مذكرة عدم نفاذ بيع مشاع فى مال شائع

مذكرة عدم نفاذ بيع مشاع بعقد بيع

صيغة مذكرة عدم نفاذ تصرف بيع مشاع فى مال شائع من أحد الشركاء على الشيوع، بالإضافة إلى ذلك الاعتراض على تقرير الخبير للعوار فى تنفيذ مأمورية الحكم التمهيدى.

مذكرة عدم نفاذ بيع مشاع بعدم نفاذ التصرف

تقادم دعوى عدم نفاذ البيع المشاع

هذه الدعوى تتقادم بـ 15 سنة، عكس دعوي عدم نفاذ بيع التى مصدرها الدعوى البوليصية تتقادم بثلاث سنوات .

شرط عدم نفاذ بيع الشريك فيما زاد عن حصته

• الدعوى بعدم نفاذ تصرف بيع ملك الغير، كما تكون فى بيع شخص عقار لا يملكه، تكون كذلك فى بيع الشريك فى المال الشائع ما يزيد عن حصته، فهذا القدر الزائد يعتبر بيعا لملك الغير، غير نافذ فى حق الشريك الأخر.
• فى هذه الدعوى باع بعض الشركاء لبعضهم البعض ما يزيد عن حصصهم بما يضر بحصص باقى الشركاء مشاعا، فكان طلب عدم نفاذ البيع فيما زاد عن حصة البائع، وطلب  الريع  عما يضعوا اليد عليه زائدا عن حصصهم .
• كذلك طلب الاعادة الى الخبراء لاهمال الخبير السابق فى تنفيذ المأمورية بما أضر بحقوق المدعيين الشركاء على المشاع .

صيغة مذكرة عن بيع الشريك مشاعا

محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية

مــذكـــرة

في الدعوي رقم …. لسنة 2024

 (  مدنى كلي الزقازيق  )

الدائرة ( … ) مدنى كلي

بجلسة .. / .. / 2024

مقدم من السيدين: ………………………………..      ( المدعيين)

ضد  كل من:

1. ……………………………….
2. ……………………………….
3. ……………………………….
4. ……………………………….                        ( مدعي عليهم)

بدفاع وطلبات جازمة هي:

1. اعادة الدعوى للخبراء بندب خبير أخر غير السابق الذي أغفل معاينة بعض أطيان التركة وتقدير الريع عنها، فضلا عن اغفاله وضع المدعى عليه الرابع اليد على ما يزيد عن حصته الميراثية، كذلك للقصور فى أسس تقدير الريع وبالمخالفة للقيمة الايجارية للشقق والأراضي بالمنطقة، مع تغير قيمتها بالزيادة بمرور المدد المختلفة، مما أجحف بحقوق المدعيين وتربح المدعى عليهم على حسابهما .
2. عدم نفاذ العقود المبرمة المؤرخة  ../ ../… فى حق المدعيين فيما زاد عن حصص المدعى عليهم الميراثية وفقا للشرع والقانون .
3. الزام المدعى عليهم جميعا من الاول الى الرابع بالريع المستحق للمدعيين عما يضعوا اليد عليه زيادة عن أنصبتهم الشرعية ميراثا وفقا لما سيسفر عنه تقرير الخبير أو اللجنة الثلاثية وفقا للواقع .

• ولا ينال من الزامهم بالريع التصرفات الصادرة منهم لبعضهم فيما يزيد عن حصصهم الميراثية الغير نافذة فى حق المدعيين المالكين معهما مشاعا
• كذلك لا ينال من ذلك ادعاء المدعى عليها الثانية ( … ) أن أقامت المنزل على الأرض من مالها الخاص حيث المستقر عليه قانونا وقضاء أن من أقام مبانى على أرض مشاع ، فالمبنى ايضا مشاع بين الشركاء جميعا.

