العقارات المشاع وأحكام الشيوع

الأملاك المشاع مسألة واقعية شائعة في الحياة ومن ثم نعرض أحكام العقارات المشاع وأحكام الشيوع في القانون والنقض ، سواء كان سبب الشيوع هو الميراث ، أو الشراكة بين أفراد طبيعيين أو اعتباريين

العقارات المشاع في القانون

العقارات المشاع وأحكام الشيوع

نصت المادة 825 من القانون المدنى على أنه :

إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه ، فهم شركاء على الشيوع ، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك

نصت المادة 826 من القانون المدنى على أنه :

  • (1) كل شريك فى الشيوع يملك حصته ملكا تاما ، وله أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء .
  • (2) وإذا كان التصرف منصبا على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف ، انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذى آل إلى المتصرف بطريق القسمة وللمتصرف إليه ، إذا كان يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة ، الحق فى أبطال التصرف .
  • نصت المادة 827 من القانون المدنى على أنه :

تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك .

نصت المادة 828 من القانون المدنى على أنه :

(1) ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع .

وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الانصباء فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء ، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع .

(2) وللأغلبية أيضا أن تختار مديرا ، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا .

(3) وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم

نصت المادة 829 من القانون المدنى على أنه :

(1) للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع ، أن يقرروا ، فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة ، على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء . ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان

(2) وللمحكمة عند الرجوع إليها إذا وافقت على قرار تلك الأغلبية ، أن تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات .

نصت المادة 830 من القانون المدنى على أنه :

لكل شريك فى الشيوع الحق فى أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء ، ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء .

نصت المادة 831 من القانون المدنى على أنه :

نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع أو المقررة على المال ، يتحملها جميع الشركاء ، كل بقدر حصته ، ما لم يوجد نص يقضى بغير ذلك .

نصت المادة 832 من القانون المدنى على أنه :

للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع ، أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا فى ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقى الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضـارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعا للظروف ما إذا كان التصرف واجبا .

نصت المادة 833 من القانون المدنى على أنه :

(1) للشريك فى المنقول الشائع أو فى المجموع من المال أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التى باعها شريك غيره لأجنبي بطريق الممارسة ، وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ علمه بالبيع أو من تاريخ إعلانه به ، ويتم الاسترداد بإعلان يوجه إلى كل من البائع والمشترى ويحل المسترد محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته إذا هو عوضه عن كل ما أنفقه .

(2) وإذا تعدد المستردون فلكل منهم أن يسترد بنسبة حصته .

انقضاء الشيوع بالقسمة

نصت المادة 834 من القانون المدنى على أنه :

لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه.

نصت المادة 835 من القانون المدنى على أنه :

للشركاء إذا انعقد إجماعهم ، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التى يرونها . فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التى يفرضها القانون .

نصت المادة 836 من القانون المدنى على أنه :

(1) إذا أختلف الشركاء فى أقسام المال الشائع ، فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقى الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .

(2) وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قيمته .

نصت المادة 837 من القانون المدنى على أنه :

(1) يكون الخبير الحصص على أساس أصغر نصيب حتى لو كانت القسمة جزئية ، فإن تعذرت القسمة على هذا الأساس جاز للخبير أن يجنب لكل شريك حصته .

(2) وإذا تعذر أن يختص أحد الشركاء بكامل نصيبه عينا ، عوض بمعدل عما نقص من نصيبه .

نصت المادة 838 من القانون المدنى على أنه :

(1) تفصل المحكمة الجزئية فى المنازعات التى تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الأخرى التى تدخل فى اختصاصها .

(2) فإذا قامت منازعات لا تدخل فى اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية ، وأن تعيين لهم الجلسة التى يحضرون فيها ، وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا فى تلك المنازعات .

