لمالك السفل : الزام مالك العلو بعدم الزيادة فى الارتفاع

الزام مالك العلو لمصلحة مالك السفل

وفقا لنص المادة 861 قانون مدني يحق لمالك السفل الزام مالك العلو بعدم الزيادة فى الارتفاع بالبناء الى الحد الذي يسبب أضرار بالسفل وبما قد يؤدي الى انهيار العقار  ومثال ذلك التعليه بتشييد طوابق زيادة بما لا يتحمله العقار

الزام مالك العلو بعدم الارتفاع وحكمته القانونية

الحكمة من ذلك ان زيادة الارتفاع بالعلو عبء علي السفل وزيادة عبء علي الأجزاء المشتركة بالعقار كالأساسات والحوائط الرئيسية ومن ثم وجب منع الارتفاع بالعقار الذي من شانه الاضرار بالسفل أو الاضرار بالأجزاء المشتركة وبما قد يسبب شروخ وانهيار للعقار بالكامل

منع مالك العلو من الارتفاع بالعقار قانونا

المادة 861 من القانون المدني تنص علي :

لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل.

تقييد الارتفاع بطوابق العقار في القوانين العربية

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية الأتية :

• المادة 816 من التقنين المدني السوري
• المادة 865 من التقنين المدني الليبي
• المادة 1086 من التقنين المدني العراقي

وقد ورد هذا النص فى المادة 1230 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدني الجديد ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 932 فى المشروع النهائي قم وافق عليه مجلس النواب تحت رقم 930 في مجلس الشيوخ تحت رقم 861

مجموعة الأعمال التحضيرية ص 167 ، 168

الأعمال التحضيرية لقيد الارتفاع بطوابق العقار

1.  ان ملكية الطبقات لا تشتمل على ملكية مفرزة وملكية شائعة فحسب , بل تشتمل ايضا على قيود قانونية أو ( حقوق ارتفاق ) ترد على حق الملكية فى السفل وفى العلو .
2. اما صاحب السفل فعليه ان يقوم بكل الأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو وهذا التزام إيجابي يستطيع التخلص منه بالتخلي عن ملكية السفل كما هى القاعدة فإذا امتنع عن القيام بالأعمال اللازمة ولم يتخل عن ملكية السفل جاز للمحكمة ان تأمر ببيع السفل وباتخاذ الإجراءات العاجلة

مادة 1229 مكررة وتوافق مادة 34 / 55 من التقنين الحالي

وهذا حكم عملى هام اخذ من الشريعة ( انظر مادة 67 من مرشد الحيران ) بل ان المشروع سار شوطا ابعد من التقنين الحالي فى الاخذ بالشريعة الاسلامية فى هذه المسألة الهامة فألزم صاحب السفل إذا انهدم سفله ان يعيد بناءه والا بيع السفل ويجوز لصاحب العلو ان يعيد بناء السفل على نفقة صاحبه وله ان يمنع صاحب السفل من سكناه والانتفاع به حتى يوفيه حقه وله ان يؤجره بإذن القاضى ويستخلص حقه من اجرته

مادة 1229 مكررة ثانيا من المشروع وتوافق م67 من مرشد الحيران

• 3 ـ أما صاحب العلو فلا يجوز له ان يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل ولا أن يأتي أي عمل من شأنه ان يزيد فى عبء السفل ( مادة 1230 من المشروع وتوافق مادة 35/56 من التقنين الحالي ومادة 68 من مرشد الحيران )

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 6 –  ص 167 و 168

التعليق علي قيد تعلية العقار لعدم الاضرار بالسفل

1 ـ يلتزم صاحب العلو بصفة اساسية بعدم زيادة عبء حق القرار على السفل . ويترتب على ذلك انه لا يجوز لصاحب العلو ان يبنى طابقا فوق علوه إذا نجم عن ذلك ضرر لصاحب السفل أي ان حقه فى بناء طابق جديد فوق سطحه بالعلو الذى يختاره يجب معه مراعاة ان لا يضر غيرة بالسفل وان تتحمله اساسات البناء وان لا يكون فى بنائه للطابق الجديد مخالفة للوائح البناء ونظمه

