعة أحكام النقض 10 رقم 80 ص 28

إدعاء الشركة المشترية تملكها عقار التداعى بالتقادم الطويل – ثبوت حيازتها له من عقد شرائها غير المسجل ومن تقرير الخبير، مؤداه، أن حيازتها بنية التملك تكون قد بدأت هادئة لا ينال من ذلك تأميمها أو دمجها فى شركة أخرى

جلسة 21/5/1998 الطعون أرقام 11594 لسنة 66ق، 599، 662 لسنة 67 ق

 الحيازة لا تكون غير هادئة إلا بدأت بإكراه .

جلسة 6/1/1983 الطعن رقم 489 لسنة 52 ق

المقصود بالهدوء الذى هو شرط للحيازة المكسبة للملكية، الا تقترن الحيازة بالإكراه من جانب الحائز وقت بدئها فإذا بدا الحائز وضع يده هادئا فإن التعدى الذى يقع أثناء الحيازة ويمنعه الحائز لا يشوب تلك الحيازة التى تظل هادئة رغم ذلك .

جلسة 14/1/1975 الطعن رقم 557 لسنة 39 ق س 26 ص 153

إذا اعتبر الحكم أن صفة الهدوء الواجب توافرها لكسب الملكية بالتقادم قد زالت عن الحيازة لمجرد أن منازع الحائز رفع عليه الدعوى باسترداد حيازة العين ثم رفع الدعوى باستحقاقها فإنه يكون قد أخطا فى تطبيق القانون .

 نقض مدنى 12 مايو سنة 1949 مجموعة المكتب الفنى لأحكام النقض فى 25 عاما جزء أول ص 446 رقم 4

وضع اليد واقعة لا ينفى صفة الهدوء عنها مجرد حصول تصرف قانونى على العين محل الحيازة ولا يعد هذا التصرف تصرفا قاطعا للتقادم .

نقض 9/4/1968 طعن 65 س 34 ق

مجرد توجيه إنذار إلى الحائز من منازعة لا ينفى قانونا صفة الهدوء عن الحيازة.

نقض 17/6/1965 طعن 336 س 30 ق

نموذج استئناف قانوني جاهز عن رفض دعوى الملكية

الأن نتناول صيغة استئناف حكم رفض الملكية بسبب انتفاء الحيازة الهادئة، من الواقع العملي لمكتب الأستاذ [  عبدالعزيز حسين عمار  ] المحامي بالنقض، ببيان أسباب رفض تثبيت الملكية، محل صحيفة الاستئناف.

والرد القانوني على أخطاء الحكم التى إلى رفض دعوى الملكية، بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة، واثبات صحة الحيازة أمام القضاء، بتوافر شروطها وصفاتها القانونية.

أسباب استئناف دعوى تثبيت ملكية

انه فى يوم            الموافق      /      / 2025

انه فى يوم            الموافق      /      / 2025

بناء على طلب / ………… المقيم بناحية ……….. – مركز …. – شرقية ، ومحله المختار مكتب الاستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض الكائن مكتبه – الزقازيق – 29 شارع النقراشي – قسم النحال – برج المنار – الدور الخامس.

أنا …….. محضر محكمه …. الجزئية قد انتقلت إلى ناحية …. وأعلنت  :-

……………………..

ثم أنا ……  محضر محكمة بلبيس الجزئية قد انتقلت في تاريخ اعلاه إلى هيئة قضايا الدولة ببلبيس واعلنت:

عاشرا: السيد أمين عام السجل العيني.     مخاطباً مع

وذلك بشأن

استئناف الحكم في الدعوي الأصلية رقم …..لسنة 2021 مدنى كلى ….. الصادر بجلسة ….. والقاضى منطوقه :

ثانيا: وفى موضوع الدعوى الأصلية برفضها وألزمت المدعين بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

وقائع النزاع

أقام المستأنف دعواه أمام محكمة أول درجة بطلبات ختامية المعلنة لجلسة ……. وهي :

تثبيت ملكيته بوضع اليد  المدة الطويلة المكسبة للملكية  علي القطعتين …، … بإجمالي مساحة ….. بما عليها من مبان .

وذلك على سند من أنه

بموجب العقد المسجل رقم ….. لسنة 1952 شهر عقاري الزقازيق والمقيد بالسجل العيني تملكت المرحومة/ …. مساحة ….. اطيان زراعية بناحية ….الموضحة الحدود والمعالم بصدر صحيفة الدعوى.

وتملك زوجها المرحوم/ ….. تلك الاطيان بشرائها منها بعقد بيع العرفي عام …..، وادرجت باسمه بالجمعية الزراعية بناحية …..بصفته مالك، واستمرت حيازته حتى وفاته في 21/8/1994.

