المادة 434 مدنى: انقاص وزيادة الثمن لوجود عجز أو زيادة

انقاص وزيادة الثمن للعقارات

بحث واقعي مع الصيغ القانونية بشأن انقاص وزيادة الثمن لوجود عجز أو زيادة بنص المادة 434 من القانون المدني المصري مع بيان ميعاد رفع الدعوي ومتى تزيد الى 15 سنة .

 

 انقاص وزيادة ثمن المبيع

تنص المادة 434 مدنى على علي :

إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة, فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً.

الزيادة والعجز في الأعمال التحضيرية للمادة 434

  • يتبين ما تقدم (في المادة السابقة ) أنه هناك حالات يطلب فيها المشتري إنقاص الثمن ( إذا نقص المبيع نقصا غير جسيم ) أو الفسخ(إذا نقص المبيع أو زاد بقدر جسيم ) ، وهناك حالات يطلب فيها البائع تكمله الثمن( إذا زاد المبيع زيادة غير جسيمة أو زيادة جسيمة لم تحمل المشتري علي طلب الفسخ )
  • ففي هذه الحالات جميعا تسقط الدعوى في الفسخ أو في إنقاص الثمن أو في زيادته بالتقادم ، إذا إنقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما حقيقيا . وهذا الحكم أصلح عيبا في التقنين الحالي ، إذ جعل التقادم يسري لا من وقت العقد (م296 /370 مصري) بل من وقت التسليم الحقيقي للمبيع
  • فلا يكفي التسليم الصوري ، وظاهر أن التسليم الحقيقي وحده هو الذي يهئ للمشتري وللبائع كشف حقيقة النقص أو الزيادة في المبيع
  • ولم ير المشرع محلا للكلام في أثر الفسخ ( مادة 294/368 مصري ) فهو خاضع للقواعد العامة ، ولا للنص علي أن وضع المشتري يده علي المبيع مع علمه بالغلط الواقع فيه يسقط حقه في إختيار فسخ البيع إلا إذا حفظ حقوقه قبل وضع يده حفظا صريحا(مادة 295/369 مصري )
  • فإن هذا الحكم ظاهر لا حاجة للنص عليه ، بل إن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن(لا الفسخ وحده ) يسقط ، إذا دلت الظروف علي أن المشتري قد تنازل عنه .
( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4 – ص25)

المشروع التمهيدى للمادة 434 مدنى بشان العجز والزيادة فى مقدار المبيع

ورد هذا النص في المادة 575 من المشروع التمهيدي مطابقا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 447 من المشروع النهائي. ووافق عليه مجلس النواب، فمجلس الشيوخ تحت رقم 434

(مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 64- ص 66)

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

ولم ير المشروع محلا للكلام في أثر الفسخ فهو خاضع للقواعد العامة ولا للنص علي أن وضع المشتري يده علي المبيع مع علمه بالغلط الواقع فيه يسقط حقه في اختيار فسخ البيع إلا إذا حفظ حقوقه قبل وضع يده حفظا صريحا فإن هذا الحكم ظاهر لا حاجة للنص عليه، بل أن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن (لا الفسخ وحده) يسقط، إذا دلت الظروف علي أن المشتري قد تنازل عنه”.

شرح المادة 434 الزيادة والعجز

شرح الدكتور السنهوري

ينشأ عن نقص المبيع أو زيادته دعاوى ثلاث :
  • دعوى إنقاص الثمن (للمشتري)
  • ودعوى فسخ البيع ( للمشتري)
  • ودعوي تكمله الثمن( للبائع)

وقد راعي المشرع في هذه الدعاوى الثلاث وجوب استقرار التعامل ، فيجعلها كلها تتقادم بمدة قصيرة هي سنة واحدة حتي لا يبقي البائع مهددا مدة طويلة برجوع المشتري عليه بإنقاص الثمن أو بفسخ البيع ، وحتي لا يبقي المشتري كذلك مهددا مدة طويلة برجوع البائع عليه بتكملة الثمن .

 ويبدأ سريان التقادم من وقت تسليم للبيع تسليماً فعلياً ، ففي هذا الوقت يستطيع المشتري أن يتبين ما إذا كان المبيع فيه نقص يوجب إنقاص الثمن أو فسخ البيع ، أو فيه زيادة توجب عليه تكمله الثمن فيبادر إلي طلب الفسخ حتي يتوقي دفع هذه التكملة

ومن ثم إشترط القانون أن يكون التسليم تسليما فعليا ، إذ التسليم الفعلي وحده دون التسليم الحكمي هو الذي يهئ أسباب العلم بما تقدم وانفسخ المجال للبائع نفسه إلي وقت تسليمه المبيع للمشتري تسليما فعليا فلا يسري تقادم دعواه بتكملة الثمن إلا من هذا الوقت ، لأنه يتبين عادة في هذا الوقت ما إذا كان بالمبيع زيادة تجعل له الحق في طلب تكمله الثمن .

( الوسيط – 4 – للدكتور السنهوري ص 5741 وما بعدها )

شرح الدكتور إسماعيل غانم

كان يحسن بالمشرع أن ينص علي أن دعاوى المشتري تسقط لا من وقت التسليم الفعلي فحسب ، بل أيضاً من الوقت الذي ينذره فيه البائع بتسلم المبيع .

وبأنه إذا كان الثابت أن الطاعن قدم إلي محكمة الاستئناف مذكرة بتاريخ 11/2/1987 دفع فيها بسقوط حق المطعون ضده في طلي إنقاص الثمن لانقضاء سنة من وقت تسليمه المبيع تسليما فعليا طبقا للبند الثاني من العقد المؤرخ 23/5/1981 حتى تاريخ رفع الدعوى في 7/6/1982 وكان هذا الدفاع جوهريا من شأنه-لو صح-أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن إغفال الحكم المطعون فيه بحثه والرد عليه في أسبابه يعيبه بالقصور”

(طعن رقم 1792 لسنة 57ق جلسة 24/10/1991)

وبأنه ” تطبيق نص المادة 434 من القانون المدني في حالة الادعاء بوجود عجز في المبيع محله أن يكون البيع قد انعقد علي عين معينة مفرزة ذات مقاس أو قدر معين ولم يقم البائع بالتسليم علي النحو الذي التزم به بأن سلم المبيع أقل قدرا مما هو متفق عليه”

(طعن رقم 377 لسنة 30ق جلسة 1/2/1966)

وبأنه النص في المادة 433 من القانون المدني علي أنه إذا عين في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق علي غير ذلك وفي المادة 434 منه علي أنه إذا وجد في المبيع عجزا أو زيادة فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسلمه تسليما فعليا

يدل علي أن مسئولية البائع عن العجز في المبيع إنما تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقي للمبيع ينقص عما تعين بالاتفاق في العقد وأن تقادم حق المشتري في إنقاص الثمن أو فسخ لعقد بسبب ذلك بانقضاء سنة من تسلمه تسليما فعليا إنما يكون في حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبينا علي وجه التقريب فإن دعواه في ذلك لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة”

(طعن رقم 1532 لسنة 60ق جلسة 29/3/1995)

ولا ينطبق الحكم المنصوص عليه في المادة 434 مدني إلا إذا كان المبيع معينا بالذات، وأما إذا كان المبيع معينا بالنوع وكان به عجز أو زيادة فإن دعوى المشتري أو البائع لا تتقادم إلا بمضي خمس عشرة سنة ، وقد قضت محكمة النقض بأن “إذا كان البيع انصب علي قدر معين وتم البيع بسعر الوحدة وكان المبيع قابلا للتبغيض دون ضرر-كما هو الحال بالنسبة لفحم الكوك-موضوع التداعي

فإن ما يستولي عليه المشتري زياد عن القدر المبيع لا شمله عقد البيع ولا يجبر البائع علي بيعه بنفس السعر ومن ثم لا تعتبر المطالبة بقيمة القدر المستولي عليه بغير حق زائدا عن القدر المبيع مطالبة بتكملة الثمن ولا يسري في شأنها التقادم الحولي المنصوص عليه في المادة 434 من القانون المدني”

(طعن 613 س 45ق نقض 27/11/1978)

وإن تطبيق المادة 433 من القانون المدني بشأن مسئولية المشتري عن تكملة الثمن إذا تبين أن القدر الذي يشمل علي المبيع يزيد علي ما ذكر في العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق البائع في طلب تكملة الثمن بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا، إنما يكون وفقا لما صرحت به المادة 433 في صدرها في حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد، أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبينا به علي وجه التقريب فإن دعوى البائع لا تتقادم بسنة،

بل تتقادم بخمس عشرة سنة، ولما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه استبعد تطبيق التقادم الحولي علي دعوى الشركة-البائعة-بمطالبة الطاعنين-ورثة المشتري-بثمن الأرض الزائدة بعد أن خلص إلي أن مقدار المبيع لم يعين في العقد

استدل الحكم علي ذلك بالعبارة التي وردت في إقرار المورث من أن الأرض التي اشتراها من الشركة وقدرها 15 فدان “تحت المساحة” وبما جاء في البند الأول من عقد البيع من أن الحد الغربي للأرض المبيعة هو باقي ملك الشركة فإن هذا الذي أورده الحكم يتفق مع صحيح القانون ويقوم علي أسباب سائغة تكفي لحمله

(طعن 383 س 40ق نقض 30/12/1975)

وبأنه “متى كان المدعى قد طالب أمام محكمة أول درجة مقابل الزيادة في الأطيان التي باعها إلي المدعى عليهم فقضي الحكم الابتدائي بقبول الدفع بالتقادم وبسقوط حق المدعى في دعوى تكملة الثمن لمضي أكثر من سنة علي تاريخ التسليم الفعلي طبقا لما تقضي به المادة 434 من القانون المدني،

وكان البائع قد استأنف هذا الحكم مستندا إلي أنه لا محل التطبيق هذه المادة لأن القدر الذي يطالب بقيمته قد اغتصبه المشتري ويخرج عن الحدود الواردة في عقد البيع، ولأن المشتري قد وافق في ورقة المحاسبة المحررة بينهما علي دفع قيمته وكان الثابت أن الزيادة في القدر المبيع التي طالب البائع بقيمتها أمام محكمة أول درجة هي ذات الزيادة التي ادعى أمام محكمة ثان درجة أنها تخرج عن الحدود الواردة في عقد البيع

وكانت المادة 411/3 من قانون المرافعات قد أجازت للخصوم في الاستئناف-مع بقاء موضوع الطلب الأصلي علي حالة-تغيير سببه الإضافة إليه، فإن طلب البائع أمام محكمة الاستئناف بمقابل الزيادة الخارجة عن حدود عقد البيع لا يعد تغييرا لموضوع الطلب الأصلي الذي رفعت به الدعوى أمام محكمة أول درجة

طالما أن القدر الزائد المطالب بقيمته لم يتغير وإن تغير سبب المطالبة إلي الغصب. وإذ خالف حكم محكمة الاستئناف هذا النظر وقضي بعدم قبول الطلب الذي أبداه البائع أمامها تأسيسا علي أنه طلب جديد فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”

(طعن رقم 147 لسنة 33ق جلسة 17/1/1967)

كما قضت محكمة النقض بأن “نص المادتين 433، 434 من القانون المدني يدل علي أن مسئولية البائع عن العجز في المبيع تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقي الذي يشتمل عليه البيع ينقص عن القدر المتفق عليه في العقد

وأن تقادم حق المشتري في إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز في المبيع بانقضاء سنة من تسلمه تسلما فعليا إنما يكون في حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد، أما إذا لم يعين مقداره أو كان مبينا به علي وجه التقريب فإن دعوى المشتري لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة”

(طعن 863 س 53 ق نقض 22/2/1990)

مسئولية البائع عن مقدار المبيع

وبأنه “حكم المادة 296 من القانون المدني الملغي التي تقابلها المادة 434 من القانون القائم لا ينطبق إلا حيث يوجد عجز أو زياد في المبيع بمعنى أن يكون البيع قد تناوله، أما ما يضع المشتري يده عليه من أطيان البائع مما لا يدخل في عقد البيع فإنه يعد مغتصبا له ولا تتقادم دعوى المطالبة به بالتقادم المنصوص عليه في المادة 296 المشار إليها”

(طعن 319 س 33ق نقض 18/5/1967)

ولا يقبل المدة المنصوص عليها في المادة 434 مدني الوقف بسبب نقص أهلية البائع أو المشتري ولكنها تقبل مع ذلك الانقطاع. ولا يجوز الاتفاق علي تعديل مدة التقادم المنصوص عليها في المادة 434 سواء بالزيادة أو النقصان.

وليس هذا القول سوى إعمال لما هو منصوص عليه في المادة 388 مدني والتي تقضي بأنه لا يجوز النزول عن التقادم قبل ثبوت الحق فيه، كما لا يجوز الاتفاق علي أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون، واتفاق هذا شأنه-في نظرنا-لا يعتد به.

(محمد علي عمران وأحمد عبد العال ص222 وما بعدها وأنور سلطان فقرة 213). 

تعيين المبيع بنوعه ومقداره ( المادة 133 مدنى )

تنص المادة 133 مدنى على

1- إذا لم يكن محل الالتزام معيّناً بذاته، وجب أن يكون معيّناً بنوعه ومقداره وإلا كان العقد باطلاً.

2- ويكفى أن يكون المحل معيّناً بنوعه فقط إذا تضمّن العقد ما يستطاع به تعيين مقداره. وإذا لم يتفق المتعاقدان على درجة الشيء، من حيث جودته ولم يمكن استخلاص ذلك من العرف أو من أي ظرف آخر، التزم المدين بأن يسلّم شيئاً من صنف متوسط.

الأعمال التحضيرية للمادة 133 مدنى تعيين المبيع

يجب ان يكون محل الالتزام معينا، أو على الاقل قابلا للتعيين، فإذا التزم شخص بعمل شئ أو الامتناع عنه، وجب ان يكون ما التزم به محددا تحديدا كافيا، وإذا ورد العقد على شيء معين بالذات، فيجب وصفه وصفا كافيا لتمييزه عما عداه، اما إذا كان الشيء  غير معين بالذات، بل عين بنوعه فيجب ان يبين مقداره (من حيث لعدد أو المقاس أو الوزن أو الكيل) وان يذكر صنفه ايضا، فإذا لم يعين الصنف، فيفترض ان نية المتعاقدين قد انصرفت الى الصنف المتوسط، حتى لا يصيب الدائن أو المدين غبن من جراء ذلك

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 2- ص 216)

الشرح والتعليق على المادة 133 مدنى تعيين المبيع

شرح 433 ، 434، 133 مدنى

إذا كان محل الالتزام عملا أو امتناعا عن عمل، وجب ان يكون العمل الواجب القيام به أو الامتناع عنه معينا أو قابلا للتعيين.

وإذا كان محل الالتزام نقل حق عيني، فإن الشيء موضوع الحق العيني يجب ان يكون أو قابلا للتعيين ، فإذا وقع العقد على شيء معين بالذات وجب ان يوصف الشيء وصفا مانعا من الجهالة.

وإذا وقع العقد على شيء غير معين بالذات وجب ان يكون الشيء معينا بجنسي ونوعه ومقداره، وإذا لم تذكر درجة الجودة ولم يمكن استخلاصها من العرف، أو ظروف التعاقد، وجب ان يكون الصنف متوسطا، فلا يكون جيدا حتى لا يغبن المدين، ولا ردينا حتى لا يغبن الدائن

الوسيط -1- الدكتور – السنهوري – المرجع السابق – ص386 وما بعدها وكتابة الوجيز – المرجع السابق – ص 152 وما بعدها .

تعيين محل الالتزام إذا كان عملا أو امتناعا عن عمل :

 إذا التزم شخص أن يقوم بعمل أو أن يمتنع عن عمل وجب أن يكون ما التزم به معينا، فإذا تعهد مقاول ببناء وجب أن يتعين هذا البناء أو وجب علي الأقل أن يكون قابلا للتعيين، وقابليته للتعيين ترجع إلي الظروف التي تستخلص منها نية طرفي الالتزام، فإذا التزم المقاول بأن يبني مستشفيي أو مدرسة أو منزلا للسكني

أو منزلا للاستغلال، أو نحو ذلك فإن ظروف التعاقد يصح أن يستخلص منها العناصر اللازمة لتعيين البناء المطلوب، أما إذا اقتصر المقاول علي أن يلتزم بإقامة بناء دون أن يعين أي نوع من البناء هو، كان المحل غير معين وغير قابل للتعيين، فلا يقوم الالتزام علي محل كهذا لأنه في حكم المعدوم

 (السنهوري بند 222)

تعيين محل الالتزام في الشيء موضوع الحق العيني :

وإذا كان الالتزام محله نقل حق عيني علي شيء وجب كذلك أن يكون هذا الشيء معينا أو قابلا للتعيين وهنا يجب التمييز بين الشيء المعين بالذات والشيء غير المعين فإذا وقع العقد علي شيء معين بالذات وجب أن تكون ذاتية الشيء معروفة، فيوصف الشيء وصفا يكون مانعا للجهالة، فإذا باع شخص منزلا وجب أن يبين موقع هذا المنزل في أية جهة هو وأن يذكر أوصافه الأساسية التي تميزه عن غيره من المنازل الأخرى

وإذا باع أرضا، وجب تحديد موقعها وبيان مساحتها وتعيين حدودها وإذا باع سيارة معينة بالذات، وجب أن يبين أية سيارة يبيعها وأن يذكر أوصافها المميزة، لاسيما إذا كان البائع عنده أكثر من سيارة واحدة، وقد طبقت المادة 419 من القانون الجديد هذه القاعدة في صدد عقد البيع، فنصت علي أنه “يجب أن يكون المشتري عالما بالمبيع علما كافيا ويعتبر العلم كافيا إذا اشتمل العقد علي بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفه”

أما إذا كان الشيء غير معين بالذات، وجب أن يكون معينا بجنسه ونوعه ومقداره، كأن يذكر مثلا أن المبيع قطن من نوع الأشموني وأن مقداره عشرون قنطارا، فإذا لم يحدد المقدار وجب أن يتضمن العقد ما يستطاع به تحديد، كما إذا تعهد شخص بان يورد أغذية معينة النوع لمستشفى معين أو لمدرسة معينة

فالمقدار اللازم من هذه الأغذية وإن لم يحدد في العقد قابل للتحديد وفقا لحاجة المستشفى أو المدرسة وكثيرا ما يترك تعيين المحل المألوف أو للعرف، كما إذا قام متجر بتوريد سلعة لعميل له دون أن يبين الثمن، أو قام صانع بعمل دون أن يحدد أجره وقد يقتصر التعيين علي بيان الجنس والنوع والمقدار دون أن تذكر درجة الجودة

ودون أن يمكن استخلاصها من العرف أو من ظروف التعاقد، ففي هذه الحالة يجب أن يكون الصنف متوسطا، فلا يكون جيدا حتى لا يغبن المدين، ولا يكون رديئا حتى لا يغبن الدائن

السنهوري بند 223- وانظر الشرقاوي
وقد قضت محكمة النقض بأن:

النص في المادة 133/1 من القانون المدني علي أنه “إذا لم يكن محل الالتزام معينا بذاته وجب أن يكون معيبا بنوعه ومقداره وإلا كان العقد باطلا” وفي المادة 419/1 منه علي أنه “يجب أن يكون المشتري عالما بالبيع علما كافيا، ويعتبر العلم كافيا إذا اشتمل العقد علي بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفه”

يدل علي أنه إذا كان محل الالتزام نقل حق عيني علي شيء وجب أن يكون هذا الشيء معينا أو قابل للتعيين، فإذا وقع العقد علي شيء معين بالذات وجب أن تكون ذاتية الشيء معروفة لطرفيه سواء بوصفه في العقد وصفا مانعا من الجهالة الفاحشة أو بإمكان استخلاص العناصر الناقصة لتعيين المبيع من النية المشتركة للمتعاقدين وقت إبرام العقد ومن الكيفية التي تم بها تنفيذهما له”

الطعن 1440 لسنة 52ق س37 ص578 جلسة 20/5/1986
الطعن 2176 لسنة 59ق س 45 ص129 جلسة 11/1/1994

وبأنه مفاد نص المادتين 133، 419 من القانون المدني أنه لا يشترط لصحة العقود أن يكون محل الالتزام معينا بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين ، وأن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهي إليها

لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين تمسكا بمذكرتهما المؤرخة 3/10/1992 -والمقدمة أمام محكمة الاستئناف – بتعيين المبيع بدلالة وضع يدهما عليه تنفيذا لعقد شرائهما له الأمر الذي أثبته الحكمان رقما 3447 لسنة 1982 مدني طنطا الابتدائية ، 668 لسنة 35ق طنطا اللذين ضمتهما المحكمة واطلعت عليهما وطلبا إحالة الدعوى

فالتفت الحكم عن هذا الدفاع ولم يواجهه بما يصلح ردا عليه واكتفي بمجرد القول بأن:

ولما كان إيصال استلام العربون المؤرخ 1/9/1982 حددت فيه الأرض المبيعة بأنها كائنة ببندر المحلة الكبرى فقط، ولم يذكر فيه رقم القطعة أو حدودها ومن ثم لا تكون الأرض المبيعة تعيينا كافيا

ومن ثم

فإن العقد لا قيام له بانهيار أحد أركانه وتلتفت المحكمة عن طلب إحالة الدعوى للتحقيق إذ أن أوراق الدعوى ومستنداتها كافية لتكوين عقيدة المحكمة بشأن الفصل فيها رغم ما أثبته الحكم في موضع آخر من أن المبيع ذاته محل عقد البيع المؤرخ 5/7/1982 الصادر من المطعون ضده الأول إلي المطعون ضده الثاني -الخصم المتدخل- الأمر الذي يجعل المبيع قابلا للتعيين، فإنه يكون مشوبا بقصور يبطله ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن”

(الطعن رقم 217 لسنة 63ق جلسة 22/2/2000)

وبأنه “متى كان الحكم المطعون فيه قد أيد حكم محكمة أول درجة فيما استخلصه من أنه لم يكن من حق المطعون عليها (وزارة المعارف) بمقتضي قائمة المناقصة تكليف مورث الطاعنين توريد الأغذية للسبع عشرة مدرسة الإضافية وأنها إذ طلبت إليه القيام بهذا العمل وإذ قبل هو القيام به علي أساس سعر حدده

فإنه يكون قد انعقد بينهما عقد غير مسمي التزم بمقتضاه مورث الطاعنين بتوريد الأغذية المتفق عليها، والتزمت المطعون عليها بأن تدفع عن ذلك مقابلا، ولا يؤثر في انعقاد هذا العقد ولا في صحته عدم حصول التراضي علي مقدار هذا المقابل

ذلك بأنه لا يشترط أن يكون محل الالتزام معينا بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين وما دام محل التزام المطعون عليها قابلا للتعيين وقد عينه فعلا الحكم المطعون فيه

فإن التكييف الصحيح للمبلغ المحكوم به لمورثه الطاعن هو أنه ثمن الأغذية الذي تعهدت الوزارة بالوفاء به والقاعدة هي أنه متى كان محل الالتزام، منذ نشأته، مبلغا من النقود فإن الفوائد تكون مستحقه عنه من يوم المطالبة القضائية، وإذن فالقضاء بعدم استحقاق الطاعنين فوائد عن المبلغ المحكوم به لهم خطأ في تطبيق القانون”

(مجموعة القواعد القانونية في 25 عام بند 72 ص269 جلسة 8/11/1951)

وبأنه “لما كانت العلاقة بين البنوك وعملائها تخضع بحسب الأصل لمبدأ سلطان الإرادة فإن النص في العقود التي تبرمها معهم علي تخويل البنك الدائن رخصة رفع سعر الفائدة المتفق عليه دون حاجة لموافقة مجددة من المدين وذلك طبقا لما يصدره البنك المركزي من قرارات عملا بقانونه رقم 120 لسنة 1975

ثم قيام البنك المقرض تعاطي هذه الرخصة ليس مؤداه أن تعديل سعر الفائدة بالزيادة في هذه الحالة راجعا إلي محض إرادة الدائن وحده بل هو نتيجة لتلاقي كامل إرادة طرفي القرض علي تعيين سعر الفائدة بما يحدده البنك المركزي -وفقا لما يجد من عموم متغيرات الظروف الاقتصادية – من حد أقصي لأسعار الفائدة الذاتية والمدينة وفي هذا ما يكفي لأن يكون محل التزام المدين قابلا للتعيين دون أن يكون لتغير قيمة النقود أثر مباشر علي تعيينه”

(الطعن رقم 550 لسنة 53ق جلسة 21/3/1996)

وبأنه “مؤدي نص المادة 133 من القانون المدني أنه يكفي لتعيين محل الالتزام أن يحدد في عقد إيجار العين المؤجرة تحديدا نافيا للجهالة، وإذا كان الثابت أن عقد الإيجار مثار النزاع قد حدد العين المؤجرة بأنها أرض فضاء تقع برقمي… ،… شارع… فإن هذا العقد يكون صحيحا ولا يقدح في ذلك سابقة تأجير هذه الأرض

إذ أن المادة 573 من القانون المدني نظمت كيفية تفضيل مستأجر علي مستأجر آخر، وهو ما يخرج عن نطاق هذه الدعوى وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي ببطلان العقد موضوع النزاع لوروده علي غير محل فإنه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون”

(الطعن رقم 790 سنة 50ق جلسة 21/2/1981)

وبأنه يكفي لتحقيق ما تقضي به المادة 95 من القانون المدني (قديم) من وجوب تعيين محل الالتزام بنوعه وتبيين صنفه بكيفية تمنع الاشتباه أن يكون المبيع هو كذا (كدقيق أرز مثلا) حسب العينة

(مجموعة القواعد القانونية في 25 عام بند 14 ص346 جلسة 9/2/1948)

وبأنه “مفاد نص المادتين 133، 419 من القانون المدني -وعلي ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أنه لا يشترط لصحة العقود أن يكون محل الالتزام معينا بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين

وأن يتضمن عقد البيع ما يسمح بتمييز المبيع عن سواه ويمنع اختلاطه بغيره لو تنازع طرفا البيع حول تحديد المبيع، كما لا يشترط لصحة البيع أن يتطابق المشتري الظاهر مع المشتري المستتر ولا أن يكشف المشتري الظاهر عن أنه لم يكن غير وسيط أو اسم مستعار”

(الطعن رقم 2176 لسنة 59ق جلسة 11/1/1994)

وبأنه “النص في المادتين 133/1، 419/1 من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أنه إذا كان محل الالتزام نقل حق عيني علي شيء وجب أن يكون هذا الشيء معينا أو قابلا للتعيين

فإذا وقع العقد علي شيء معين بالذات وجب أن تكون ذاتية الشيء معروفة لطرفيه سواء بوصفه في العقد وصفا مانعا من الجهالة الفاحشة أو بإمكان استخلاص العناصر الناقصة لتعيين المبيع من النية المشتركة للمتعاقدين وقت إبرام العقد ومن الكيفية التي تم بها تنفيذهما له”

(الطعن رقم 1151 لسنة 61ق جلسة 20/6/1992).

مذكرة قانونية عن مقدار المبيع ومسئولية البائع

مذكرة ختامية

بدفاع وأسانيد المدعى

والرد على دفاع المدعى عليهما بصفتيهما

في الدعوى رقم … لسنة 2017 مدنى كلى جنوب الزقازيق

مقدمة بجلسة .././2022

من السيد / …………………….                                                                  ( مدعى )

ضد كل من السيدين

………. بصفته رئيس مجلس ادارة ……………………………

………. بصفته أمين صندوق ………..                                             ( مدعى عليهما بصفتيهما )

شرح المادة 433 ، 434 مدنى

الطلبات الختامية المعلنة بإعلان للمدعى عليهما

الزام المدعى عليهما بصفتيهما بأن يؤديا للمدعى مبلغ وقدره 178596.60 مائة وأربعة وتسعون الف وستمائة وتسعة وستون جنيه ( الثابت بتقرير الخبير ) والفوائد القانونية 4% وقدرها ( 16703.60 جنيه ) الثابت بتقرير الخبير قيمة فرق ثمن الشقة المبيعة للمدعى بعقد البيع المؤرخ 19/4/2017 ، لنقص المساحة المتعاقد عليها بالعقد عن الواقع بعجز قدره 19.8م2 ، فضلا عن الزام المدعى عليهما بصفتيهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

الـــدفــــــاع

بادئ ذي بدء يتمسك المدعى بكافة الأسانيد القانونية والواقعية المقدمة منه بصحيفة الدعوى الافتتاحية وكافة المذكرات المقدمة منه بالجلسات

أولا – الرد على دفع المدعى عليهما بصفتيهما طلب المدعى بدفاع مخالف لصحيح القانون والواقع ، ولا ينطبق على الدعوى والطلبات فيها الى – أنه قد عاين العين المبيعة له المعاينة النافية للجهالة وانه أقر بذلك بعقد البيع مستندين الى نص المادة 419 مدنى

وحيث أن هذا الدفاع من المدعى عليهما مخالف لصحيح القانون والواقع  فمردود بالأسانيد القانونية الأتية:

أن المادة 419 مدنى تنصب على أوصاف المبيع بالرؤية ( العنوان والمكان وعدد الطوابق دون المساحة الفعلية ) كما ان هذه المادة تنصب على حق ابطال العقد وسقوط الابطال حال المعاينة النافية للجهالة

ولا تنصب على حق رد فرق الثمن المدفوع لوجود عجز ونقص بالمساحة الفعلية التى سن لها المشرع مواد أخرى هي ( 433 ، 434 مدنى ) ،

حيث أنه ينشأ عن نقص المبيع أو زيادته دعاوى ثلاث : دعوى إنقاص الثمن (للمشتري) – ودعوى فسخ البيع ( للمشتري ) – ودعوي تكمله الثمن( للبائع)

  الوسيط -4- للدكتور السنهوري ص 5741 وما بعدها

فدعوى المدعى وطلباته هي رد ما دفع بغير وجه حق لوجود فرق في المساحة عما هو متعاقد عليه خاصة وان الاتفاق بعقد البيع مقدر على أساس سعر المتر وليس بالوحدة ( البند الر ابع من العقد ) ، وفى  الاقرار الذى يستند اليه المدعى عليهما :

( أن البيع سيتم بسعر المتر  – وأن العبرة بالمعاينة على الطبيعة )

وهو ما يعنى أنه آنذاك لم ينعقد بيع ولم تتم المعاينة بالطبيعة ، وقد ناقض هذا الاقرار نفسه وأفصح انه لم تكن هناك معاينة بالطبيعة للشقة وانما لفقط مكان تواجد  الوحدات اجمالا .

وما يعضد ذلك حقيقتين :

  • الأولي : انه آنذاك وقت هذا الاقرار لم تكن الشقة قد تحددت فعليا وكذا مساحتها لأنه تضمن ان البيع سيتم بسعر المتر والعبرة بالمعاينة على الطبيعة )
  • الثانيية : تحرير عقد بيع للوحدة بعد ذلك في 19/4/2017 تضمن المساحة ، والثمن على أساس سعر المتر  ، وان التسليم للشقة تم وقت تحرير العقد .

ومن ثم فالرؤية المانعة للجهالة انصبت على مكان وعنوان الوحدات اجمالا وليس الشقة منفصلة – ومساحتها – التى لا تستبين الا بالقياس الفعلي خاصة مع تضمن الاقرار أن البيع سيتم بسعر المتر ( أي أن عدد أمتار الشقة معتبر في تحديد الثمن الإجمالي )

( مما يتأكد معه أن المساحة الفعلية للشقة لم تكن وقت إبرام العقد قد تحددت على الطبيعة تحديداً قاطعاً )

ومن ثم وحيث الثابت أن طلبات المدعى هي رد فرق الثمن لوجود عجز بالمساحة ولم يطلب ابطال العقد ، فلا ينطبق عليها نص المادة 419 مدنى لأن المعاينة النافية للجهالة تنصب على مكان وعنوان وشكل وعناصر المبيع بالرؤية – دون المساحة الفعلية التى لا تستبين الا بالقياس والرفع المساحي من متخصص ، وقد سن المشرع مادة منفصلة لحق طلب رد فرق ثمن المبيع حال وجود عجز بالمساحة كما تقدم

 وهو ما أكدت عليه محكمة النقض فقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد:

قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي ورفض دعوى الطاعن بإنقاص الثمن استناداً إلى إقرار الطاعن باستلام الشقة ومعاينتها المعاينة النافية للجهالة دون أن يفطن إلى البند الثابت بالعقد بأن العبرة في تحديد مقدار الثمن للشقة محل التداعي بالمساحة الفعلية وأن مقدار البيع كان على وجه التقريب . خطأ . علة ذلك .

إذ كان البين من مطالعة عقد البيع الابتدائي المؤرخ …. / ١١ / ٢٠٠٤ أنه تضمن في بنده التمهيدي ” الثاني ” أن مساحة الشقة موضوع التداعي ١٢٧ متراً مربعاً تقريباً ، وفى عجز بنده الثالث أن البيع تم على أساس سعر المتر المربع والسعر المحدد لمساحة الوحدة مجملة تحت العجز والزيادة والعبرة بالمساحة الفعلية حسبما يسفر عنه كشف تحديد المساحة

فإن مفاد ذلك أن المساحة الفعلية للشقة لم تكن وقت إبرام العقد قد تحددت على الطبيعة تحديداً قاطعاً وأن البيع تم على وجه التقريب ، وقد أثبت الخبير الهندسي المنتدب أن مساحة مسطح الشقة الفعلي على الطبيعة ….. م٢ والفرق في الثمن وفقاً للقيمة المحددة بعقد البيع هو مبلغ مقداره …… جنيه

وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي ورفض دعوى الطاعن بإنقاص الثمن على سند من إقرار الطاعن باستلام الشقة ومعاينتها المعاينة النافية للجهالة دون أن يفطن إلى ما تضمنه البند الثالث من العقد سالف البيان وأن العبرة في تحديد مقدار الثمن للشقة محل التداعي بالمساحة الفعلية وأن مقدار البيع كان على وجه التقريب فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

الطعن رقم ١٥٤٧٠ لسنة ٧٧ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 24/2/2016

ثانيا – الرد على دفاع المدعين أنه لا يجوز الطعن بالغين في بيع المزايدات – هذا الدفاع مردود

الحقيقة الأولى : أن المدعى لم يطعن بالغبن وابطال العقد ، وانما طلب رد فرق الثمن لوجود عجز بالمساحة الفعلية وفقا لنص المادتين 433 ، 434 مدنى وأحكام المادة 427 مدنى لا تنطبق على دعوى انقاص الثمن ورد الفرق لوجود عجز بمساحة المبيع

فقد قضت محكمة النقض

النص في المادة 433 من القانون المدني علي أنه إذا عين في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق علي غير ذلك وفي المادة 434 منه علي أنه إذا وجد في المبيع عجزا أو زيادة فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسلمه تسليما فعليا يدل علي أن مسئولية البائع عن العجز في المبيع إنما تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقي للمبيع ينقص عما تعين بالاتفاق في العقد

       (طعن رقم 1532 لسنة 60ق جلسة 29/3/1995)

الحقيقة الثانية : أن البيع تم بعقد ابتدائي تضمن أن الثمن يحدد على أساس سعر المتر ، وان البيع سيكون بسعر المتر على الطبيعة – مما يعنى أن الاتفاق والارادة انصبت على بيع شقة لم تحدد مساحتها بعد فعليا ، وعلى اساس سعر المتر والمزايدة كانت قبل تحديد الشقة فعليا فالمزاد انعقد على عرض وحدات عموما والشقة آنذاك لم تحدد فعليا وواقعا– ولم تسلم للمدعى الا عند تحرير عقد البيع ، ولذلك تضمن الاقرار ( أن البيع سيكون بسعر المتر )

فقد استقر فقها انه:

يعرض نص المادة 433 مدني لغرض ، إذا كان المبيع شيئا معينا بالذات وقد عين مقداره في عقد البيع ، فأصبح البائع ضامنا للمشتري هذا المقدار المعين (أرض بناء معينة فذكر في العقد أن مساحتها ألف متر – أو أرض زراعية معينة فذكر أن مساحتها خمسين فدانا) ، فإذا كان المبيع يشتمل علي المقدار المعين لا أقل ولا أكثر ، فالعقد ماضي بما ورد فيه

ولا يرجع أحد المتبايعين علي الآخر بشيء ،  فإذا وجد بالبيع نقص ، وكان هناك اتفاق خاص بين المتبايعين في خصوص هذه الحالة ، وجب إعمال الاتفاق ، فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب العمل بالعرف الجاري في التعامل

ولم يميز المشرع بين ما إذا كان البيع قابلاً للتبعيض أو غير قابلاً له وبين ما إذا كان الثمن قد قدر بسعر الوحدة أو قدر جملة واحدة ، ففي جميع هذه الفروض يكون للمشتري دعوى إنقاص الثمن أو دعوى فسخ البيع

الوسيط-4- للدكتور عبد الرزاق السنهوري- ص 566 وما بعدها

والثابت وجود عجز بالمبيع قدره 19.80م2 ، وان الاتفاق بالعقد ان الثمن بسعر المتر ، وفى الاقرار  ان البيع سيتم بسعر المتر  ، وهو ما يحق معه للمدعى المطالبة بفرق الثمن مبلغ وقدره 178596.60 مائة وأربعة وتسعون الف وستمائة وتسعة وستون جنيه ( الثابت بتقرير الخبير ) والفوائد القانونية 4% وقدرها ( 16703.60 جنيه ) الثابت بتقرير الخبير قيمة فرق ثمن الشقة المبيعة للمدعى بعقد البيع المؤرخ 19/4/2017 ، لنقص المساحة المتعاقد عليها بالعقد عن الواقع بعجز قدره 19.8م2 ووفقا للقانون

ثانيا الرد على دفاع المدعى عليهما بوجود حكم سابق على من يدعى / ………….

مردود انه لا حجية لهذا الحكم على الدعوى الراهنة لعدم توافر شروط الحجية وحدة الأشخاص والموضوع والسبب ، ومن ثم غير مقبول النعي به وفقا للقانون

ومن ثم يتمسك المدعى بطلباته الختامية ورد فرق الثمن المبين بتقارير الخبراء ويستند الى:

( 1 ) اقامة دعواه خلال سنة من استلام الشقة المبيعة وفقا للمادة 434 مدنى:

فقد تسلم الشقة وكما ثابت بعقد البيع في19/4/2017 ، وأقام دعواه في 25/9/2017 ، ومن ثم تكون دعواه برد فرق الثمن قد أقيمت خلال سنة من تاريخ تسلم الشقة وفقا لنص المادة 434 مدنى

( 2 ) ثبوت العجز في المساحة بالطبيعة عما هو متفق عليه بالعقد بتقارير الخبراء والكشف المساحى:

والذى أثبت أن المساحة في الواقع وبالطبيعة للشقة محل التداعي والبيع تقل عما مذكور بالعقد بعجز قدره 19.80 م2 ، وأن الثمن وكما ثابت بالعقد يحدد بسعر المتر ، والثابت أن المدعى أوفى بالتزامه بسداد كامل الثمن على مساحة  (  138.45م2 ) المتفق عليها بالعقد ، وحيث ان الثمن يكون وفقا لسعر المتر دون الوحدة فيحق له رد فرق الثمن عن الأمتار محل العجز التى بينها الخبير وقدرها 19.80م2 بفرق ثمن 178596.60جنيه

( 3 ) أن البائع وهما في دعوانا الراهنة – المدعى عليهما بصفتيهما – مسئولين عن النقص في مساحة الشقة المبيعة وفقا للمادتين 433/1 ، 434 من القانون المدنى:
تنص المادة 433 / 1 مدنى على:

إذا عُيّن في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد

والمادة 434 مدنى على:

إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة , فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً.

فقد قضت محكمة النقض:

تطبيق نص المادة 434 من القانون المدني في حالة الادعاء بوجود عجز في المبيع محله أن يكون البيع قد انعقد علي عين معينة مفرزة ذات مقاس أو قدر معين ولم يقم البائع بالتسليم علي النحو الذي التزم به بأن سلم المبيع أقل قدرا مما هو متفق عليه”

(طعن رقم 377 لسنة 30ق جلسة 1/2/1966)

وقضى أيضا أن مؤدي نص الفقرة الأولي من المادة 433 من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد، وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين به جملة واحدة، بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجزا في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال طالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد

(مجموعة أحكام النقض السنة 21 ص1105 جلسة 3/11/1970)،

ومن ثم يكون المدعى له أحقية في طلباته وجاءت مصادفة لصحيح الواقع والقانون بالمواد  433/1 ، 434 مدنى ، والمواد 181/1 ، 182 ، 183 ، 178 مدنى

الله سبحانه وتعالى ولى التوفيق

مقدم من وكيل المدعى

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

دعوي ضمان البائع لمقدار المبيع

صيغة دعوي بضمان البائع لمقدار المبيع المبين بالعقد مع بيان مدة تقادم الدعوي ما بين سنة وخمسة عشر سنة

مسئولية البائع عن مقدار المبيع

السند القانوني والواقعي للطلبات

بعقد بيع ابتدائي مؤرخ 26/11/2021 اشتري المدعي من المدعي عليه ما هو قطعة ارض مساحتها واحد وعشرون قيراطا وخمسة أسهم مقام عليها فيلا سكنيه كائنة بناحية زمام ………….. – الجيزة – والمحددة بحدود اربع هي :-

  • الحد البحري : ……………
  • الحد الشرقي : ………….
  • الحد الغربي : ……………
  •  الحد القبلي : ………..

وقد تسلم المدعي ( المشتري ) عين التداعي المبيعة و وضع اليد عليها ، الا أنه تبين له وجود عجز بمساحة عين التداعي وقدره ( ثلاثة قيراط ونصف قيراط ) من إجمالي المساحة المتعاقد عليها بالعقد البالغة وكما تضمن عقد البيع ( واحد وعشرون قيراطا وخمسة أسهم تحت العجز والزيادة )

وحيث المستقر عليه بنص المادتين 434 ، 433  من القانون المدني أن

البائع ضامن لمقدار المبيع المتعاقد عليه سواء كان النقص راجعا إلي خطأ البائع في تقدير المبيع عن حسن أو سوء نية أو كان راجعا إلي فعل الغير كانتقال ملكية بعض المبيع إلي الغير لأي سبب من أسباب كسب الملكية ولو بموجب تصرف صادر من البائع نفسه مقدم علي التصرف الصادر منه للمشتري أو إلي نزع ملكية جزء من المبيع

ومن ثم يحق للمشتري الرجوع علي البائع بدعوي انقاص الثمن بنسبة العجز في المساحة المتعاقد عليها والمطالبة بإلزامه بأداء فرق الثمن ورده اليه كانت اقامة هذه الدعوي وفقا للأسس القانونية والواقعية الأتية  :

أولا : وجود عجز فعلي بعين التداعي قدره ثلاثة قيراط ونصف والثمن المسدد بالعقد من المدعي مسدد عن إجمالي مساحة قدرها (واحد وعشرون قيراطا وخمسة أسهم )

رغبة من المدعي في تحديد مساحة التداعي المبيعة لرغبته في تحديد مساحة البناء ( الفيلا ) ومساحة المسطح الفضاء فقد أحضر مساح لذلك فتبين له أن المساحة أقل من المبيع بالعقد بثلاثة قيراط ونصف ، وعندما أفصح بذلك الى المدعي عليه وأنه ضامن لهذه النقص بالمساحة ووجوب تمكينه من حيازتها

والا يحق له حجز القسط الأخير من الثمن لحين تنفيذ التزامه اما برد المساحة محل النقص اليه أو خصم قيمتها من القسط الأخير المتبقي  امتنع المدعي عليه وأقام عليه دعوي بفسخ العقد علي سند من أنه لم يسدد له القسط الأخير بالمخالفة للقانون الذي حفظ للمدعي كمشتري حقوقه بضمان البائع وهو المدعي عليه للقدر المبيع

فقد نصت

المادة 433  / 1 من القانون المدني علي :

إذا عُيّن في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك ، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد.

والمادة 434 مدنى التى تنص على

إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة , فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً.

وقد قضت محكمة النقض أن
أن النص في الفقرة الأولي من المادة 433 من القانون المدني علي أنه:

إذا كان المبيع قد عين مقداره في العقد كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق علي غير ذلك…” يدل علي أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين جملة واحدة بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجزا في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسح البيع بحسب الأحوال وطالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد

(طعن 1547 س 58 ق نقض 20/5/1990)
بل وقضت محكمة النقض أنه لا يحق للبائع الضامن للقدر المبيع طلب فسخ العقد لعدم سداد القسط المتبقي أو سداده منقوصا منه قيمة العجز في قدر المبيع

لما كان البين من الأوراق وما سجله الحكم المطعون فيه أن الطاعن اشتري من المطعون عليها بموجب العقد المؤرخ 25/7/1990 مساحة س 18 ط 1 ف تحت العجز والزيادة… حسبما يظهر من تحديد المساحة وأنه دفع لها عند التوقيع علي العقد مبلغ 3000 جنيه والتزم بسداد الباقي علي قسطين يستحقان في ميعاد غايته 31/12/1991 بواقع ثمن القيراط الواحد مبلغ 1450 جنيها ، وأن العجز في المساحة المبيعة 16 س ، 8 ط  فيتعين استنزال قيمته من إجمالي ثمن المساحة محل التعاقد ، وكان الثابت أيضا أن الطاعن تمسك بدفاعه الوارد بسبب النعي بأنه أوفي للمطعون عليها كامل ثمن الأرض

 لما كان ما تقدم

مسئولية البائع عن مقدار المبيع

وكان الحكم المطعون فيه قد أورد في مدوناته أن الطاعن أودع للمطعون عليها مبلغ 18334 جنيها باقي الثمن بعد استنزال قيمة العجز بتاريخ 18/3/1992 وصرح لها بصرفها دون قيد أو شرط إضافة إلي ما سبق سداده عند التعاقد وقدره مبلغ 30000 جنيه

إلا أنه رغم ذلك خلص إلي أن سداده جاء ناقصا عن المبلغ المستحق عليه ورتب علي ذلك قضاءه بفسخ عقد البيع موضوع التداعي ودون أن يعني بتمحيص دفاع الطاعن وإعمال دلالة المستندات التي ريكن إليها في وفائه بكامل ثمن الأرض المبيعة له والمؤسس فيها هذا الدفاع الذي يغير به وجه الرأي في الدعوى ، فإنه يكون معيبا بالقصور في التسبيب فضلا عن الفساد في الاستدلال 

( الطعن 8044 س 65 ق نقض 7/7/1996 )

والمستقر عليه فقها وجوب تسليم المبيع بنفس المقدار المتفق عليه في العقد:

القاعدة في التسليم هي وجوب أن يسلم البائع المبيع للمشتري بنفس الحالة التي كان عليها عند إبرام البيع وبنفس القدر المتفق عليه في العقد فالبائع ضامن لهذا القدر وقد ينقص المبيع أو يزيد

ويكون للمشتري المطالبة بالفسخ أو بإنقاص الثمن إذا حدث نقص في القدر للسلم إليه عن القدر المتفق عليه في عقد البيع، وقد يلتزم المشتري بتكملة الثمن إذا كانت هناك زيادة في قدر المبيع عن القدر المتفق عليه في العقد. ولقد وضع المشرع حكما خاصا بتقادم الدعاوى الناشئة عن النقص أو الزيادة في مقدار المبيع إذا وجد بالبيع نقص

وكان هناك اتفاق خاص بين المتبايعين في خصوص هذه الحالة، وجب إعمال الاتفاق ، فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب العمل بالعرف الجاري في التعامل ، وقد يكون النقص مما جرى العرف بالتسامح فيه وعندئذ لا يرجع المشتري علي البائع بشيء ، واذا كان هذا النقص لا يتسامح فيه كان للمشتري أن يرجع علي البائع بتعويض بسبب هذا النقص .

( الدكتور السنهوري – الوسيط – ص 473 )

وتسري الأحكام المتقدمة ، سواء كان النقص راجعا إلي خطأ البائع في تقدير المبيع عن حسن أو سوء نية أو كان راجعا إلي فعل الغير كانتقال ملكية بعض المبيع إلي الغير لأي سبب من أسباب كسب الملكية ولو بموجب تصرف صادر من البائع نفسه مقدم علي التصرف الصادر منه للمشتري أو إلي نزع ملكية جزء من المبيع

( المستشار أنور طلبه ص 465 )

ويلاحظ أن المشرع ، عندما جعل جزاء النقص في مقدار المبيع دعوى إنقاص الثمن أو دعوى الفسخ ، لم يميز بين ما إذا كان المبيع قابلا للتبعيض أو غير قابل له وبين ما إذا كان الثمن قد قدر بسعر الوحدة أو قدر جملة واحدة ، ففي جميع هذه الفروض يكون للمشتري دعوى إنقاص الثمن أو دعوى فسخ البيع

( الدكتور السنهوري – الوسيط  – ص 374 )
فانه وهديا بما تقدم وبالبناء عليه

يكون طلب المدعي بالزام المدعي عليه بدفع فرق العجز في المساحة المبيعة له سند من الواقع والقانون ، ويركن المدعي في اثبات نسبة العجز في المساحة وقدر هذا العجز نقدا الى ندب خبير من وزارة العدل ليتولى بيان ذلك

ثانيا : عدم تقادم دعوي المدعي بفرق عجز المساحة الا بخمسة عشر سنة لتضمن عقد البيع بالبند التمهيدي تعيين مقدار المساحة علي وجه التقريب ( 21 قيراط و 2 سهم تحت العجز والزيادة )

المقرر في قضاء محكمة النقض وفي العديد من أحكامها في هذا الصدد :

وجود نقص في المبيع عن المقدار المتفق عليه في العقد . سقوط حق المشترى في انقاص الثمن بمقدار العجز بالتقادم الحولي من وقت تسلم المبيع . شرطه . تعيين مقدار المبيع في العقد . بيانه على وجه التقريب أو عدم تعيينه . أثره . تقادم دعوى المشترى بخمسة عشر سنة .

الطعن رقم ١٠٠٨ لسنة ٧٢ ق جلسة 6/7/2013 ، وذات المبدأ الطعن 3321 لسنة 60 ق جلسة 18 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ق 277 ص 1490 ، طعن 960 س 60 ق نقض 21/11/1996

ومن ثم وهديا بما تقدم وحيث أن عقد البيع سند التداعي تضمن في البند التمهيدي منه أن المساحة المبيعة 21 قيراط و5 سهم تحت العجز والزيادة فانه يكون قد تم تعيين المقدار علي وجه التقريب ومن ثم فان الدعوي الراهنة لا تتقادم الا بمضي خمسة عشر سنة

بنــــــاء عليـــــــه

أن المحضر سالف الذكر انتقلت واعلنت المعلن إليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة ………الدائرة ( … ) مدني – الكائن مقرها …………….- وذلك بجلستها المنعقدة علنا يوم ……. الموافق ../ .. / 2023 في تمام الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :  

بالزام المدعى عليه بأن يؤدي للمدعى قيمة فرق المساحة لعين التداعي البالغة ثلاثة قيراط ونصف قيراط من إجمالي واحد وعشرون قيراطا وخمسة أسهم- المساحة المتعاقد عليها بعقد البيع المؤرخ 26/11/2021 – وذلك علي ضوء ما سيقرره الخبير الذي يركن المدعي الى ندبه في الدعوي لبيان العجز وقيمته نقدا ، فضلا عن الزام المدعي عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

 

 مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم ،،


مقال انقاص وزيادة الثمن لوجود عجز أو زيادة

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca

 

  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع
مع خالص تحياتي
logo2
وفي الأخير للمزيد ننوه عن المراجع المستخدمة في البحث وهي :
  • الوسيط للدكتور السنهوري
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *