تعرف على أحكام العقارات المشاع وأحكام الشيوع والملكية الشائعة ودعوى القسمة في القانون وشروط وإجراءات إدارة المال الشائع وقسمته وصيغ الدعاوي والمذكرات والأحكام.
العقارات المشاع وأحكام الشيوع في الملكية الشائعة بالتفصيل
تعتبر قضايا العقارات المشاع والملكية الشائعة من أكثر القضايا تعقيدًا في الواقع العملي، سواء نشأت عن الميراث أو شراكة إرادية.
ويهدف هذا البحث الشامل إلى توضيح أحكام الملكية الشائعة في القانون المصري، وشروط رفع دعوى قسمة المال الشائع، وكيفية إدارة هذه الأموال وحمايتها.
نقاط رئيسية:
- تعريف الملكية الشائعة وأحكامها القانونية.
- شروط دعوى القسمة والإجراءات القضائية.
- إدارة المال الشائع والقرارات المتعلقة به.
- الفرق بين التصرف في الحصة الشائعة والجزء المفرز.
- حقوق الشركاء في الاسترداد والشفعة.
🔹 تعريف الملكية الشائعة وأساسها القانوني
تنص المادة 825 مدني على أن الملكية الشائعة تقع على مال يملكه أكثر من شخص دون تقسيم مادي له، بحيث يمتلك كل شريك حصة شائعة وليس جزءًا مفرزًا.
🏠 الطبيعة القانونية للملكية الشائعة
الملكية الشائعة تعتبر ملكية فردية لكل شريك في حصته، لكنها تختلف عن الملكية الجماعية، إذ يتمتع كل شريك بحق التصرف والاستغلال ضمن حدود لا تضر بباقي الشركاء.
🔹 مصادر الملكية الشائعة وأسباب الشيوع
تشمل:
- الميراث: أكثر أسباب الشيوع شيوعًا في مصر.
- العقود: مثل الشراء الجماعي.
- الوصية، الاستيلاء، الشفعة، أو التقادم.
🔹 قسمة المال الشائع: أنواعها وشروطها
القسمة الاتفاقية:
- تشمل القسمة الفعلية، الضمنية، أو قسمة المهايأة الزمانية والمكانية.
- تتطلب اتفاق جميع الشركاء.
القسمة القضائية:
تُلجأ إليها عند تعذر الاتفاق، وتُقسم إما قسمة عينية أو قسمة تصفية.
🔹 إدارة المال الشائع في القانون المصري
تنص المادة 827 مدني على أن الإدارة تكون بالأصل لجميع الشركاء مجتمعين، إلا أن القانون يميز بين:
الإدارة المعتادة:
- يجوز لكل شريك اتخاذ إجراءات حفظ المال الشائع دون موافقة الباقين.
- مثل: رفع دعاوى الحيازة، دفع الضرائب، الترميم.
الإدارة غير المعتادة:
- تتطلب موافقة شركاء يملكون على الأقل 3/4 من المال الشائع.
- مثل: تحويل نشاط العقار، البناء على أرض شائعة.
🔹 التصرف في العقار الشائع: جماعيًا وفرديًا
تصرف جميع الشركاء أو الأغلبية:
- التصرف في المال كله يتطلب الإجماع أو أغلبية 75%.
- للمحكمة سلطة مراجعة صحة التصرف في بعض الحالات.
تصرف الشريك منفردًا:
- يجوز للشريك التصرف في حصته الشائعة فقط.
- لا يجوز له التصرف في جزء مفرز إلا بعد القسمة.
🔹 حق الاسترداد في المال الشائع
يحق للشريك استرداد الحصة المبيعة لأجنبي خلال 30 يومًا من علمه بالبيع، وفقًا للمادة 833 مدني.
❓ ما هي المحكمة المختصة بنظر دعوى قسمة المال الشائع؟
- وفقا للاختصاص النوعي المحكمة الجزئية هي المختصة بنظر دعوى القسمة القضائية.
- لكن اذا اقترن طلب القسمة بطلب مرتبط كالريع ولم يكن محدد القيمة فان الاختصاص للدعوي برمتها ينعقد للمحكمة الكلية قيميا دون النظر الى الاختصاص النوعي.
🏠 اطلع على الاختصاص القيمي لدعوي القسمة من خلال البحث التالي:
الاختصاص القيمي في دعوى الفرز والتجنيب مع طلب الريع .
أنواع قسمة الملكية الشائعة في القانون
في هذا السياق، نستعرض أنواع القسمة الاتفاقية الرضائية، بما في ذلك القسمة الفعلية والقسمة الضمنية وقسمة المهايأة الزمانية والمكانية. ولكن عند فشل القسمة الرضائية،
ويتم اللجوء إلى القسمة القضائية. نختتم الدراسة بتوضيح الطرق التي تستخدمها محكمة القسمة في قسمة المال الشائع، سواء كانت قسمة عينية أو قسمة تصفية.
قسمة الملكية المشاع بصفه عامة
تعريف الملكية الشائعة وطبيعتها القانونية:
لقد قنن التقنين المدنى الجديد أحكام القضاء المصرى فى شأن الملكية الشائعة بما يتفق مع أهميتها فى مصر وقد وقف بوجه خاص عند إدارة المال الشائع
حيث يمكن لأغلبية الشركاء أن يجدوا من تعنت الأقلية وعند التصرف فى المال الشائع وعند انقضاء الشيوع بالقسمة .
تنص المادة 825 مدنى على ما يأتي :.
إذا ملك إتنان أو أكثر شيئاً مفرزاً حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع وتحسب الحصص متساوية ، إذا لم يقم دليل على غير ذلك .
ويتضح من هذا النص أن الملكية الشائعة تقع على مال معين بالذات يملكه أكثر من شخص واحد وتتناول هذه الملكية المال الشائع كله غير منقسم أما حق كل شريك فيقع على حصة شائعة فى هذا المال.
ومن ثم يكون محل حق الشريك هو هذه الحصة الشائعة ، فحق الملكية على المال الشائع هو الذى ينقسم حصصاً دون أن ينقسم المال ذاته .
ولما كان ملاك المال الشائع متعددين فلابد من تعيين حصة كل منهم فى هذا المال النصف أو الربع أم الخمس أو غير ذلك ، وتتعين حصص الملاك فى الشيوع عادة عند بدء الشيوع تبعاً لمصدره .
فإن كان ميراثاً عين القانون حصة كل وارث وإن كان وصيه عين الموصى حصة كل موصى له.
وإن كان عقداً تكفل العقد بتعيين حصة كل شريك وقد لا تتعين الحصص كأن يشترى عدة أشخاص مالاً على الشيوع دون أن يبينوا حصة كل منهم فيما اشتروه – فعند ذلك تكون الحصص متساوية مادام لم يقم دليل على غير ذلك .
الطبيعة القانونية للملكية الشائعة
فى البداية هل الملكية الشائعة هى حق ملكيه وإن كانت فهل هى حق ملكية فردية أو حق ملكية جماعية .
لا شك فى أن الملكية الشائعة هى حق ملكية فهى تشتمل على جميع عناصر الملكية وللمالك فى الشيوع حق الاستعمال وحق الاستغلال وحق التصرف ونصوص القانون المدنى صريحة فى هذا المعنى .
فمن ناحيه أن المادة 825 وهى بصدد التعريف للملكية الشائعة تقول:
إذا ملك إتنان أو أكثر شيئاً … ” فهى تصف صراحة أصحاب الملكية الشائعة بأنهم يملكون الشىء الشائع أى أن حقهم فيه هو حق ملكيه .
ومن ناحيه أخرى نرى أن:
المادة (826 / 1) مدنى تجمع بين يدى المالك فى الشيوع جميع عناصر الملكية من إستعمال واستغلال وتصرف فتقول ” كل شريك فى الشيوع يملك حصته ملكاً تاماً وله أن يتصرف فيها وأن يستولى على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء .
وقد ذهب بعض الفقهاء إلى أن الملكية فى الشيوع ليست بحق ملكية بل هى حق عينى من نوع خاص .
ولكن رأينا فى هذا أن الملكية فى الشيوع هى حق ملكيه لأنها تتوافر فيها كافة عناصر التملك للشىء واستغلاله واستعماله وكذلك التصرف فيه
وبقى أن نعرف هل الملكية الشائعة هى حق ملكيه فرديه أو حق ملكيه جماعيه والإجابة على هذا التساؤل نجدها فى المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للقانون بما هو آت :
عرفت المادة … الملكية الشائعة ويتبين من هذا التعريف أن هذه الملكية وسط بين الملكية المفرزة والملكية المشتركة ( الجماعية ).
فالحصة التى يمتلكها الشريك فى الشيوع شائعة فى كل المال لا تتركز فى جانب منه بالذات .
وهذا هو ما يميز الملكية الشائعة عن الملكية المفرزة – الشىء المملوك فى الشيوع لا يملكه الشركاء مجتمعين بل يملك كل شريك حصته فيه.
وهذا ما يميز الملكية الشائعة عن الملكية الجماعية.
وإذا كان صحيحاً أن الملكية الشائعة هى وسط بين الملكية المفرزة والملكية الجماعية فإنه يبقى أن نعرف هل طبيعة الملكية الشائعة هى من طبيعة الملكية المفرزة أم من طبيعة الملكية الجماعية .
بداية نحب أن نوضح الفرق بين طبيعة الملكية الشائعة وطبيعة الملكية الجماعية .
فالملكية الجماعية هى ملكية مشتركة لا ملكية فردية لأن المالك فيها جماعة من الناس لا يملك أى واحد منهم بمفرده لا الشىء المملوك ولأية حصة فيه .
بل الكل مجتمعين دون أن تكون لهم شخصية معنوية ـ كل الشىء المملوك .
أم الملكية الشائعة فهى ملكية فردية لا ملكية مشتركة لآن كل شريك فى الشيوع يملك ملكية فردية حصته فى المال الشائع وينصب حقه مباشرة على هذه الحصة .
وإذا كانت الملكية الشائعة تنصب على كل المال الشائع فإن حق كل مالك فى الشيوع ينصب على حصته الشائعة .
فالحصة الشائعة لا كل المال الشائع هى محل حق الشريك .
وقد أبرزت محكمة النقض ما للحصة الشائعة من كيان ذاتي يجعلها تتميز عن مجموع المال الشائع فقالت :
إنه وإن كانت الملكية الشائعة تسرى بقدرها إلى كل أجزاء المال الشائع فإن ذلك لا يمحو فالكل حصه فيه من بيان ذاتي فتكون فى كل جزء منه متميزة بالقوة عن غيرها إلى حصول القسمة .
وحينئذ تصير متميزة بالفعل، فالملكية الشائعة لا تشترك أذن فى طبيعتها مع الملكية الجماعية بل هى تشترك فى الطبيعة مع الملكية المفرزة إذ أن كلاً من الملكية الشائعة والملكية المفرزة .
مصادر الشيوع وأحكامه وأسباب انقضائه
تنص الفقرة الأولى من المادة 826 مدنى على ما يأتي :
كل شريك على الشيوع يملك حصته ملكاً تاماً وله أن يتصرف فيها وأن يستولى على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء ” .
ويتبين من النص سالف الذكر أن الملكية الشائعة هى حق ملك تام فهى ملكية فردية كما أشرنا سابقاً شأنها فى ذلك شأن الملكية المفرزة .
ومصادر الملكية الشائعة هى نفس أسباب كسب الملكية التى وضحها القانون وأهم هذه الأسباب بالنسبة إلى الملكية الشائعة هو الميراث فأكثر ما يكون الشيوع عند وفاة المورث وتركه ورثه متعددين
فتنتقل إليهم أمواله شائعة – وقد يكون مصدر الشيوع والوصية كما إذا اوصى شخص لأثنين بمال شائع وكذلك قد يكون مصدر الشيوع العقد .
كما إذا اشترى شخصان مالاً على الشيوع أو كما إذا باع مالك الدار نصف داره فى الشيوع وقد يكون مصدر الشيوع أى سبب آخر من أسباب كسب الملكية كالاستيلاء أو الشفعة أو التقادم أو الالتصاق .
اسباب وانقضاء الشيوع
الشيوع يكون عادة حاله مؤقتة مصيرها إلى الانقضاء والزوال وإن كانت تدوم فى بعض الأحوال مدة طويلة كما يقع ذلك كثيراً فى مصر .
وينقضى الشيوع بأسباب مختلفة نذكر منها العقد المنهى للملكية فقد يبيع آحد المالكين فى الشيوع حصته الشائعة لمالك آخر أو يبيع المالكان معاً المال الشائع لمشترى واحد فينقضى الشيوع وتصبح الملكية مفرزة فى يد المالك الآخر فى الحالة الأولى .
وفى يد المشترى للمال فى الحالة الثانية وقد يكون الميراث سبباً لانقضاء الشيوع بأن يرث آحد المالكين فى الشيوع المالك الآخر .
والوصية والميراث قد ينقضي بهما الشيوع بأن يوصى آحد المالكين فى الشيوع للمالك الآخر بحصته الشائعة .
ولكن هذه الأسباب كلها أسباب عارضة ولا يقصد منها فى الأصل إنهاء الشيوع وأن إنقضى الشيوع بها فعلاً .
أما السبب الرئيسي لانقضاء الشيوع السبب الذى يقصد به أصلاً ومباشرة إنهاء هذه الحالة هو القسمة .