وانتقلت حيازتها الى/ ……. ( والد المدعى ) ووضع يده عليها من تاريخ وفاة مورثه عمه المرحوم/ ……، بوضع يد هادئ وظاهر ومستقر، حتى وفاته في 24/4/1997.

وانتقلت حيازتها الى ( ابنه ) المدعى الراهن من 1997، بوضع يد هادئ ومستقر وظاهر للكافة مقترنا بنيه التملك من تاريخ وفاة والده بأعمال مادية وقانونية واضحة:

بزراعتها لصالحه، وتأجيرها للغير، وإقامة مبنى ثلاثة ادوار بالخرسانة في 2007 بترخيص بناء رقم …. لسنه 2007 صادر من الوحدة المحلية …على مساحة 170 م2 من اطيان التداعي.

وادخال كافة المرافق ( كهرباء – مياه – صرف صحى) لذلك المبنى.

كذلك، ترخيصه عيادة بيطرية بها معلف حيواني عام 2011.

وتصالحه على مخالفات البناء عن تلك المباني في عام 2020.

بما يتبين معه، أن حيازته ووضع يده من عام 1997، بنية التملك، وظهوره بمظهر المالك مع المستأجرين، والجهات الحكومية.

فضلا عن أن وضع يده خلفا عن سلف تبلغ خمسون عاما دون انقطاع او منازعة، فأقام دعواه بتثبيت ملكيته.

وبجلسة ……. قضت محكمة أول درجة:

برفض الدعوى وألزمت المدعى بمصاريفها ومبلغ خمسة وسبعون جنيه مقابل أتعاب المحاماة

وأسندت ذلك القضاء الى

وكان المشرع قد استلزم لكسب الملكية بوضع اليد مرور خمسة عشرة عاما يظهر فيها واضع اليد بمظهر المالك في مواجهة الكافة وأن يتسم ذلك الوضع بالهدوء والاستقرار.

بما مفاده أن المشرع قد اشترط عنصر المدة المستلزمة قانونا لكسب الملكية بالتقادم وغرض الظهور بمظهر المالك على العين وعنصر الحيازة الهادئة والمستمرة لكي يتحقق شرط الحيازة المكسبة للملكية.

وكان الثابت للمحكمة من مطالعتها لأوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير محل اطمئنانها ان حيازة المدعي لاعيان التداعي ليست بالحيازة الهادئة المشترطة لكسب الملكية.

وذلك اخذاً بما ثبت للمحكمة من وجود نزاعات على تلك الحيازة :

بالدعوى رقم … لسنه 2017 مدني جزئي، و …. لسنه 2019 مدني كلي، والحكم الصادر في الدعوى رقم ….لسنه 2018 مدني والشكوى المقدمة رقم …. لسنه 2018 نيابة …. الإدارية .

وكانت تلك الدعاوى مقامة عن ذات اعيان التداعي بالدعوى الراهنة آخذا بما ثبت للمحكمة بتقرير الخبير محل اطمئنانها.

فضلا، عما ثبت للمحكمة بإقرار المدعي بصحيفة دعواه الراهنة بوجود نزاع على حيازته لاعيان التداعي بطلبه ( منع التعرض له وكف منازعته في حيازته ) .

وفضلا، عن اقراره بصحيفة استئنافه للحكم رقم ….لسنه 2018 مدني كل … بان الملكية لاعيان التداعي مشاعا بين الورثة وهو ما ينفي وجود الشرائط القانونية لكسب الملكية بالتقادم.

وحيث ان هذا القضاء لم يلقى قبولا لدى الطالب (المستأنف) وجاء مجحفا بحقوقه معيبا بالخطأ في تطبيق القانون ، والفساد فى الاستدلال ، والقصور في التسبيب ، ومخالفة الثابت بأوراق الدعوى ومستنداتها فإن الطالب يطعن عليه استئنافيا في الميعاد المقرر قانونا .

أسباب الطعن بالاستئناف

الخطأ في تطبيق القانون ، والتعسف في الاستنتاج ، والفساد فى الاستدلال

الخطأ في تطبيق ومخالفة الثابت بالأوراق

ذلك أن الحكم الابتدائي قد اسند قضاءه برفض دعوى المستأنف بتثبيت ملكيته بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة من عام 1997 الى ان حيازته غير هادئة لوجود دعاوى مقامة على ذات اعيان التداعي.

كما ورد بتقرير الخبير بأرقام …. لسنه 2017 مدني جزئي … و …. لسنه 2019 مدني كلي …..  ، …… إلخ

مخالفا بذلك، الثابت في أوراق الدعوي أن بداية نشوء هذه النزاعات عام 2017، وأنها لاحقة على اكتمال وضع اليد المكسب من 1997 الى عام 2012 ( خمسة عشرة عاما كاملة ) .

