تعرف على اجراءات تنبيه نزع الملكية أحد الإجراءات القانونية المقررة في التنفيذ الجبري على العقارات، وفقا لنصوص القانون المدني و قانون المرافعات لضمان حقوق الدائنين ببيع العقارات بالمزاد العلني.
في هذا المقال، نتبين بالتفصيل:
- تعريف تنبيه نزع الملكية
- إجراءات التنبيه والتنفيذ العقاري
- أثار نزع ملكية العقارات
- حالات سقوط تنبيه نزع الملكية
بالإضافة إلى توضيح الفرق بينه وبين حق الاختصاص.
ما المقصود بتنبيه نزع الملكية في التنفيذ الجبري للعقارات؟
تعريف تنبيه نزع الملكية:
تنبيه نزع الملكية هو إنذار قانوني يوجهه الدائن إلى المدين عبر محضر قضائي، بناءً على سند تنفيذي مزيل بالصيغة التنفيذية.
ويعلن التنبيه للمدين شخصيًا أو في موطنه الأصلي، ويُلزمه بسداد الدين خلال 15 يومًا من تاريخ إعلانه، وإلا يتم تسجيل التنبيه ويباع العقار جبريًا بالمزاد العلني.
الشروط الأساسية لتنفيذ تنبيه نزع الملكية وفقًا لقانون المرافعات المصري
لكي يكون تنبيه نزع الملكية صحيحًا، يجب أن تتوفر الشروط التالية:
- وجود دين مستحق وحلوله دون قيام المدين بالسداد.
- إعلان السند التنفيذي للمدين قبل البدء في إجراءات التنفيذ.
- تحديد موطن مختار للدائن في البلدة التي تقع فيها محكمة التنفيذ.
إجراءات تنبيه نزع الملكية وفقًا لقانون المرافعات المصري والتنفيذ الجبري
الخطوات الأساسية لتنفيذ تنبيه نزع الملكية:
- إعلان تنبيه نزع الملكية للمدين متضمنًا بيانات السند التنفيذي وتفاصيل العقار.
- تسجيل التنبيه في الشهر العقاري، مما يؤدي إلى اعتبار العقار محجوزًا.
- إيداع قائمة شروط البيع في المحكمة المختصة خلال 90 يومًا من التسجيل، وإلا يُلغى التنبيه.
- إجراء المزاد العلني وبيع العقار لسداد الدين المستحق.
أثار تسجيل تنبيه نزع الملكية على الحجز العقاري وإجراءات التنفيذ الجبري
عند تسجيل التنبيه، تترتب الآثار القانونية التالية:
- اعتبار العقار محجوزًا بحكم القانون.
- عدم نفاذ تصرفات المدين في العقار بعد التسجيل.
- تحصيل الإيرادات والثمار الناتجة عن العقار لصالح الدائن.
الفرق بين تنبيه نزع الملكية وحق الاختصاص في القانون المدني المصري وإجراءات التنفيذ الجبري
حق الاختصاص هو إجراء تحفظي يسبق تنبيه نزع الملكية، بينما تنبيه نزع الملكية هو أول إجراءات التنفيذ الجبري وفقًا للمادة 401 من قانون المرافعات.
ويهدف حق الاختصاص إلى تأمين الدائن بحقوقه قبل بدء التنفيذ الفعلي.
إنذار الحائز في نزع الملكية: إجراء قانوني أساسي في التنفيذ الجبري للعقارات
ما هو إنذار الحائز؟ أهم إجراء قانوني في التنفيذ الجبري ونزع الملكية العقارية
في اطار تعريف إنذار الحائز، ودوره في التنفيذ الجبري، وآثاره القانونية نقول أنه: إجراء قانوني يتخذ ضد من يمتلك العقار بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية. يهدف إلى إلزام الحائز إما بسداد الدين أو التخلي عن العقار لصالح الدائن.
شروط صحة إنذار الحائز في إجراءات التنفيذ الجبري ونزع الملكية العقارية:
- يجب تسجيل إنذار الحائز والتأشير به هامشيًا خلال 15 يومًا من تسجيل تنبيه نزع الملكية.
- يجب أن يكون الحائز مالكًا للعقار بموجب عقد مسجل وليس مجرد حائز بموجب عقد إيجار.
- الإنذار يعد باطلًا إذا لم يتم تبليغه للحائز رسميًا.
أسباب سقوط تنبيه نزع الملكية في قانون المرافعات و التنفيذ الجبري
يمكن أن يسقط تسجيل تنبيه نزع الملكية في الحالات التالية:
- عدم التأشير بتسجيل إنذار الحائز خلال 15 يومًا من تسجيل التنبيه.
- عدم إيداع قائمة شروط البيع خلال 90 يومًا من التسجيل.
- مرور أكثر من 5 سنوات على التنبيه دون تنفيذ إذا كان الدين مستحقًا للضرائب أو الدولة.
آثار سقوط تنبيه نزع الملكية على إجراءات التنفيذ الجبري وحقوق الدائنين:
عند سقوط التنبيه، يعتبر كأن لم يكن، ويجوز تجديده بإجراءات جديدة، بشرط إعادة الإعلان قبل التسجيل إذا مر أكثر من 90 يومًا.
إجراءات التنفيذ على العقارات وفقا لقانون المرافعات المصري
وفقًا للمادة 401 من قانون المرافعات، تتم إجراءات التنفيذ الجبري للعقار عبر:
- إعلان المدين بالسند التنفيذي والتنبيه بالسداد.
- تسجيل تنبيه نزع الملكية لدى الشهر العقاري.
- إجراء المزاد العلني بعد استكمال الشروط القانونية.
- إيقاع البيع ونقل الملكية للمشتري الجديد.
أهم القواعد القانونية في تنفيذ نزع الملكية وفقًا لأحكام النقض المصرية
- تسجيل تنبيه نزع الملكية هو الحد الفاصل بين التصرفات التي تنفذ ضد الدائنين والتي لا تنفذ.
- عدم إعلان المدين بالسند التنفيذي يبطل إجراءات التنفيذ، لكن البطلان يكون نسبيًا.
- الحائز لا يكون مسؤولًا عن الدين إلا إذا كان مالكًا للعقار بعقد غير مسجل.
كل ما تريد معرفته عن تنبيه نزع الملكية وإنذار الحائز في التنفيذ الجبري للعقارات بالتفصيل
يعتبر تنبيه نزع الملكية وإنذار الحائز من الإجراءات الأساسية في التنفيذ الجبري للعقارات.
حيث يهدف التنبيه إلى بدء إجراءات نزع الملكية.
بينما يُوجه الإنذار للحائز لتنبيهه بحقوق الدائنين.
في هذا المبحث، ستتعرف على كافة التفاصيل القانونية والإجرائية المتعلقة بهما.
تعريف تنبيه نزع الملكية وأهميته في إجراءات التنفيذ الجبري وفقا لقانون المرافعات المصري
هو إنذار على يد محضر صادر من الدائن إلى المدين بناء على ( سند تنفيذي ) مزيل بالصيغة التنفيذية سبق إعلانه به لشخصه أو فى موطنه الاصلى حكم أو عقد رسمى موثق أو أمر أداء ومزيل بالصيغة التنفيذية .
وإلا وقع التنفيذ باطلا طبقا م ۲۸۱ مرافعات ،
و يذكر رقم الحكم أو العقد الموثق وجهـة صدوره و تاريخ إعلانه المدين و يتضمن الإنذار تكليف المدين بالدفع والوفـاء خلال 15 يوم من تاريخه م٢٨١ مرافعات .
و إلا سجل تنبيه نزع الملكية ويباع العقار جبرا بالمزاد العلني وفاء للدين .
و يجب أن يتضمن تنبيه نزع الملكية تعيين موطن مختار لطالب التنفيذ الدائن في البلدة التي يقع بها مقر محكمة التنفيـذ وفقا للمادة ۲/۲۸۱ مرافعات .
