متى تسقط دعوى الملكية؟ شروط سقوط التملك والنية في القانون

اكتشف متى تسقط دعوى الملكية في القانون المصري مع تفاصيل حالات التملك بحسن النية (5 سنوات) أو بسوء النية (15 سنة) وشروط التقادم المكسب للحماية من النزاعات.

هل تسقط دعوى الملكية بالتقادم؟ الفرق بين الحيازة والملكية في القانون المصري

في مجال الملكية العقارية، يُعد فهم آليات سقوط الدعاوى القانونية أمراً حاسماً لحماية الحقوق وتجنب النزاعات المعقدة.

الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار

محامي بالنقض والإدارية العليا

ليسانس الحقوق - جامعة الزقازيق 1997

خبرة +28 عامًا في قضايا الميراث والملكية والمدني

متخصص في الطعون أمام محكمة النقض

اتصل الآن واتساب استشارة

تخيل أنك تمتلك عقاراً موروثاً، وفجأة تواجه تحديات قانونية تتعلق بحيازة شخص آخر له، مما يثير تساؤلات حول متى تسقط دعوى الملكية.

هذا الموضوع يتجاوز كونه مجرد إجراء قانوني؛ إنه يمثل صمام أمان لحقوق الملاك في مصر، حيث ينظم القانون المدني المصري هذه الأمور بدقة لضمان الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي.

لذلك، يأتي دور القانون المصري في تنظيم الملكية والحيازة كأداة أساسية لتحديد الحدود بين الحقوق المكتسبة بالزمن والحقوق الأصلية، مما يساعد في حل النزاعات بكفاءة.

ومن ثم، في هذا البحث، سنستعرض بالتفصيل متى تسقط دعوى الملكية، مع التركيز على الحالات المتعلقة بالتملك بحسن النية أو بسوء النية، مستندين إلى أحدث التشريعات والأحكام القضائية.

📚 أهم النقاط التوعوية بالبحث:

• ✅ لا تسقط دعوى الملكية بالتقادم: طالما لم يكتسب الغير الملكية بالتقادم الطويل المُكسب (15 سنة بحيازة قانونية، هادئة، علنية، مستمرة).
• ⚖️ دعوى الملكية تختلف عن دعاوى الحيازة: فالأولى تستند إلى أصل الحق، بينما دعاوى الحيازة تهدف لحماية اليد دون بحث الملكية.
• 🔎 الحيازة لا تكفي دائمًا: يجب أن تكون غير مشوبة بعيب، ولا تقوم مقام سند الملكية ما لم تستوفِ شروط التقادم.
• 📜 التقادم لا يُسقط الحق بل يُسقط الدعوى به: وهذا مبدأ أصيل كرسته محكمة النقض.
• 🧾 التمسك بالتقادم لا يكون من المحكمة من تلقاء نفسها: بل يجب الدفع به من المدعى عليه.

مقارنة بين أنواع التقادم في دعاوى الملكية

تُعد دعوى الملكية من أهم الدعاوى المدنية، لكنها تثير تساؤلات قانونية جوهرية مثل: هل يمكن أن تسقط بالتقادم؟ ومتى يُعتد بالحيازة كوسيلة لكسب الملكية؟

ومن ثم،نيوضح موقف محكمة النقض، ويُفرّق بين دعاوى الملكية والحيازة، ويكشف أهم شروط الحيازة المكسبة للملكية بالتقادم الطويل.

شروط كسب الملكية بالتقادم وسقوط دعوى الملكية

هل تسقط دعوى الملكية في القانون المصري؟ تعرف على الفرق بين الحيازة والملكية، وشروط كسب الملكية بالتقادم، وفق أحدث أحكام محكمة النقض.

أحكام سقوط دعوى الملكية في القانون المصري

كمحامٍ متخصص في الملكية العقارية والميراث، يمتلك الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار خبرة تزيد عن 28 عاماً في التعامل مع مثل هذه القضايا، حيث ساعد عملاء عديدين في الزقازيق وجميع أنحاء مصر على حماية حقوقهم من خلال استشارات دقيقة وصياغة مذكرات قانونية فعالة.