بما يكون معه الحكم قد خالف صحيح القانون، والمستقر عليه فقها وقضاء من ان اي نزاع لاحق على اكتمال مدة وضع اليد المكسبة للملكية بالتقادم الطويل لا أثر لها علي كسب الملكية.

فقد قضت محكمة النقض

متى تحققت محكمة الموضوع من اكتمال مدة التقادم الطويل المكسب لملكية الحائز فلا يعتد بالمنازعة اللاحقة التي يثيرها المالك الأصلي للعقار فى مواجهة حائزه

نقض مدنى 7/2/1967 – مج محكمة النقض 18-1-306-47 .

كذلك اخطأ الحكم المستأنف في تطبيق القانون فضلا عن التعسف في الاستنتاج بقالة :

[ فضلا عن اقرار المدعي الراهن بصحيفة استئنافه للحكم رقم 475 لسنه 2018 مدني كلى منيا القمح ان الملكية لأعيان التداعي مشاعا ]

والخطأ المحكمة يتمثل في انه لا يوجد ما يمنع قانونا من تثبيت الملكية على المشاع.

فالمقرر: أما بالنسبة لأعيان التركة فليس في القانون ما يُحرم على الوارث أن يتملك بالتقادم نصيب غيره من الورثة، إذ هو في ذلك كأي شخص أجنبي عن التركة فيمتلك بالتقادم متى استوفى وضع يده الشرائط الواردة بالقانون .

الطعن رقم ٧٥١٢ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة 13/5/2018

وقضت أيضا: الحيازة التى تصلح أساسا لتملك العقار بالتقادم وان كانت تقتضى القيام بأعمال مادية ظاهرة فى معارضة حق المالك ولا تحتمل الخفاء أو اللبس فى قصد التملك بالحيازة الا أنه لا يشترط أن يعلم المالك بالحيازة علم اليقين .

انما يكفى أن تكون من الظهور بحيث يستطيع العلم بها فاذا ما وضع الحائز علامات ظاهرة ليعلن عن وضع يده على أرض فضاء مثلا

فليس للمالك أن يدعى بأنه كان يجهل أمرها فانه يتحتم عليه أن يكون على اتصال دائم ليدفع عنه كل عدوان .

( نقض م م 8/2/1973 س 24 ص 175 ، نقض 16/11/1978 س 29 ص 1706 – مشار اليهما – محمد كامل مرسى – ص 24 – هامش 2 )

لا سيما، ان والده اختص بمساحة التداعي مفرزة في مساحة اكبر وحازها حتى وفاته في 1997 ثم انتقلت حيازته الى ابنه المدعي.

اخطأ الحكم كذلك في تطبيق القانون، حينما اخذ بتقرير الخبير في مسألة قانونية بادعاء اطمئنان المحكمة للتقرير في مسألة قانونية هي انتفاء الهدوء في الحيازة لوجود منازعات قضائية، بالمخالفة للمستقر عليه أن المسائل القانونية لا يجوز للمحكمة تركها للخبير .

ذلك أن مسألة هدوء الحيازة من عدمه هي مسألة قانونية تتعلق بصفات وخصائص الحيازة ومن اختصاص محكمة الموضوع ولا يجوز للخبير إبداء رأيه فيها لأنه فني وليس قانوني .

فدور الخبير يقتصر على اثبات وجود دعاوي ونزاعات على أعيان التداعي، وترك تقدير هدوء الحيازة من عدمه للمحكمة.

ومن ثم ابداء الخبير رأيه بانتفاء الحيازة الهادئة، وقوله أنه لم يقدم سند لوضع يده،  هو تجاوز لعمله الفني بالتعرض لمسألة قانونية تخرج عن اختصاصه بما يبطل تقريره والحكم الذي أخذ به في قضائه .

فالمقرر في قضاء النقض

تحقيق عناصر الدعوى وبحث الأدلة المقدمة فيها والموازنة بينها . من سلطة قاضى الموضوع . عدم جواز تخليه عنها أو تفويض غيره فيها.

جواز الاستعانة بالخبراء في المسائل الفنية دون القانونية . فصل الخبير في مسألة قانونية . لا يجوز للقاضي الاعتماد على تقرير الخبير في هذا الخصوص .

وجوب تصديه لبحث تلك المسألة القانونية وأن يقول كلمته فيها .

الطعن رقم ٥٦١٨ لسنة ٧٣ ق – دوائر الايجارات – جلسة 28/3/2005

كذلك المقرر

القضاء بالملك لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لا يحتاج الى استظهار السبب المشروع الذى يستند اليه في وضع يده.

وانما يكفى في هذا الصدد ان تتوافر لوضع اليد الحيازة المستوفاة لشرائطها القانونية سواء استند الحائز الى سبب في وضع يده ام تحررت يده من سبب يبرر حيازته.

ومن ثم فان عدم تقديم اصل  عقد البيع  ( المستند اليه في شرعية وبداية وضع اليد ) ليس من شانه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه.