ويشترط لإصدار تنبيه نزع الملكية وتوجيهه توافر وجود مدين، وحلول أجل الدين، مع امتناعه عن الوفاء به، وذلك في الحالات التالية:
- عقد قرض مع ترتيب رهن تأميني .
- دین مدني حل ميعاد وفائه .
ويعتبر تنبيه نزع الملكية أول إجراءات التنفيذ الجبري على عقار المدين طبقا لنص ( مادة 1/401 مرافعات ) وليس مقدمة من مقدمات التنفيذ و الحجز.
لذلك، وجوب أن يسبق إعلان تنبيه نزع الملكية بقيام الدائن بإعلان السند التنفيذي إلى المدين وتكليفه بالوفاء (مادة ۲۸۱ مرافعات ) ثم يمر يوم كامل على إعلانه قبل البدء في إعلان ( التفليسة).
الأثار القانونية المترتبة على تسجيل تنبيه نزع الملكية في التنفيذ الجبري للعقارات
يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية الآتي :
- إعتبار العقار محجوز (م 404 مرافعات ) . .
- عدم نفاذ تصرفات المدين اللاحقة عليه ( م 405مرافعات )
- أن يلحق بالعقار ما يغله من ( ثمار و إيراد ) عن المدة التي أعقبت التسجيل و يجري في توزيع هذه الغلة ما يجري في توزيع ثمن العقار (م ۱۰۳۷ مدني ) .
حالات سقوط تسجيل تنبيه نزع الملكية
يسقط تسجيل تنبيه نزع الملكية في حالتين :
- إذا كان هناك حائز و إنذار و سجل الإنذار و لم يؤشر به هامشيا على هامش تسجيل تنبيه نزع الملكية خلال (15 يوم ) من تسجيله ( م ٤١٢ مرافعات )
- إذا لم يودع الحاجز قلم كتاب محكمة التنفيذ قائمة شروط البيع خلال (٩٠ يوم ) من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية ( م 414 مرافعات) ،،،
ويجوز لصاحب الشأن ( طلب محو تسجيل تنبيه نزع الملكية ) في حالة (سقوطه) بموجب طلب يقدم لمكتب الشهر بذلك بعد سداد المقرر .
تنبيه نزع الملكية: أولى خطوات التنفيذ الجبري وشروط صحته وفقًا للقانون
هو ( أول إجراءات التنفيذ ) على العقار المدين طبقا لنص المادة 401 مرافعات ويعلن للمدين لشخصه أو في موطئه الأصلي مشتملا على أربع بيانات المبينة بالمادة 401 مرافعات .
ويجب قبل ( إعلان ) تنبيه نزع الملكية للمدين ( إعلانه ) بسند الـدين التنفيذى النهائي مزيل بالصيغة التنفيذية لشخصه أو في موطئه الأصلي.
فلا يجـوز في الموطن المختار أو جهة الإدارة و إلا كـان باطلا طبقا للمادة ۱/۲۸۱مرافعات.
فلا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي اقتضاء لحق محقق الوجـود ومعين المقدار وحال الأداء مثل:
- حكم نهائي
- أمر أداء
- محرر رسمي موثـق
- محضر صلح مصدق عليه من المحكمة
و هذ السند التنفيذي لا بد وأن تزيل صورة رسمية منـه بالصيغة التنفيذية وفقا لنص المادة ۲۸۰ مرافعات.
بيانات تنبيه نزع الملكية وفقا لقانون المرافعات المصري وإجراءات التنفيذ الجبري/
بعد على السند التنفيذي يعلن تنبيه نزع الملكية للمـدين لشخصـه أو موطنه الأصلي مشتملا على أربع بيانات ( مادة 401 مرافعات ) و هي :
- نوع السند التنفيذي ( حكم – أمر أداء – محرر موثق ( و تاريخه )، ومقدار المدين المطلوب بالوفاء به، و تاريخ إعلان السند التنفيذي .
- أعذار المدين بالسداد وبأنه إذا لم يدفع المدين – يسجل التنبيه – و يباع العقار جبرا بالمزاد العلني .
- وصف العقار و موقعه و مسطحه و حـدوده و أطوالـه ورقـم القطعـة والعرض.
- تعيين ( موطن مختار ) للدائن طالب التنفيذ ( مباشر الإجراءات ) في البلـدة التي بها مقر محكمة التنفيذ ( م 3/43 مدني , م ۲/۲۸۱ مرافعات ) .
ورتب قانون المرافعات بالمادة 401 منه ( البطلان ) في حالة خلو التنبيه مـن البيانين ۳٫۱ و يلاحظ أن البطلان هنا ( نسبي ) غير متعلق بالنظام العام ومقرر لمصلحة المدين المحجوز عليه .
(راجع طعن ٤٨/١٢٦١ ق جلسة ۱۹۸۰/١٠/١٦)
ويلاحظ، أنه إذا كان التنفيذ على عقار مرهون – من غير المدين – أعلن تنبيه نزع الملكية إلى الراهن بعد تكليف المدين بالوفاء – طبقا للمادة ۲۸۱ مرافعـات .
و بعد ذلك يقدم التنبيه لمأمورية الشهر العقاري المختصة و يمـر بمرحلتـي الطلبـات والمشروعات و بعد حصوله على صالح للشهر يقدم لقسـم المرجعـة الفنيـة بمكتب الشهر العقار المختص مرحلة الأسبقيات.
ويسجل بقيده بدفتر شـهر المحررات العرفية والرسمية .
و من ثم، تنبيه نزع الملكية – هو إنذار على يد محضـر معلن و سابق على حكم إيقاع البيع يتضمن التكليف بالدفع و الوفاء خـلال 15 يوم من تاريخه وفقا لنص المادة ٢٨١ مرافعات.
و إلا بيع العقار جبرا بالمزاد العلني وفـاء للدين ويفترض وجود مدين و حلول أجل الدين مع عدم الوفاء به.
ويكون ذلك في الأحوال الأتية:
- عقد قرض مع ترتيب رهن تأميني عقاري رسمي .
- دین مدنی حل ميعاد وفاته و لم يوفى بالدين .
ما هو الفرق بين تنبيه نزع الملكية وحق الاختصاص في القانون المدني وإجراءات التنفيذ الجبري؟
حق الاختصاص هو ( إجراء تحفظي سابق على التنبيه ) الذي هو أول إجراءات التنفيذ ( مادة 1/401 مرافعات ) .
إجراءات التنفيذ على العقارات وفقا لقانون المرافعات المصري: من الحجز العقاري إلى البيع الجبري
تمر إجراءات التنفيذ على العقارات وفقًا لقانون المرافعات المصري بعدة مراحل قانونية تبدأ بالحجز العقاري وتنتهي بالبيع الجبري للعقار.
وتشمل هذه الإجراءات تسجيل تنبيه نزع الملكية، إنذار الحائز، وتحديد جلسة المزاد العلني ، مع مراعاة حقوق الدائنين والمدينين وفقًا للأحكام القانونية المنظمة للتنفيذ الجبري.
وفيما يلي بيان ذلك بالتفصيل:
(1) إعلان تنبيه نزع الملكية للمدين ثم ( تسجيله ) و يترتب على التسجيل :
- أ- اعتبار العقار محجوز ( م 404 مرافعات ) .
- ب- عدم نفاذ تصرفات المدين في العقار بعد تسجيل ( النية) (صحيح – المتعاقدين و غير نافذ في مواجهة الحاجزين و لو كانوا ( داشتین عامين ) ( 405 مرافعات ) و كذلك المشتري المحكوم بإيقاع البيـع عليـه و يصبح المـدين حارس على العقار المحجوز عليه .
(2) إنذار الحائز بالدفع أو التخلية للعقار:
ثم تسجيله والتأشير به بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية و إلا يسقط تسجيل تنبيه نزع الملكية و ذلك إذا كانت الإجراءات تتخذ في مواجهة الحائز .
(3) ابداع قائمة شروط البيع قلم كتاب محكمة التنفيذ :
وذلك خلال 90 يوم من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية و إلا اعتبر تسجيل تنبيه نزع الملكية كأن لم يكن ( مادة 414 مرافعات ) . كما يسقط و تزول آثار الحجز – و يجـب التمسك بهذا الشرط .