تعريف دعوى الملكية وأساسها القانوني

دعوى الملكية هي الإجراء القانوني الذي يلجأ إليه المالك الأصلي لاسترداد حقه في العقار أو المنقول الذي تم الاستيلاء عليه أو الحيازة له دون وجه حق.

وفقاً للقانون المدني المصري، يُعرف التملك كحق عيني يمنح صاحبه السيطرة الكاملة على الشيء، بينما تُمثل الحيازة السيطرة الفعلية دون بالضرورة امتلاك الحق القانوني.

ويبرز الفرق هنا في المادة 923 من القانون المدني، التي تنص على أن:

“يكون ملكاً خالصاً لصاحب الأرض ما يحدثه فيها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يقيمها بمواد مملوكه لغيره إذا لم يكن ممكناً نزع هذه المواد دون أن يلحق هذه المنشآت ضرر جسيم أو كان ممكنا نزعها ولكن لم ترفع الدعوى باستردادها خلال سنة من اليوم الذي يعلم فيه مالك المواد إنها اندمجت في هذه المنشآت”.

وفي سياق أوسع، تُفرق المادة 919 بين الحيازة كفعل مادي ومعنوي، حيث تنتقل الملكية بالتصرف القانوني إذا كان المتصرف هو صاحب الحق.

هذا التمييز أساسي لفهم سقوط الدعوى، إذ يمكن للحائز أن يكسب الملكية إذا استمرت حيازته لمدة محددة دون انقطاع، مما يؤدي إلى سقوط حق المالك الأصلي في الاسترداد.

وعلى سبيل المثال، إذا حاز شخص عقاراً بطريقة غير مشروعة، قد يصبح مالكاً قانونياً بعد مرور المدة المقررة، وفقاً لأحكام محكمة النقض التي تؤكد أن التقادم لا ينقطع إلا بطلب جازم من صاحب الحق.

للمزيد عن أحكام محكمة النقض في هذا الشأن:

يمكن الرجوع إلى موقع محكمة النقض المصرية ( الاشتراك بالموقع ليس مجانيا ومدفوع )

أو استكشاف مقالاتنا على موقعنا حول ” دعاوى الملكية في الميراث “.

سقوط الحق في التملك بحسن النية

يُعرف التملك بحسن النية كحالة يكون فيها الحائز يعتقد بحق أنه المالك الحقيقي، مستنداً إلى سبب صحيح مثل عقد بيع مسجل.

حيث تنص المادة 965 من القانون المدني على أن:

“لا يكون الحائز حسن النية مسئولاً قِبَلَ من يستحق الشيء عما يصيبه من هلاك أو تلف إلا بقدر ما عاد عليه من فائدة ترتبت على ذلك”.

وهذا يعني أن سقوط دعوى الملكية يحدث بعد مرور خمس سنوات من الحيازة المستمرة، شريطة توافر حسن النية والسبب الصحيح.

وفي التفاصيل، يفترض القانون حسن النية دائماً ما لم يثبت العكس، كما أكدت أحكام محكمة النقض في الطعن رقم 1574 لسنة 59ق، حيث يصلح بيع ملك الغير سبباً صحيحاً إذا كان مسجلاً.

وعلى سبيل المثال، إذا اشترى شخص عقاراً من غير مالك حقيقي، وكان يعتقد بحسن نية أن البائع مالك، فإن حيازته لخمس سنوات تكسبه الملكية.

مما يسقط دعوى الاسترداد من المالك الأصلي. هذا التقادم المكسب يحمي الاستقرار، لكنه يتطلب إثبات عدم العلم ببطلان السبب.

سقوط الحق في التملك بسوء النية

أما في حالة سوء النية، حيث يعلم الحائز أنه ليس المالك الحقيقي، فإن المدة تطول إلى خمس عشرة سنة.

حيث تنص المادة 966 على أن:

“من حاز عقاراً أو منقولاً، ظاهراً عليه بمظهر المالك أو صاحب حق عيني آخر، واستمرت حيازته مدة خمس عشرة سنة، اعتبرت حيازته دليلاً على الحق، ويحكم له به”.

وهنا، يسقط الحق في رفع دعوى الملكية بعد انقضاء هذه المدة، حتى لو كان الحائز سيئ النية في البداية.

