دفوع دعوى الإخلاء ايجار قديم

أحكام النقض في دفوع دعوى الإخلاء ايجار قديم وكيفية تفادي المستأجر الإخلاء سواء لعدم سداد الأجرة أو للتأجير من الباطن أو التنازل ومدى صحة وبطلان التكليف بالأجرة وأثر ذلك علي قبول دعوي الإخلاء وكذلك جق الامتداد القانوني لعقد الايجار القديم وامتداد عقد ايجار المفروش والكثير من موضوعات عقود الايجار القديمة داخل المقال

دفوع دعوي الاخلاء ايجار قديم

دفوع دعوى الإخلاء ايجار قديم

حق المؤجر فى طلب الإخلاء . حق شخصي . جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه . لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تقدير الظروف الملابسة التى تحيط بتراخي المؤجر فى طلب الإخلاء . شرطه . أن يكون تقديرها سائغاً .

(الطعن رقم 2582 لسنة 73ق – جلسة 28/11/2004)

الأصل بحكم المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدنى فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية أن المشرع أعطى للقاضي سلطة تقديرية واسعة ليراقب استعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا فى استعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا فى استعمالها

كما حرص المشرع على تأكيد السلطة التقديرية للقاضي فى حالة فسخ العقود ونص صراحة فى الفقرة الأولى من المادة 148 من القانون المدنى على أن “يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية”

وفى الفقرة الثانية من المادة 157 من ذات القانون على أنه

“يجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له أن يرفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام فى جملته”

وهو ما لازمه أنه كلما أثير أمام محكمة الموضوع دفاع يتضمن أن المؤجر متعسف فى استعمال حقه بطلب الإخلاء تعين على المحكمة أن تمحصه وتضمن حكمها ما ينبئ عن تمحيصها لهذا الدفاع وأنها بحثت ظروف الدعوى وملابساتها ، وما إذا كانت هذه الظروف والملابسات تبرر طلب الإخلاء فى ضوء ما يجب توافره من حسن نية فى تنفيذ العقود .

(الطعن رقم 871 لسنة 74ق – جلسة 27/2/2005)

التدخل انضمامياً من بعض ورثة المستأجر الأصلى الذين امتد إليهم العقد ولم يختصموا أمام أول درجة إلى باقى الورثة – المستأنفين – أمام الاستئناف وتمسكهم بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة – لا يصحح إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة – علة ذلك .

تدخل بعض من لم يختصم من الورثة من مرحلة الاستئناف ليتمسكوا بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة وينضموا إلى المستأنفين فى طلب رفض الدعوى ، ليس من شأنه أن يصحح إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة وإلا كان ذلك تفويتاً لدرجة من درجات التقاضى وبدءاً لدعوى جديدة أمام محاكم الاستئناف، بما يخالف مبدأ التقاضى على درجتين .

(الطعنان رقما 20، 208 لسنة 71ق – جلسة 28/10/2002)

الدفوع الخاصة للإخلاء لعدم سداد الأجرة

عدم إيراد المشرع بياناً لمبررات التأخير فى الوفاء بالأجرة المنصوص عليها فى المادة 18/ب ق 13لسنة 1981 . أثره . اعمال المحاكم للنص المذكور وفقاً لما يقتضيه العقل .

(الطعن رقم 3109 لسنة 74 ق – جلسة 16/3/2005)

إذ صدر القانون لسنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة على النحو الواردة بنص المادة الثالثة منه من شأنه أن يحدث ارتباكاً للمستأجر تقتضيه أن يبحث عن تاريخ إنشاء المبنى ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة ثم يقوم بحساب مقدار الأجرة الجديدة وتدبير ما طرأ على التزامه من تعديل ، وهى أمور من شأنها بطبيعتها أن تجعل المستأجر متى تخلف عن أداء الأجرة وزيادتها فى مواعيدها لمدة معقولة ألا يعتبر مسوفاً وهذا أمر على المحاكم اعتباره احتراماً لما يقتضيه العقل .

(الطعن رقم 3109 لسنة 74ق – جلسة 16/3/2005)

إذ كان الطاعن قد تمسك بأن تأخره فى سداد الأجرة مرجعه المنازعة فى تحديدها قانوناً بعد صدور القانون رقم لسنة 1997 وعدم حسمها إلا بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة ثم بادر بسداد الأجرة والزيادة فور تحديدها بمعرفة الخبير المنتدب وذلك بموجب إنذارات عرض الأجرة المقدمة بحوافظ مستنداته أمام محكمة الاستئناف وهو ما يدل على أن الطاعن حين تأخر فى الوفاء بالأجرة لم يقصد التسويف ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه الفساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 3109 لسنة 74 ق – جلسة 16/3/2005)

إذ كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أن سبب تأخره فى سداد أجرة شقة النزاع يرجع إلى فعل المطعون ضده لعدم وجوده بمحل إقامته داخل الجمهورية لأن إقامته الدائمة بالمملكة العربية السعودية وطلبه سداد الأجرة فى حسابه بالبنك تارة وإلى محام يحمل توكيلاً عنه تارة أو الاحتفاظ بها لحين عودته إلى البلاد تارة أخرى ودلل على وجود المطعون ضده خارج البلاد بإنذارات العرض المقدمة منه بحوافظ مستنداته أمام محكمة أول درجة والتى جاء فى العديد منها إجابة المحضرين عدم وجود المطعون ضده بمحل إقامته لإقامته خارج البلاد

كما قدم إقراراً منسوباً صدوره إلى المطعون ضده يقر فيه بأن المبالغ التى يودعها الطاعن فى حسابه رقم (ــــ) هى مقابل إيجار الشقة وعدداً من إيصالات صادرة من ذات البنك يفيد إيداع الطاعن مبالغ لصالح الطاعن فى ذات الحساب حتى    /   /  وصورة ضوئية من توكيل رسمى ـــ صادر من المطعون ضده إلى وكيله

وإذ أغفل الحكم المطعون فيه الرد على هذا الدفاع الجوهرى بما يتضمنه من مبررات ساقها الطاعن لتأخره فى الوفاء بالأجرة ولم يخضعها لتقديره لبيان مدى قبولها واعتبارها عذراً للطاعن يبرر التأخير أو اطراحها فينتفى مبرر التأخير وهو دفاع جوهرى من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 863 لسنة 74ق – جلسة 17/3/2005)

إذ كانت المصاريف التى أشار إليها نص المادة 18/ب سالفة البيان يدخل فى مضمونها رسم الدعوى المرفوعة الذى يسدده المدعى لقلم الكتاب عملاً بالمادة 65 من قانون المرافعات وكذلك رسم التكليف بالوفاء …… وثابت بأوراق الدعوى ما يفيد سداد المدعى لها ومن ثم يتعين سداد مقابلها حتى يتوفى المستأجر الحكم بالإخلاء وهى فى ذلك تختلف عن المصاريف الفعلية التى يتعين على المؤجر تقديم الدليل على ما تكبده منها ويخضع هذا الدليل لتقدير المحكمة كأتعاب المحامين .

لما كان ذلك ، وكان البين من إنذار العرض المؤرخ 11/1/2004 أن المطعون ضدها قد عرضت الأجرة المستحقة عن المدة من 1/1/2004 حتى 31/12/2004 ودون أن تودع أى مبالغ أخرى من مصاريف أو نفقات فعلية وكان الحكم المطعون فيه قد اعتد بهذا الوفاء واعتبره مبرئاً لذمة المطعون ضدها على سند من أن الطاعنة لم تتحفظ على أية مطالبات أخرى

فيكون قد أغفل المصاريف الرسمية الثابتة بأوراق الدعوى وهى رسم الدعوى والتكليف بالوفاء والدمغات الرسمية ورسوم الميكروفيلم باعتبارها – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنها تدخل ضمن ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية مما يعيبه .