وقائع النزاع القضائى

اقام المدعين دعواهم ابتداء أمام محكمة الزقازيق الجزئية بطلب عدم نفاذ العقود المؤرخة ../../… فيما بين المدعى عليهم الأول والثانية والثالث، والزام المدعى عليهم بأن يؤدوا لهم الريع المستحق عن ما يضعوا اليد عليه زيادة عن أنصبتهم الشرعية

على سند من أنهم جميعا ملاك مشاعا فى العقارات المخلفة ميراثا عن والدهم ووالدتهم وهي :

( العقار الأول ) قطعة أرض مساحتها … م2 ضمن القطعة …. حوض … نمرة .. زمام .. – مركز الزقازيق المكونة من :

• ( أ ) الجزء الشرقى منها البالغ مساحته …. م2 مقام عليه منزل مسلح مكون من ثلاث طوابق تضع اليد عليه وتقيم به منفردة المدعى عليها الثانية ( … ) بما يزيد عن حصتها الميراثية فى كامل العقارات الثلاث المخلفة عن المورثين.
• ( ب ) الجزء الغربى من ذات القطعة بمساحة …. م2 محاط بسور من الدبش الأبيض بارتفاع متر ، يضع اليد عليه المدعى عليه الثالث ( …. ) منفردا بما يزيد عن حصته الميراثية فى كامل العقارات الثلاث المخلفة عن المورثين.

( العقار الثاني ) أرض زراعية بمساحة ( واحد قيراط ) يضع اليد عليها المدعى عليه الأول ( …. ) بما يزيد عن حصته الميراثية فى كامل العقارات الثلاث المخلفة عن المورثين.

( العقار الثالث ) منزل مقام على مساحة …. م2 بالقطعة …. حوض ….  نمرة .. – زمام …. – مركز الزقازيق ومكون من :

• ( الدور الأرضي ) مستغل محل اتصالات
• ( الدور الثانى والثالث ) سكن يقيم به ( … ، …. ) أولاد المدعى عليه الأول ( …… )

[ لطفا / الخبير السابق قدر ريع للمدعيين عن تلك الأطيان ( المنزلين ) مبلغ وقدره ….. عن المدة من 2014 الى ايداع تقريره 2024 ؟!!! ، وقدر ريع عن الأرض مبلغ وقدره …..  عن المدة من 2020 الى ايداع تقريره 2023 ؟!! ]، بما يتنافى مع الريع الحقيقي للعقارات الثلاث عن تلك السنوات واختلاف المدد فى الريع المخلف عنها بالزيادة سنويا.

وقد قضت المحكمة بعدم الاختصاص القيمى والاحالة لمحكمة جنوب الزقازيق الابتدائية، وتأجلت الدعوى لجلسة اليوم 20/11/2024 للمستندات

الدفاع [ السند القانونى والواقعى ]

يطلب المدعيين بطلب جازم يعتصم به الدفاع وبيانا لوجه الحق اعادة الدعوى برمتها الى مكتب خبراء الزقازيق بندب خبير أخر غير الخبير السابق، أو ثلاث خبراء لإعادة معاينة العقارات الثلاث محل التداعى المورثة للمدعيين والمدعى عليهم عن والدهم ووالدتهم وذلك للأتى:

1. قصور الخبير السابق فى معاينة العقارات الثلاث محل التداعى، وبيان واضع اليد من المدعى عليهم على أجزاء العقارات وتحديد الريع الملزم به كل واحد منهم وفقا لما يضع اليد عليه بالزيادة عن حصته الميراثية، ووفقا للقيمة الايجارية بالمنطقة عن كل مدة من المددة محل المطالبة،  لكن الخبير السابق:
2. أجمل الريع دون بيان الريع المستحق عن كل مدة لا سيما أن الأجرة تزيد عن كل سنة سابقة للمبانى التى هى عبارة عن محلات وشقق سكنية، وأرض فضاء مسورة مؤجرة للغير مما أجحف بحقوق المدعيين بشأن الريع المستحق عن المدة من 2014 حتى 2023 ، فجاء بخسا مخالفا للواقع لا سيما مع عدم بيان الخبير السابق الأسس التى اعتمد عليها فى تقدير الريع اجمالا بما يعيب تقريره بالقصور والغموض المبطل .
3. كذلك أغفل فى تقريره بما يبطل المعاينة اثبات وضع يد المدعى عليه الرابع ( …. ) يده على كامل الدور شقة بالدور الأرضي وعلى الدور الرابع بالكامل وعلى السطح واغلاقه ببوابه حديد مستأثرا بمفرده بما تقدم .
4. أيضًا لم يبين الأجزاء التى يضع كل مدع عليه يده عليها من العقارات الثلاث لبيان ما يزيد عن حصته تحديدا وتقدير الريع عنه والزامه به ، فأجمل الريع دون بيان القدر الملزم به كل مدع عليه.