( 4 ) حكم إيقاع البيع على الراسي عليه المزاد:
ويشهر بطريق التأشير الهامشي إذا كان العقار مملوك جميعه للحائز و ذلك على هامش تسجيل سند الحائز .
أما إذا كان ( جزء ) من العقار مملوك فقط للحائز فيشهر بطريق التسجيل ويؤدي تسجيل حكم ايقاع البيع إلى تطهير العقار من كافة الحقوق العينيـة التبعية لمثقل بها .
و للدائنين استيفاء حقوقهم من ثمن العقـار.
ويلاحـظ أن تنبيه نزع الملكية قد يسبقه أمر اختصاص بعقار المدين و هو إجراء تحفظي سابق على تنبيه نزع الملكية .
وحق عيني تبعي لا يترتب عليـه التصرف في العقار .
المنشور الفني رقم 6 لسنة 1985: أحكامه وأثره في تنفيذ نزع الملكية
يجب عند ( تسجيل) تنبيه نزع الملكية أن يكون السند التنفيذي للتنبيـه مزيـل بالصيغة التنفيذية باعتبار أن تسجيل التنبيه أول إجراءات التنفيذ على عقـار المدين (مادة 401 مرافعات).
و يسري هذا على ( أوامر الأداء ) .
وفي حالة ما إذا يكون هناك دعوى للمنازعة في الكفالة معلنه يطالب صاحب الشأن قبـل السير في الإجراءات بشهادة تفيد انتهاء هذه المنازعة .
المستندات والإجراءات القانونية لتنبيه نزع الملكية وفقا لقانون المرافعات المصري
(1) تنبه نزع الملكية معلن للمدين, مرفق معه سـنـد الـدين التنفيـذي مشمول بالصيغة التنفيذية للإطلاع عليه و إعادته لصاحبه و عدم إرفاقـه لأن إجراءات التنفيذ تتم بموجبه.
( كتاب دوري ١٤٢ في ١٩٩٥/١١/٨ بنـد ۹ )
و لا يشترط في السند التنفيذي نهائيته .
و يؤشر بكشف التحديد بالرجوع بناء علـى السند التنفيذي , و لا تبحث ملكية أو تكليف . و تقتصر المراجعة على بيانــات الأطراف والخصوم و البيان المساحي للعقار .
( مادة ٢٧٥ تعليمـات شـهر ۲۰۰۱ )
ويمر بمرحلتي الطلبات و المشروعات بمأمورية الشهر وقبـل حصـوله علـى صالح للشهر من المأمورية المختصة ينوه ببند الملاحظات بالمشروع عما إذا كان هناك تنبيهات نزع الملكية سابقة،
ثم يقدم لقسم المراجعة الفنيـة بمكتـب الشـهر لشهره .
و يجب تقديم المستندات الآتية:
- مشروع المحرر حاصل على (صالح للشهر) .
- طلب تأشير هامشي مسدد رسمه ( للتأشير بالتنبيه ) بعد تسجيله على هـامش سند ملكية الحائز . ”
- شهادة عقارية صادرة من قسم الشهادات العقارية بمكتب الشهر لمـدة ( ٩٠ يوم) سابقة على تسجيل التنبيه للتأكد من عدم وجود تنبيهات نزع الملكيـة سابقة .
و أن المدين لم يتصرف، في العقار.
( مادة ۲۷۸ ت ش ۲۰۰۱ )
فإذا كانت الشهادة ( إيجابية ) أشر هامشيا على هامش التنبيه السابق بالصيغة الآتية :
[ مسجل تحت رقم كذا تنبيه عقاري أخر يشمل على جزء من , أو كامـل العقـار الموضح بهذا التنبيه و قد أعلى التنبيه الأخر في كذا بناء على فلان بموجب حكـم صادر من محكمة كذا في الدعوى رقم كذا السنة كذا ]
( المواد ۲۷۷, ۲۷۹ ت ش ٢٠٠١ )
و هذا التأشير على (نفقة الدولة ) فإذا كان ( سلبيا ) سجل التنبيه على نفقة الطالب و ترد الشهادة العقارية لصاحب الشأن في جميع الأحوال.
وللدائن الذي أعلن تنبيها لاحقا في التسجيل تقديم ( إذن القاضي بالحلول محل الدائن الأول في السير في الإجراءات ) .
و يؤشر بموجب طلب يقدم لقسم المراجعة – الفنية بمكتب الشهر على هامش التسجيل السابق و التسجيل اللاحق بـالحلول هـذا نصه صدر بتاريخ كذا أمر قاضي التنفيذ بمحكمة كذا في الدعوى رقم كذا السنة
كذا، بحلول فلان محل فلان في السير في إجراءات نزع الملكية للعقـار الموضـح بالتنبيه يساره .
( المواد ۲۸۰,۲۷۷,٢٧٦ ت . ش ۲۰۰۱ )
الآثار القانونية لتسجيل تنبيه نزع الملكية في إجراءات التنفيذ الجبري
- اعتبار العقار محجوز ( مادة 404 مرافعات )
- عدم نفاذ تصرفات المدين التي تلي ( التسجيل ) في حق ( الدائن ) ( مادة 405 مرافعات )
( طعن 34/107 ق جلسـة ۱۹۳۷/۱۰/۱۷ )
وكذلك، عدم نفاذ تصرفات المدين من حقوق عينية تبعية ( كالرهن ) في حق الحاجزين و لو كانوا دائنين عاديين أو كفلاء عينيين أو الراسي عليه المزاد إذا تم شهر التصرف بعد تسجيل التنبيه.
وأجازت ( مادة ۳۰۲ مرافعات ) لنفاذ التصرف بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية .
البيانات القانونية المطلوبة في تنبيه نزع الملكية وفقًا لقانون المرافعات المصري
- إيداع خزينة المحكمة مبلغ من النقود مسـاو للـدين المحجوز و الفوائد و المصاريف يخصص للوفاء بها قبل إيقاع البيع
- أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار و إيراد عن المدة التـي أعقبـت التسجيل (م ۱۰۳۷ مدني ) .
و يترتب على إبداع مبلغ النقود المساوي للدين المحجوز سالف الإشارة :
- زوال الحجز على العقار و انتقاله إلى المبلغ المودع فينفـذ التصـرف فـي مواجهة الغير .
- بطلان الحجز أو شطب قيده .
- تقييد حق المدين في استغلال عقاره و تأجيره ، فإذا أبرم عقد أيجار يكون غير نافذ في حق الحاجزين ( م 408 مرافعات ) باستثناء الإجارة الداخلة فـي أعمـال الإدارة الحسنة وتعد حسنة إذا كانت الإجارة مدتها ( سنة ) فـي المبـاني و ثلاث سنوات في الأراضي الزراعية ، و كانت حاصلة بأجرة المثل أو أكثر .
- عدم التمسك صاحب الحق بعدم نفاذ التصرفات أو تنازله عن التمسـك بعـدم التصرف لأن ذلك مقرر لمصلحته كدائن .(5) الدائن الأسبق في تسجيل حجزه , يتمتع ( بأولوية ) مباشرة إجراءات التنفيذ أما باقي الدائنين فهم أطراف في الإجراءات و يستفيدون من نتيجة الحجز و هو الحصول على حقوقهم من ثمن لعقار بعد بيعه .
ويلاحظ :
أنه إذا كان العقار ( مثقل بتأمين عيني ) و أل إلى حائز بعقد مسجل قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وجب إنذاره بدفع الدين .
أو تخلية العقـار و إلا جـرى التنفيذ في مواجهته و يجب في الإنذار أن يكون مصحوب بتبليغ إليه و إلا كان باطلا. (مادة 400 مرافعات )
ويلاحظ كذلك:
أن تصرفات المحجوز عليه التي تتم بعـد تسجيل الحجـز صحيحة و قائمة بين المتعاقدين لصدورها من مالك حتى لحظة البيع غير أنها تكون غير نافذة في مواجهة الدائنين و عدم النفاذ مقرر لمصلحتهم.