(الطعن رقم 1483 لسنة 74ق – جلسة 20/4/2005)

الدفوع الخاصة للإخلاء لتكرار التأخير فى سداد الأجرة

دفوع دعوى الإخلاء ايجار قديم

تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء . شرطه . عدم وجود مبررات مقبولة للتأخير فى الدعوى اللاحقة .

(الطعن رقم 47 لسنة 73 ق – جلسة 2/12/2004)

الأعذار التى يبديها المستأجر فى التأخير فى الوفاء . دفاع جوهرى يتوقف عليه الفصل فى الدعوى . علة ذلك . قبول المحكمة عذر المستأجر . اعتباره مبرراً لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار  . رفض المحكمة هذا العذر . أثره . انتفاء المبرر للتأخير . وجوب الحكم بالإخلاء . شرطه . أن تبين المحكمة الدليل الذى استندت إليه فى رفضها للعذر وإلا كان حكمها قاصر البيان .

(الطعن رقم 863 لسنة 74 ق – جلسة 17/3/2005)

إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك بصحيفة الاستئناف بدفاع مفاده انتفاء حالة التكرار لعرضه الأجرة المطالب بها عرضاً قانونياً فى 22/8/2001 إلا أن المحضر المكلف بالعرض وبالاتفاق مع المطعون ضده – وبغير تقصير منه – لم يقم بالإعلان بالعرض إلا فى 14/10/2001 ولرفض الأخير استلام المبلغ المعروض تم إيداعه خزينة المحكمة بتاريخ 15/10/2001

وهو ما قد يصلح أن يكون مبرراً مقبولاً لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد حكم أول درجة بالإخلاء استناداً إلى توافر حالة تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة دون أن يبحث دفاع الطاعن سالف الذكر والذى ساقه كمبرر للتأخير فى سداد الأجرة ويخضعه لتقدير محكمة الموضوع وصولاً إلى اعتباره مبرراً مقبولاً للتأخير فى سداد الأجرة فى الدعوى الراهنة فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 47 لسنة 73ق – جلسة 2/12/2004 )

تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء م18/ب ق13لسنة 1981 . شرطه . سبق إقامة دعوى موضوعية أو مستعجلة بالإخلاء واستقرارها بحكم نهائى بعد إجابة المؤجر إلى طلبه للوفاء بالأجرة المتأخرة أثناء نظرها . القضاء بعدم قبول الدعوى أو ترك الخصومة . أثره . عدم صلاحيته لتوافر حالة التكرار .

(الطعن رقم 2591 لسنة 73 ق – جلسة 15/12/2004)

تكرار التأخير فى سداد الأجرة . شرطه . أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها فى الدعوى اللاحقة هى ذات الأجرة فى الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار . تعديل مقدار هذه الأجرة بموجب قوانين إيجار الأماكن فى الفترة اللاحقة على الدعوى السابقة . منازعة المستأجر فى مقدارها . وجوب الفصل فيها وصولاً لتحديد الأجرة المستحقة .

(الطعن رقم 534 لسنة 74 ق – جلسة 26/12/2004)

تمسك الطاعن بمذكرة دفاعه المقدمة أمام محكمة الاستئناف بأنه لم يتخلف عن الوفاء بالأجرة محل النزاع عن شهري مارس وإبريل سنة 2002 لأن المطعون ضدها لم تسع إلى موطنه لاقتضائها فى موعد استحقاقها على النحو المبين بوجه النعى بدلالة إقامتها الدعوى الماثلة بعد صدور الحكم فى الدعوى السابقة بعشرة أيام طالباً إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات هذا الدفاع

وإذا قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء على سند من توافر حالة التكرار بتأخير الطاعن عن سداد أجرة شهري 3 ، 4 سنة 2002 مقتصراً فى أسبابه على القول بعبارة عامة بأن العرف قد جرى على الوفاء بالأجرة فى موطن المؤجر للملائمة القانونية والاجتماعية دون أن يبين مصدر هذا العرف أو يواجه دفاع الطاعن المشار إليه بما يقتضيه رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير معه وجه الرأى فى الدعوى ، فإنه يكون فضلاً عن خطئه فى تطبيق القانون مشوباً بالقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 1517 لسنة 73 ق – جلسة 26/1/2005)

تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أن سبب تأخره فى سداد أجرة شقة النزاع يرجع إلى فعل المطعون ضده لعدم وجوده بمحل إقامته داخل الجمهورية لأن إقامته الدائمة بالمملكة العربية السعودية وطلبه سداد الأجرة فى حسابه بالبنك تارة وإلى محام يحمل توكيلاً عنه تارة أو الاحتفاظ بها لحين عودته إلى البلاد تارة أخرى

ودلل على وجود المطعون ضده خارج البلاد بإنذارات العرض المقدمة عنه بحوافظ مستنداته أمام محكمة أول درجة والتى جاء فى العديد منها إجابة المحضرين عدم وجود المطعون ضده بمحل إقامته لإقامته خارج البلاد ، كما قدم إقراراً منسوب صدوره إلى المطعون ضده يقر فيه بأن المبالغ التى يودعها الطاعن فى حسابه رقم …..

هى مقابل إيجار الشقة وعداً من ايصالات صادرة من ذات البنك يفيد إيداع الطاعن مبالغ لصالح الطاعن فى ذات الحساب حتى …./…. وصورة ضوئية من توكيل رسمى ……… صادر من المطعون ضده إلى وكيله ……..

وإذ أغفل الحكم المطعون فيه الرد على هذا الدفاع الجوهرى بما يتضمنه من مبررات ساقها الطاعن لتأخره فى الوفاء بالأجرة ولم يخضعها لتقديره لبيان مدى قبولها واعتبارها عذراً للطاعن يبرر التأخير أو اطراحها فينتفى مبرر التأخير وهو دفاع جوهرى من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 863 لسنة 74 ق – جلسة 17/3/2005)

إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن أقام الدعوى بطلب الحكم بطرد المطعون ضدهم من الشقة موضوع عقد الإيجار المؤرخ (…….) لتكرارهم التأخير فى سداد الأجرة مما لازمه القضاء ضمناً بفسخ عقد الإيجار لا ينفسخ على غير عاقديه

وكان المطعون ضدهم جميعاً قد اختصموا أمام محكمة أول درجة وصدر الحكم الابتدائى عليهم بطردهم جميعاً من شقة النزاع فاستأنفه المطعون ضده الثانى وحده دون المطعون ضدهما الأولى والأخيرة اللتين لم تتدخلا فى الاستئناف المرفوع من المطعون ضده الثانى

ولم تأمر المحكمة باختصامهما فى الاستئناف حتى صدور الحكم المطعون فيه فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بقبول الاستئناف شكلاً دون اختصامهما يكون قد خالف قاعدة إجرائية متعلقة بالنظام العام كانت عناصرها مطروحة على محكمة الموضوع مما يعيبه بالبطلان .

(الطعن رقم 1652 لسنة 67 ق – جلسة 2/6/2005)

تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه . م18/ب ق13لسنة 1981 . المقصود به . ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى . قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى . لا يعنى عنه وجوب الحكم بالإخلاء ما لم يقدم مبررات لهذا التأخير تقدرها المحكمة .

(الطعن رقم 269 لسنة 74ق – جلسة 8/6/2005)

الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة . مناطه . تحقق الامتناع أو التأخير من ذات المستأجر بعد إقامة الدعوى ضده . مؤداه . عدم جواز الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر فى مواجهة من امتد إليه العقد إذا تأخر فى الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك . علة ذلك .

