طعن على قرار رفض طلب شهر مؤقت: قانون 9 لسنة 2022

صحيفة طعن على قرار رفض طلب شهر مؤقت لواقعة مادية وضع يد وفقا للمواد المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 الى القانون رقم 114 لسنة 1946 بتعديل قانون الشهر العقاري وذلك أمام محكمة القضاء الاداري بمجلس الدولة كونها صاحبة الاختصاص الولائي بنظر الدعوي

الطعن وفقا للقانون 9 لسنة 2022

يحق شهر الوقائع المنشئة والناقلة للحقوق العينية وفقا لنص المادتين أرقام   10 مكرر و 22   المضافتين الى القانون رقم (114) لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري بنص المادة الثانية من القانون رقم 9 لسنة 2022 التى نصت صراحة علي جواز شهر الوقائع التى من شأنها انشاء أو نقل أو زوال الحقوق العينية ومنها الحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل

صحيفة طعن علي قرار رفض شهر وتسجيل

السيد الأستاذ المستشار / رئيس محكمة القضاء الاداري بمجلس الدولة بالمنصورة

تحية وتقدير واحترام

مقدمة لسيادتكم المواطن / …………… – المقيم ……… – المنصورة أول – محافظة الدقهلية – رقم قومي ……… – ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

ضـــــــــــد

1. السيد / مدير مأمورية الشهر العقاري بالمنصورة بصفته
2. السيد المستشار / وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى لمصالح الشهر العقاري والسجل العيني

الموضــــــــــــوع

تقدم الطالب الى مكتب الشهر العقاري بالمنصورة بالطلب رقم … لسنة 2022 شهر بغرض تسجيل المحل المملوك له ووضع يده وحيازته بموجب تسلسل عقود بيع عرفية – ووفقا لنص المادتين أرقام 10 مكرر و 22 المضافتين الى القانون رقم (114) لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري بنص المادة الثانية من القانون رقم 9 لسنة 2022 التى نصت صراحة علي جواز شهر الوقائع التى من شأنها انشاء أو نقل أو زوال الحقوق العينية ومنها الحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل

وقد قدم الطالب مستندات المحل موضوع الشهر بالتسلسل وهي :

• ( 1 ) عقد البيع العرفي المؤرخ ../ ./1999 بشراء جدة ووالد وأعمام الطالب لحصة البائع لهم في العقار ( 12.6 سهم ) وهو المحل محل طلب الشهر وضع يد الطالب وحيازته والثابت به الحدود والمعالم تفصيلا
• ( 2 ) اعلام وراثة جدة الطالب المرحومة / ……. الثابت منه أن ورثتها هم ( … ، … ، … ، … ، … ، .. ، … أولاد ……. )
• ( 3 ) عقد البيع العرفي المؤرخ ../ ../2003 ببيع عم الطالب ( … ) الى والد الطالب وأعمامه نصيبه بالعقار
• ( 4 ) عقد البيع العرفي المؤرخ ../ ../ 2013 ببيع عم الطالب ( … ) حصته المشاع في العقار ( هذا العقد الذي عولت عليه مأمورية الشهر لرفض الطلب انه خلا من بيان الحدود في حين أن العقد تضمن بيان المبيع وهو حصة البائع في العقار الكائن ش ….. تنظيم …… وان الملكية الت للبائع بعقدي البيع .././1999 و .././2003 ( وهو ما يتبين معه عدم وجود أي تجهيل للحصة الشائعة المبيعة بالعقار سيما وان البائع للحصة أحد المشترين بالعقد المؤرخ ../ ./1999 الثابت به حدود العقار مما يكون معه سبب الرفض بشأنه في غير محله وتم علي عجل دون فحص وتمحيص جدي من الموظف المختص
• ( 5 ) عقد البيع العرفي المؤرخ ./ ./2015 وتوكيل بالبيع صادر من عم الطالب ( ….. ) الى الطالب تضمن بيع حصته المشاع في العقار له ومبين به الحدود والمعالم والوصف في غير تجهيل أو غموض
• ( 6 ) عقد بيع عرفي مؤرخ .././2016 صادر عليه حكم صحة توقيع ببيع ( .. ، .. ، .. أولاد … ) حصصهم المشاع في العقار الى كل من ( … ، … ( الطالب ) ، …. ) والثابت به أن الملكية الت للبائعين بالعقد .././1999 ، .././2003 ومن ثم لا يوجد تجهيل أيضا وكافة البائعين للحصص المشاع بكافة العقود هم في الأصل أطراف مشترين بالعقد المؤرخ .././1999 ( أصل الملكية )
• ( 7 ) باقي الورثة لجدة الطالب وهم ( عماته / .. ، .. ، ..  … ) باعوا الى .. و .. و … الذين باعوا الى الطالب ووالدته واخوته ( فأصبحت ملكية المحل -67م2 تقريبا ) خالصة للطالب واخوته ووالدته )  بالشراء وبالإرث عن والده بموجب بيع الأعمام والعمات وجميع أطراف عقد البيع ../ ./1999( أصل الملكية ) حصصهم المشاع بموجب العقود العرفية المقدمة والمبينة بصدر هذه الصحيفة والمقدمة بالدعوي

فتقدم الطالب بطلب الشهر رقم .. لسنة 2022 بشهر المملوك له ووضع يده وحيازته ( محل واحد فقط من عدة محلات بالعقار) وقام بسداد الرسم المقرر والرفع المساحي وفقا لما نص عليه القانون رقم 9 لسنة 2022 وقامت اللجنة المعنية ببحث وتحقيق الواقع ووضع اليد ورفع المساحة وتحديد الحدود والعنوان والأوصاف بالطبيعة وتم سؤال الجيران الملاصقين الذين قرروا أن الطالب واضع اليد علي المحل منذ أكثر من خمس سنوات

وأعيد الملف الى مصلحة الشهر العقاري لاتخاذ باقي الاجراءات وانتهي الموظف المختص ببحث طلب الشهر الى رفض الطلب بتاريخ .. / .. / 2023 لأسباب مجملها عدم تضمن العقد الحدود والمعالم للعقار

فتظلم الطالب من قرار الرفض ووفقا للقانون أمام السيد المستشار قاضي الأمور المستعجلة عارضا أسباب تظلمه المتضمنة مخالفة الشهر العقاري للمستندات المقدمة وما تضمنته وكذا مخالفة لجنة المعاينة بالطبيعة لما انتهي اليه تحقيق الواقع ووضع اليد الا أنه قد تم رفض التظلم

فتقدم الطالب بالتظلم من قرار رفض طلب الشهر الى الجهة الادارية المختصة بالتظلم المقيد لديها برقم … في ../../2023 دون رد

وحيث ان المستقر عليه أن

اللجوء الى قاضي الأمور الوقتية بالتظلم من قرار رفض طلب الشهر لا يمنع اللجوء الى القاضي الموضوعي بالطعن علي قرار الرفض باعتباره قرارا اداريا يخضع قانونا للرقابة القضائية كانت اقامة هذه الدعوي بطلب الغاء القرار وبما يترتب عليه من أثار قانونية وفقا لما قرره القانون من اعطاء القضاء الاداري سلطة مراقبة القرارات الادارية من حيث موافقتها لصحيح القانون وعدم مخالفته وخلو القرار من التعسف

فقد قضت محكمة القضاء الإداري أن

( قرار قاضي الأمور الوقتية بما له من سلطة الأمر الولائى هو  قرار إداري  يجوز الطعن عليه أمام محكمة القضاء الإداري بوصفها محكمة إلغاء ، القرار الإداري الصادر من مصلحة الشهر العقاري لشهر محرر ، انعقاد الاختصاص بإلغائه والتعويض عنه لمحكمة القضاء الإداري )

(حكم محكمة القضاء الإداري في الدعوى رقم 1311 لسنة 8 ق )

وقد قضت محكمة النقض في صدد عدم اختصاص القضاء العادي بالرقابة على القرارات الصادرة من مأموريات ومكاتب الشهر العقاري بأن

( المنازعات المتعلقة بالقرارات الإدارية . إلغاء وتعويضا . انعقاد الاختصاص بها كأصل عام لجهة القضاء الإداري . القرار الإداري . ماهيته . القرار الصادر عن مصلحة الشهر العقاري بشهر محرر – تعبيرا عن الإرادة الذاتية للمصلحة وليس الإرادة المباشرة للمشرع – قرار إداري – الاختصاص بطلب إلغائه والتعويض عنه . انعقاده لجهة القضاء الإداري . قضاء الحكم المطعون فيه ضمنا باختصاص المحاكم العادية بنظره . خطأ في القانون . علة ذلك