حالتان تؤديان إلى سقوط تسجيل تنبيه نزع الملكية وفقًا لقانون المرافعات المصري
الحالة الأولي:
إذا لم يؤشر بتسجيل إنذار الحائز على هامش تسجيل تنبيه نزع الملكية خلال 15 يوم من تاريخ تسجيل التنبيه ، و ذلك إذا كانت الإجراءات تتحد في مواجهة الحائر ( مادة ٤١٢ مرافعات ) .
الحالة الثانية:
إذا لم يودع الحاجز قلم كتاب محكمة التنفيذ قائمـة شـروط البيـع خـلال (٩٠ يوم) من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكيـة ( مادة 414 مرافعـات ) .
وبالنسبة للحجز الإداري يسقط التنبيه بمرور شهر من تاريخ إعلان التنبيه و الإنذار دون قيام مندوب الحـاجز بتوقيـع الحجـز نيابـة عـن الضـرائب و الدولة (مادة ٤٢ ق ١٩٥٥/٣٠٨ ) .
نتائج سقوط تسجيل تنبيه نزع الملكية وأثره على إجراءات التنفيذ الجبري
يترتب على السقوط في الحالتين اعتباره كأن لم يكن و يجوز تجديده بناء على طلب صاحب الشأن ( برسم جديد ) و تسري أثار التجديد من تـاريخ إعـادة التسجيل ويلزم إعادة الإعلان قبل التسجيل ما دام قد مضى على الأول أكثر من ( 90 يوم ) .
و يلاحظ :
أنه إذ كان سبب تنبيه نزع الملكية دين الضرائب أو الدولة و مر على التنبيه أكثـر من خمس سنوات طبقا ( مادة 1/385 مدني ).
و التي بمرورها يسقط حق الدولة فـالمطالبة بالرسوم طبقا ( مادة 3 ق 1953/646 معدلة لمادة ۱/377 مدني ) والـذي هو استثناء من القاعدة العامة بانقضاء الإلتزام بمرور(١٥ سنة ) .
طبقا مادة 374 و لم يصدر بالدين حكم نهائي كي يرتب تقادم مسقط طويـل مدته 15 سنة ( طبقا لنص مادة ٢/٣٨٥ مدني ) .
و يلاحظ :
أن تنبيه نزع الملكية يقطع بالتقادم طبقا ( مادة 383 مدني ).
ويبـدأ تقادم جديد يسري من وقت انتهاء الأثر المترتب على سبب الانقطاع تكون مدتها هـي مـدة التقادم الأول طبقا للمادة 1/385 مدني ) ،
وترى أنه مـا دام أن تنبيـه نـزع الملكيـة المسجل قد سقط بعدم مراعاة نصي المادتين ٤١٢, 414 مرافعـات, أو مادة 41 ) ق ١٩٩٥/٣٠٨ ) ( حجز إداري ) و اعتبر كأن لم يكن و مر على ( تسجيله ) (التقادم الخمسي) الوارد ( مادة 1 قانون ١٩٥٣/646 ).
فلا داعي لذكره ( كـتحفظ ) في بند الملاحظات بمشروع المحرر و عموما فالتقادم يسقط بمضي 15 سنة .
وإذا رفعت دعوى مطالبة بالدين يجوز للمدين الدفع أمـام المحكمـة بانقضـاء بالتقادم (مادة ۳۸۷ /١ مدني ) (مادة ١/٣٨٦ مدني ) لكون الدائن مهمل في حقه فعليه تبعـة إهماله .
مشكلة قانونية في سياق نزع الملكية والتسجيل
عرضت مشكلة مضمونها :
عقار صدر بخصوصه تنبيه نزع ملكيـة مسـجل عـام 1957 لصـالح مصلحة الضرائب ولم تقم المصلحة بعد ذلك باتخاذ أي إجراء مـن جانبهـا ويريد المدين مالك العقار اليوم و في عام 1995 التصرف في العقار و التسجيل للمشتري منه.
الجواب : ما دام أن التنبيه بعد إعلانه لم يقم مندوب الحاجز بتوقيع الحجز بعـد شهر من إعلان الحجـز فإنـه طبقـا ( مادة 41 ق ١٩٩٥/٣٠٨ ) الخـاص بالحجز الإداري أصبح الحجز كأن لم يكن .
كما أنه سقط طبقا لقـانون المرافعات ( المادتين 413،414 مرافعات ) .
و يلاحظ أن:
دين الدولة والضرائب يسقط بمرور 5 سنوات ( المادتين 374, 1/386 مدني ) .
كما أنه لم يصدر بالدين ( حكم نهائي ) كي يرتب تقادم مسقط طويل مدته 15 سنة ( طبقا مادة ٢/٣٨٥ مدني ) .
و قد مر على تسجيل التنبيه الذي يبدأ به مدة تقادم جديدة ما يقرب من 38 سنة أي أكثر ( 15 سنة ) طبقا للقواعد العامة فيكون حـق الضـرائب بذلك قد سقط و يحق للمدين التصرف في العقار و تسجيله لصالح المتصـرف إليه.
فالدائن و هو هنا مصلحة الضرائب قصر بإهماله فعليه تقصيره .
و إذا فرض ورفعت مصلحة الضرائب دعوى أمام المحكمة ببطلان التصرف و محـو تسجيله.
فإن المدين يستطيع الدفع بانقضاء الإلتزام بالتقادم المسقط ومرور أكثر من 15 سنة ( طبقا للمواد 374, ۱/۳۸۹ مدني ) .
وأن مصلحة الضرائب قد قصرت بإهمالها فعليها تقصيرها تحقيقا لاستقرار المعاملات و المراكز القانونيـة المستقرة .
إجراءات تسجيل إنذار الحائز في نزع الملكية وفقا لقانون المرافعات المصري
يجب تسجيل إنذار الحائز والتأشير به هامشيا على هامش تسجيل تنبيه نزع الملكية خلال (15 يوم ) من تاريخ تسجيل التنبيـه وإلا سـقط تسـجيل التنبيـه ( ٤١٢ مرافعات ) .
و يسقط بالتبعية لـه تسـجيل إنـذار الحائز (م ٢٨٤ تعليمات شهر ۲۰۰۱) ( مادة 413 مرافعات )
و يعمل تنبيه جديـد فـي حالـة السقوط المشار إليه بنفس الإجراءات السابقة المشار إليها ( مادة ٢٨٦ تعليمات شـهر . ۲۰۰۱ )
اعتبارات هامة يجب مراعاتها في إنذار الحائز وفقًا للإجراءات القانونية
يراعي في الانذار :
تحريره على الورق الازرق المدموغ فإذا كان مكتوب على ورق ابيض تنسخ صورة طبق الأصل على الورق الازرق المدموغ وتراجع علـى الأصـل المرفق مع ( أسبقية الشهر ) (مادة ۲۸۷ تعليمات شهر ۲۰۰۱ )
الشروط القانونية الواجب توافرها في حائز العقار وفقًا لقانون المرافعات المصري
يشترط في الحائز للعقار الأتى:
(1) أن يكون مالك العقار بعقد مسجل صحيح و ليس صوري و صادر له من المدين . وليست مجرد حيازة مادية أو قانونية بموجب عقد إيجار أو بموجب عقد رهن حيازي للدائن المرتهن.
وإلا يكون مسئولا شخصيا عن الدين کمدین متضامن مع الدين المحجوز عليه أو الكفيل شخصي .
(2) يجب أن يكون سند ملكية الحائز مسجلا قبل تسجيل تنبيه الملكية و الإنذار هو إعلان موجه للحائز ينذر فيه بدفع مبلغ الـدين أو تخليـة العقـار وتركه.
وإلا جرى التنفيذ في مواجهته ويجب في الإنذار أن يكون مصحوب بتبليغ الحائز وإلا بطل الإنذار طبقا للمادة 411 مرافعـات وهـو بطـلان نسبي مفرز لمصلحة الحائز وحده .