طعن رقم 400 لسنة 17 ق جلسة 24/11/1998

التعسف في الاستنتاج

تعيب الحكم المستأنف بالتعسف في الاستنتاج حينما قال:

ان اقرار المدعي بصحيفة دعواه الراهنة بوجود نزاع على حيازته لاعيان التداعي بطلبه منع التعرض وكف منازعته في حيازته

بيد ان هذا الطلب هو طلب تابع لطلب لثبوت ملكية المستأنف بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة من عام 1997 الى عام 2012 التى اكتملت، ومترتب عليه كأثر له، ذلك ان القضاء بثبوت الملكية بوضع اليد يترتب عليه عدم التعرض للحيازة القانونية.

السبب الثانى: القصور في التسبيب ومخالفه الثابت بالأوراق

ذلك أن الحكم الابتدائي التفت عن مظاهر وضع اليد والمستندات الميدة لها، واكتمال مده التقادم الطويل المكسب خمسة عشرة عاما من عام 1997 الى عام 2012 وان كافة نزاعات الحيازة المذكورة لاحقه 2017 .

فالثابت من اوراق الدعوى

ملكية المرحومة ….. بموجب عقد مسجل رقم …. لسنة 1952 شهر عقاري الزقازيق عن مساحة ….. اطيان زراعية بناحية ….،

وألت منها الى زوجها / …… هذه المساحة بعقد البيع المؤرخ عام 1974 و حيزت باسمه في الجمعية الزراعية واستمرت حيازته حتى وفاته عام 1994.

ثم انتقلت الحيازة إلى / ….. عقب وفاة عمه / ….. عام 1994 بوضع يد هادئ وظاهر ومستمر حتى وفاته عام 1997.

ثم انتقلت حيازتها منه الى ( نجله) المدعي الراهن منذ عام 1997 بوضع يد هادئ وظاهر ومستقر بنية التملك.

ومظاهر وضع اليد المادية بنية التملك

1. اقامة مبنى من ثلاثة أدوار بالخرسانة عام 2007 بموجب الترخيص رقم …لسنة 2007 بالوحدة المحلية ….على مساحة 170 م2
2. توصيل كافة المرافق للمباني باسمه
3. ترخيص عيادة بيطرية بها علف حيواني عام 2011 باسمه
4. تصالح المدعى على مخالفات البناء عن تلك المباني عام 2020 بعد صدور قانون التصالح على المبانى المخالفة
5. كما انه اجر للغير
6. وجود مزارع يزرع المساحة الزراعية لصالحه منذ عام 2001 ، وقد شهد هذا المزارع بذلك .
7. شهادة الشهود وهم الجيران الملاصقين ، والمستأجر من المستأنف وشهدوا بحيازته الهادئة منذ عام 1997 .
8. اكتمال مده الحيازة له من عام 1997 حتى عام 2012 ، وكذلك خلف عن سلف دون انقطاع .

فالمستقر عليه فقها انه

تتوافر الحيازة الفعلية عندما يسيطر الحائز بنفسه سيطرة مادية على الشيء ويباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة فى ملكه.

فاذا كان الشيء محل  الحيازة  عقارا سكنيا مثلا احرزه وباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بسكناه.

واذا كان الشيء محل الحيازة ارضا زراعية مثلا احرزها وباشر عليها الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بزراعتها بنفسه.

د . محمد المنجى – دعوى ثبوت الملكية – ص 424 طبعة 2010

وقضت محكمة النقض ان

الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادي على العقار وظهوره بمظهر المالك باستعماله فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه.

الطعن رقم 7044 لسنة 63 ق جلسة 26/6/2002

الهيئة الموقرة:

شروط وضع اليد في الدعوي مكتملة، لا سيما وأن المدعي عليهم لم ينازعوا المستأنف في وضع يده وحيازته، وتشييده مباني وعيادة بيطرية ومعلف حيواني من ماله الخاص الا عام 2017، بعد اكتمال مدة التقادم المكسب في عام 2012.

بالرغم من أن المباني أمر مادي واضح وظاهر، فضلا عن خلو أوراق الدعوي مما ينال من حيازة المستأنف بكونها حيازة عرضية.

لا سيما وأن كافة المعاملات الحكومية باسم المستأنف ( كمالك )، أيضا شهادة الشهود الملاصقين والمستأجر من المستأنف بأنه المالك وواضع اليد من تاريخ وفاة مرثه عام 1997 .

ذلك أن، كسب الملكية بالتقادم الطويل – يعتبر بذاته سببا مستقلا للتملك – وأن الأساس التشريعي لهذا السبب – هو قيام قرينة قاطعة على توفر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد.

فمتى استوفى وضع اليد الشروط القانونية التى تجعله سببا مشروعا للتملك جاز لصاحبه – أيا كان التملك.