نصت المادة 839 من القانون المدنى على أنه :

(1) متى انتهى الفصل فى المنازعات وكانت الحصص قد عينت بطريق التجنيب ، أصدرت المحكمة الجزئية حكما بإعطاء كل شريك النصيب المفرز الذى آل إليه

(2) فإن كانت الحصص لم تعين بطريق التجنيب ، تجرى القسمة بطريق الاقتراع ، وتثبت المحكمة ذلك فى محضرها وتصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز

نصت المادة 840 من القانون المدنى على أنه :

إذا كان بين الشركاء غائب أو كان بينهم من لم تتوافر فيه الأهلية ، وجب تصديق المحكمة على حكم القسمة بعد أن يصبح نهائيا ، وذلك وفقا لما يقرره القانون

نصت المادة 841 من القانون المدنى على أنه :

إذا لم تكن القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمته ، بيع هذا المال بالطريقة المبينة فى قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.

نصت المادة 842 من القانون المدنى على أنه :

(1) لدائني كل شريك أن يعارضوا فى أن تتم القسمة عينا أو أن يباع المال بالمزاد تدخلهم ، وتوجه المعارضة إلى كل الشركاء ، ويترتب عليها إلزامهم أن يدخلوا من عارض من الدائنين فى جميع الإجراءات ، وإلا كانت القسمة غير نافذة فى حقهم ويجب على كل حال إدخال الدائنين المقيدة حقوقهم قبل رفع دعوى القسمة .

(2) أما إذا تمت القسمة ، فليس للدائنين الذين لم يتدخلوا فيها أن يطعنوا عليها إلا فى حالة الغش .

نصت المادة 843 من القانون المدنى على أنه :

يعتبر المتقاسم مالكا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك فى الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئا فى بقية الحصص.

نصت المادة 844 من القانون المدنى على أنه :

(1) يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض ما قد يقع من تعوض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة ، ويكون كل منهم بنسبة حصته أن يعوض مستحق الضمان ، على أن تكون العبرة فى تقدير الشيء بقيمته وقت القسمة فإذا كان أحد المتقاسمين معسرا ، وزع القدر الذى يلزمه على مستحق الضمان وجميع المتقاسمين غير المعسرين .

(2) غير أنه لا محل للضمان إذا كان هناك اتفاق صريح يقضى بالإعفاء منه فى الحالة الخاصة التى نشأ عنها ، ويمتنع الضمان أيضا إذا كان الاستحقاق راجعا إلى خطأ المتقاسم نفسه

نصت المادة 845 من القانون المدنى على أنه :

(1) يجوز نقض القسمة الحاصلة بالتراضي إذا أثبت أحد المتقاسمين أنه قد لحقه منها غبن يزيد على الخمس ، على أن تكون الغبرة فى التقدير بقيمة الشيء وقت القسمة

(2) ويجب أن ترفع الدعوى خلال السنة التالية للقسمة وللمدعى عليه أن يقف سيرها ويمنع القسمة من جديد إذا أكمل للمدعى نقدا أو عينا ما نقص من حصته .

نصت المادة 846 من القانون المدنى على أنه :

(1) فى قسمة المهيأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته فى المال الشائع ، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء . ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين . فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد ، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب فى التجديد .

(2) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة ، انقلبت قسمة نهائية ، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك .

وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة ، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهيأة .

نصت المادة 847 من القانون المدنى على أنه :

تكون قسمة المهايأة أيضا بأن يتفق الشركاء على أن يتناوبون الانتفاع بجميع المال المشترك ، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

نصت المادة 848 من القانون المدنى على أنه :

تخضع قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار ، مادامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة .

نصت المادة 849 من القانون المدنى على أنه :

(1) للشركاء ان يتفقوا أثناء إجراءات القسمة النهائية على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية .

(2) فإذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة ، جاز للقاضي الجزئي إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها ، بعد الاستعانة بخبير اقتضى الأمر ذلك .

الشيوع الإجباري فى القانون

نصت المادة 850 من القانون المدنى على أنه :

ليس للشركاء فى مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من الغرض الذى أعد له هذا المال ، أنه يجب أن يبقى دائما على الشيوع.

ملكية الأسرة

نصت المادة 851 من القانون المدنى على أنه :

لأعضاء الأسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة العمل أو المصلحة ، أن يتفقوا كتابة على إنشاء ملكية للأسرة ، وتتكون هذه الملكية إما من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها أو بعضها ملكا للأسرة ، وإما من أى مال آخر مملوك لهم اتفقوا على إدخاله فى هذه الملكية .

نصت المادة 852 من القانون المدنى على أنه :

 (1) يجوز الاتفاق على إنشاء ملكية الأسرة لمدة لا تزيد على خمس عشرة سنة ، على أنه يجوز لكل شريك أن يطلب من المحكمة الإذن له فى إخراج نصيبه من هذه الملكية قبل انقضاء الأجل المتفق عليه إذا وجد مبرر قوى لذلك .

(2) وإذا لم يكن للملكية المذكورة أجل معين ، كان لكل شريك أن يخرج نصيبه منها بعد ستة أشهر من يوم أن يعلن إلى الشركاء رغبته فى إخراج نصيبه

نصت المادة 853 من القانون المدنى على أنه :

 (1) ليس للشركاء أن يطلبوا القسمة ما دامت ملكية الأسرة قائمة ، ولا يجوز لأي شريك أن يتصرف فى نصيبه الأجنبي عن الأسرة إلا بموافقة الشركاء جميعا .

(2) وإذا تملك أجنبي عن الأسرة حصة أحد الشركاء برضاء هذا الشريك أو جبرا عليه ، فلا يكون هذا الأجنبى شريكا فى ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء باقى الشركاء

نصت المادة 854 من القانون المدنى على أنه :

 (1) للشركاء أصحاب القدر الأكبر من قيمة الحصص أن يعينوا من بينهم للإدارة واحدا أو أكثر ، وللمدير أن يدخل على ملكية الأسرة من التغيير فى الغرض الذى أعد له المال المشترك ما يحسن به طريق الانتفاع بهذا المال ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك .

(2) ويجوز عزل المدير بالطريقة التى عين بها ولو أتفق على غير ذلك ، كما يجوز للمحكمة أن تعزله بناء على طب أى شريك إذا وجد سبب قوى يبرر هذا العزل .

نصت المادة 855 من القانون المدنى على أنه :

فيما عدا الأحكام السابقة تنطبق قواعد الملكية الشائعة وقواعد الوكالة على ملكية الأسرة .

ملكية الطبقات

 

نصت المادة 856 من القانون المدنى على أنه :

 (1) إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء فى ملكية الأرض و ملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع ، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة ، كل هذا ما لم يوجد فى سندات الملك ما يخالفه .

(2) وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة ، ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار ، وليس لمالك أن يتصرف فى نصيبه هذا مستقلا عن الجزء الذى يملكه .

(3) والحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين .

نصت المادة 857 من القانون المدنى على أنه :

 (1) كل مالك فى سبيل الانتفاع بالجزء الذى يملكه فى الدار حر فى أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له ، على إلا يحول دون استعمال باقى الشركاء لحقوقهم

(2) ولا يجوز إحداث أى تعديل فى الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء ، إلا إذا كان التعديل الذى يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة ، من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء ، دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين .

نصت المادة 858 من القانون المدنى على أنه :

 (1) على كل مالك أن يشترك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها ، ويكون نصيبه فى هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك .

(2) ولا يحق لمالك أن يتخلى عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك فى التكاليف المتقدمة الذكر.

نصت المادة 859 من القانون المدنى على أنه :

 (1) على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو.

(2) فإذا امتنع عن القيام بهذه الترميمات ، جاز للقاضى أن يأمر يبيع السفل ويجوز فى كل حال لقاضى الأمور المستعجلة أن يأمر بإجراء الترميمات العاجلة

نصت المادة 860 من القانون المدنى على أنه :

 (1) إذا انهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله فإذا امتنع جاز للقاضى أن يأمر ببيع السفل إلا إذا طلب صاحب العلو أن يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه .

(2) وفى الحالة الأخيرة يجوز لصاحب العلو أن يمنع صاحب السفل من السكنى والانتفاع حتى يؤدى ما فى ذمته ، ويجوز له أيضا أن يحصل على إذن فى إيجار السفل أو سكناه استيفاء لحقه .

نصت المادة 861 من القانون المدنى على أنه :

لا يجوز لـصاحب العلو أن يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل .

اتحاد ملاك طبقات البناء الواحد

نصت المادة 862 من القانون المدنى على أنه :

(1) حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم .

(2) ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها

نصت المادة 863 من القانون المدنى على أنه :

للاتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته .

نصت المادة 864 من القانون المدنى على أنه :

إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمر ، تكون إدارة الأجـزاء المشتركة من حق الاتحاد ، وتكون قراراته فى ذلك ملزمة ، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع ، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الانصباء .

نصت المادة 865 من القانون المدنى على أنه :

للاتحاد بأغلبية الأصوات المنصوص عليها فى المادة السابقة ، ان يفرض أى تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار أو الشركاء فى جملتهم ، وله أن يأذن فى إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة فى قيمة العقار كله أو بعضه ، وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك وبما يضعه الاتحاد من شروط وما يفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الشركاء

نصت المادة 866 من القانون المدنى على أنه :

(1) يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم وعلى المأمور إذا اقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ، وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الالتزامات كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الاتحاد يخالفه .

(2) ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر .

نصت المادة 867 من القانون المدنى على أنه :

(1) أجر المأمور يحدده القرار أو الأمر الصادر بتعيينه .

(2) ويجوز عزله بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار إليها فى المادة 864 أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم فى هذا العزل .

نصت المادة 868 من القانون المدنى على أنه :

(1) إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الاتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ما لم اتفاق يخالف ذلك .

(2) فإذا قرر الاتحاد تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد ، دون إخلال بحقوق أصحاب الديون المقيدة .

نصت المادة 869 من القانون المدنى على أنه :

(1) كل قرض يمنحه الاتحاد أحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضمونا بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى حصته الشائـعة فى الأجزاء المشتركة من العقار .

(2) وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده .

الشيوع فى محكمة النقض

حقوق الارتفاق – وفقاً للمادة 1019 من القانون المدنى – تخضع للقواعد المقررة فى سند إنشائها ، وإذ كان ترتيب حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلى ليس مبيناً على مجرد نية المالك فى الوقت الذى رتب فيه علاقة التبعية بين العقارين بحيث لو انفصلاً لكان لأحدهما حق ارتفاق على الآخر ، وإنما مبناه – على ما أوضحته مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – الإتفاق الضمنى الذى انعقد بين المالكين المختلفين للعقارين وقت انفصال ملكيتهما ببقاء هذين العقارين بالحالة الواقعية السابقة ، وتحويلها إلى ارتفاق بمعناه القانونى

ومن ثم فإن نطاق هذا الارتفاق يتحدد بالتخصيص الذى وقع عليه هذا الإتفاق الضمنى بين المالكين ، وهو السند الذى يعين مدى حق الارتفاق ويرسم حدوده .  وإذ كان استدلال الحكم على توسيع نطاق حق الارتفاق بالمطل وشموله لعقار من أربعة أدوار بما إستظهره من نية المالك الأصلى هو استدلال غير صحيح اعتمد فيه الحكم على مصدر لا يؤدى إليه

ذلك لأن تحديد نطاق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلى لا يكون بالتحرى عن مكمن إرادته وما انطوت عليه نيته ، ولا يستدل عليه عن طريق الظن بما أضمره هذا المالك ولم يظهره ، وإنما يجب الرجوع إلى ذات الوضع الفعلى الذى هيأه المالك الأصلى ، وهو المظهر المادى الذى أحاط به مالكا العقارين تثبت وتلاقت عليه إرادتهما الضمنية

ويكون تحديد نطاق الارتفاق بالتعرف على حكم هذا الواقع وإعمال هذه الإرادة بقدرها . وإذ كان الثابت من الحكم المطعون فيه أن العقار الذى شيده المالك الأصلى بالفعل وانتقل بالقسمة إلى المطعون ضده إنما كان من بدروم ودور أرضى ، ومن ثم فلا يمكن القول إلا بأن إرادة المالكين الضمنية قد تلاقت عند انفصال العقارين على بقاء حق الارتفاق بالمطل فى هذه الحدود وحدها ، وليس لعقار كان مزمعا تشييده من أربعة أدوار ولم يتم .

( الطعن رقم 281 لسنة 37 ق ، جلسة 8/4/1972 )

مفاد المادة 828 من القانون المدنى أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء ، ولا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف الأنصباء ، وأن الإيجار الصادر من أحد الشركاء متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة لا يسرى فى مواجهة باقى الشركاء إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً ، وأنه يترتب على عدم سريان الإيجار من أحد المشتاعين فى مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء فى إعتبار الإيجار غير قائم بالنسبة لهم ، وبالتالى فى اعتبار المستأجر متعرضاً لهم فيما يملكون إذا كان قد وضع يده بالفعل على العين .

لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أسس قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي القاضى بإزالة التعديلات التى أجراها الطاعن بالعين المؤجرة على سند من القول بأن العقار الشائع المملوك مناصفة للمطعون عليهما قد قسم قسمة مهايأة شملت بعض أجزائه بمقتضى الاتفاق المؤرخ 5/5/1968 الذى نظما فيه حقوقهما والتزاماتهما وطريقة تحصيل ما اختص به كل منهما

ونصا فيه على أن يقوم الطرفان مناصفة بمصروفات إصلاح العقار والتحسينات اللازمة له بعد الاتفاق عليها كتابة ، وبقيت أجزاء من العقار – من بينها مدخل المنزل والجزء المتبقي من الحجرة التى كانت معدة للبواب والتى ضم بعضها إلى الشقة الكائنة بالدور الأرضي – ظلت شائعة دون قسمة ومخصصة لخدمة العقار بأكمله

وقام المطعون عليه الثانى فى تاريخ لاحق للاتفاق المؤرخ 5/5/1968 منفرداً بتأجير هذا الجزء للطاعن الذى ضمه لمطعمه وإذ اعترض المطعون عليه الأول المالك لنصف العقار على التأجير والضم فإنهما لا يسريان فى حقه ويجوز له إلزام الطاعن بإعادة الجزء الشائع إلى حالته الأولى بما يجعله منفصلاً ومستقلاً عن باقى المحل المؤجر له بموافقة الشريكين .

( الطعن رقم 328 لسنة 44 ق ، جلسة 1/2/1978 )

من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة –  أنه إذا كان البيع منصباً على جزء مفرز من العقار الشائع وكان سابقاً على إجراء القسمة بين الشركاء ، فإن المشترى فى هذه الحالة لا يعتبر بالتطبيق للفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدنى – حتى  ولو سجل عقده قبل تسجيل القسمة – شريكاً فى العقار الشائع ولا يكون له أى حق من حقوق الشركاء

وبالتالى لا يلزم تمثيله فى القسمة ، ومتى تمت هذه القسمة بين الشركاء ، فإنها تكون حجة عليه ولو لم يكن طرفاً فيها ، ويترتب عليها فى حقه ما يترتب عليها فى حق المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع واعتبار كل متقاسم مالكاً للجزء المفرز الذى وقع فى نصيبه ويتحدد بهذه القسمة مصير التصرف الصادر إليه ، فإذا وقع القدر المبيع المفرز فى نصيب الشريك البائع خلص له هذا القدر ، وإن لم يقع انتقل حقه من وقت التصرف إلى الجزء الذى آل إلى البائع بطريق القسمة .

( الطعن رقم 1409 لسنة 49 ق ، جلسة20/1/1981 )

ريع الشيوع – العقارات المشاع وأحكام الشيوع

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المالك على الشيوع إذا وضع يده على جزء مفرز من العقار يوازى حصته الحق فى حماية وضع يده ، وليس من حق أحد الشركاء أن ينتزع منه هذا القدر بل كل ما له أن يطلب قسمة العقار أو يرجع على واضع اليد بما يقابل الانتفاع بكافة الثمار التى تنتج من المال الشائع أثناء قيام الشيوع من حق الشركاء جميعاً بنسبة حصة كل منهم ، وللشريك على الشيوع أن يرجع بريع حصته على الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد على حصتهم كل بقدر نصيبه فى هذه الزيادة .

( الطعن رقم 549 لسنة 47 ق ، جلسة 18/2/1981 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الشريك فى ملك شائع الذى يتصرف بالبيع فى حصته الشائعة بعد وقع دعوى القسمة لا يعتبر ممثلاً للمشترى منه متى سجل هذا الأخير عقد شرائه وانتقلت إليه بذلك ملكية الحصة المبيعة قبل انتهاء إجراءات القسمة .

( الطعن رقم 1920 لسنة 50 ق ، جلسة 24/1/1982 )

بيع الشريك فى العقار الشائع قدراً مفرزاً قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجعل المشترى – بالتطبيق للفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدنى – شريكاً فى العقار الشائع ولا يكون له أى حق من حقوق الشركاء ولا يلزم تمثيله فى القسمة حتى لو سجل عقده قبل القسمة .

( الطعن رقم 2132 لسنة 51 ق ، جلسة 25/11/1984 )

تصرف الأغلبية فى المال الشائع – العقارات المشاع وأحكام الشيوع

النص فى المادة 832 من القانون المدنى على أنه ” للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا فى ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقى الشركاء – ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان

وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجباً ” مفاده أن المشرع   وإن خول أغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع الحق فى أن يقرروا التصرف فيه كله دون الرجوع إلى باقى شركائهم أصحاب الأقلية

إلا أنه اشترط لذلك إعلان هؤلاء بالقرار حتى إذا لم يصادف قبولاً لدى أى منهم كان له حق الاعتراض عليه أمام المحكمة خلال شهرين من وقت إعلانه به ومؤدى ذلك أن المعول عليه فى انفتاح ميعاد الاعتراض على قرار الأغلبية هو بإعلانهم أصحاب الأقلية به مما لا يغنى عنه الإعلان الحاصل من غيرهم أو علم أصحاب الأقلية بهذا القرار بأى طريقة أخرى ولو كانت قاطعة .

( الطعن رقم 1531 لسنة 51 ق ، جلسة 31/12/1985 )

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن لكل مالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من العقار المشاع فإذا انفراد بوضع يده على جزء من هذا العقار فإنه لا يعد غاصباً له ولا يستطيع أحد الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ما له أن يطلب قسمة العقار أو أن يرجع على واضع اليد على حصته بمقابل الانتفاع .

( الطعن رقم 2210 لسنة 56 ق ، جلسة 23/2/1989 )

المشترى لجزء مفرز فى العقار – العقارات المشاع وأحكام الشيوع

المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز للمشترى لقدر مفرز من المال الشائع أن يطالب قبل القسمة بالتسليم مفرزاً لأن البائع لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل القسمة إلا برضاء باقى الشركاء ولا يمكن أن يكون للمشترى من الحقوق أكثر مما كان لسلفه ، هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم فى هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع على خلاف الطريق الذى رسمه القانون .

( الطعن رقم 1997 لسنة 57 ق ، جلسة 26/10/1989 )

المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه ليس ثمة ما يمنع المالك على الشيوع إن يبيع قدراً مفرزاً من نصيبه فهو وإن كان لا ينفذ فى حق باقى الشركاء بل ويظل معلقاً على نتيجة القسمة ، إلا أنه يعتبر بيعاً صحيحاً ونافذاً فى حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة

ويحق للمشترى طلب الحكم بصحة ونفاذ هذا البيع قبل البائع له حتى يتسنى له تسجيل عقد شرائه . ومن يستطيع أن يحاج به البائع له فى فترة ما قبل القسمة حتى يمتنع عليه التصرف فى هذا القدر إلى الغير .

( الطعن رقم 650 لسنة 55 ق ، جلسة 17/1/1991 )

قسمة المهايأة وانقلابها إلى قسمة نهائية – العقارات المشاع وأحكام الشيوع

تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بوجود قسمة مهايأة بينه وبين المطعون ضده لورشة النزاع والشقة المخلفتين عن مورثهما اتفقاً بموجبها على أن يختص الأخير بالشقة وأن القسمة انقلبت إلى نهائية بمضى خمس عشرة سنة طبقاً للمادة 846/2 مدنى طالباً تمكينه من إثبات ذلك – دفاع جوهرى – التفات الحكم المطعون فيه عنه أخذاً بإقرار الطاعن أمام الخبير بأن للمطعون ضده حصة ميراثيه فى الورشة – فساد فى الاستدلال وإخلال بحق الدفاع .

( الطعن رقم 5285 لسنة 69 ق – جلسة 21/11/2000 )

إن عقد البيع العرفي المصدق على توقيعات المتبايعين فيه من الشهر العقاري أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وبعضوية اثنين من أعضائها يتم الاعتداد به في نقل الحيازة المادة 18/1 من قرار وزير الزراعة رقم 59 بتاريخ 26/1/1985 بإصدار نظام بطاقة الحيازة الزراعية .

أن النص في الفقرة الأولى من المادة 1 من قرار وزير الزراعة رقم 59 بتاريخ 26/1/1985 بموجب إتفاق كتابي موقع عليه من الطرفين مع إقرار الحائز بتحمله جميع الديون المستحقة على الأرض محل التنازل عن الحيازة لأية جهة كانت بشرط أن يكون هذا الإتفاق مصدقاً على التوقيعات فيه من الشهر العقاري أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها

وذلك مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بعد جواز التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا في الأحوال المقررة قانوناً ويعتد في هذا الصدد بالاتفاق الوارد في عقود البيع أو القسمة العرفية ( الابتدائية ) متى كان مصدقاً على التوقيعات فيها على الوجه المتقدم “يدل على أن المشرع اعتد في نقل الحيازة بعقد البيع العرفي المصدق فيه على توقيعات المتبايعين سواء من الشهر العقاري أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها.

حق المالك على الشيوع دون اعتراض باقى الشركاء فى إقامه دعوى التعويض عن كامل الأرض المشتاعه المنزوع ملكيتها

( الطعن رقم 1479 لسنة 64 ق – جلسة 9/3/2003 )

إدارة المال الشائع – العقارات المشاع وأحكام الشيوع

رجوع الدائن بالضمان على المتقاسمين في حالة استحقاق العين الشائعة والتزام كل منهم بنسبة حصته فقط بتعويض صاحب الضمان “

انفراد بعض المطعون ضدهم الملاك على الشيوع بإقامه دعوى بطلب زيادة التعويض المقدر عن كامل الأرض الشائعة المنزوع ملكيتها وإلزام الهيئة الطاعنة النازعة للملكية بدفعة دون اعتراض باقى الملاك المشتاعين . كفايته بذاته لاكتمال صفة الأولين فى الدعوى . اندراج ذلك ضمن أعمال حفظ المال الشائع القضاء لهم بالتعويض عن كامل المساحة المنزوع ملكيتها صحيح .

إذ كان الثابت فى عقد البيع الخاص بالأرض المنزوع ملكيتها أنها شائعة بين المطعون ضدهم أولاً وثانياً و “……….” ومن ثم فإن فى انفراد الأولين دون الأخير بإقامة الدعوى بطلب زيادة التعويض المقدر عن كامل الأرض المنزوع ملكيتها والزام الهيئة الطاعنة بدفعه – دون اعتراض منه على ذلك – ما يكفى بذاته لاكتمال صفتهم فى الدعوى لاندراج ذلك ضمن أعمال حفظ المال الشائع. ويصح بالتالى القضاء لهم بالتعويض عن كامل المساحة المنزوع ملكيتها.

(الطعن رقم 4862 لسنة 73ق – جلسة 22/2/2005)

المتقاسم . ضمانه للمتقاسمين الآخرين ما يقع لهم من تعرض أو استحقاق في المال المفرز الذي وقع في نصيبهم نتيجة القسمة . م 844/1 مدني . استحقاق العين المقسمة للغير . مؤداه . للدائن بالضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بمقدار ما نقص من نصيبه . للمتقاسم المدين بالضمان . التزامه بتعويض مستحق الضمان بنسبة حصته فقط في قيمة تلك العين لا بكامل قيمتها . قضاء الحكم المطعون فيه بإلزام الطاعنين بكامل قيمة العين دون استنزال نصيب شركائهم المطعون ضدهم . مخالفة للقانون .

مؤدى النص في المادة 844/1 من القانون المدني أن كل متقاسم يضمن للمتقاسمين الآخرين ما يقع لهم من تعرض أو استحقاق في المال المفرز الذي وقع في نصيبهم نتيجة القسمة

فإذا استحقت العين للغير كان للدائن بالضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بمقدار ما نقص من نصيبه ويكون المتقاسم المدين بالضمان ملزماً بتعويض مستحق الضمان بنسبة حصته فقط في قيمة تلك العين وليس بكامل قيمتها وكان لا خلاف بين الخصوم على أن قيمة العين المستحقة للغير مبلغ ثلاثة وأربعين ألف جنيه

وأن نصيب المطعون ضدهم المستحق هو مبلغ واحد وعشرين ألف وخمسمائة جنيه وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعنين بكامل قيمة العين دون أن يستنزل نصيب شركائهم المطعون ضدهم فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون

 الطعن رقم 6998 لسنة 65ق ـ جلسة 14/5/2007 

تضمن عقود البيع الصادرة من ملاك الأرض البائعين للطاعنين والمطعون ضده الثاني النص علي ترك المشترين أربعة أمتار من الجهة البحرية ليكون شارعاً وتعهدهم بعدم البناء لي تلك المساحة أو التصرف فيها . مؤداه . تقرير حق ارتفاق علي تلك المساحة لمصلحة العقارات المفروضة تلك القيود لمصلحتها وعدم جواز انتفاع العقارات المجاورة بذلك الشارع .

قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوي الطاعنين بالزام المطعون ضده الأول بسد مطلة علي الشارع المملوك لهم تأسيساً علي جواز تصرف المطعون ضده الثاني للأخير بجزء من الشارع رغم كونه خاص بالقطع المحملة بحق الارتفاق دون غيرهما وغير مستطرق للكافة . خطأ .

إذ كان الواقع الثابت من الأوراق أن عقود البيع الصادرة من ملاك الأرض البائعين للطاعنين والمطعون ضده الثاني قد تضمنت النص علي أن يترك المشترون من الجهة البحرية أربعة أمتار ليكون شارعاً ويتعهدون بعدم البناء علي هذه المساحة أو التصرف فيها إلا لمن يدعي ….. لعدم وجود مطل للأرض المملوكة له علي الشارع العمومي

وهذا النص صريح في إنشاء حق ارتفاق علي هذه المساحة لمصلحة العقارات التي فرضت هذه القيود لمصلحتها، بما لا يجوز لغيرها فتح أبواب لي هذا الشارع إذ أنه مقصور علي كبل مشتر من هذه القطع المقسمة وتكون هذه القطع محماة بحق الارتفاق بهذا الشارع لفائدة أية قطعة من هذه القطع دون سواها ولا يكون للعقارات الأخرى المجاورة الانتفاع بهذا الشارع

وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ورفض الدعوي ( دعوي الطاعنين بإلزام المطعون ضده الأول بسد مطلة علي الشارع المملوك لهم ) علي سند من أن للمطعون ضده الثاني الحق في التصرف للمطعون ضده الأول بجزء من الشارع مع أنه شارع خاص بهذه القطع دون غيرها وغير مستطرق للكافة فإنه يكون معيباً

( الطعن رقم 530 لسنة 67 ق – جلسة 28 / 3 /2010 )

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 838

شاركنا برأيك