ويُبرز هذا التمييز أهمية العنصر المعنوي في الحيازة؛ فإذا ثبت علم الحائز ببطلان حقه، يُطبق التقادم الطويل. وفقاً لأحكام محكمة النقض، لا ينقطع التقادم إلا بفقد الحيازة أو تخلي عنها.

كما في المادة 975 التي تنص على أن:

“ينقطع التقادم المكسب إذا تخلى الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير”.

ومثال عملي: إذا غصب شخص عقاراً مع علمه بذلك، فإن استمرار حيازته لـ15 عاماً يجعله مالكاً، مما يسقط أي دعوى استرداد.

للاطلاع على أمثلة عملية لمكتبنا، اطلع على:

 أفضل صيغة استئناف لرفض تثبيت الملكية لانتفاء الحيازة الهادئة .

مقارنة بين سقوط دعوى الملكية بحسن النية وبسوء النية

متى تنقضي دعوى استرداد الملكية؟

المدد القانونية لرفع الدعوى والتقادم المسقط

تنص المادة 968 على أن “من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له، أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة”.

وهذا التقادم المسقط يبدأ من تاريخ نشوء الحق في إقامة الدعوى، ويسقط الحق نهائياً بعد انقضائه.

في حالات التقادم القصير (خمس سنوات)، يتطلب الأمر حسن نية وسند صحيح، بينما الطويل (15 سنة) ينطبق على سوء النية. يُقسم سقوط الدعوى إلى تقادم مسقط يمنع سماع الدعوى، وتقادم مكسب يمنح الملكية للحائز.

على سبيل المثال، في الدعاوى الجنائية المتعلقة بالعقارات، تسقط بعد 10 سنوات، لكن الجرائم الخطيرة لا تسقط.

الموانع القانونية لسماع الدعوى

تشمل الموانع انقضاء المدة الزمنية أو فقدان شرط الحيازة، كما في المادة 975 التي تؤكد انقطاع التقادم بفقد الحيازة.

إذا لم يتم رفع الدعوى خلال السنة المحددة في المادة 923، يصبح الالتصاق سبباً لكسب الملكية.

كذلك، إذا أنكر المدين الحق، يُقيد التقادم بشروط النظام العام.

وأحكام محكمة النقض تؤكد أن التقادم لا يسري إلا من تاريخ نشوء الحق، ولا يُثار تلقائياً إلا في حالات محددة.

للمزيد، راجع  موقع وزارة العدل المصرية  .

الفرق بين الحيازة والتملك مع ذكر المواد ذات الصلة

الحيازة هي السيطرة الفعلية على الشيء مع نية التملك، كما في المادة 919 التي تنص على انتقال الملكية بالتصرف القانوني. أما التملك فهو الحق العيني الكامل. الفرق جوهري:

الحيازة قد تؤدي إلى تملك بالتقادم، لكنها لا تعني الملكية فوراً.

وشروط الحيازة تشمل:

الاستمرار،  الهدوء ، والظهور، كما قضت محكمة النقض بأنها واقعة مادية تُثبت بكل الطرق.

وفي المقابل، التملك يتطلب سنداً قانونياً أو تقادماً.

مثال: في حالة الالتصاق، تنص المادة 923 على كسب الملكية إذا لم يُرفع الدعوى في السنة.

مقارنة بين الحيازة والتملك

كيف يؤثر مدة الحيازة على سقوط دعوى الملكية في القانون المصري

مدة الحيازة تلعب دوراً حاسماً في تحديد سقوط دعوى الملكية، حيث تعتمد على مبادئ التقادم المكسب والمسقط في القانون المدني المصري.

وهذا التأثير يهدف إلى ضمان الاستقرار القانوني والاجتماعي، مع التوازن بين حقوق المالك الأصلي والحائز.

وفيما يلي شرح مفصل لكيفية تأثير هذه المدة، مستنداً إلى أحدث التشريعات حتى أغسطس 2025، مع التركيز على المواد الرئيسية مثل 965 و966 و968 من القانون المدني.

مفهوم الحيازة ودورها في سقوط الدعوى

الحيازة هي السيطرة الفعلية على العقار أو المنقول مع نية التملك، كما حددتها المادة 919 من القانون المدني.