الطعن رقم 9765 لسنة 76 ق جلسة 14/4/2008

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخرى ومستندات سواء بالمرافعات الشفوية او التحريرية وبما للمحكمة الاستئنافية من حق إعادة النظر في حكم أول درجة والدعوى برمتها يستأنف الطالب الحكم في الميعاد المقرر قانونا .

بنــــــاء عليــــــــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور امام محكمة استئناف عالي المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” الدائرة (…. ) مدنى  من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم  …. الموافق …/ ../ 2025 لسماع الحكم بـ:

بقبول الاستئناف شكلا، وفي موضوعه، بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات مع إلزام المستأنف ضدهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة على درجتى التقاضى.

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنف  أيا كانت

ولأجل العلم،

الفرق بين الحيازة الهادئة والحيازة غير المشروعة في قانون الملكية

المذكرة الايضاحية للقانون المدني وضحت مسألة موضوع الحيازة، وانتفاء الحيازة الهادئة، فيما يلي:

الحيازة هى: سيطرة فعلية على شئ أو حق – فتجوز حيازة الحقوق العينية كحق الانتفاع وحق الارتفاق وحقوق الرهن المختلفة كما تجوز حيازة الحقوق الشخصية.

ويجب أن تكون الحيازة سيطرة متعدية ، لا مجرد رخصة ولا عملاً يقبل على سبيل التسامح ، فمن كان يمر بأرض جاره ، وقد رخص له الجار فى ذلك لا على أن له حق ارتفاق .

لا يعتبر حائزاً لحق المرور ، ومن فتح مطلاً على أرض فضاء لجاره ، فترك الجار المطل على سبيل التسامح إذ هو لا يضايقه ما دامت أرض فضاء ، لا يعتبر حائزاً لحق  المطل .

ويجب أن تتوافر فى الحيازة شروط معينة هى الاستمرار والهدوء والظهور والوضوح. فالحيازة المتقطعة ، والحيازة بإكراه ، والحيازة الخفية ، والحيازة الغامضة (كحيازة الوارث) ، كل هذا لا يعتبر حيازة صحيحة.

وللحيازة بعد توافر شروطها ، عنصران :

• عنصر مادى هو السيطرة المادية .
• وعنصر معنوى هو نية استعمال حق من الحقوق .

وقد يجتمع العنصران المادى والمعنوى عند غير الحائز ، كما لو ناب عن الحائز فى العنصرين نائبه القانونى (ولى أمر وصى أو قيم).

وقد يتفرق العنصران فيكون العنصر المعنوى عند المخدوم ، ويتبين من ذلك أن المستأجر يحوز لنفسه حقه كمستأجر ، ويجوز لمالك حق الملكية.

والقاعدة أن، من عنده الحيازة يفترض أنه حائز لنفسه ، ويبقى حائزاً لنفسه ، إلى أن يقوم الدليل على أنه حائز لغيره ، أو أنه أصبح يحوز لغيره.

وفى هذا تقول المادة 951 / 1 من القانون المدنى أنه:

تصح الحيازة بالواسطة متى كان الوسيط يباشرها باسم الحائز وكان متصلاً به اتصالاً يلزمه بأوامره فيما يتعلق بهذه الحيازة .

وهذه هى الحيازة بالواسطة، ولذلك يكفى لكى يتمسك الحائز بالقرينة المستفادة من المادتين 951 / 2 و 963 من القانون المدنى أن يثبت أنه حاز الشئ حيازة مادية ولو بواسطة الغير .

كما لو حاز بواسطة خدمه أو عماله وسائر تابعيه ، أو حازة بواسطة مستأجر أو مزارع سلم إليه الشئ.

وتنتقل الحياة بالاتفاق ما بين السلف والخلف مصحوباً بانتقال السيطرة الفعلية على الشئ أو الحق إلى الخلف.

وقد يكون انتقال الحيازة معنوياً فلا يتم تسليم مادى، كما إذا استمر السلف حائزاً ولكن لحساب الخلف.

(مثل ذلك البائع يستأجر الشئ المبيع) أو استمر الخلف حائزاً ولكن لحساب نفسه (مثل ذلك المستأجر يشترى العين).

كما قد يكون انتقال الحيازة رمزياً، كتسليم السندات المعطاة عن البضائع المعهود بها إلى أمين النقل أو المودعة فى المخازن.

لكن إذا تعارض التسليم الحقيقى مع التسليم الرمزى، كان الأول هو المعتبر .

كما إذا تسلم شخص شهادة البضاعة وتسلم الآخر البضاعة ، فالحيازة فى هذا الفرض عند الأخير.

والخلف قد يكون خلفاً عاماً، كالوارث تنتقل إليه حيازة مورثه بالصفات التى اقترنت بها .