(نقض مدني 30/1/1990 مجموعة محكمة النقض 41-1-355-65)

الدعوي من حيث الشكل

حيث أن قرار رفض الطلب صدر بتاريخ ../../2023 وتظلم الطالب منه الى الجهة الادارية في ../../2023 دون رد فانه يحق له رفع دعواه خلال الستين يوما التالية لانتهاء الستين يوما المقررة للتظلم وحيث أن الستين يوما للتظلم تنتهي في ../../2023 فانه يحق للطالب رفع دعواه خلال الستين يوما التالية ( ../../2023 الى ../../2023 )

وحيث ان الدعوي تتضمن شق عاجل بطلب وقف تنفيذ القرار موضوع الالغاء فانه ووفقا للقانون رقم 7 لسنة 2000 الخاص بلجان التوفيق و  فض المنازعات   يحق الدعوي مباشرة دون اللجوء الى هذه اللجان ، ومن ثم تكون الدعوي من حيث الشكل مقبولة

التأصيل القانوني والواقعي للدعوي

أولا : مخالفة القرار محل الطعن لصحيح المواد 10 مكرر و 22 المضافة الى قانون الشهر العقاري بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ومخالفة مدلول المستندات المقدمة من الطاعن :

( 1 ) مخالفة القرار للمادتين 10 مكرر و 22 المضافة بالقانون 9 لسنة 2022

تنص المادة “10مكررا” علي

 يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية  أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل ويعد من هذه الوقائع فى تطبيق أحكام هذه المادة  الحيازة المكسبة للملكية   وفقاً لأحكام المادة 968 أو المادة 969 من القانون المدني أو الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفياً، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل  ويترتب على عدم التسجيل عدم الاحتجاج بالحقوق المشار إليها قبل الغير

وتنص مادة ” 22مكررا ” من ذات القانون علي

( لا يقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفياً للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون، ومرفق به مشروع المحرر المراد شهره وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات ومواعيد استيفاء الطلب )

والمادة ” 23 مكررا ” من اللائحة التنفيذية للقانون 9 لسنة 2022 تنص علي

(  إذا كان موضوع طلب الشهر إحدى الوقائع المشار إليها فى المادة 10 مكرراً، أو كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها في المادة 23 من هذا القانون وطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى هذه الوقائع، فعلى المأمورية تحقيق مدى توافر شروط هذه الوقائع وفقاً لأحكام القانون ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها فى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب

وتتولى لجنة ثلاثية تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين أو الأعضاء القانونيين حال عدم تواجد الأمناء المساعدين  النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه ، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه خلال سبعة أيام من تاريخ تسليم الأوراق إليها وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع فى تحقيق تلك الوقائع والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة )

والمادة ” 9 ” – ” فقرة رابعة ” من اللائحة التنفيذية للقانون 9 لسنة 2022 تنص علي انه

(  ويجوز لمن حصل لصالحه أو مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذي قضى له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على أي من العقارات المقضي له بها أو بجزء منها، وسواء كان ذلك شائعاً أو مفرزاً، على حسب الأحوال )

ومن ثم ووفقا لما تقدم عرضه من نصوص قانونية للقانون 9 لسنة 2022 واللائحة التنفيذية له

فانه يحق التقدم بطلب تسجيل واقعة مادية بشرط ان يكون لدي طالب التسجيل مستند عرفي مر عليه خمس سنوات كعقد البيع وتكون المستندات المطلوبة لتسجيل تحقيق واقعة مادية هي :

• صورة بطاقة الرقم القومي للصادر لصالحه الشهر
• بيان رفع مساحي رقمي
• رخصة المباني للعقار محل الطلب إذا كان مقاماً اعتبار من تاريخ 2/6/1992 أو نموذج 10 الخاص بقبول التصالح عن  الاعمال المخالفة
• المستندات التي تفيد تحقق الحيازة وشروطها ( قدم الطالب عقود البيع العرفية وتوكيلات لبيع بالتسلسل )
• ما يفيد سداد الرسوم والمصروفات الادارية تحت التسوية عن هذا الطلب

وبإنزال ما تقدم علي طلب الشهر رقم … لسنة 2022 محل الرفض وطلب الالغاء

يتبين استيفاء طلب الطاعن لكافة ما تطلبه القانون في تحقيق الواقعة المادية بشأن حيازته للمحل موضوع الشهر أكثر من خمس سنوات وقدم العقود العرفية للتسلسل وتم الرفع المساحي بالطبيعة وقيام اللجنة المنصوص عليها قانونا ببحث وتحقيق الواقع وسؤال الجيران اللذين قرروا وضع يد الطاعن أكثر من خمس سنوات سيما وان التحقيق تضمن بيان أوصاف المحل وحدوده ومساحته ويكون معه قرار رفض طلب الشهر قد جاء مخالفا لصحيح القانون والواقع متعينا الغاؤه

 ( 2 ) مخالفة القرار لمدلول ومضمون مستندات الطاعن والرفع المساحي الدقيق ومعاينة اللجنة المشكلة لتحقيق الواقع حيث أنه بالاطلاع علي أسباب رفض طلب الشهر المبينة من الموظف المختص بالشهر العقاري يتبين أنها جاءت مخالفة للواقع الثابت بالمستندات وتفصيل ذلك الدفاع الجوهري هو الآتي :

من أسباب رفض الطلب القول بخلو عقد البيع المؤرخ .././2013 من بيان الحدود والمعالم للعقار محل التعامل

وهذا القول مردود انه بالاطلاع على العقد المؤرخ .././2013بالبند التمهيدي يتضح ان كافة بيانات العقار قد وردت به تفصيلا بالإضافة سيما وان بند أيلولة الملكية بالعقد تضمن أن  الملكية  قد ألت للبائع بموجب العقدين المؤرخين ../../1999 ../../2003 وكلا العقدين اشتملا علي كافة البيانات والمعالم الخاصة بالمبيع والحدود ومعالم وارقام تنظيمات العقار ، ومن ثم فهذا النعي كسبب لرفض طلب الشهر غير صحيح ومخالف للثابت بالعقود

ومن أسباب رفض الطلب القول أن بالبند الثاني بعقد البيع المقدم من الطالب المؤرخ ././2015 والصادر عن … تضمن ان الملكية الت اليه بالشراء بموجب عقدي البيع المؤرخين في .././1999 و ../../2003 بالميراث الشرعي من والدته المرحومة / …. ووالده المرحوم / …. في حين ان والده ليس له اي سند للملكية في العقار محل التعامل

وهذا السبب مخالف للثابت ومردود بان العقد لم يتضمن هذه العبارة على الاطلاق وهو خطأ فادح من المختص بمراجعة الطلب ومستنداته

ومن أسباب رفض الطلب المردودة أيضا النعي بأن عقد البيع سند الملكية المؤرخ .././1999 لم يوضح الشيء المبيع ويحدده تحديدا نافيا للجهالة

وهذا السبب مردود بأن عقد البيع المؤرخ ../../1999 تضمن بيانا للعين المبيعة وارقام العقار والحـدود سيما وأن طلب الطاعن انصب فقط علي المحل ( حانوت ) موضوع الطلب ووفقا لما جاء بالرفع المساحي وتحقيق الواقع أنه حائز لمحل واحد من عدة محلات بالعقار البالغ مساحته الاجمالية ۳۷۰ متر تقريبا ومن ثم فالطلب لم يتضمن تسجيل كامل العقار

ومن ثم فالأسباب جاءت مخالفة للمادة 10 مكرر المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 التى نصت علي ( يجوز أن تشهر الوقائع ….. أو الحيازة المصحوبة بسند ، ولو كان عرفياً ، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل ….. ) سيما وأن الرفع المساحي بالطبيعة وتحقيق وضع اليد خمس سنوات توافرت في حق الطاعن وفقا لنص القانون وكليهما تضمن معالم وحدود المحل موضوع طلب الشهر