(الطعن رقم 269 لسنة 74 ق – جلسة 8/6/2005)

إذ كان البين من الأوراق أنها قد خلت مما يفيد سبق قيام مورث المطعون ضدهم أولاً بإقامة دعوى بالإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة المستحقة على الطاعن – الذى امتد إليه عقد إيجار العين محل النزاع ، وكان لا يغنى عن ذلك سبق إقامة المذكور الدعوى رقم ….. لسنة 1999مدنى كلى الجيزة قبل المستأجر الأصلى الذى كان قد طعن على حكمها بالنقض بالطعن رقم …… لسنة 69 ق

ثم توفى إذ لا تصلح هذه الدعوى – على ما تقدم – لأن تتخذ أساساً لتوافر حالة التكرار فى حق الطاعن ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واستخلص من الحكم الصادر فى الطعن بالنقض المشار إليه توافر حالة التكرار لسبق إقامة المطعون ضدهم أولاً الدعوى بإخلاء مورث الطاعن من العين محل النزاع لعدم سداد الأجرة ورفضها لتوقى الإخلاء رغم تمسك الطاعن بعدم جواز الاحتجاج عليه بها ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 269 لسنة 74ق – جلسة 8/6/2005)

الدفوع الخاصة للإخلاء للتأجير من الباطن والترك

تعبير المستأجر عن إرادته فى التخلى عن العين المؤجرة . جواز أن يكون صريحاً أو ضمنياً . تنازله عن فإيجار لأحد أقاربه . تعبير صريح عن التخلى ينتج أثره دون توقف على إعلان المؤجر به أو قبوله له .

(الطعن رقم 2067 لسنة 73ق – جلسة 2/12/2004)

التنازل عن عقد الإيجار . ماهيته . حوالة المستأجر الأصلى حقوقه والتزاماته المستمدة من عقد الإيجار إلى آخر يحل محله فيها

(الطعنان رقما 1345  ، 1658 لسنة 73ق – جلسة 9/1/2005)

التنازل عن الإيجار . أثره . للمتنازل إليه الرجوع بدعوى مباشرة على المؤجر بكل ما كان للمستأجر الأصلى من حقوق فى الإجارة

(الطعنان رقما 1345 ، 1658 لسنة 73 ق – جلسة 9/1/2005)

إذ كان البين من الأوراق أن المستأجر الأصلى قد تنازل للطاعن عن عقد إيجار الشقة محل النزاع المؤرخ   /  /    بتاريخ   /  /    فإنه باعتباره متنازلاً إليه عن الإجارة يضحى له الحق فى الرجوع على المالك المؤجر وخلفه الخاص – المطعون ضده أولاً – بدعوى مباشرة بكل ما كان للمستأجر الأصلى – مورث المطعون ضدهم ثانياً – من حقوق ومنها حقه فى ثبوت العلاقة الإيجارية المباشرة بينه وبين المطعون ضده أولاً دون أن يكون نائباً عن المستأجر الأصلى أو ورثته فى ذلك باعتباره متنازلاً إليه

وإذ غاب عن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى موضوع تدخل الطاعن الهجومي بطلب الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً بتأييد الحكم الابتدائى فيما قضى به من رفض تدخله الهجومي موضوعاً على سند من اعتباره الطاعن خلفاً خاصاً لمورث المطعون ضدهم ثانياً ونائباً عنهم وأنه بصفته هذه لا تؤول له سوى الحقوق المالية فقط

من حيث أنه متنازل إليه يحل محل المستأجر الأصلى فى جميع حقوقه ومنها حقه فى دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه بما يوجب نقضه فيما قضى به من تأييد الحكم الابتدائى برفض تدخل الطاعن موضوعاً

وهو ما يوجب نقضه فيما قضى به من إخلاء الشقة محل النزاع وتسليمها حكماً للطاعن فى الطعن الثانى رقم ( . . . .) لسنة (  . . . . .) قضائية – إعمالاً لنص المادة 271/2 من قانون المرافعات – بحسبان أن هذا الخطأ الذى حجبه عن بحث موضوع التدخل على الوجه الصحيح قد حجبه أيضاً عن بحث دفاع الطاعن المتدخل من أن تنازل المستأجر الأصلى له عن الإجارة كان بناء على التصريح الكتابي الصادر له من المالك السابق

وأن هذا التنازل تم بغير مقابل لصلة القربى بينهما ويخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى بما لا محل معه لإعمال أحكام المادة 20 من القانون 13لسنة 1981 – وأثر ذلك على ما قضى به فى طلب الإخلاء لصالح المطعون ضده أولاً – الطاعن فى الطعن الثانى – دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعنين .

(الطعنان رقما 1345  ، 1658 لسنة 73 ق – جلسة 9/1/2005)

المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن ترك المستأجر للعين المؤجرة له لزوجته قبل طلاقها يترتب عليه أن المذكور لم يعد طرفاً فى عقد الإيجار إذ يتركه هذا تكون حقوقه والتزاماته فيه قد انتقلت إلى المقيمين معه وقت الترك .

(الطعن رقم 2067 لسنة 73ق – جلسة 2/12/2004)

إذ كانت الطاعنتان قد تمسكتا بدفاع مؤداه أن المطعون ضده الثانى – المستأجر الأصلى – قد ترك لهما شقة النزاع وتخلى عن الإقامة بها منذ عام 1991 قبل طلاق الطاعنة الأولى الحاصل فى 24 أغسطس سنة 1994

وقدمتا للتدليل على ذلك حافظتي مستندات طويت على إنذارات عرض الطاعنة الأولى لأجرة شقة النزاع على المطعون ضده الأول بإنذارات عرض مؤرخة من 9/11/1991 حتى 8/6/1999 متضمنة تمسكها بامتداد عقد الإيجار إليها وأولادها من المستأجر الأصلى لتركه شقة النزاع لهم كما طويت على صحف دعاوى نفقة وإنذارات مرددة بين الطاعنة والمطعون ضده الثانى معلنة على محل إقامته بقرية كفر أبيس مركز قويسنا فى 25/11/1991

وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى تأييد الحكم الابتدائى برفض التدخل موضوعاً على ما ضمنه أسبابه من أن الدعوى أقيمت بعد الطلاق وبلوغ الطاعنة الثانية أقصى سن للحضانة وأن المطعون ضده الثانى قد ترك شقة النزاع للطاعنة وأولادها بعد الطلاق وتنازل عنها للمؤجر بموجب إقرار موثق بعد انتهاء علاقة الزوجية

ورتب على ذلك عدم أحقية الطاعنتين فى امتداد عقد الإيجار إليهما وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنتين بامتداد عقد الإيجار إليهما وانعدام أى أثر – بالتالى – للتنازل الحاصل من المستأجر الأصلى عن العين المؤجرة للمؤجر بحسبان أن الطاعنة الأولى كانت زوجة وقت الترك

وانتظمت بعد هذا التاريخ وقبل حصول الطلاق فى سداد الأجرة مستدله على دفاعها بما قدمته من المستندات السالف الإشارة غليها وأن الطاعنة الثانية ابنته التى كانت تقيم معه قبل تركه العين – رغم أنه دفاع جوهرى – من شأنه إن صح أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 2067 لسنة 73ق – جلسة 2/12/2004)

إقامة المستفيد من امتداد عقد الايجار بالخارج بسبب العمل . لا ينهض بذاته دليلاً على تخليه عن العين المؤجرة طالما لم يكشف عن إرادته فى ترك العين .