الآثار القانونية لإعلان إنذار الحائز في إجراءات نزع الملكية والتنفيذ الجبري
هى نفس أثار تسجيل تنبيه نزع الملكية عدا حالة عدم نفاذ التصرف فيتقرر من تاريخ تسجيل تنبيه الملكية، والسابق بيانها بهذا البحث.
صيغ قانونية لتنبيه نزع ملكية العقار وفقا لقانون المرافعات المصري
في هذا المبحث عن تنبيه نزع ملكية العقار كإجراء قانوني أساسي في التنفيذ الجبري يهدف إلى إخطار المدين ببدء إجراءات نزع ملكية عقاره لسداد الدين المستحق وفقا لقانون المرافعات المصري.
ووجوب استيفاء هذا التنبيه لشروط شكلية وموضوعية محددة لضمان صحته القانونية وإمكانية تسجيله.
نستعرض أهم الصيغ القانونية الخاصة به لتتمة الاستفادة من موضوع تنبيه نزع ملكية العقارات لاستيفاء الديون.
صيغة تنبيه نزع ملكية عقار (مادة 401 مرافعات )
إنه فى يوم ……………. الموافق / / ٢٠١٤
بناء على طالب السيد / ………………. ومقيم ……………. ومهنته ……………….. مصرى ………………. مسلم ومكتبه المختار مكتب الاستاذ …………….. المحامى ومقيم …………………..
أنا ………………. محضر محكمة ………………. وقد إنتقلت حيث إقامة السيد …………… المقيم
الموضوع
بناء على الحكم الصادر من حكمه …………….. بتاريخ / / فى القضية رقم …………… لسنة ……. م ك ( …………. ) و المعان للمنذر إليه بتاريخ / / وفي حالة ما إذا كان السند التنفيذي عقـد رسـمي تكـون الصيغة كالآتي :
بناء على العقد الرسمي الموثق به مكتب توثيق ………….. بتـاريخ تحت رقـم ………… والمعلن للمنذر عليه بتاريخ / / ۲۰۰ وقد نبهت المعلن إليه إلى دفع المبالغ المدين بها الطالب بموجب الحكم ( أو العقد الرسمي ) المذكورة أعلاه وبياناتها كالاتي :
…………………. أصل الذين
…………………. فوائد بواقع ( ……… % ) سنويا من المدة من ….. حتى ………
………………….. الأتعاب المحكوم بها .
………………….. رسم تنفيذ الحكم ( أو العقد الرسمي ) المذكور
………………….. ( الجملة ) بخلاف ما قد يستجد تحت التقدير
وقد أنذرته إذا لم يدفع مبلغ الدين خلال ( 15 يوم ) من تاريخه يسـجل التنبيـه و يباع عليه جبرا العقار الأتي بيانه :
عقار ……….. تنظــم شـارع ………… ناحيـة ……… قسـم ……محافظة … …. ومسطحه ………….م
- الحد البحري : ………………………….
- الحد الشرقي: …………………………..
- الحد القبلي : …………………………..
- الحد الغربي : …………………………
الوصف : …………………………
لذلك
أنا المحضر سالف الذكر قد تركت للمعلن له صورة من هذا و نبهتـه إلـى دفـع المبالغ الموضحة به للطالب, كما أنذرته بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ( 15 يـوم ) من تاريخه يسجل التنبيه ،و يباع عليه العقار الموضح أعلاه جبـرا بـالمزاد العلني.
ولأجل العلم
نموذج قانوني لصيغة تنبيه نزع الملكية
أنه في يوم …………. الموافق / /
بناء على طلب السيد / ……………… ومقيم ومحلة المختار مكتب الاستاذ ………………/……………… المحامى ومقيم …………………..
و بناء على أمر الأداء الصادر محكمة ………………..( الإبتدائية ) رقم ………….. بتاريخ / /٢٠٠٦ المشمول بالصيغة التنفيذية القاضي بإلزام السيد / …………………. بأن يؤدي للطالب مبلغ ………………. جنيه ( فقط) .
والفوائد بواقع ( ….% ) من / / ٢٠٠٤ حتى تمام السداد و المصروفات وقدرها 10 جنية مقابل أتعاب المحاماة مع مشمول الأمر بالنفاذ المعجل بالا كفالة وهذا الأمر ( معلن ) في / /۲۰۰
أنا …………. محضر محكمة ………………. قد إنتقلت حيث إقامة :
السيد / …………… مقيم ………………. ونبهت عليه بأن يدفع إلى الطالب المبلغ المدين به بموجب أمر الأداء المشار إليه وبيانها كالآتي :
1- ……………………. جنية قيمة الصادر به أمر الأداء
2- ……………………. جنية مصاريف أمر الأداء .
3- ……………………. جنية الفوائد بواقع ( …. % ) من / / ۲۰۰ حتى ………… / / 200
……………………… إجمالى ( ….) ( فقط ………… لا غير ) .
ذلك بخلاف ما يستجد من فوائد بواقع ( ….. % ) من / /٢٠٠ المصروفات والرسوم حتى تمام السداد و قد (أعذرته) بأنه إذا لم يدفع مبـالغ السابق ذكرهـا يسجل هذا التنبيه ويباع عليه العقار جبرا بالمزاد العلني .
بيان العقار :
عقـار : ………. تنظيم ش …………. ناحية …………….. قسم …………… محافظة ………… ومسطحة ……… م (فقط)
وحدوده كالآتي :
- الحد البحرى : ………………………..
- الحد الشرقي : …………………….
- الحد القبلى : …………………………
- الحد العربي : ………………………..
الوصف : ……………………..
لذلك
أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن إليه بصورة من هذا – و نبهته إلى دفع المبالغ الموضحة به للطالب – كما أعذرته بأنه إذا لم يدفع هذه المبالغ يسجل التنبيه ويباع عليه العقار الموضح عليه .
مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى ولأجل العلم
أحكام النقض بشأن تنبيه نزع الملكية وإنذار الحائز في التنفيذ الجبري
فيما يلي بهذا المبحث نستعرض بعض أحكام محكمة النقض المصرية الصادرة منها بشأن التنفيذ الجبري على العقارات بتنبيه نزع ملكية الحائز وفاءا للديون.
أحكام النقض المرتبطة:
(1) واضع اليد الذي يحق له طلب منع بيع العقار هو من اكتسب ملكيته بالتقادم الطويل أو القصير قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية الذي يعد الحد الفاصل بين التصرفات التي تنفذ في حق الدائنين ، وبين تلك التي لا تنفذ في حقهم ،
فإذا كـان الدائن مباشرة إجراءات نزع الملكية قد قام بتسجيل تنبيه نزع الملكية قبل اكتمـال الطويل المكسب للملكية ، فإن تسجيل تنبيه نزع الملكية يكون ( حجة) على واضع اليد ونافذا في حقه .
( طعن 54/680 ق جلسة ۱۹۹۳/٥/١٣ )
(2) تسجيل تنبيه نزع الملكية (حد فاصل ) بين التصرفات التي تنفذ فـي حـق التي لا تنفذ في حقهم – التصرف اللاحق لتسجيل تنبيـه نـزع الملكية صحيح بين طرفيه و إن كان للدائنين طلب عدم نفاذه في حقهم ( م 405 رافعات ).
(طعن ٥٥/٩٢٠ ق جلسة ۱۹۸۸/۱۱/۳۰ )
(3) بطلان إجراءات التنفيذ العقاري لعدم إعلان السند التنفيذي وتنبيـه نـزع الملكية للمدين هو بطلان نسبي شرع لمصلحة المدين وحده .
( طعن 43/13 ق جلسة ۱۹۷۸/1/10)
(4) يتعين إعلان التنبيه إلى شخص المدين أو في موطنه الأصـلـي فـلا يـجـوز إجراؤه في (الموطن المختار ) الذي كان قد اتخذه في الخصومة التي انتهت بالحكم المنفذ به أو في العقد الرسمي المنفذ بموجبه .
غير أن البطلان المترتب على عـدم صحة الإعلان لا يتعلق بالنظام العام .