كما انه يترتب على ذلك ايضا انه لا يجوز لصاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع علوه إذا كانت الزيادة فى الارتفاع تضر بالسفل فان لم تكن تضر به وتتحملها اساسات البناء , وتتفق مع لوائح البناء ونظمه . جاز له ذلك وليس له بوجه عام ان يأتي بأي عمل يكون من شأنه ان يزيد فى عبء العلو

مادة  68 مرشد الحيران – الوسيط – 8 – للدكتور عبد الرزاق السنهوري – ص 1015 وما بعدها

2 ـ اوجبت المادة 861 من القانون المدني على صاحب العلو التزاما بعدم الزيادة فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل والحكمة فى هذا الحكم ظاهرة اذ ان فى زيادة الارتفاع زيادة للعبء الذى يتحمله السفل وزيادة ايضا لما تتحمله الأجزاء المشتركة من البناء كالأساسات والحوائط الرئيسية فيجب ان تمنع إذا كان من شانها الاضرار بالسفل أو الاضرار بالأجزاء المشتركة ايضا .

الحقوق العينية الأصلية – للدكتور عبد المنعم البدراوي –  ص 237

3 ـ يقع على عاتق صاحب العلو التزام بعدم زيادة ارتفاع بنائه أو بصفة عامة زيادة العبء على البناء حتى لا يضار السفل ( مادة  861 مدنى )

ولما كان صاحب العلو مالكا له ملكية خالصة

فان له ان يرتفع ببنائه بشرط يزيد فى الارتفاع ويكون من شأن هذه الزيادة الاضرار بالسفل بل ان له ان يبنى فوق سطحه مع التقيد بهذا القيد ويؤخذ من هذا ان لصاحب العلو ان يزيد من الارتفاع أو ان يبنى فوق سطحه طالما كان لا يترتب على ذلك عدم الاضرار بالسفل وبالإضافة الى ذلك فان صاحب العلو يلتزم بصيانة ارضية طبقته من بلاط والواح وعليه ايضا إجراء ما يلزم لصيانة السلم من ابتداء الموضع الذى لا ينتفع به صاحب الطبقة السفلى .

الحقوق العينية الأصلية – للدكتور توفيق حسن فرج  – ص 307  و 308

4 ـ يجب على صاحب العلو ان يمتنع عن كل ما من شأنه الاضرار بصاحب السفل كما يجب عليه ان يقوم بما يلزم فى العلو لمنع الضرر بصاحب السفل ولم يعرض المشرع لالتزامات صاحب العلو الا بالمادة 861 مدنى وإذا كان الظاهر من نصها انه يمتنع على صاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع بنائه إذا كان من شأن هذه الزيادة الاضرار بالسفل

 مدى حق صاحب العلو فى زيادة ارتفاع بنائه إذا لم يكن من شأن هذه الزيادة الاضرار بالسفل ؟

للإجابة على هذا نذكر بأن :

نظام العلو والسفل يفترض وجود اتفاق على ان مالك كل طبقة يملكها كلها بما فيها الجدران الرئيسية والسقف على خلاف الأصل المنصوص عليه فى المادة 856 مدنى وعلى ذلك فالمرجع الاول فى معرفة ما إذا كان لصاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع بنائه والى أي حد تكون الزيادة هى سند الملك

فإذا اتضح انه ليس له ان يرتفع اكثر من قدر معين فلا يجوز له أن يتجاوزه ولو لم يرتب على ارتفاع ضرر للسفل أما إذا لم يتضح من سندات الملك سوى ان لصاحب العلو حق القرار على السفل فيكون لصاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع بنائه كأن يبنى طابقا جديدا أو اكثر بشرط ألا يترتب على ذلك ضرر بالسفل .

بينما يطلق الدكتور عبد المنعم فرج الصدة قائلا :

ولا يجوز له ان يضيف طبقات جديدة ولو كان هذا لا يضر بالسفل الا بموافقة الملاك الاخرين

حق الملكية ـ  رقم 186 ـ ص 275

كما يمتنع على صاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع بنائه إذا كان ذلك يضر بالسفل يمتنع عليه ايضا ان يقوم بأي عمل يضر بالسفل فلا يجوز له مثلا ان يثقل سقف السفل بما يتجاوز طاقته وبالإضافة الى الالتزام بالامتناع عن كل ما يضر بالسفل يجب على صاحب العلو ان يقوم بعمل ما يلزم فى علوه لمنع حدوث الضرر بالسفل فعليه ان يتولى صيانة وترميم سطح ارضية طبقته من بلاط أو اخشاب حتى لا تنكشف فيترتب على ذلك الاضرار بسقف السفل .

حق الملكية – للدكتور منصور مصطفى منصور – طبعة 1965 – ص 268 و 269

التزامات صاحب العلو

يجب أن يلتزم صاحب العلو ألا يأتي عملا يزيد فى عبء السفل فلا يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل وعليه صيانة  علوه من بلاط وألواح حتى لا يتأثر سقف السفل من الإهمال فى الصيانة خاصة أن صيانة سقف السفل يلتزم بها صاحب السفل .

وقد نصت المادة 861 من القانون المدني على أنه :

” لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل “

مفاد ذلك

أنه لا يجوز لصاحب العلو أن يبنى طابقاً فوق علوه إذا نجم عن ذلك ضرر لصاحب السفل ولما كان العلة مملوكا ملكية مفرزة لصاحبه كما سبق القول فيملك هذا الحيطان الرئيسية والسقف والسطح وغير ذلك من أجزاء العلو إنه يحق له أن يبنى فوق سطحه طابقاً جديدا بالعلو الذى يختاره مع مراعاة أمرين :

• أولهما : أن يكون العبء من بناء التطابق الجديد لا يضر بالسفل وأن تتحمله أساسات البناء
• ثانيهما : ألا يكون فى بنائه للطابق الجديد مخالفة للوائح البناء ونظمه .

كما أنه لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد فى ارتفاع علوه دون أن يبنى طابقا جديدا إذا كانت الزيادة فى الارتفاع تضر بالسفل فإن لم تكن تضر به وتتحملها أساسات البناء وتتفق مع لوائح البناء ونظمه جاز له ذلك ويجب فوق ذلك على صاحب العلة صيانة أرضية علوه من بلاط وألواح حتى لا يتأثر سقف السفل من الإهمال فى هذه الصيانة

وكانت المادة 36/57 من التقنين المدني تنص صراحة على ذلك إذ تقول

وعلى مالك الطبقة العليا صيانة أرضية طبقته من بلاط وألواح وعليه أيضا إجراء ما يلزم لصيانة السلم من ابتداء الموضع الذى لا ينتفع به صاحب الطبقة السفلى أما صيانة قاعدة أرضية العلو وهو سقف السفل فعلى السفل وتنص على ذلك صراحة نفس المادة 36/57 إذ تقول ” على مالك الطبقة السفلة إجراء ما يلزم لصيانة السقف والأخشاب الحاملة له إذ أنها تعتبر ملكاً له

راجع فى كل ما سبق السنهوري ،الوسيط

ختام تقييد الارتفاع العقاري

تقييد الارتفاع في العقار يشير إلى تحديد الحد الأقصى لارتفاع المبنى الذي يمكن بناؤه على الأرض و يتم وضع هذا القيد لضمان الامتثال للتشريعات واللوائح البنائية ولضمان تحقيق التوازن في التخطيط العمراني للمنطقة و يتم تحديد تقييد الارتفاع عادة بواسطة السلطات أو الهيئات الرقابية ويختلف من منطقة إلى أخرى وفقا للسياسات الحكومية والتخطيط العمراني وفي مصر تناول المشرع قيد الارتفاع العقاري في القانون المدني و قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008