إذا استمرت الحيازة لمدة معينة دون انقطاع، يمكن أن تؤدي إلى كسب الملكية (تقادم مكسب)، مما يسقط دعوى الاسترداد من المالك الأصلي.

والمدة تختلف بناءً على نية الحائز (حسن أو سوء)، وتبدأ من تاريخ بدء الحيازة أو نشوء الحق في الدعوى.

الشروط العامة للحيازة:

يجب أن تكون مستمرة، هادئة، وظاهرة (غير مخفية)، وفقاً للمادة 968. أي انقطاع، مثل فقدان الحيازة أو تخلي عنها، يعيد بدء المدة (المادة 975).

التأثير العام:

كلما طالت المدة، زاد احتمال سقوط الدعوى، مما يحمي الحائز ويمنع النزاعات الممتدة زمنياً.

تأثير مدة الحيازة حسب نوع النية

1. الحيازة بحسن النية (مدة قصيرة: 5 سنوات)

في حالة حسن النية، حيث يعتقد الحائز أنه المالك الحقيقي بناءً على سبب صحيح (مثل عقد بيع مسجل)، تسقط الدعوى بعد 5 سنوات من الحيازة المستمرة.

وتنص المادة 965 على أن هذا التقادم يمنح الملكية للحائز، ويسقط حق المالك الأصلي في الاسترداد.

كيفية التأثير:

إذا مرت 5 سنوات دون رفع دعوى، يصبح الحائز مالكاً قانونياً، حتى لو ثبت لاحقاً بطلان السبب. هذا يشجع على تسجيل العقود بسرعة لتجنب فقدان الحقوق.

مثال: إذا اشترى شخص عقاراً من بائع غير مالك، لكنه اعتقد بحسن نية، فإن حيازته لـ5 سنوات تسقط أي دعوى استرداد.

2. الحيازة بسوء النية (مدة طويلة: 15 سنة)

عندما يعلم الحائز أنه ليس المالك (مثل الغصب)، تطول المدة إلى 15 سنة.

والمادة 966 تؤكد أن استمرار الحيازة لهذه المدة يؤدي إلى كسب الملكية، مما يسقط الدعوى نهائياً.

كيفية التأثير:

المدة الطويلة تعطي فرصة أكبر للمالك الأصلي لرفع الدعوى، لكن بعد انقضائها، يصبح الحائز مالكاً دون إمكانية الطعن. هذا يعكس عقاباً لسوء النية من خلال إطالة المدة.

مثال: في حال غصب عقار، إذا استمرت الحيازة 15 سنة دون انقطاع، تسقط دعوى الملكية، كما أكدت أحكام محكمة النقض في طعون حديثة حتى 2025.

التقادم المسقط وتأثيره على الدعوى

المادة 968 تحدد التقادم المسقط، الذي يمنع سماع الدعوى بعد انقضاء المدة.

وهنا، تؤثر مدة الحيازة كالتالي:

• بدء المدة: من تاريخ نشوء الحق في الدعوى أو اكتشاف الضرر.
• التأثير: إذا تجاوزت الحيازة المدة المحددة (5 أو 15 سنة)، يسقط الحق نهائياً، ولا يمكن للمحكمة النظر في الدعوى حتى لو كانت مبررة.
• الموانع: التقادم لا يسري في حالات النظام العام أو الجرائم الخطيرة، وينقطع برفع دعوى رسمية أو إقرار بالحق.

جدول مقارن: تأثير مدة الحيازة على سقوط الدعوى

السند القانوني الذي يحدد حالات سقوط دعوى الملكية بحسن وسوء النية في القانون المصري

السند القانوني الأساسي الذي يحدد حالات سقوط دعوى الملكية في القانون المصري هو القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948، مع تعديلاته اللاحقة حتى أغسطس 2025.

وينظم هذا القانون آليات التقادم المكسب والمسقط للحقوق العينية، خاصة فيما يتعلق بالحيازة والتملك. تحديداً، تُحدد المواد 965 و966 و968 من هذا القانون حالات سقوط الدعوى بناءً على نية الحائز (حسن أو سوء)،

مع التركيز على مدة الحيازة المستمرة كعامل حاسم. هذه المواد لم تشهد تعديلات جوهرية حتى تاريخ اليوم (7 أغسطس 2025)، كما تؤكد أحدث الإصدارات الرسمية من وزارة العدل المصرية ومحكمة النقض.