( طعن مدني ……. جلسة ۱۹۷۰/۲/٢٦ )
(5) يجب بيان العقار تفصيلا فإذا كان أرض مبنية ولم تبين المباني اقتصر الحجز على الأرض، غير أنه يكفي أن تكون البيانات المتعلقة بالعقار تكشف عن حقيقـه و تمنع الشك فيه
( طعن مدني جلسة ۱۹۷۱/۳/٩ )
(6) الحائز طبقا ( مادة 1060 مدني ) هو كل من اكتسب ملكية العقار المثقـل بحق عيني تبعي مرهون أو بموجب سند سابق تسجيله على تسجيل تنبيـه نـزع الملكية دون أن يكون مسئولا شخصيا عن الدين المضمون
( طعن مدني 36/115 ق جلسة ۱۹۷۰/٤/٢٨ )
(7) التأشير بالحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش الصحيفة المسجلة قبـل تسجيل تنبيه نزع ملكية العقار المبيع أثره : انتقال الملكية للمشتري -عدم جـواز اتخاذ الدائن العادي إجراءات التنفيذ العقاري ضد البائع .
( طعن 46/79 ق جلسة ۱۹۷۹/۱/۱۱ )
(8) إغفال تلخيص تسجيل التنبيه في ( دفتر الفهرست ) ليس من شأنه إهدار حـق الدائن في الإحتجاج بآثار تسجيل التنبيه
( طعن ٢٥/٣٣٦ ق جلسة 1960/5/5 )
(9) وجوب اشتمال ورقة تنبيه نزع الملكية على بيان نوع السند التنفيذي وتاريخ إعلانه – إغفال هذه البيانات.
أثره ( البطلان ) – علم المدين بتاريخ إعلان السند التنفيذي اليه عن طريق أخر غير ورقة التنبيه لا يعني.
طعن ٢٦/٣٠ ق جلسة ١٩٦٢/٤/١٢
(10) إلغاء تنبيه نزع الملكية يترتب عليه إعتباره كأن لم يكن وزوال أثـره فـي قطع التقادم
( طعن ۲۷/۲۷۹ ق جلسة ١٩٦٢/١٢/١٣ )
(11) تسجيل تنبيه نزع الملكية قبل وفاة المورث وان ترتب عليه إعتبـار الارض محجوزة الا انه لا يؤدى بذاته الى خروجها من ملكية المورث المحجـوز عليه
( طعن ١٤٨٨ / ٥٠ ق جلسة ١٩٨٦/١١/٣ )
(12) التكليف بالوفاء السابق على طلب أمر الأداء لا يعتبر تنبيه قاطع للتقادم وان هو مجرد إنذار بالدفع ، واذ التنبيه القاطع للمدة هو المشتمل على إعلان المدين بالسند التنفيذى مع تكليفه بالوفاء .
( طعن ٣٥/٢٣٥ ق جلسة ١٩٦٩/١٠/11 )
(13) تنبيه نزع الملكية شموله أرضا اكلها النهر غير موجودة على الطبيعة ظهورها بعد تسجيل التنبيه كأرض طرحها النهر.
أثره عدم أحقية المدين المنفـذ عليه أو الراسي عليه المزاد في ( امتلاكها ) (ق ١٩٦٤/١٠٠).
فتكون من الاملاك الخاصة للدولة ، ويعوض اصحابها (نقـداً) ولـيس عينـاً ( طبقـا م ١، ١٤ ق.
( طعن 47/۱۰۷۷ ق جلسة ١٩٨٠/٦/٢٦ )
التنفيذ على العقار وفقًا لأحكام المادة 401 من قانون المرافعات ( نقض مدني )
المحكمة المختصة بنظر نزاع بيع العقارات و الاعتراض على البيع:
أوضحت محكمة النقض في حكمها بالطعن رقم ٦١٣٩ لسنة ٨٩ قضائية، الصادر بجلسة ٢٠٢٢/٠٢/٢٢، إجراءات البيع الجبري للعقار طبقًا للمواد ٤٣٤ و٤٣٥ و٤٣٧ (١) من قانون المرافعات المدنية والتجارية.
القاعدة بشأن التنبيه بالتنفيذ العقاري بنزع ملكيته للدائن
جاء في القاعدة أنه:
بناء على طلب من يباشر التنفيذ يتولى القاضى المختص إجراء المزايدة العلنية فى اليوم المحدد للبيع الجبرى، وقبل افتتاح جلسة المزايدة يعلن تقديره لمصاريف إجراءات التنفيذ شاملة أتعاب المحاماة،
وتبدأ المزايدة بمناداة معاون التنفيذ على الثمن الأساسى، وعليه فإن الوقت “الفعلى” لبدء التنفيذ يكون وقت بداية المزايدة العلنية لبيع المال محل التنفيذ منقولًا كان أم عقارًا.
وهو ذات الوقت الذى عينته المادة ١٤ من القانون رقم ١١ لسنة ١٩٤٠ بشأن بيع المحال التجارية ورهنها التى نصت على أن يأذن قاضى الأمور المستعجلة بالبيع فى المكان واليوم والساعة وبالطريقة التى يعينها بنفسه.
ذلك أن خصومة التنفيذ تتكون من مجموعة من الأعمال الإجرائية تتجه إلى غاية واحدة هى اقتضاء حق الدائن جبرًا عن مدينه.
وبهذه المثابة فإن مقدمات التنفيذ المتمثلة فى مجرد وضع الصيغة التنفيذية على الإشهادات والأحكام أو إعلان السند التنفيذى.
أو تكليف المدين بالوفاء، أو تقدم الدائن لإدارة التنفيذ بطلب لإجراء التنفيذ الجبرى، لا تعتبر من خصومة التنفيذ الجبرى.
إذ إن تلك الأعمال كلها لا تتجه إلى غاية التنفيذ جبرًا.
وإنما بحسب مضمونها تتجه إلى تحذير المدين من مغبة عدم سداد الدين ودفعه لتجنب تحمل إجراءات التنفيذ الجبرى.
وكذلك، الحال كلما اقتصر الأمر على مجرد صدور إذن من قاضى الأمور المستعجلة بالبيع بالمزاد العلنى وبغير بدء فعلى للمزايدة العلنية.
حكم النقض الكامل عن نزع الملكية العقارية والدائنين في التنفيذ الجبري
باسم الشعب
محكمة النقض
دائرة الثلاثاء تجاري
الطعن رقم ٦١٣٩ لسنة ٨٩ القضائية
- جلسة الثلاثاء الموافق ٢٢ من فبراير سنة ٢٠٢٢
- برئاسة السيـد القاضي / نبيل عمران نائب رئيس المحكمة
- وعضوية السادة القضاة/ د. مصطفى سالمان، صلاح عصمت، د. محمد رجاء، ياسر بهاء الدين إبراهيم نواب رئيس المحكمة.
(١) تنفيذ ” التنفيذ الجبرى ” . رسوم ” الرسوم القضائية : المعارضة فى أمر تقدير الرسوم القضائية : استرداد الرسم “
إجابة صاحب الشأن إلى طلبه إذا ما طلب استرداد رسم التنفيذ . مناطه . ألا يكون التنفيذ الجبرى قد بدأ فعلًا . م ٤٣ و٤٨(١) ق ٩٠ لسنة ١٩٤٤ .
(٢) قانون ” القانون الخاص “
عدم جواز الرجوع إلى أحكام القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من أحكام .
(٣-٦) تنفيذ ” التنفيذ الجبرى ” . رسوم ” الرسوم القضائية : المعارضة فى أمر تقدير الرسوم القضائية : استرداد الرسم “
٣) عدم وضع قانون الرسوم القضائية معيارًا واضحًا محددًا للبدء الفعلى فى التنفيذ الجبرى . لازمه . الرجوع إلى قانون المرافعات المدنية والتجارية . علة ذلك .
(٤) بيع المنقول يبدأ مع بداية المزاد العلنى . م ٣٨٤ ق مرافعات .