ثانيا:  عدم نفاذ العقدين المبرمين فيما بين المدعى عليهم الاول والثانية والثالث ، المؤرخين … / .. /… فى حق المدعيين فيما زاد عن حصص المدعى عليهم الميراثية لمخالفتهما أحكام المال الشائع وحقوق الشريك المشاع وفروض الميراث المقررة شرعا وقانونا .

المقرر في  قضاء محكمة النقض  أن :

تصرف الشريك فى مقدار شائع يزيد على حصته، لا ينفذ في حق الشركاء الآخرين فيما يتعلق بالقدر الزائد على حصة الشريك المتصرف ويحق لهم أن يرفعوا دعوى تثبيت ملكيتهم، وعدم نفاذ البيع فيما زاد على حصة الشريك البائع دون انتظار نتيجة القسمة .

نقض 11/11/1975 س ٢٦ ص ١٣٨٨ ، نقض ۱۹۷۹/۳/۲ رقم ۱۹۲ طعن ٤٠١ س ٤٣ ق

ومن ثم وحيث الثابت بالعقدين محل عدم النفاذ المؤرخين ….. فيما بين المدعى عليه الأول والمدعى عليهما الثانية والثالث هو بيع فيما يزيد عن الحصص الميراثية فان هذا البيع لا ينفذ فى حق المدعيين فى هذه الزيادة

ثالثا : الرد بالسند القانوني على ادعاء المدعى عليها الثانية (…. ) بأنها أقامت المنزل من مالها الخاص

المقرر فى قضاء محكمة النقض

الأصل في  الملكية الشائعة  أنه إذا أقام أحد الشركاء بناء على الأرض الشائعة بعلم باقي الشركاء أو دون اعتراض منهم اعتبر وكيلا عنهم وعد سكوتهم إقراراً لعمله ويكون البناء ملكاً شائعاً بينهم .

الطعن رقم 83 لسنة 60 القضائية جلسة 7 من ديسمبر سنة 1994 أحكام النقض – المكتب الفني – مدني – الجزء الثاني – السنة 45 – صـ 1549

ومن ثم فهى ملزمة بالريع عن الأرض والمنزل المقام عليه وفقا للمستقر عليه قانونا وقضاء كما تقدم، ولا يعفيها هذا القول المرسل من أداء الريع على ما تضع اليد عليه زيادة عن حصتها الميراثية فى كامل تركة المورثين .

بناء عليه [ الطلبات ]

يلتمس المدعيين بطلب جازم يعتصم به الدفاع ولبيان وجه الحق فى الدعوى :

أولا: اعادة الدعوى للخبراء  بندب خبير  أخر غير السابق، أو لجنة ثلاثية حسبما يتراءى للهيئة الموقرة لإعادة معاينة العقارات الثلاث المورثة لأطراف التداعى وتحديد الأجزاء التى يضع اليد عليها كل مدع عليه من الأربعة بما يزيد عن حصته الميراثية .

أيضا تحديد الريع الملزم به وبيان أسس تقدير الريع على ضوء القيمة الايجارية الحقيقية للشقق والمحلات فى المنطقة، وتحديد الريع الحقيقى عن تأجير المدعى عليه الأول للأرض الفضاء للغير واستئثاره بريعها دون المدعيين وذلك بناء على اختلاف القيمة بالزيادة باختلاف الفترات محل الريع من 2014 الى تاريخ ايداع التقرير المفصل ببيان الريع المخلف عن كل سنة منفردة.