فيما يلي شرح مفصل للسند القانوني، مع التركيز على الحالات الرئيسية، مستنداً إلى النصوص القانونية والأحكام القضائية ذات الصلة.

السند القانوني العام: القانون المدني المصري

الأساس التشريعي: يُعتبر القانون المدني المصري المرجع الرئيسي لتنظيم حقوق الملكية والحيازة، حيث يعتمد على مبدأ التقادم لضمان الاستقرار القانوني.

وتنص  المادة 968  على أن “من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له … كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة”.

وهذا يشكل الإطار العام لسقوط الدعوى، مع تمييز بين حسن النية وسوء النية لتحديد المدة.

دور محكمة النقض:

تُفسر الأحكام الصادرة عن محكمة النقض هذه المواد، مثل الطعن رقم 1574 لسنة 59ق، الذي أكد أن التقادم لا ينقطع إلا بفقد الحيازة أو طلب جازم من صاحب الحق.

حالة سقوط الدعوى بحسن النية

السند الرئيسي:

المادة 965 من القانون المدني، التي تنص على أن “لا يكون الحائز حسن النية مسئولاً قِبَلَ من يستحق الشيء عما يصيبه من هلاك أو تلف إلا بقدر ما عاد عليه من فائدة ترتبت على ذلك”.

وهنا، يسقط الحق في رفع الدعوى بعد 5 سنوات من الحيازة المستمرة، شريطة توافر حسن النية (اعتقاد الحائز بصحة حقه) وسند صحيح (مثل عقد بيع مسجل).

التفاصيل القانونية: يُفترض حسن النية إلا إذا ثبت العكس، ويسقط الدعوى إذا استمرت الحيازة دون انقطاع. إذا ثبت سوء النية لاحقاً، قد ينتقل إلى المدة الطويلة (15 سنة).

أمثلة قضائية: في حكم محكمة النقض، يُعتبر بيع ملك الغير سبباً صحيحاً إذا كان مسجلاً، مما يؤدي إلى سقوط الدعوى بعد 5 سنوات.

حالة سقوط الدعوى بسوء النية

السند الرئيسي:

المادة 966 من القانون المدني، التي تنص على أن “من حاز عقاراً أو منقولاً، ظاهراً عليه بمظهر المالك … واستمرت حيازته مدة خمس عشرة سنة، اعتبرت حيازته دليلاً على الحق، ويحكم له به”.

وتسقط الدعوى بعد 15 سنة من الحيازة، حتى لو كان الحائز يعلم بعدم حقه (مثل  الغصب ).

التفاصيل القانونية:

لا يتطلب هذا السند حسن نية، لكنه يشترط استمرار الحيازة دون انقطاع. ينقطع التقادم بفقد الحيازة أو تخلي عنها، كما في المادة 975.

أمثلة قضائية:

حكم الاستئناف رقم 11490 لسنة 134ق أكد أن الملكية لا تسقط بعدم الاستعمال، لكن التقادم يمنحها للحائز بعد 15 سنة.

حالات سقوط دعوى الملكية وفق نية الحائز ونصوص القانون المدني المصري

يُحدد القانون المدني المصري شروط ومدة سقوط دعوى الملكية بناءً على نية الحائز (حسن أو سوء نية) وطبيعة السند القانوني.

ويوضح الجدول التالي الفروقات بين الحالات الثلاث الأكثر شيوعًا، كما ينص عليها القانون في المواد 965، 966، و968، مع بيان المدة المطلوبة، والنتيجة القانونية المترتبة على انقضاء التقادم.

كيف تختلف آثار الحيازة في حال سقوط الدعوى بحسن النية عن الحالة بسوء النية في القانون المصري

في إطار القانون المدني المصري، تُعد آثار الحيازة بعد سقوط دعوى الملكية عاملاً حاسماً يعتمد على نية الحائز (حسن أو سوء).

وهذه الآثار تنبع من مبادئ التقادم المكسب، الذي يمنح الملكية للحائز بعد مدة محددة، مما يسقط حق المالك الأصلي في الاسترداد.