(٥) البيع الجبرى للعقار . إجراءاته
إجراء القاضى المختص المزايدة العلنية فى اليوم المحدد للبيع الجبرى بناء على طلب من يباشر التنفيذ . مؤداه . بداية المزايدة العلنية هى الوقت الفعلى لبدء التنفيذ .
علة ذلك . مواد ٤٣٤ و٤٣٥ و٤٣٧(١) ق مرافعات . خصومة التنفيذ . تكونها من مجموعة من الأعمال الإجرائية . غايتها . اقتضاء حق الدائن جبرًا عن مدينه . مؤداها . مقدمات التنفيذ لا تعتبر من خصومة التنفيذ الجبرى . علة ذلك . م ١٤ ق ١١ لسنة ١٩٤٠ .
(٦) خلو الأوراق من دليل على تحديد يوم البيع الجبرى بالمزايدة العلنية لبيع المال المرهون محل التنفيذ
مؤداه . عدم استحقاق رسم إجراءات التنفيذ . مؤداه . حق صاحب الشأن فى رد رسم التنفيذ لو كان سدده مقدمًا . علة ذلك . عدم بلوغ الإجراءات غايتها بإجراء المزايدة العلنية . أثره . صدور أمر تقدير رسوم التنفيذ على غير أساس .
تفصيل قواعد الحجز العقاري:
١- مُفاد النص فى المادتين ٤٣ و٤٨(١) من القانون رقم ٩٠ لسنة ١٩٤٤ بشأن الرسوم القضائية أن المناط فى إجابة صاحب الشأن إلى طلبه إذا ما طلب استرداد رسم التنفيذ – ثلث الرسوم السابق تحصيلها عند التقدم لطلب تنفيذ الإشهادات والأحكام المشار إليها والمشمولة بالصيغة التنفيذية – هو ألا يكون التنفيذ الجبرى قد بدأ فعلًا.
٢- المقرر أنه مع قيام قانون خاص لا يُرجع إلى القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من أحكام.
٣- قانون الرسوم القضائية لم يضع معيارًا واضحًا محددًا للبدء الفعلى فى التنفيذ (الجبرى)، بما لازمه الرجوع إلى قانون المرافعات المدنية والتجارية باعتباره القانون الإجرائي العام الذى تعد نصوصه فى شأن البيع الجبرى نصوصًا إجرائية عامة.
٤- مؤدى المادة ٣٨٤ من قانون المرافعات المدنية والتجارية أن بيع المنقول يبدأ مع بداية المزاد العلنى.
٥- بالنسبة إلى إجراءات البيع الجبرى للعقار فإن مؤدى المواد ٤٣٤ و٤٣٥ و٤٣٧(١) من قانون المرافعات المدنية والتجارية أنه بناء على طلب من يباشر التنفيذ يتولى القاضى المختص إجراء المزايدة العلنية فى اليوم المحدد للبيع الجبرى،
وقبل افتتاح جلسة المزايدة يعلن تقديره لمصاريف إجراءات التنفيذ شاملة أتعاب المحاماة، وتبدأ المزايدة بمناداة معاون التنفيذ على الثمن الأساسى.
وعليه فإن الوقت “الفعلى” لبدء التنفيذ يكون وقت بداية المزايدة العلنية لبيع المال محل التنفيذ منقولًا كان أم عقارًا، وهو ذات الوقت الذى عينته المادة ١٤ من القانون رقم ١١ لسنة ١٩٤٠ بشأن بيع المحال التجارية ورهنها التى نصت على أن:
يأذن قاضى الأمور المستعجلة بالبيع فى المكان واليوم والساعة وبالطريقة التى يعينها بنفسه.
ذلك أن خصومة التنفيذ تتكون من مجموعة من الأعمال الإجرائية تتجه إلى غاية واحدة هى اقتضاء حق الدائن جبرًا عن مدينه.
وبهذه المثابة فإن مقدمات التنفيذ المتمثلة فى مجرد وضع الصيغة التنفيذية على الإشهادات والأحكام أو إعلان السند التنفيذى أو تكليف المدين بالوفاء، أو تقدم الدائن لإدارة التنفيذ بطلب لإجراء التنفيذ الجبرى، لا تعتبر من خصومة التنفيذ الجبرى.
إذ إن تلك الأعمال كلها لا تتجه إلى غاية التنفيذ جبرًا، وإنما بحسب مضمونها تتجه إلى تحذير المدين من مغبة عدم سداد الدين ودفعه لتجنب تحمل إجراءات التنفيذ الجبرى.
وكذلك، الحال كلما اقتصر الأمر على مجرد صدور إذن من قاضى الأمور المستعجلة بالبيع بالمزاد العلنى وبغير بدء فعلى للمزايدة العلنية.
٦- إذ كان البين من ملف الدعوى المرفق أنه ولئن تم تذييل عقد الرهن بالصيغة التنفيذية فى تاريخ إنشائه، إلا أن الأوراق برمتها قد خلت من دليل على تحديد يوم للبيع الجبرى بالمزايدة العلنية لبيع المال المرهون محل التنفيذ.
وبالتالى، فلا يستحق رسم إجراءات التنفيذ، إذ إن سهو قلم الكتاب عن تحصيل ثلث الرسوم النسبية عند طلب التنفيذ تطبيقًا للمادة ٤٣ من قانون الرسوم القضائية لا ينهض بمجرده سببًا للمطالبة بتحصيل هذا المبلغ كاملًا.
كما أنه يحق لصاحب الشأن أن يطلب رد رسم التنفيذ طبقًا للمادة ٤٨ (١) من ذات القانون فيما – فى خصوص هذه الحالة – لو كان قد سدده مقدمًا.
لا سيما، وقد اقتصرت الإجراءات – كما هى الحال فى الدعوى الماثلة- على مجرد صدور حكم من قاضى الأمور المستعجلة بالإذن بالبيع وبندب خبير مثمن صاحب الدور للبيع بالمزاد العلنى .
ثم وقفت عند هذا الحد، دون أن تبلغ غايتها بإجراء المزايدة العلنية لبيع المال المرهون محل التنفيذ.
وليس أدل على صحة هذا النظر من أن المشرع فى الفِقرة الثانية من المادة ٤٨ المشار إليها أورد حالة أخرى لرد الرسوم النسبية المحصلة على حكم رسو المزاد فى حالة الحكم بإلغائه.
وذلك بعد أن تكون كافة إجراءات المزاد قد تمت، وهى إجراءات معقدة وطويلة.
وهو ما يقطع بأن السياسة التشريعية منذ إصدار هذا القانون إنما يحكمها مبدأ عدم الإثراء بلا سبب على حساب ذوى الشأن.
لما كان ذلك، فإن أمر تقدير رسوم التنفيذ رقم ٣١ لسنة ٢٠١٨/٢٠١٩ اقتصادي طنطا “ نسبى وخدمات ” يكون قد صدر على غير أساس من القانون بما يوجب إلغائه.
المحكمــة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الـذي تـلاه السيد القاضى المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المؤسسة الطاعنة بعد أن رفض قاضى الأمور المستعجلة المختص طلبها باستصدار أمر على عريضة لبيع مقومات المحل التجارى ….. بالمزاد العلنى.
تظلمت منه بالدعوى رقم ….. لسنة ٢٠١٧ اقتصادية طنطا، فقضى فيها بالرفض بحكم استأنفته برقم ….. لسنة ١٠ق أمام الدائرة الاستئنافية بمحكمة طنطا الاقتصادية، التى قضت بقبول تظلمها والأمر بالبيع، وإلزام شركة ….. بالمصاريف.
فاستصدر قلم الكتاب أمر تقدير الرسوم القضائية كرسم تنفيذ برقم ٣١ لسنة ٢٠١٨/٢٠١٩ اقتصادى طنطا “نسبى وخدمات”.
عارضت الطاعنة فيهما بالمعارضة رقم ٢٠٩ لسنة ١٠ق اقتصادى، أمام ذات المحكمة، بطلب الحكم بإلغاء أمر تقدير الرسوم القضائية المشار إليهما لأسباب حاصلها أنها غير ملزمة بالرسم.