(الطعن رقم 2584 لسنة 73ق – جلسة 12/12/2004)

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأنها ووالدهما المستأجر الأصلى لم يتخلوا عن الإقامة بالشقة محل النزاع حتى وفاته وأن انقطاعه عن الإقامة بها فترة دخوله المستشفى للعلاج وأنه أقام فى شقة أخرى بالزمالك خاصة بزوجته للرعاية ولسوء حالة شقة النزاع وظل قائماً بتنفيذ أخص التزاماته وهو الوفاء بالأجرة حتى وفاته وأن إقامة الطاعنين المتقطعة ترجع إلى ظروف عمل الأول بالفنادق السياحية وعمل الثانى خارج البلاد

وقدما إيصالات سداد الأجرة عن سنوات ( ….. ) ، ( ….. )  ، ( ….. ) وما يفيد سوء حالة العين محل النزاع على النحو الثابت بالحكم رقم ( ….. ) لسنة ( ….. ) كلى الجيزة وطلبا إعادة الدعوى لمكتب الخبراء أو إحالتها للتحقيق لإثبات دفاعهما

إلا أن الحكم المطعون فيه لم يتناول دفاعهما بالبحث والتمحيص مع أنه دفاع جوهرى من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى وقضى بتأييد الحكم الابتدائى بإنهاء عقد الإيجار والتسليم على ما استخلصه من أن المستأجر الأصلى ترك شقة النزاع وأقام مع زوجته والطاعنين بمسكن آخر بالزمالك واستمرار الأخيرين فى الإقامة به بعد وفاة والدهما المستأجر الأصلى

مستدلاً على ذلك بمجرد إعلانهما بصحيفة الدعويين رقمى ( ….. ) لسنة ( ….. ) كلى جنوب القاهرة ، ( …. ) لسنة ( …. ) كلى الجيزة على الشقة الكائنة بالزمالك وهو ما لا يفيد بطريق اللزوم التخلى على الشقة محل النزاع ولا يواجه دفاع الطاعنين خاصة وأن إعلان صحيفة الدعوى رقم (  .  . ) لسنة (  .  .  .  . ) الجيزة تم لجهة الإدارة لغلق المسكن مما يعيبه بالفساد فى الاستدلال و القصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 2584 لسنة 73ق – جلسة 12/12/2004)

التراخي فى استعمال العين لفترة من الزمن عقب وفاة المستأجر  . لا ينهض دليلاً على نية الورثة فى التخلى عنها متى كان له أسباب تبرره . تقدير ذلك من سلطة محكمة الموضوع . شرطه . إقامة قضائها على أسباب سائغة .

(الطعن رقم 364 لسنة 74 ق – جلسة 12/12/2004)

تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الاستئناف أنه لم يفصح صراحة أو ضمناً عن نيته فى ترك المحلين موضوع النزاع وآية ذلك قيامه بالوفاء بأجرتهما بعد وفاة مورثه وما ثبت من تقرير الخبير الذى ندبته محكمة أول درجة من مزاولته بواسطة آخرين لذات النشاط منذ عام (  .  .  .  . ) لانشغاله وشقيقه المطعون ضده الخامس فى مراحل التعليم فى الفترة السابقة

وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى بإنهاء عقدى الإيجار والإخلاء استناداً إلى تقرير الخبير الذى ندبته محكمة أول درجة من أن ورثة المستأجر الأصلى قد تركوا محلى النزاع دون استعمال أو استغلال منذ وفاة مورثهم حتى قاموا باستغلاله عام (  .  .  .  . ) دون أن يعنى ببحث وتمحيص دفاع الطاعن الجوهرى وتقدير مبررات التأخير فى استغلال المحلين بانشغالهما بالدراسة والتعليم فإنه يكون مشوباً بالقصور المبطل .

(الطعن رقم 364 لسنة 74ق – جلسة 12/12/2004)

ترك العين المؤجرة . عنصراه . هجر المستأجر الإقامة فيها كلياً على وجه نهائى بنية تخليه عن العلاقة الإيجارية للغير . تخلف ذلك . أثره . عدم تحققه فى معنى المادة 29ق 49 لسنة 1977 .

(الطعن رقم 1315 لسنة 67ق – جلسة 20/4/2005)

حق المؤجر فى إخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار . م18/ج ق13لسنة 1981 جواز تنازله عن صراحة أو ضمناً . للمستأجر إثبات هذا التنازل بكافة طرق الإثبات . علة ذلك .

(الطعن رقم 51لسنة 74ق – جلسة 12/12/2004)

الإيصال الصادر من المؤجر بتقاضي الأجرة مضافاً إليها الزيادة القانونية مقابل التأجير من الباطن . اعتباره تصريحاً للمستأجر بهذا التأجير . شرطه . ألا يكون التأجير من الباطن استعمالاً لإحدى الرخص التى أجازها له المشرع استثناء من الحظر الوارد فى القانون .

(الطعن رقم 51لسنة 74ق – جلسة 12/12/2004)

ترخيص المالك للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار . وجوب إثباته بالكتابة أو ما يقوم مقامها . التنازل الضمنى عن الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار والتنازل عن الحق فى طلب الإخلاء لتحقق هذين السببين . جواز إثباته بكافة طرق الإثبات .

(الطعنين رقمى 561 ، 813 لسنة 74 ق – جلسة 26/12/2004)

المقرر – أن الأصل فى ظل القوانين الاستثنائية المنظمة للعلاقات بين المؤجر والمستأجر هو عدم جواز التأجير من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المالك فإذا ما صرح المالك به كان من شأن هذا التصريح تخويل المستأجر الحق فى توسيع نطاق انتفاعه بالعين المؤجرة ، أما حق المستأجر فى التأجير فى الأحوال التى نص عليها القانون فهو يختلف فى أساسه ونطاقه عن الإذن له من المؤجر بالتأجير من الباطن

فبينما يستمد المستأجر حقه فى التأجير خالياً أو مفروشاً من القانون وحده فى حدود ما نصت عليه المادتان 39 ، 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك بغير حاجة إلى إذن من المالك ، فإنه لا يملك التأجير من الباطن أصلاً إلا بموافقة كتابية صريحة من المؤجر

وفى حين تدخل المشرع فى حالة الترخيص للمستأجر بالتأجير خالياً أو مفروشاً ووضع لها نظاماً محدداً بين فيه صفة المستأجر الذى يجوز له التأجير وقدر ما يؤجره مع أفراد أسرته والأشخاص والطوائف المرخص بالتأجير لهم ، والمواسم التى يصح التأجير فيها ومواقيتها والمناطق التى يباح فيها ذلك

فإن القانون لم يضع على حرية المؤجر والمستأجر قيوداً فى حالة التصريح بالتأجير من الباطن ، مما مؤداه أنه يجوز للمؤجر فى جميع الحالات إطلاق حق المستأجر فى ذلك بغير قيود

ولا تعارض فى قيام هذا الحق المطلق المتولد عن الاتفاق إلى جانب حقه المقيد المستمد من القانون الاستثنائى اعتباراً بأن عقد الإيجار هو عقد رضائي يخضع فى قيامه وشروطه وانقضائه لمبدأ سلطان الإرادة فى حدود ما تفرضه القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن دون تجاوز لنطاقها إلى حين إلغائها

وأن الصل فى الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الالتزام الناشئ عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب أو جاء على خلاف نص أمر أو ناه فى القانون

وينبني على ذلك أنه إذا ما أطلقت يد المستأجر فى التأجير من الباطن بموافقة المالك فإن هذه الموافقة تنتج أثرها ولا يحول دون نفاذها تلك القيود التى فرضها المشرع بالمادتين 3، 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على المستأجر الذى رخص له بالتأجير خالياً أو مفروشاً .

(الطعنين رقمى 561 ، 813 لسنة 74ق – جلسة 26/12/2004)

الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل أو الترك . م18/ج ق13لسنة 1981 . شرطه . صدور تصرف من المستأجر نافذ ولازم له يكشف عن تخليه عن حقه فى الانتفاع بالعين المؤجرة بتنازله عنه للغير من الباطن أو باتخاذه تصرفاً لا تدع ظروف الحال شكاً فى انصراف قصده إلى الاستغناء عنه نهائياً  . مؤداه . الإيواء والاستضافة وإشراك الغير فى النشاط أو توكيله فى إدارة العمل . لا تعد كذلك .

(الطعن رقم 925 لسنة 74ق – جلسة 2/2/2005)

حظر تخلى المستأجر عن الحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر بتمكين الغير منه بأى وجه من الوجوه . مخالفة ذلك . أثره . للمؤجر طلب إخلاء المستأجر . نشوء هذا الحق بمجرد وقوع المخالفة . استرداد المستأجر الأصلى للعين المؤجرة بعد ذلك . لا أثر له .

(الطعن رقم 10639 لسنة 6ق – جلسة 24/4/2005)

ثبوت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازله عنها أو تركها للغير . أثره  . وجوب القضاء بالفسخ والإخلاء . ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ . علة ذلك .

(الطعن رقم 10639 لسنة 66ق – جلسة 24/4/2005)

عقد الإيجار من الباطن . لا نشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك إلا بالنسبة للأجرة ولو كان مصرحاً بالتأجير من الباطن .

(الطعن رقم 2029 لسنة 72ق – جلسة 25/5/2005)

الدفوع الخاصة للتنازل عن إيجار مكتب المحاماة

دفوع دعوى الإخلاء ايجار قديم

إذ كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت فى حكمها المنشور فى الجريدة الرسمية بالعدد 15 بتاريخ 22/12/1994 بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 55 من القانون رقم 17 لسنة 1983 فيما تضمنه من استثناء التنازل فيما بين المحامين بعضهم البعض فى شأن الأعيان المؤجرة المتخذة مقار لمزاولة مهنة المحاماة من الخضوع لحكم المادة 20 من القانون رقم 13لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

وقد أدرك هذا الحكم الدعوى الماثلة قبل أن يصير الحكم الصادر فيها باتاً ، فيرتد على الوقائع والعلاقات السابقة على صدوره .

لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائى بإلزام الشركة الطاعنة بتحرير عقد إيجار المطعون ضده الأول عن شقة النزاع على سند من تنازل المطعون ضده الثانى له عنها كمكتب محاماة اعمالاً لنص الفقرة الثانية من المادة 55 من قانون المحاماة رقم 17 لسنة 1983 المقضى بعدم دستوريتها رغم أن حكم المحكمة الدستورية قد أدرك الدعوى قبل صيرورة الحكم الصادر فيها باتاً فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه .

(الطعن رقم 4203 لسنة 61ق – جلسة 24/10/2004)

إذ كانت المحكمة الدستورية العليا – بموجب الحكم الصادر منها فى الدعوى رقم 25 لسنة 11ق (دستورية) بتاريخ 27/5/1992 والمنشور بالجريدة الرسمية فى العدد 24 الصادر فى 15/6/1992 – قضت بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 55 من قانون المحاماة رقم 17 لسنة 1983 فيما قدرته من “جواز نزول المحامى أو ورثته عن إيجار مكتبه لمزاولة غير المحاماة من المهن الحرة أو لمباشرة حرفه غير مقلقه للراحة أو مضرة بالصحة “

فإن مؤدى الفقرة الثانية من النص المشار إليه – محمول على حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر – هو جواز نزول المحامى أو ورثته عن إيجار مكتبه لمزاولة مهنة المحاماة

ولا يغير من ذلك ما حكمت به المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 30 لسنة 15ق (دستورية) بتاريخ 3/12/1994 بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 55 من قانون المحاماة فيما قررته من استثناء التنازل فيما بين المحامين بعضهم البعض فى شأن الأعيان المؤجرة المتخذة مقاراً لمزاولة مهنة المحاماة من الخضوع لحكم المادة 20 من القانون رقم 13لسنة 1981  .  .  . “

ذلك أن قضاء عدم الدستورية الأخير انصرف إلى استثناء التنازل فيما بين المحامين بعضهم البعض فى شأن الأعيان المؤجرة المتخذة مقاراً لمزاولة مهنة المحاماة من الخضوع لحكم المادة 20 من القانون رقم 139 لسنة 1981 دون أن يتطرق إلى الأصل العام الذى أباحته المادة 55 المشار إليها من جواز تنازل المحامى لغيره من المحامين عن المكان المؤجر له لمزاولة مهنة المحاماة

ومما يؤكد هذا النظر ما أوردته المحكمة الدستورية فى مدونات حكمها الأخير” .  .  . وكان المشرع قد قدر بالنص المطعون فيه – أن النهوض بمهنة المحاماة فى إطار الأغراض التى تتوخاها يقتضى بالنص المطعون فيه – أن النهوض بمهنة المحاماة فى إطار الأغراض التى تتوخاها يقتضى أن تتواصل مباشرتها بين أجيال القائمين عليها ، فلا ينفصم اتصالهم بالأعيان المؤجرة المتخذة مقاراً لمزاولتها بل يكون ارتباطها بها مطرداً لا انقطاع فيه وفاء بتبعاتها

 متى كان ذلك فإن نزول محام لأحد زملائه عن حق إجارة العين التى يستخدمها مكتباً للمحاماة وفى الحدود التى لا يتعارض فيها هذا التنازل مع الحقوق التى يقابلها والمقررة لمالكها وفقاً للقواعد العامة – لا يناقض فى ذاته حق الملكية ولا يخل بمقوماتها . . ” .

لما كان ذلك وكان الثابت أن

المستأجر الأصلى لعين النزاع ( .  .  .  . ) المحامى يعمل محامياً واتخذ شقة النزاع مكتباً للمحاماة فإنه إعمالاً للفقرة الثانية من المادة 55 من القانون رقم 17 لسنة 83 سالفة الذكر يضحى التنازل الصادر منه عن إيجار العين محل النزاع إلى مورث الطاعنين فى الطعن الأول (6827 لسنة 64ق) – المطعون ضدهم فى البند ثانياً فى الطعن الثانى 7772 لسنة 64ق – المطعون ضدهم فى البند خامساً فى الطعن الأخير 7658 لسنة 64ق

والطاعن فى الطعن الثالث – مطعون ضده تحت بند ثالثاً فى الطعن الثانى – كل بحق النصف – بموجب إقرار التنازل المؤرخ 11/12/1980 – بوصفهما محامين – تنازلاً قانونياً رغم عدم الإذن الكتابي من الجهة المؤجرة وينتج هذا التنازل أثره فى حق المؤجر ويظل عقد الإيجار قائمة ومستمراً لصالح المتنازل له سيما وأن حكم المادة 55/2 من القانون رقم 17 لسنة 83 الذى لحق الدعوى قبل الفصل فيها يعتبر من النظام العام .

(الطعن رقم  7658 لسنة 64ق – جلسة 28/12/1995)

الدفوع الخاصة لإشراك المستأجر لآخر معه فى النشاط التجاري

إشراك المستأجر لآخر معه فى النشاط التجارى الذى يباشره بالعين المؤجرة . عدم اعتباره تخلياً عن حقه فى الانتفاع بها . اتفاق الشركاء على فسخ الشركة وتصفيتها . أثره . وجوب عودة العين إلى مستأجرها الأصلى للانفراد بمنفعتها  . تخليه عن حقوقه فيها للغير ولو كان الغير أحد شركائه . للمؤجر طلب إخلائه . م18/ج ق13لسنة 1981 .

(الطعن رقم 4872 لسنة 65ق – جلسة 6/1/2005)

إذ كان الثابت أن الطاعنات قدمت أمام محكمة الموضوع ضمن حافظة مستنداتهم أمام محكمة أول درجة صورة رسمية من السجل التجارى المؤرخ…/…/…. يفيد تخارج المطعون ضده الأول من الشركة وحلول المطعون ضدها الثالثة مكانه وتمسكن به للدلالة على ترك المطعون ضده الأول لمحل النزاع إلى المطعون ضدهما الثاني والثالثة

وإذ لم يناقش الحكم المطعون فيه دلالة هذا المستند ولم يرد عليه بما يقتضيه مع قد ما يكون له من أثر فى مساندة دفاع الطاعنات وهو دفاع جوهري يتغير به – إن صح – وجه الرأي فى الدعوى ، فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 4872 لسنة 65ق – جلسة 6/1/2005)

تمسك الطاعن بأنه يرتبط مع المطعون ضده الثاني بعقد مشاركة بمقتضاه يقوم الأخير بعرض منتجاته بالعين تحت إشراف الطاعن وإدارته مقابل نسبة من قيمة المبيعات فالتفت الحكم المطعون فيه عن بحثه والرد عليه بالرغم من أنه دفاع جوهري لو صح قد يتغير به وجه الرأي فى الدعوى

واستند فى قضائه بإخلاء العين وتسليمها للمطعون ضده الأول إلى ما أورده الخبير المنتدب من أن الطاعن قد تنازل عن جزء من عين النزاع إلى المطعون ضده الثاني ، فى حين أن وصف الرابطة بين الخصوم وإسباغ التكييف القانونى عليها هى مسألة قانونية بحته لا يجوز للخبير أن يتطرق إليها ولا للمحكمة أن تنزل عنها لأنها ولايتها وحدها بما يعيب الحكم .

(الطعن رقم 1165 لسنة 74ق – جلسة 16/3/2005)

حق المستأجر فى إدخال شريك معه فى الاستغلال التجاري الذى يباشره فى العين المؤجرة . بقاء عقد الإيجار قائماً لصالح المستأجر وحده .

(الطعن رقم 1165 لسنة 74ق – جلسة 16/3/2005)

الدفوع الخاصة للبيع بالجدك

حق المالك فى الحالات التى يجوز فيها للمستأجر بيع الجدك أو التنازل عن الإيجار أن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع مقابل التنازل مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات . م20 ق 13لسنة 1981 . التزام المستأجر قبل الاتفاق بإعلان المؤجر بالثمن المعروض . اغفال ذلك . أثره . بطلان البيع أو التنازل وإخلاء المتنازل إليه . لا أثر لذلك على عقد الإيجار الأصلى

(الطعن رقم 2510 لسنة 73 ق – جلسة 28/11/2004)

المتجر فى معنى المادة 594/2 مدنى – مقوماته – اعتبار الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية أهم عناصره – مقتضاه – أن يكون الشراء بقصد ممارسة ذات النشاط الذى كان يزاوله البائع – لمحكمة الموضوع تقدير ما إذا كان البيع ينصب على المتجر بكافة عناصره أو أن المقصود به ستر تنازل عن الإيجار – شرطه – أن يكون استخلاصها سائغاً .

(الطعن رقم 397 لسنة 70ق – جلسة 30/4/2001)

تمسك الطاعن باستئجاره المحل الملاصق لعين النزاع ومباشرته فيه ذات النشاط التجارى الذى كانت تباشره المستأجرة لعين النزاع واتخاذه منها بعد شرائها مقراً لإدارة نشاطه فى المحلين بما فى ذلك من دلالة على احتفاظه بكافة عناصر المحل التجارى – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالطرد

تأسيساً على انتفاء شروط البيع بالجدك اعتماداً على ما ورد بتقرير الخبير من أن الطاعن جعل عين النزاع مقراً لنشاط إدارة الأعمال دون إيضاح لحقيقة هذه الأعمال وصلتها بتجارته وأثر ذلك على عنصري السمعة التجارية والاتصال بالعملاء – فساد وقصور .

(الطعن رقم 397 لسنة 70ق – جلسة 30/4/2001)

بيع المستأجر المتجر أو المصنع بالجدك – حق المالك فى الحصول على نصف قيمة حق الإجارة من المشترى أو فى شراء العين المبيعة ذاتها متى سدد الثمن الذى تم به البيع مخصوماً منه النسبة المذكورة – المادتان 20 ق 13لسنة 1981 و 594 مدنى .

(الطعن رقم 2704 لسنة 68ق – جلسة 17/1/2000)

حق مالك العقار فى حالة بيع المتجر. نشوؤه بمجرد تمام البيع – عدم توقفه على إعلان المستأجر له – عدم إتباع المستأجر للإجراءات المنصوص عليها بالمادة 20 ق 13لسنة 1981 – لا يرتب بطلان عقد البيع. بقاء حق المالك فى استعمال خياره – علة ذلك

(الطعن رقم 2704 لسنة 68ق – جلسة 17/1/2000)

الدفوع الخاصة لعدم خضوع الأماكن المؤجرة مفروشة لقواعد الامتداد القانونى وتحديد الأجرة

الأماكن المؤجرة مفروشة – عدم خضوعها لأحكام قوانين إيجار الأماكن الخاصة بالامتداد القانونى وتحديد الأجرة – شرطه – ألا يكون تأجيرها صورياً بقصد التحايل على القانون – وجوب اشتمال الإجارة بالإضافة إلى منفعة المكان فى ذاته مفروشات أو منقولات كافية للغرض الذى قصده المتعاقدان – العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع لا بما أثبت فى العقد .

(الطعن رقم 353 لسنة 70ق – جلسة 3/1/2001)

إقامة الطاعن دعواه بصورية عقد الإيجار المفروش محل النزاع وأنه انصب على عين خالية وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباتها – دفاع جوهرى – التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه برفض الدعوى وبانتهاء عقد الإيجار تأسيساً على أن العين أجرت مفروشة وليست خالية استدلالاً بما ورد بنصوص العقد وقائمة المنقولات وعدم تمسك الطاعن بالصورية منذ تحرير العقد وحتى إنذاره بانتهاء مدته – فساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 353 لسنة 70ق – جلسة 3/1/2001)

تمسك الطاعنة بأن الورشة محل النزاع مؤجرة مفروشة وأنها لا تخضع لقانون إيجار الأماكن بالنسبة لتحديد أجرتها وتدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى دون أن يعرض لهذا الدفاع ودلالة ما قدم من مستندات – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 9534 لسنة 64ق – جلسة 10/1/2001)

الأماكن المؤجرة مفروشة بأثاث من عند مؤجرها لغرض السكنى أو لغير ذلك من الأغراض – عدم خضوع أجرتها للتحديد القانونى .

(الطعن رقم 9534 لسنة 64ق – جلسة 10/1/2001)

الأماكن المؤجرة مفروشة – عدم خضوعها لأحكام الامتداد القانونى وقواعد تحديد الأجرة – سريان ذلك على الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى أو غيرها – خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدنى .

(الطعن رقم 16لسنة 69ق – جلسة 17/2/2000)

ثبوت أن الغرض الأساسى من الإيجار ليس المكان فى ذاته وإنما ما أشتمل عليه من عناصر مادية أو معنوية – أثره – خضوعه لأحكام القانون المدنى فى شأن تحديد الأجرة وامتداد العقد .

(الطعن رقم 890 لسنة 69ق – جلسة 23/3/2000)

الدفوع الخاصة للتكليف بالوفاء

دفوع دعوى الإخلاء ايجار قديم

تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق له فى توجيهه . أثره . عدم قبول الدعوى . وجوب صدوره من المؤجر الأصلى .

(الطعن رقم 2473 لسنة 73ق – جلسة 18/11/2004)

الأماكن المؤجرة مفروشة . استثناؤها من أحكام الامتداد القانونى . خضوعها لحكم المادة 18 من القانون 13لسنة 1981 بصدد تحديد أسباب الإخلاء . مؤدى ذلك . وجوب تكليف المستأجر بالوفاء خلال المدة المحددة .

(الطعن رقم 263لسنة 73ق – جلسة 61/2005)

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى بإخلاء العين محل النزاع على سند من أن عقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/2/1985 لا ينطبق عليه قانون إيجار الأماكن وإنما يخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى التى لا ترخص للمستأجر توقى الإخلاء بالسداد اللاحق لرفع الدعوى مخالفاً هذا النظر وحجبه هذا عن بحث وتحقيق واقعة السداد المدعى بها والثابتة من إنذارات عرض وإيداع الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية المقدمة بحوافظ مستندات الطاعن وأثر ذلك السداد على صحة التكليف بالوفاء فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 263لسنة 73ق – جلسة 6/1/2005)

الأجرة وملحقاتها المستحقة بعد رفع الدعوى حتى قفل باب المرافعة فيها لا تعتبر – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – من قبيل الطلبات فى دعوى الإخلاء

وإنما يكون الوفاء بها مع المصاريف والنفقات الفعلية مما يتوقى به المستأجر الحكم بالإخلاء ، فتلتزم المحكمة بالنظر فى حصول هذا الوفاء وإعمال أثره فى الدعوى دون موجب لقيام المؤجر بتكليف المستأجر بأداء ما استجد فى ذمته من أجرة لتحقق العلة من التكليف من باب أولى ببلوغ الأمر مبلغ الخصومة القضائية المؤسسة على ذلك التأخير وتمسك المؤجر بطلب الإخلاء لقيام سببه .

(الطعن رقم 1200 لسنة 67ق – جلسة 3/2/2005)

التكليف بالوفاء بالأجرة . انقضاء أثره بتنازل المؤجر عنه صراحة أو ضمناً أو باستنفاد الغرض منه بإقامة دعوى بالإخلاء استناداً إليه أو الوفاء بالأجرة التى تضمن التنبيه بها .

(الطعن رقم 2279 لسنة 72ق – جلسة 10/7/2005)

إقامة دعوى إخلاء لعدم الوفاء بالأجرة استناداً إلى تكليف بالوفاء استنفذ غرضه فى دعوى أخرى قضى فيها بعدم القبول . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف . خطأ .

(الطعن رقم 2279 لسنة 72ق – جلسة 10/7/2005)

تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة فى دعوى الإخلاء لتكرار التأخير فى سداد الأجرة – غير لازم – نعى الطاعن على الحكم المطعون فيه ببطلان هذا التكليف رغم عدم استناده إليه – غير مقبول .

(الطعن رقم 93 لسنة 70ق – جلسة 30/5/2001)

الدفوع الخاصة للمنازعة فى الأجرة

ادعاء الغير ادعاء جدياً بأنه المالك للعين المؤجرة . اعتباره منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة . وجوب تصفيته قبل الفصل فى طلب الإخلاء للتأخير فى الوفاء بها .

(الطعن رقم 29 لسنة 74ق – جلسة 6/1/2005)

قضاء الحكم المطعون فيه برفض طلب الإخلاء المؤسس على التأخير فى سداد الأجرة استناداً إلى أن المطعون ضدهم قد سددوا الأجرة الواردة فى التكليف بالوفاء وملحقاتها وما يكفى المصاريف الفعلية دون أن تتحقق المحكمة من سدادهم لما استجد من أجرة مستحقة فى ذمتهم حتى إقفال باب المرافعة أمام محكمة الدرجة الأولى

وما استجد منها حتى قفل باب المرافعة فى الاستئناف فضلاً عن المصاريف والنفقات الفعلية التى تكبدها الطاعنون . . . . . واعتد بعرض المطعون ضدهم للأجرة والمصاريف بالإنذارات المقدمة فى الدعوى مخصوماً منها رسم الإيداع دون أن يعرض لمنازعة الطاعنين فى هذا الخصم فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 1200 لسنة 67ق – جلسة 3/2/2005)

تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الاستئناف بوجود منازعة جدية حول مقدار الأجرة بعد تعديلها بموجب الاتفاق المؤرخ  /   /   اللاحق على عقد الإيجار سند الدعوى وباختلافها عن تلك الأجرة التى كانت محل مطالبة فى الدعوى المتخذة سابقة للتكرار فى التأخير عن سداد الأجرة

إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع الجوهرى ولم يحسم المنازعة حول مقدار الأجرة المستحقة قانوناً بالزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 لعين النزاع وقضى بتأييد الحكم الابتدائى بفسخ عقد الإيجار والإخلاء مستنداً إلى ثبوت تكرار تأخر الطاعن عن الوفاء بالأجرة بالدعوى السابقة رقم (……) إيجارات دمنهور الابتدائية واستئنافها رقم (……) قضائية الإسكندرية “مأمورية دمنهور”

وعدم الوفاء بالأجرة المبينة بصحيفة الدعوى المطروحة ومعتداً فى تحديد الأجرة المتأخرة فى الدعوى الراهنة بقيمتها الاتفاقية المقدرة بالاتفاق المؤرخ (……) اللاحق على عقد الإيجار دون أن يتحقق من عدم تجاوز تلك الأجرة المقدرة بذلك الاتفاق الحد الأقصى المقرر قانوناً لأجرة عين النزاع من عدمه

ودون أن يفصل فى المنازعة الجدية من الطاعن حول مقدار الأجرة المستحقة قانوناً رغم كونها مسألة أولية تدخل فى صميم المنازعة الإيجارية المطروحة على المحكمة ويتوقف عليها الفصل فى طلب الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه القصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 534 لسنة 74ق – جلسة 26/12/2004)

إذ كان الثابت من تقارير الخبراء أمام محكمة أول درجة أن عين النزاع أنشئت فى المدة من 1/1/1944 حتى 18/9/1952 ولم تحدد أجرتها آنذاك بمعرفة لجان تحديد الإيجارات بما يستلزم عند المنازعة الجدية فى عدم مطابقتها للأجرة الثابتة فى عقد الإيجار تحديد هذه الأجرة وفق التحديد الوارد فى القانون الذى يحكمها بحسب تاريخ إنشاء المبنى وهو بالنسبة للعين محل النزاع القانون 121 لسنة 1947 ، وإذ كانت الفقرة الأولى من المادة الخامسة مكرراً “4” من هذا القانون والمضافة بالقانون 55 لسنة 1958 قد نصت على أنه

“تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن التى أنشئت منذ 18 سبتمبر سنة 1952 وذلك ابتداءاً من الأجرة المستحقة عن شهر يوليو سنة 1958” ونصت الفقرة الثالثة من ذات المادة على أنه “إذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون”

والعبرة فى تعيين أجرة المثل بأجرة مكان مماثل من الأمكنة التى سرى عليها القانون 55 لسنة 1958 أى من الأمكنة التى اتفق المتعاقدان على تحديد أجرتها بإرادتهما الحرة حتى صدور ذلك القانون ولم يطبق عليها التخفيض الذى قضى به القانون رقم 199 لسنة 1952 ويسرى هذا الحد الأقصى الذى يعنيه القانون رقم 55 لسنة 1958 فى العلاقة بين كل مؤجر ومستأجر لأحد الأماكن الداخلة فى هذه الفئة من المبانى سواء أكانت هذه العلاقة قائمة وقت صدوره أو كانت قد نشأت بعد ذلك

وسواء كانت العين قد سبق تأجيرها أو لم يسبق تأجيرها أصلاً ففى جميع الأحوال إذا كانت الأجرة العقدية تجاوز الحد الأقصى كان الاتفاق باطلاً فيما جاوز هذا الحد وجاز للمستأجر فى أى وقت طلب خفض الأجرة إلى الحد الأقصى ويجب أن يستنزل من هذه الأجرة قيمة الضرائب التى أعفى منها المؤجر بالقانون 169 لسنة 1961 ثم يخفض الصافي بعد ذلك ابتداء من أول مارس سنة 1965 بنسبة 20% طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 1965

ثم تضاف إليها الزيادة التى نصت عليها المادة 7 من القانون 13لسنة 1981 والزيادة المقررة بالقانون رقم لسنة 1997 ، وكان البين من تقارير الخبراء والكشف الرسمي المستخرج من الضرائب العقارية أن عين النزاع منشأة فى المدة من 1/1/1944 حتى 18/9/1952 وإذ اعتد الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه بنتيجة تقرير الخبير الأول الذى انتهى إلى أن أجرة عين النزاع 4 .5 جنيه أخذاً من كشف الضرائب العقارية

رغم أنه لا يُعد دليلاً على الأجرة القانونية ولا يصلح لحساب الزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 – دون تقرير لجنة الخبراء الذى خلص إلى أن الأجرة القانونية فى سبتمبر سنة 1952 مبلغ 150 قرشاً أصبحت 127.5  قرشاً بعد تخفيضها بالقانون 199 لسنة 1952 ثم تزاد بالقانون 13لسنة 1981 ولسنة 1997

وأسس قضاءه بالإخلاء على عدم موالاة سداد الأجرة حتى إقفال باب المرافعة دون حسم المنازعة حول الأجرة القانونية والزيادات المقررة وذلك وصولاً للمستحق منها فى ذمة الطاعن والمسدد للمؤجر والباقي فى ذمة الطاعن بعد خصم ما يكون قد دفعه زائداً عن الأجرة القانونية فى الفترة السابقة مما يعيبه .

(الطعن رقم 123لسنة 74ق – جلسة 5/5/2005)

الدفوع الخاصة بالعرض والإيداع المبرئان للذمة

إذ كان البين من الأوراق أن الطاعنة قد وجهت هى واشقاؤها للمطعون ضدها إنذاراً بعرض الأجرة عن أشهر مايو ويونيه ويوليه عام 2000 ولغلق المسكن قاموا بإيداعها خزانة المحكمة وأن المطعون ضدها قامت بتكليف الطاعنة بالوفاء عن ذات أشهر الإيداع باعتبار أن العرض والإيداع الحاصل من جميع ورثة المستأجر الأصلى هو عرض غير مبرئ لذمة الطاعنة

نظراً لامتداد عقد إيجار الشقة محل التداعى لها وحدها دون باقى اشقائها ورثة المستأجر الأصلى وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائى وبإخلاء الشقة موضوع النزاع لعدم سداد الطاعنة الأجرة التى استجدت حتى إقفال باب المرافعة فى الاستئناف والمصاريف والنفقات الفعلية

دون أن يستظهر ما إذا كان عقد إيجار عين التداعى قد امتد إلى الطاعنة وحدها دون غيرها من اشقائها وأثر ذلك على السداد الحاصل بالإيداع من جميع ورثة المستأجر الأصلى والتكليف بالوفاء وما إذا كانت إرادتهم قد اتجهت إلى الوفاء بدين الأجرة عن دين شقيقتهم الطاعنة فإنه فضلاً عن مخالفته للقانون يكون معيباً بالقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 2653 لسنة 73ق – جلسة 24/10/2004)

عرض الطاعن الأجرة المستحقة شاملة رسم النظافة ونفقات رفع الدعوى على المؤجرة وإيداعها خزينة المحكمة على ذمته قبل انعقاد الخصومة بتمام إعلانه . أثره . مبرء لذمته ولا تقوم به حالة تكرار التأخير فى الوفاء بها .

(الطعن رقم 300 لسنة 73ق – جلسة 24/11/2004)

مصروفات العرض والإيداع . وقوعها على عائق الدائن . إلزام الدائن بها . شرطه . تعسفه فى عدم قبول العرض أو رفضه له بغير مسوغ قانونى . م348 مدنى .

(الطعن رقم 1200 لسنة 67ق – جلسة 3/2/2005)

ثبوت عرض الطاعن الأجرة المطالب بها على المطعون ضده بموجب إنذاري عرض ولرفض الأخير استلامها أودعها خزانة المحكمة . أثره . براءة ذمة الطاعن من دين الأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء المستندة إلى التأخير فى سداد الأجرة وعدم التزامه بما تكبده المطعون ضده من مصاريف ونفقات فعلية لإقامة تلك الدعوى . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بالإخلاء لعدم سداد الطاعن المصاريف والنفقات الفعلية . خطأ .

(الطعن رقم 2140 لسنة 74ق – جلسة 15/6/2005)

الدفوع الخاصة بالإخلاء للتغيير وإساءة استعمال العين المؤجرة

الحكم القضائى النهائى المثبت لاستعمال العين المؤجرة بصورة أضرت بسلامة المبنى لا يقيد السلطة التقديرية للقاضى فى الاستجابة لطلب الإخلاء أو رفضه وفق ظروف كل حالة وملابساتها . علة ذلك .

 (الطعن رقم 8388 لسنة 64ق – جلسة 8/5/2005)

حجية الحكم بثبوت الضرر لا يتصور أن يتسع ليشمل بحث ما إذا كان المؤجر متعسفاً فى طلب الإخلاء من عدمه .

 (الطعن رقم 8388 لسنة 64ق – جلسة 8/5/2000)

إذ تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أنه لم يترتب على إقامة “السندرة” ضرراً بالعقار وأن تقدير الخبير المنتدب من المحكمة فى الجنحة رقم ( .  .  .  . ) لسنة ( .  .  . )أمن دولة طوارئ المنصورة أفاد أنها تعتبر من أعمال التشطيبات ولا تحتاج إلى ترخيص بإقامتها ، وأن مديرية الإسكان والتنظيم بمحافظة الدقهلية أفادت بمناسبة تحقيقات القضية ( . . . .) لسنة ( . . . .) النيابة الإدارة بالمنصورة أنه لا يمكن الجزم عما إذا كان قد تم حفر أرضية المحل وخفض منسوبها عن منسوب الأساس الأصلى من عدمه

إذ أن منسوب أرضية المحل موازى لمنسوب أرضية بعض المحلات المجاورة وأن انخفاض منسوب أرضية المحل لا يؤثر على سلامة المبنى لارتفاع الرصيف بمقدار ( . . . .سم) وهو ارتفاع غير قانونى وأن إقامة “السندرة” لا يعد بناء يحتاج إلى ترخيص وبأن النيابة الإدارية انتهت فى مذكرتها إلى أن الموظفين اللذين حرروا محضر المخالفة الذى أقام حكم إثبات الضرر قضاءه عليه واتخذه الحكم المطعون فيه قرينة على قضائه قد ارتكبا مخالفة تأديبية قوامها عدم أدائهما العمل المنوط بهما بدقة

مما يستوجب أخذهما بالشدة الرادعة بإحالتهما للمحكمة التأديبية ، إلا أن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه أطرح ذلك الدفاع والمستندات المؤيدة له بمقولة أنه ليس لمحكمة الموضوع المطروح عليها طلب الإخلاء أى سلطة تقديرية طالما أن الضرر الناشئ عن إساءة الاستعمال قد ثبت بحكم قضائى نهائى ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون مما جره إلى القصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 871 لسنة 74ق – جلسة 27/2/2005)

إذ كان الثابت بالأوراق وبلا خلاف بين الطرفين أن المستأجر الأصلى لعين النزاع قد تخلى عن إحدى حجراتها لابنه المطعون ضده الذى قام بتغيير الغرض من استعمالها من سُكنى إلى عيادة يمارس فيها نشاطه الطبى فى حين استمر المستأجر الأصلى شاغلاً لباقي حجرات العين المؤجرة ومنتفعاً بها حتى وفاته

ومن ثم فلا يتحقق بهذا التخلى الجزئى حالة الترك التى نصت عليها المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف البيان وإنما يُعد فى حقيقته تنازلاً عن جزء من العين المؤجرة فى صورة تغيير للنشاط وذلك دون الحصول على إذن كتابي من الطاعنة مما يجيز لها طلب إخلاء العين المؤجرة عملاً بالمادة 18/ج من القانون رقم 13لسنة 1981 .

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن تخلى المستأجر لابنه المطعون ضده الذى كان يقيم معه عن حجرة من حجرات العين التى يستأجرها للسُكنى تركاً أجازته المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ورتب على ذلك اعتبار المطعون ضده مستأجراً لتلك الحجرة وأحقيته فى تغيير الغرض من استعمالها إلى عيادة طبية عملاً بنص المادة 19 من القانون رقم 13لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ فى

(الطعن رقم 1315 لسنة 67 ق – جلسة 20/4/2005)

المقرر أن البين من استقراء المراحل التشريعية التى مرت بها قوانين إيجار الأماكن أرقام 121 لسنة 1947  ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 13لسنة 1981 أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة بتلك القوانين والتي وردت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام

وأوجب المشرع فى بعض أسباب الإخلاء وهو استعمال المكان المؤجر أو السماح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائي نهائي للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر

وقضى بفسخ عقد إيجار العين محل النزاع وإخلائها على سند من قيام الطاعن بتغير استعمالها إلى مزرعة دواجن حسبما ثبت من محضر الأمن الصناعي فى حين أن الأوراق قد خلت من صدور حكم قضائي نهائي بثبوت استعمال المذكور العين بطريقة ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة – وهو ما لا يغير منه صدور الحكم فى الجنحة  .  .  .  . لسنة  .  .  .  . جنح أول أسيوط بإدارة الطاعن محلاً بدون ترخيص – الذى لا يفيد بذاتيه الاستعمال الضار – فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام .

(الطعن رقم 1349 لسنة 67ق – جلسة 8/6/2005)

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 838

شاركنا برأيك