والفرق الرئيسي يكمن في المدة الزمنية، درجة المسؤولية، والحماية القانونية الممنوحة، مع الاستناد إلى المواد 965 و966 من القانون المدني رقم 131 لسنة 1948 (مع تعديلاته حتى أغسطس 2025).

وفيما يلي شرح مفصل للاختلافات، مستنداً إلى أحدث التشريعات والأحكام القضائية من محكمة النقض.

آثار الحيازة في حال سقوط الدعوى بحسن النية

حسن النية يعني اعتقاد الحائز بصحة حقه بناءً على سبب مشروع (مثل عقد بيع مسجل)، ويسقط الدعوى بعد 5 سنوات من الحيازة المستمرة، وفقاً للمادة 965.

كسب الملكية السريع:

يصبح الحائز مالكاً قانونياً فور انقضاء الـ5 سنوات، مما يمنع أي طعن لاحق في الملكية. هذا يوفر حماية أقوى وأسرع للحائز، مشجعاً على تسجيل العقود.

الإعفاء من المسؤولية الواسعة:

لا يتحمل الحائز مسؤولية عن هلاك أو تلف الشيء إلا بقدر الفائدة التي عادت عليه، كما تنص المادة 965. على سبيل المثال، إذا تلف جزء من العقار أثناء الحيازة، يُقتصر التعويض على المنفعة المكتسبة فقط.

الحماية من الدعاوى اللاحقة:

يُفترض حسن النية تلقائياً إلا إذا ثبت العكس، مما يجعل سقوط الدعوى أكثر استقراراً. أحكام محكمة النقض (مثل الطعن رقم 1574 لسنة 59ق) تؤكد أن هذا يحمي الاستقرار الاجتماعي.

التأثير العملي:

يشجع على معاملات عقارية شفافة، حيث يفقد المالك الأصلي حقه إذا تأخر في رفع الدعوى.

آثار الحيازة في حال سقوط الدعوى بسوء النية

سوء النية يعني علم الحائز بعدم حقه (مثل الغصب)، ويسقط الدعوى بعد 15 سنة من الحيازة المستمرة، وفقاً للمادة 966.

كسب الملكية المتأخر:

يحصل الحائز على الملكية بعد 15 سنة فقط، مما يعطي فرصة أطول للمالك الأصلي للطعن. هذا يجعل الآثار أقل حماية فورية للحائز، معتمداً على طول المدة لتحقيق الاستقرار.

المسؤولية الكاملة:

يتحمل الحائز مسؤولية كاملة عن أي هلاك أو تلف، دون إعفاءات واسعة كما في حسن النية. تنص المادة 966 على اعتبار الحيازة دليلاً على الحق بعد المدة، لكن المسؤولية تظل أعلى إذا ثبت سوء النية أثناء النزاع.

الانقطاع السهل للتقادم:

ينقطع التقادم بسهولة أكبر (مثل فقدان الحيازة أو طلب جازم)، كما في المادة 975، مما يجعل سقوط الدعوى أقل ضماناً مقارنة بحسن النية.

التأثير العملي:

يعاقب سوء النية بإطالة المدة، مما يسمح بمزيد من التحقيقات القضائية. أحكام محكمة النقض (مثل حكم الاستئناف رقم 11490 لسنة 134ق) تبرز أن هذا يحمي المالك الأصلي لفترة أطول.

الفرق الرئيسي بين الحالتين ( حسن وسوء النية )

الاختلافات تكمن في السرعة، درجة الحماية، والمسؤولية، حيث يفضل القانون حسن النية لتعزيز الثقة في المعاملات.

وفي حال حسن النية، تكون الآثار أكثر إيجابية للحائز (حماية سريعة وإعفاءات)، بينما بسوء النية تكون أكثر تحفظاً (مسؤولية أعلى وفرص طعن أكبر).

مقارنة قانونية بين آثار الحيازة في حالتي حسن وسوء النية

تُعد الحيازة أحد الأسس المهمة في اكتساب الملكية بالتقادم، إلا أن آثارها تختلف باختلاف نية الحائز. يوضح الجدول التالي مقارنة دقيقة بين آثار الحيازة في حالة حسن النية وسوء النية وفقًا للمادتين 965 و966 من القانون المدني المصري.

مع بيان المدة اللازمة لكسب الملكية، والمسؤولية القانونية عن التلف، وأثر الحيازة على حقوق المالك الأصلي.