وأن الرسم المقدر بشأن إجراءات تنفيذ لم تطلبها، ولا يجوز الحجز على أموالها، والخطأ فى التقدير، كما أقامت التظلم رقم ٦ لسنة ٢٠١٨ اقتصادى – أمام ذات المحكمة، بذات الطلب فى المعارضة.
وبتاريخ ٢٧/١/٢٠١٩ حكمت المحكمة فى المعارضة بعدم قبولها لرفعها بغير الطريق الذى رسمه القانون، وفى التظلم برفضه وتأييد أمر تقدير الرسوم.
طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض، وبتاريخ ٢٣/٢/٢٠٢١ حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وبعد أن أعادت الدعوى للمرافعة فى الموضوع حجزت الدعوى للحكم.
وحيث إنه عن موضوع الدعوى:
فلما كان النص فى المادة ٤٣ من القانون رقم ٩٠ لسنة ١٩٤٤ بشأن الرسوم القضائية على أنه ” يُحصل ثلث الرسوم النسبية أو الثابتة عند طلب تنفيذ الإشهادات والأحكام التى تصدر من المحاكم أو من المحكمين أو من الجهات الإدارية التى يجيز القانون تنفيذ أحكامها.
بشرط أن يكون جميع ما ذكر مشمولاً بالصيغة التنفيذية”. وفى المادة ٤٨(١) من ذات القانون على أنه ” يجوز لصاحب الشأن أن يطلب رد رسم التنفيذ إذا لم يكن قد حصل البدء فيه فعلاً.”.
مُفاده، أن المناط فى إجابة صاحب الشأن إلى طلبه إذا ما طلب استرداد رسم التنفيذ – ثلث الرسوم السابق تحصيلها عند التقدم لطلب تنفيذ الإشهادات والأحكام المشار إليها والمشمولة بالصيغة التنفيذية – هو ألا يكون التنفيذ الجبرى قد بدأ فعلًا.
ولما كان من المقرر أنه مع قيام قانون خاص لا يُرجع إلى القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من أحكام، وكان قانون الرسوم القضائية لم يضع معيارًا واضحًا محددًا للبدء الفعلى فى التنفيذ.
بما لازمه الرجوع إلى قانون المرافعات المدنية والتجارية باعتباره القانون الإجرائي العام الذى تعد نصوصه فى شأن البيع الجبرى نصوصًا إجرائية عامة.
وكان مؤدى المادة ٣٨٤ من قانون المرافعات المدنية والتجارية أن بيع المنقول يبدأ مع بداية المزاد العلنى. وأنه بالنسبة إلى إجراءات البيع الجبرى للعقار .
فإن مؤدى المواد ٤٣٤ و ٤٣٥ و٤٣٧ (١) من ذات القانون أنه بناء على طلب من يباشر التنفيذ يتولى القاضى المختص إجراء المزايدة العلنية فى اليوم المحدد للبيع الجبرى.
وقبل افتتاح جلسة المزايدة يعلن تقديره لمصاريف إجراءات التنفيذ شاملة أتعاب المحاماة، وتبدأ المزايدة بمناداة معاون التنفيذ على الثمن الأساسى.
وعليه فإن الوقت “الفعلى” لبدء التنفيذ يكون وقت بداية المزايدة العلنية لبيع المال محل التنفيذ منقولًا كان أم عقارًا، وهو ذات الوقت الذى عينته المادة ١٤ من القانون رقم ١١ لسنة ١٩٤٠ بشأن بيع المحال التجارية ورهنها التى نصت على أن يأذن قاضى الأمور المستعجلة بالبيع فى المكان واليوم والساعة وبالطريقة التى يعينها بنفسه.
ذلك أن خصومة التنفيذ تتكون من مجموعة من الأعمال الإجرائية تتجه إلى غاية واحدة هى اقتضاء حق الدائن جبرًا عن مدينه،
وبهذه المثابة فإن مقدمات التنفيذ المتمثلة فى مجرد وضع الصيغة التنفيذية على الإشهادات والأحكام أو إعلان السند التنفيذى أو تكليف المدين بالوفاء.
أو تقدم الدائن لإدارة التنفيذ بطلب لإجراء التنفيذ الجبرى، لا تعتبر من خصومة التنفيذ الجبرى، إذ إن تلك الأعمال كلها لا تتجه إلى غاية التنفيذ جبرًا.
وإنما بحسب مضمونها تتجه إلى تحذير المدين من مغبة عدم سداد الدين ودفعه لتجنب تحمل إجراءات التنفيذ الجبرى. وكذلك الحال كلما اقتصر الأمر على مجرد صدور إذن من قاضى الأمور المستعجلة بالبيع بالمزاد العلنى وبغير بدء فعلى للمزايدة العلنية.
لما كان ذلك، وكان البين من ملف الدعوى المرفق أنه ولئن تم تذييل عقد الرهن بالصيغة التنفيذية فى تاريخ إنشائه، إلا أن الأوراق برمتها قد خلت من دليل على تحديد يوم للبيع الجبرى بالمزايدة العلنية لبيع المال المرهون محل التنفيذ.
وبالتالى، فلا يستحق رسم إجراءات التنفيذ، إذ إن سهو قلم الكتاب عن تحصيل ثلث الرسوم النسبية عند طلب التنفيذ تطبيقًا للمادة ٤٣ من قانون الرسوم القضائية لا ينهض بمجرده سببًا للمطالبة بتحصيل هذا المبلغ كاملًا.
كما أنه يحق لصاحب الشأن أن يطلب رد رسم التنفيذ طبقًا للمادة ٤٨(١) من ذات القانون فيما – فى خصوص هذه الحالة – لو كان قد سدده مقدمًا.
لا سيما، وقد اقتصرت الإجراءات – كما هى الحال فى الدعوى الماثلة – على مجرد صدور حكم من قاضى الأمور المستعجلة بالإذن بالبيع وبندب خبير مثمن صاحب الدور للبيع بالمزاد العلنى.
ثم وقفت عند هذا الحد، دون أن تبلغ غايتها بإجراء المزايدة العلنية لبيع المال المرهون محل التنفيذ. وليس أدل على صحة هذا النظر من أن المشرع فى الفِقرة الثانية من المادة ٤٨ المشار إليها أورد حالة أخرى لرد الرسوم النسبية المحصلة على حكم رسو المزاد فى حالة الحكم بإلغائه.
وذلك بعد أن تكون كافة إجراءات المزاد قد تمت، وهى إجراءات معقدة وطويلة، وهو ما يقطع بأن السياسة التشريعية منذ إصدار هذا القانون إنما يحكمها مبدأ عدم الإثراء بلا سبب على حساب ذوى الشأن.
لما كان ذلك، فإن أمر تقدير رسوم التنفيذ رقم ….. لسنة ٢٠١٨/٢٠١٩ اقتصادى طنطا “نسبى وخدمات” يكون قد صدر على غير أساس من القانون بما يوجب إلغائه وهو ما تقضى به المحكمة.
الاسئلة الهامة عن تنبيه نزع الملكية في القانون المصري
ما هو تنبيه نزع الملكية وفقًا للقانون؟
ما هي آثار تسجيل تنبيه نزع الملكية؟
متى يسقط تسجيل تنبيه نزع الملكية؟
ما الفرق بين تنبيه نزع الملكية وحق الاختصاص؟
ما هي الشروط الواجب توافرها في الحائز ليتم إنذاره؟
ما هي المحكمة المختصة بنظر نزاع بيع العقارات؟
ما هي شروط صحة تنبيه نزع الملكية؟
ما هي إجراءات إنذار الحائز في نزع الملكية؟
في الختام، يعتبر تنبيه نزع الملكية اجراء قانوني في التنفيذ الجبري على العقارات، ويترتب عليه آثار قانونية هامة تؤثر على حقوق كل من الدائن والمدين والحائز. ولضمان صحة الإجراءات، يجب الالتزام بالنصوص القانونية لتجنب حالات البطلان أو السقوط.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :
حجز موعد: 01285743047
واتس: 01228890370
عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