وذلك : لإغفال التقرير السابق المعيب، معاينة بعض أطيان التركة وتقدير الريع عنها، واغفاله وضع المدعى عليه الرابع اليد على ما يزيد عن حصته الميراثية بوضع اليد على شقة بالدور الأرضي والثالث العلوى بالكامل، وسطح العقار واغلاقه بباب حديدي، وعدم تحديد ما يستأثر به كل مدع عليه بما يزيد عن حصته فى كامل العقارات ومقدار الريع الملزم به كل مدع عليه تحديدا.

كذلك للقصور فى أسس تقدير الريع وبالمخالفة للقيمة الايجارية للشقق والأراضي بالمنطقة، مع تغير قيمتها بالزيادة بمرور المدد المختلفة، مما أجحف بحقوق المدعيين وتربح المدعى عليهم على حسابهما.

أيضا لعدم تقدير ريع واضح على العقار الذي تضع اليد عليه المدعى عليها الثانية (…. ) بقالة ادعائها أنها هى من أقامت المنزل على الأرض المشاع من مالها الخاص، وبحث كافة الاعتراضات التى لها سند من الواقع المبينة بهذه المذكرة.

ثانيا : بعدم نفاذ العقد المؤرخ .. / .. /…. في مواجهة الطالبين، والمتضمن بيع المعلن اليه الاول للمعلن اليها الثانية قطعة ارض مفرزة بمساحة ( …. م٢ ) من مسطح أجمالي ( … يعادل ….  متر ٢ تقريباً ) . والمملوكة مشاعاً الأطراف الدعوى بمبلغ ۲۰۰۰۰ جنيه ( عشرون الف جنيه )

ثالثا : عدم نفاذ عقد البيع المؤرخ .. / .. /… في مواجهة الطالبين، والمتضمن بيع المعلن اليه الأول للمعلن اليه الثالث قطعة أرض مفرزة بمساحة …. م٢ من مسطح أجمالي ( ….. تقريباً ) ، والمملوكة مشاعاً الأطراف الدعوى بمبلغ ۲۰0۰۰ جنيه ) عشرون الف جنيه ) .

رابعاً : إلزام المدعى عليهم من الاول حتى الرابع بأن يؤدوا الريع المستحق للمدعيين على ضوء ما سيسفر عنه تقرير اللجنة الثلاثية أو الخبير الجيد المنتدب وفقا للأسس والاعتراضات المبينة بهذه المذكرة تداركا لعوار تقرير الخبير السابق المجحف يحق المدعيين في واقع الأمر  فضلا عن الزام المدعى عليهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة.

الله سبحانه وتعالى ولى التوفيق

مقدم من وكيل المدعيين

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

صيغة دعوى حساب ريع

إنه في يوم ………… الموافق             /     /

بناء على طلب / …………………… المقيم ……………… وموطنه المختار مكتب الأستاذ / ………………………. المحامي  .

أنا …………………. محضر محكمة ………………… قد انتقلت حيث إقامة :

السيد / ……………………………… المقيم …………………………..     مخاطبا مع ….

الموضوع

يمتلك الطالب مع المعلن إليه حصة شائعة في ………… الكائن بناحية ……….

 وحيث أن المعلن إليه بصفته أحد الشركاء ، أو …….  لم يحاسب الطالب على قيمة نصيبه من الريع ويحصل ما يغله ……… دون أن  يحاسب الطالب حتى تاريخ رفع هذه الدعوى .

وحيث أنه يحق للطالب رفع هذه الدعوى بإلزام المعلن إليه بتقديم كشف حساب مشفوعا بالمستندات المؤيدة له لمعرفة نصيب الطالب .

بنــــاء عليــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن إليه وسلمته صورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ……. الكائن مقرها …….  في يوم …….. الموافق   /    /    ابتداء من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها ليسمع الحكم:

• بإلزامه بتقديم كشف  حساب  مشفوعا بالمستندات المؤيدة له بحيث إذا لم يقم بتقديم هذا الحساب يكون ملزما بدفع مبلغ وقدره ……… عن كل يوم تأخير على سبيل الإكراه المالي.
• وفي حالة تقديم الحساب يحكم للطالب بما هو مستحق له مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وذلك بحكم مشمول بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفالة .

ولأجل العلم …

ريع المال الشائع فى محكمة النقض

الثمار التى تنتج من المال الشائع أثناء قيام الشيوع من حق الشركاء جميعاً بنسبة كل منهم، وللشريك على الشيوع أن يرجع بريع حصته على الشركاء اللذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم كل بقدر نصيبه فى هذه الزيادة .

( الطعن رقم 341 لسنة 39 ق ، جلسة 3/12/1974 )

الثمار التى تنتج من المال الشائع أثناء قيام الشيوع من حق الشركاء جميعاً بنسبه حصة كل منهم وإجراء القسمة بعد ذلك لا يجعل للمتقاسم حقاً فى الاستئثار بثمار الحصة التى خصصت له إلا من وقت حصول القسمة، ولا يقدح فى ذلك ما قضت به المادة 843 من القانون المدنى من اعتبار المتقاسم مالكاً للحصة التى ألت إلية منذ أن تملك فى الشيوع .

ذلك أن

علة تقرير هذا الأثر الرجعى للقسمة هو حماية المتقاسم من الحقوق التى يرتبها غيره من الشركاء على المال الشائع أثناء قيام الشيوع بحيث يخلص لكل متقاسم نصيبه المفرز الذى خصص له فى القسمة مطهرا من هذه الحقوق ويجب قصر إعمال الأثر الرجعى للقسمة فى هذا النطاق واستبعاده فى جميع الحالات التى لا يكون الأمر فيها متعلقاً بحماية المتقاسم من تصرفات شركائه الصادرة قبل القسمة .

( الطعن رقم 136 لسنة 31 ق ، جلسة 25/11/1965 )

للشريك على الشيوع طبقاً للمادة 826 من القانون المدنى أن يتصرف فى حصته وأن يستولى على ثمارها وأن يستعملها ، إلا أنه لما كان ذلك مشروطاً بألا يلحق ضرراً بحقوق سائر الشركاء ، وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى أن مورث الطرفين كان يتخذ من عين النزاع مركزاً لإدارة أعماله وأمواله .

وإنها ظلت فى حيازته حتى وفاته ، وأن حيازتها انتقلت بوفاته إلى جميع الورثة، وأن أموال الشركة إذ وضعت تحت الحراسة القضائية فقد تعين الإبقاء على عين النزاع مقراً لإدارتها، ورتب على ذلك أن فى اتخاذ الطاعن منها مقراً لإعماله إضراراً بحقوق باقى الورثة فإنه يكون صحيحاً فيما قضى به من طرد الطاعن من عين النزاع .

( الطعن رقم 229 لسنة 48 ق ، جلسة 7/2/1979 )

الثمار التى تنتج من المال الشائع أثناء قيام الشيوع فى حق الشركاء جميعاً بنسبة حصة كل منهم وللشريك على الشيوع أن يرجع بريع حصته على الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم كل بقدر نصيبه فى هذه الزيادة .

( الطعن رقم 1737 لسنة 51 ق ، جلسة 21/11/1982 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المالك على الشيوع إذا وضع يده على جزء مفرز من العقار يوازى حصته الحق فى حماية وضع يده، وليس من حق أحد الشركاء أن ينتزع منه هذا القدر.

بل كل ما له

أن يطلب قسمة العقار أو يرجع على واضع اليد بما يقابل الانتفاع بكافة الثمار التى تنتج من المال الشائع أثناء قيام الشيوع من حق الشركاء جميعاً بنسبة حصة كل منهم وللشريك على الشيوع أن يرجع بريع حصته على الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد على حصتهم كل بقدر نصيبه فى هذه الزيادة .