على أنه إذا كان الوارث حسن النية والموروث سئ النية جاز للوارث التمسك بحسن نيته على أن يضم مدة حيازة مورثه.

وقد يكون من تنتقل إليه الحيازة خلفاً خاصاً ، كمشتر من الحائز تنتقل إليه حيازة المبيع .

وللمشترى فى هذه الحالة أن يضم إلى مدة حيازته مدة البائع .

فإن كان حسنى النية معاً كان ضم المدد على أساس أن الحيازة بحسن نية أو بسوء نية على حسب الأحوال.

وإن كان البائع سيئ النية والمشترى حسن النية فالضم يجز على أساس أسوأ الفرضين أى على أساس سوء النية.

كما إذا كان البائع قد حاز مدة اثنتي عشرة سنة والمشترى مدة ثلاث سنوات .

فلا يستطيع المشترى  التمسك بالتقادم القصير  إذ لا يجوز له أن يكمل المدة التى حاز فيها بحسن نية إلى خمس سنوات .

ولكن يستطيع التمسك بالتقادم الطويل إذ يجوز له أن يعتبر حيازته كما لو كانت حيازة بسوء نية فيكمل مدتها إلى خمس عشرة سنة بضم مدة سلفه.

ويفقد الحائز الحيازة إذا فقد عنصريها المادى والمعنوى، أو فقد أحد العنصرين دون الآخر .

على أنه إذا فقد العنصر المادى دون أن ينتقل هذا العنصر لشخص آخر .

فإنه لا يفقد الحيازة مادام لم يفقد الأمل فى العثور على الشئ.

كذلك إذا انتقل العنصر المادى لشخص آخر، ولكن انتقاله كان خلسة أو بالإكراه .

فإن الحائز لا يفقد الحيازة إلا إذا مضت سنة كاملة من الوقت الذى علم فيه بانتقال العنصر المادى .

حيازة الحقوق العينية الموقوفة وغير الموقوفة

تعرضت النصوص من 968 لمدة التقادم فهى خمس عشرة سنة فى الحقوق العينية غير الموقوفة، وثلاث وثلاثون سنة فى الحقوق العينية الموقوفة.

فلا يملك شخص وقفاً أو حق ارتفاق على عين موقوفة مثلاً إلا بهذه المدة ، والحساب بالتقويم الهجري (مادة 517 من المشروع)

ولا يملك الوقف بالتقادم لأنه يشترط فى إنشائه أن يكون بحجة شرعية أما  دعوى الإرث  فهى تسقط بثلاث وثلاثين سنة والتقادم هنا مسقط لا مكسب.

على أنه فى الحقوق العينية غير الموقوفة

إذا اقترنت الحيازة بحسن النية واستندت إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات فقط ولا يشترط حسن النية عند بدء الحيازة .

بل يكفى توافره عند تلقى الملكية بالسبب الصحيح، فإذا اشترى شخص عقاراً من غير مالكه فيكفى أن يكون حسن النية وقت البيع حتى لو كان سيئ النية وقت التسليم وحسن النية مفروض .

أما السبب الصحيح، وهو العمل القانونى الناقل للملكية والصادر من غير مالك ، فلا يفرض وجوده بل يقع عبء إثباته على من يتمسك بالتقادم ويجب أن يكون السبب الصحيح مسجلاً .

خلافاً لما جرى عليه القضاء فى مصر ، وآثر المشروع هذا الحل حتى يمكن التسجيل تمهيداً لإدخال السجل العقارى.

وهذه النصوص تعرض لقواعد التقادم المكسب بعد أن تقررت مدته وقواعد التقادم المكسب هى نفس قواعد التقادم المسقط فيما تعلق باحتساب المدة (مادة 517) .

وفيما يتعلق بوقف التقادم (مادة 519) إلا أن التقادم المكسب يوقف أياً كانت مدته ، أما التقادم المسقط فلا يوقف إذا كانت مدته لا تزيد على خمس سنوات (مواد 1425 ، 519 ، وانظر المادتين 84 – 85/113 – 114 من التقنين الحالى واضطراب العبارة فيهما أمر مشهور) .

وفيما يتعلق بانقطاع التقادم (مواد 520 – 522) إلا أن التقادم المكسب ينقطع انقطاعاً طبيعياً إذا فقد الحائز الحيازة ولم يستردها أو يرفع الدعوى باستردادها فى خلال سنة (مادة 1426).

ولا يتصور هذا الانقطاع الطبيعى فى التقادم المسقط ، وفيما يتعلق بالتمسك به أمام القضاء وجواز التنازل عنه والاتفاق على تعديل مدته (مواد 524 – 525) إلخ.

وتوجد قاعدتان خاصتان بالتقادم المكسب ولا نظير لهما فى التقادم المسقط، وهما تتلخصان فيما يأتى:

(أ) يكفى أن يثبت الحائز التاريخ الذى بدأت فيه حيازته ثم يثبت أنه حائز فى الحال.

فلا يحتاج بعد ذلك لإثبات أنه استمر حائزاً فى المدة ما بين الزمنين ، فأن هذا الاستمرار يكون مفروضاً حتى يقوم الدليل على العكس ، بل إن قيام الحيازة حالاً .

إذا كان لدى الحائز سند يعطى الحق فى الحيازة ، قرينة على قيامها فى وقت سابق هو بدء التاريخ الثابت لهذا السند ما لم يقم الدليل على عكس ذلك .

ويتبين من هذا أن الحائز إذا قدم لإثبات حيازته عقد بيع مثلاً ثابت التاريخ منذ خمس عشرة سنة ، فيكفى هذا العقد قرينة على أنه حاز منذ خمس عشر سنة ، وأنه مستمر فى حيازته إلى اليوم .

وعلى خصمه أن يثبت العكس إذا ادعاه ، وفى هذه القرائن تيسير عظيم لإثبات الحيازة بدءاً واستمراراً.

(ب) إذا كان الحائز بيد سند إيجار مثلاً فهو حائز لحق المستأجر

وليس له بصدد تغيير نيته أن يحوز حق الملكية إذا لم يقترن ذلك بفعل ظاهر يصدر من الغير أو من الحائز نفسه كان يتعرض الغير للحائز فيدعى هذا الملكية أو يعارض الحائز حق المالك بعمل ظاهر .

ولا يبدأ سريان التقادم بالنية الجديدة إلا من وقت صدور هذا العمل الظاهر (انظر فى هذا المعنى مادة 79/106 من التقنين الحالى وعبارتها مشوشة غامضة).

أحكام النقض عن الحيازة المكسبة للملكية

( أ ) شروطها :

التقادم المكسب للملكية . م 968 مدنى – شرطه – توافر الحيازة لدى الحائز بعنصريها المادى والمعنوى – مقتضاه القيام بأعمال مادية ظاهرة لا تحتمل الخفاء أو اللبس فى معارضة حق المالك.

بحيث يستطيع العلم بها – اقترانها بإكراه أو حصولها خفية أو كان بها لبس لا يكون لها أثر إلا من وقت زوال هذه العيوب مادة 949 / 2 مدنى احتفاظ الحيازة بالصفة التى بدأت بها وقت كسبها ما لم يقم الدليل على العكس

( الطعن رقم 3195 لسنة 63 ق – جلسة 8/2/2001 )

وقوع أرض النزاع على الحدود بين أرض الطاعن والمطعون ضدهما وعدم وجود حدائد تفصل بينهما وسهولة إدخال الجار لها خفية فى حيازته.

أثره، عدم صلاحيتها للتملك بالتقادم المكسب .

قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعن بالريع والتسليم معتداً بهذه الحيازة رغم أنها معيبة بالخفاء – خطأ .

( الطعن رقم 3195 لسنة 63 ق – جلسة 8/2/2001 )

( ب ) جواز اكتساب الوارث العقار المخلف عن المورث بوضع اليد عليه مدة خمسة عشر سنة .

إقامة الطاعنتين الدعوى تأسيساً على ثبوت ملكيتهما لمنزل النزاع بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية عملاً بالمادة 968 مدنى .

عدم تصدى الحكم المطعون عليه لبحث موضوع الدعوى حسب الوقائع المطروحة منهما وفقاً للأساس القانونى الذى تمسكا به.

والقضاء برفض طلبهما تأسيساً على أن العقار المخلف عن  المورث   ويلزم لاكتساب ملكيته بالتقادم مدة ثلاث وثلاثون سنة عملاً بالمادة 970 / 1 مدنى – مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه

( الطعن رقم 2962 لسنة 63 ق – جلسة 10/12/2000 )

( ج ) الحيازة التى تكتسب بها الملكية

عدم اكتساب المستعمر ملكية الأرض مهما طالت مدة احتلاله لها ، لا يجوز لوزارة الدفاع ضم حيازة المستعمر إلى حيازتها لاكتساب الملكية بالتقادم .

انتهاء الخبير فى تقريره الذى أخذ به الحكم المطعون فيه إلى أن أرض النزاع داخله فى حدود الأراضى المشار إليها فى م 2 ق 125 لسنة 1963.

تمسك الطاعنين بأن هيئة قناة السويس المطعون ضدها ليست مالكة لتلك الأراضى – على غير أساس – تمسك وزارة الدفاع بأن القوات المسلحة تملكت الأرض بالتقادم المكسب الطويل تأسيساً على أنها كانت فى حيازة القوات البريطانية منذ عام 1936 .

ثم آلت للقوات المسلحة المصرية بعد اتفاقية الجلاء عام 1954 وقبل العمل بق 147 لسنة 1957، دفاع ظاهر الفساد .

علة ذلك، احتلال المستعمر للأرض – تعد على سيادة الدولة – احتفاظه بهذه الصفة حتى زواله . عدم اكتساب الملكية به مهما طالت مدته – مسايرة الحكم المطعون فيه هذا النظر تطبيق صحيح للقانون

( الطعن رقم 906 لسنة 63 ق – جلسة 22/5/2001 )

عيوب الحيازة – الخفاء واللبس أو الغموض

مفاد النص فى المادة 949 من القانون المدنى” ……. “.

يدل على أن  المقصود بخفاء الحيازة  هو ما يعيب ركنها المادى أى عدم ظهور أفعال الحائز الدالة على سيطرته على الشئ .

أما المقصود باللبس أو الغموض فهو عدم ظهور قصد الحائز فى حيازة المال لحساب نفسه.

( الطعن رقم 4211 لسنة 73 ق – جلسة 27/12/2004)

إذ كان الثابت من تقرير الخبير ومن أقوال الشهود الذين سمعهم ومستنداتهم أن الأرض موضوع النزاع كانت أصلاً مملوكة لمورث الطاعن بعقد مسجل منذ سنة 1930 ثم بيعت جبراً عنه بالمزاد بجلسة 29/1/1956 فآلت إلى قريبة مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول.

وبتاريخ 1966 استرد والد الطاعن أرض النزاع وأجرها لحساب نفسه وللمطعون ضده السادس بعقد مسجل بالجمعية الزراعية سنة 1967.

ولما توفى خلفه ورثته ومنهم والدة الطاعن التى ابرمت عقداً آخر مع المستأجر المذكور ثم الطاعن وشقيقته حتى صدر القانون 96 لسنة 1992 فقام المستأجر بردها إلى الطاعن سنة 1997 الذى قام بزراعتها مع شقيقته .

وهى تصرفات دالة على ظهور الحيازة وعلى ظهور القصد منها، ولا يغير من ذلك قول الطاعن أنه يجهل الاتفاق الذى تم بين مورثه ومورث المطعون ضدهم الذى استرد بمقتضاه مورثه الأرض التى كان يملكها قبل البيع بالمزاد.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وشايع تقرير الخبير فيما انتهى إليه من أن هذه الحيازة معيبة بالخفاء وأن ذلك ينفى نية التملك فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال.

( الطعن رقم 4211 لسنة 73ق – جلسة 27/12/2004)

دعاوى الحيازة

حيازة المرخص فى الانتفاع بالعين المرخص بها وإن اعتبرت حيازة عرضية فى مواجهة الجهة المرخصة إلا أنها حيازة أصلية فى مواجهة الغير تجيز للحائز أن يرفع بأسمه على من يتعرض له جميع دعاوى الحيازة.

إذا وقع منه اعتداء على الحق المرخص به وهى تقوم على رد الاعتداء غير المشروع بدون نظر إلى صفة  واضع اليد .

فلا يشترط توافر نية التملك عنده ويكفى لقبولها أن يكون لرافعها حيازة مادية حالة متصلة بالعقار اتصالاً فعلياً قائماً فى حالة وقوع الغصب.

والعبرة فى ثبوت هذه الحيازة وهى واقعة مادية بما يثبت قيامه فعلاً .

( الطعن رقم 1924 لسنة 61 ق – جلسة 3/3/2005)

دعوى استرداد الحيازة

إذ كان الطاعن لم يستند فى طلباته ( رد حيازة العقار موضوع الدعوى ) إلى ملكيته لأرض النزاع وإنما ركن فيها إلى أنه يحوزها وينتفع بها بترخيص من الجهة المالكة.

فيكون له حماية حيازته لها والانتفاع بها ودفع أى اعتداء من الغير على الحق المرخص به.

وإذ قضى الحكم رغم ذلك برفض دعواه استناداً منه على أن أرض التداعى من أملاك الدولة ولا يجوز رفع دعوى استرداد الحيازة بشأنها .

فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه القصور فى التسبيب.

( الطعن رقم 1924 لسنة 61 ق – جلسة 3/3/2005)

الأسئلة الشائعة

في الختام، نقول أن استئناف حكم رفض تثبيت الملكية، بسبب انتفاء الحيازة الهادئة، له ضوابط قانونية وواقعية، للرد علي أسبابه القانونية والواقعية، لتجنب الأخطاء التى أدت الى رفض دعوى الملكية، بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.

• لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية استئناف رفض تثبيت الملكية.
• ارسال الاسفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن
• راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم [ 01228890370 ]
• احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على [ 01285743047 ] ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا

#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.

#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.

#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.

#محامي_قضايا قانون العمل.

#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.

#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

تحميل وطباعة البحث