هل يمكن أن تتغير نتائج الدعوى بناءً على انقطاع التقادم أو فقدان الحيازة في القانون المصري

نعم، يمكن أن تتغير نتائج دعوى الملكية بشكل جذري بناءً على انقطاع التقادم أو فقدان الحيازة، حيث يعتمد سقوط الدعوى على استمرارية الحيازة كشرط أساسي.

وفي القانون المدني المصري (رقم 131 لسنة 1948 مع تعديلاته حتى أغسطس 2025)، يُعد التقادم المكسب آلية لكسب الملكية، لكنه ينقطع إذا حدث أي انقطاع،

مما يعيد بدء المدة الزمنية ويمنع سقوط الدعوى. هذا يؤثر على الحكم القضائي، خاصة في حالات حسن النية (5 سنوات) أو سوء النية (15 سنة)

وكما حددت المواد 965 و966 و968. فيما يلي شرح مفصل لكيفية هذا التغيير، مستنداً إلى النصوص القانونية والأحكام القضائية من محكمة النقض.

مفهوم انقطاع التقادم وفقدان الحيازة

انقطاع التقادم: يحدث عندما يتوقف سريان المدة الزمنية المطلوبة لكسب الملكية، مما يعيد احتسابها من جديد.

وتنص المادة 975 من القانون المدني على أن:

“ينقطع التقادم المكسب إذا تخلى الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير”. هذا يعني أن أي انقطاع يبطل المدة السابقة، ويجب على الحائز البدء من الصفر.

فقدان الحيازة:

يشمل فقدان السيطرة الفعلية على العقار أو المنقول، سواء بسبب فعل الغير (مثل استرداد المالك الأصلي) أو تخلي طوعي. إذا حدث ذلك، يفقد الحائز دليل الحيازة المستمرة، مما يمنع الوصول إلى سقوط الدعوى.

هذه العناصر تُعتبر وقائع مادية تُثبت بكل الطرق، كما أكدت أحكام محكمة النقض في طعون حديثة حتى 2025، مثل الطعن رقم 1574 لسنة 59ق، الذي شدد على أن التقادم لا يستمر إلا بحيازة هادئة ومستمرة.

كيف يتغير نتائج الدعوى بناءً على هذه العوامل

1. في حال انقطاع التقادم

التغيير في النتيجة: إذا انقطع التقادم قبل اكتمال المدة (5 أو 15 سنة)، يفقد الحائز حقه في كسب الملكية، مما يسمح للمالك الأصلي برفع دعوى استرداد ناجحة.

وعلى سبيل المثال، إذا حاز شخص عقاراً بحسن نية لـ4 سنوات ثم انقطع التقادم بسبب طلب جازم من المالك، يعاد بدء المدة، وقد يفوز المالك بالدعوى.

التأثير على الحالات: في حسن النية، يكون التأثير أسرع لأن المدة قصيرة، مما يجعل الانقطاع أكثر خطورة.

وأما بسوء النية، فالمدة الطويلة تعطي فرصة للانقطاع المتكرر، لكن إذا استمر التقادم دون انقطاع، يسقط الدعوى نهائياً.

2. في حال فقدان الحيازة

التغيير في النتيجة: يؤدي فقدان الحيازة إلى إبطال التقادم تماماً، مما يغير الحكم لصالح المالك الأصلي.

وتنص المادة 975 على أن فقدان الحيازة (حتى لو مؤقتاً) يعيد المدة، وقد يؤدي إلى رفض طلب الحائز للملكية.

مثال: إذا فقد الحائز عقاراً بفعل الغير بعد 10 سنوات من سوء النية، يفقد دليل الاستمرارية، وتفوز دعوى الاسترداد.

التأثير على الحالات: بحسن النية، يحمي القانون الحائز إذا ثبتت النية، لكن الفقدان يبطل ذلك. بسوء النية، يكون التأثير أقوى لأن المحكمة تتشدد في إثبات الاستمرارية.

تأثير انقطاع التقادم وفقدان الحيازة على سقوط دعوى الملكية

في قضايا الملكية العقارية، يُعد  انقطاع التقادم  أو فقدان الحيازة من العوامل الحاسمة التي تؤثر بشكل مباشر على نتيجة الدعوى.

ويوضح الجدول التالي الفرق بين تأثير هذه العوامل في حالتي الحيازة بحسن النية (5 سنوات) وسوء النية (15 سنة)، ويوضح متى يُمكن للمالك الأصلي استرداد ملكيته أو منع سقوط حقه القانوني.

الاعتبارات القانونية والتعديلات الحديثة

حتى أغسطس 2025، لم تشهد هذه المواد تغييرات جوهرية، لكن أحكام محكمة النقض أكدت أن الانقطاع يُحسب بدقة، مع النظر في الظروف الاستثنائية مثل النزاعات أو الوباءات.

وإذا كنت تواجه نزاعاً عقارياً، يُنصح بالتشاور مع متخصص لتقييم حالتك. كمحامٍ بالنقض والإدارية العليا، يمتلك الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار خبرة تزيد عن 28 عاماً في قضايا الملكية والميراث.

ويمكنه مساعدتك في صياغة مذكرات قانونية فعالة أو رفع طعون. للحصول على استشارة، تواصل مع مكتبه في الزقازيق:  الخدمات القانونية الالكترونية  .

للاستزادة، اقرأ مقالتنا الداخلية عن:

” الحيازة في قانون الميراث “.

أسئلة شائعة حول سقوط دعوى الملكية في القانون المصري

هل لديك أسئلة حول دعاوى الملكية العقارية في مصر؟ في هذا المبحث، نقدم لك إجابات قانونية دقيقة ومبسطة لأكثر الأسئلة الشائعة المتعلقة بــ:

سقوط الملكية، الحيازة، التقادم، وإثبات التملك، وفقًا لأحدث تعديلات القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948 حتى أغسطس 2025.

هذه المعلومات صُممت لتلبية نية الباحث الذي يسعى لفهم حقوقه القانونية أو اتخاذ قرار قبل اللجوء للمحكمة، لكن تظل الاستشارة الشخصية مع محامٍ خطوة لا غنى عنها.

✍️ الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض متخصص في قضايا الملكية والميراث – يمتلك خبرة تمتد لأكثر من 28 عامًا، ويقدم استشارات قانونية موثوقة ودقيقة من خلال مكتبه في الزقازيق لتوجيهك في المسار الصحيح وفق ظروفك الخاصة.

في الختام، يتضح أن سقوط دعوى الملكية يعتمد على مدد التقادم المحددة في القانون المدني، سواء كان التملك بحسن نية (خمس سنوات) أو بسوء نية (خمس عشرة سنة).

مع التركيز على شروط الحيازة والموانع مثل انقضاء المدة أو فقدان الحيازة، و هذه الأحكام تحمي الاستقرار، لكنها تتطلب فهماً دقيقاً للمواد 923، 965، 966، 968، و919.

إذا كنت تواجه نزاعا عقاريا، للحصول على استشارة قانونية متخصصة في قضايا الملكية، تواصل مع مكتب محامي الميراث والملكية بالزقازيق – عبدالعزيز حسين عمار، بالاتصال المباشر لحجز موعد: 01285743047.

? تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة

هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟

مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.

?? اتصل مباشرة لحجز موعد بالمكتب: 01285743047

?? راسلنا على واتساب للاستفسارات السريعة: 01228890370

?? البريد الإلكتروني: azizamar90@gmail.com

?? العنوان: 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس – الزقازيق – محافظة الشرقية – مصر

?? ?? أرسل استشارتك الآن عبر نموذج  التواصل .

?? مواعيد العمل:

• من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق
• الخميس والجمعة: أجازة للمكتب – الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد

?? خدماتنا القانونية :

1?? الأفراد والعائلات:

• تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.
• قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
• صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
• قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).

2?? الشركات والمؤسسات:

• تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
• التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
• التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
• التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.

3?? خدمات مخصصة:

• إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
• استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
• حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.

?? لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟

? خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية

? تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف

? التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة

? تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية

?? اشترك للحصول على  دليل مجاني حول قانون الميراث والعقارات .

?? استشارتك الأولى تبدأ بخطوة … راسلنا الآن بثقة

“إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر.”