( الطعن رقم 549 لسنة 47 ق ، جلسة 18/2/1981 )

الثمار التى تنتج من المال الشائع أثناء قيام حالة الشيوع فى حق الشركاء جميعاً بنسبة حصة كل منهم وللشريك على الشيوع أن يرجع بثمار حصته على الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم كل بقدر نصيبه فى هذه الزيادة .

( الطعن رقم 2210 لسنة 56 ق ، جلسة 23/2/1989 )

عدم نفاذ البيع لأن البائع غير مالك

لما كان الحق الذى ينتقل من السلف إلى الخلف أو من البائع إلى المشترى تحكمه القاعدة الأصولية التى تقضى بأن الشخص لا يستطيع أن ينقل إلى غيره أكثر مما يملك لأن فاقد الشيء لا يعطيه، فإذا تقرر إبطال سند ملكية البائع أو فسخه أو إلغاؤه أو زواله لأى سبب.

فإن أثر ذلك ينصرف بالضرورة وبطريق اللزوم العقلي إلى المشترى لأن زوال حق الناقل يترتب عليه زوال حق المتلقي فلا يتصور أن يكون للمشترى من الحقوق أكثر مما هو للبائع له.

مما لازمه ومقتضاه

أن الحكم الصادر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع يكون حجة على المشترى سواء سجل عقد شرائه قبل أو بعد صدور الحكم ذلك أن التسجيل بمجرده لا ينشئ حقوقاً ولا يصحح عقودا

 فالملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده بل هى تنتقل – وعـلـى ما جـرى به قـضـاء هـــذه المحكمة –  بأمرين :

• أحدهما أصلى وأساسي وهو العقد الصحيح
• وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل

فإذا أنعدم الأصل فلا يغنى عنه مجرد التسجيل ولا يغير من ذلك تسجيل تلك التصرفات لأن التسجيل على النحو السالف بيانه لا ينشئ بمجرده حقوقاً مادام لا يستند إلى عقد صحيح فلا أثر له على العيب الذى يلحق التصرف منذ نشوئه.

وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ورتب على  بطلان الحكم  السالف البيان بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ١ / ٣ / ١٩٥٠ عدم نفاذ هذا العقد وكافة التصرفات اللاحقة عليه فى حق المطعون ضدهم الأول يكون قد التزم صحيح القانون فإن النعي عليه بالفساد فى الاستدلال والخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس .

الطعن رقم 35 لسنة 57 ق جلسة 21 /12/ 1995

بناء الشريك مشاعا على يما زاد عن حصته

المقرر في قضاء محكمة النقض أنه وإن كان لكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقية في حصته الشائعة, وأنه إذا تمكن أحدهم البناء على جزء من العقار الشائع، فإنه لا يُعد بانياً في ملك غيره.

وكل ما للشريك الآخر أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع, ثم يترتب حقه على ما ظهر من نتيجة  القسمة ، إلا أن مناط ذلك أن يكون القدر الذي بنى عليه معادلاً لنصيبه فيه, فإذا جاوزه اعتبر بانياً في ملك غيره وبسوء نية بالنسبة لما أقامه على ما يجاوز حصته.

الطعن رقم 3250 لسنة 58 القضائية أحكام النقض – المكتب الفني – مدني الجزء الثاني – السنة 44 – صـ 197 جلسة 22 من إبريل سنة 1993

في الختام: استعرضنا بالمقال وفقا للأسس القانونية والواقعية مسألة دعوى عدم نفاذ تصرف بيع ملك الغير، وهو بيع حصص الشركاء مشاعا، من شريك أخر بما يزيد عن حصة البائع، كما تناولنا أسباب الاعتراض على تقرير الخبير للعوار والقصور والغموض وعدم بيان أسس تقدير الريع عن الأطيان المشاع.

تحميل وطباعة البحث