ومن ثم يكون رفض الطلب قد جاء مخالفا للواقع والقانون معيبا بالتعسف خاصة وان الطالب اتخذ كافة الاجراءات القانونية وسدد الرسوم المستحقة مع عدم وجود أي اعتراض علي  طلب الشهر المؤقت   من الغير خلال المدة المقررة قانونا سيما وأن رفض طلب الشهر صدر بعد انتهاء مدة الاعتراض من الغير – أي بعد اتخاذ الطالب كافة الاجراءات المقررة قانونا – وهو أمر غريب وغير مستساغ – ذلك أنه ان كان هناك داع وسبب لرفض الطلب كان يجب اتخاذ القرار قبل بلوغ الطلب المرحلة الاخيرة منه

( 3 ) مخالفة القرار للقانون والتعسف برفض طلب الشهر رغم اتخاذ الطالب كافة الاجراءات المقررة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ومخالفة ما ابتغاه المشرع من سن المواد الجديدة المضافة الى قانون الشهر العقاري :

فغرض المشرع من المواد الجديدة المضافة الى قانون الشهر العقاري بالقانون رقم 9 لسنة 2022 هو تنظيم عملية تسجيل الملكية التي كانت تمثل إحدى مشكلات وعقبات المجتمع ، وأكدت أن سبب احجام المواطنين عن التسجيل  هو اشتراط الملكية المسجلة للبائع ومن سبقه ، وهو سبب كثرة  تكرار العقود العرفية على العقار الواحد

وقد تم إلغاء هذا الشرط في التعديلات الجديدة المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 الا أنه بالرغم من ذلك خالف القرار محل الالغاء ما ابتغاه المشرع من تيسيرات ورفض الطلب رغم استيفائه جميع الشروط المقررة بالنصوص الحاكمة له لمجرد تقدير غير موضوعي

ثانيا : بصفة مستعجلة وقف القرار موضوع الطعن بما يترتب علي ذلك من أثار لتوافر ركني الاستعجال والضرر

الجدية

ويتمثل في أن أسباب القرار برفض طلب الشهر رقم … لسنة 2022 محل الالغاء قد جاء مخالفا للمواد المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 الى  قانون الشهر العقاري   رقم 114 لسنة 1946 معيبا بالتعسف مما يتوفر به ركن الجدية اللازم للقضاء بصفة مستعجلة بوقف المطعون عليه

وأما عن ركن الاستعجال

فإن التأخير حتى صدور الحكم الموضوعي بإلغاء القرار ما قد يسبب أضرار بالطاعن الذي أرهق ماديا بسداد مصروفات ورسوم الطلب والرفع المساحي وخلافه

بنـــــاء عليـه

يلتمس الطالب تحديد أقرب جلسة ممكنة لنظر الدعوي والقضاء

أولا : بصفة مستعجلة

بوقف القرار المطعون عليه وبما يترتب عليه من أثار أهمها اتمام باقي اجراءات الشهر المؤقت

ثانيا : في الموضوع

بإلغاء القرار المطعون عليه برفض طلب الشهر رقم … لسنة 2022 شهر عقاري المنصورة وبما يترتب علي ذلك من أثار أهمها اتخاذ واتمام اجراءات شهر الطلب رقم … لسنة 2022 شهر عقاري المنصورة فضلا عن الزام الجهة الادارية المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

احتياطيا بطلب جازم يعتصم به الدفاع :

ندب  خبير من وزارة العدل ليتولى فحص كافة المستندات المقدمة ومطابقتها علي الواقع بالطبيعة والمعاينة وبحث أوجه الاعتراضات والردود من الطاعن علي أسباب رفض الطلب لإثبات عدم وجود أي تجهيل بحدود ومعالم ( المحل ) موضوع الشهر وهو أحد المحلات بالعقار وموافقة طلب الشهر الذي سنده واقعة مادية بالحيازة خمس سنوات للقانون رقم 9 لسنة 2022 واتخاذه كافة الاجراءات المقررة والوفاء بكافة الالتزامات والرسوم المطلوبة وبيان التسلسل وفقا للعقود العرفية المقررة وبيان المالك والحائز حاليا بموجب هذه التصرفات العرفية بين جميع الملاك مشاعا.

• انتهي البحث القانوني (طعن على قرار رفض طلب شهر مؤقت: قانون 9 لسنة 2022) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض