الشراء ساقط الخيار ومسئولية البائع عن الاستحقاق ( 446 مدني )

شرح أحكام الشراء ساقط الخيار ومسئولية البائع عن الاستحقاق وفقا لنص المادة 446 مدني في حالة الاتفاق علي عدم الضمان و مسئولية البائع عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق ومعني الشراء ساقط الخيار التى ترفع عن البائع الضمان 

الشراء ساقط الخيار والضمان

تنص  المادة 446 مدني علي

1.  إذا اتفق على عدم الضمان بقى البائع مع ذلك مسئولاً عن أي استحقاق ينشأ من فعله ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بغير ذلك.
2.  أما إذا كان استحقاق المبيع قد نشأ من فعل الغير فإن البائع يكون مسئولاً عن ردّ قيمة المبيع وقت الاستحقاق إلا إذا أثبت أن المشتري كان يعلم وقت البيع سبب الاستحقاق أو أنه اشترى ساقط الخيار.

المواد العربية المقابلة للمادة 446 مدني مصري

• هذه المادة تقابل في نصوص القانون  المدنى بالأقطار العربية المادة 435 ليبى و 414 سورى و 557 عراقى و 431 لبنانى و 383 سودانى .
• وقد ورد هذا النص في المادة 592 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق على ما استقر عليه التقنين المدني الجديد ، فيما عدا أن نص المشروع التمهيدي كان لا يشتمل في الفقرة الثانية على ” عبارة الاستحقاق”
• فأضيفت هذه العبارة في لجنة المراجعة، وأصبح النص رقمه 459 في المشروع النهائي، ووافق عليه مجلس النواب، فمجلس الشيوخ تحت رقم 446

مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 105 ، ص107

وجاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

1- من الواضح أن الأحكام السابقة في ضمان الاستحقاق ليست من النظام العام ويجوز للمتعاقدين أن يتفقا على غيرها، فلهما أن يزيد في ضمان الاستحقاق بأن يشترط المشتري على البائع مثلاً أن يرجع عليه في حالة الاستحقاق بجميع المصروفات حتى لو كانت كمالية وحتى لو كان البائع حسن النية

ولهما أن ينقصا من الضمان، بأن يشترط البائع على المشتري مثلاً ألا يكون مسئولاً عن رد الثمن حتى لو زادت قيمة المبيع على ذلك ويجب لصحة الاتفاق على إنقاص الضمان ألا يكون البائع قد تعمد إخفاء حق الأجنبي …

ولهما أن يسقطا الضمان أصلاً، ويشترط هنا ألا يكون البائع قد تعتمد إخفاء الأجنبي كما يشترط ألا يكون الاستحقاق ناشئاً عن فعله. ويكون البائع غير مسئول عن الاستحقاق أو شراؤه ساقطاً الخيار لأن المبيع في هذه الحالة يكون عقداً احتمالياً.

2- وإعلام البائع للمشتري بوجود حق ارتفاق على المبيع يعتبر شرطاً من البائع بعدم ضمانه لهذا الحق مقترناً بعلم المشتري بسبب الاستحقاق …

فلا يرجع المشتري بشيء على البائع ويقوم بمقام إعلام البائع للمشتري حق الارتفاق أن يكون هذا الحق ظاهراً للمشتري.

الأعمال التحضيرية للمادة 446 مدني

1- تعرض هاتان المادتان (591 – 592 ) للإتفاق على تعديل الضمان ومن الواضح أن الأحكام السابقة فى ضمان الإستحقاق ليست من النظام العام ويجوز للمتعاقدين ان يتفقا على غيرها .

فلهما أن يزيدا فى ضمان الإستحقاق بأن يشترط على البائع مثلا ان يرجع عليه فى حاجة الإستحقاق بجميع المصروفات حتى لو كانت كمالية وحتى لو كان البائع حسن النية .

ولهما ان ينقصا من الضمان بأن يشترط البائع على المشترى مثلا ألا يكون مسئولاً عن رد الثمن حتى لو زادت قيمة المبيع على ذلك ويجب لصحة الإتفاق على إنقاص الضمان ألا يكون البائع قد تعمد إخفاء حق الأجنبى .

ولهما أن يسقطا للضمان أصلا ويشترط هنا أيضاً الا يكون البائع قد تعمد إخفاء حق الأجنبى كما يشترط الا يكون الإستحقاق ناشئا عن فعله فإذا كان الإستحقاق ناشئا عن فعل الغير ولم يتعمد البائع إخفاء حق هذا الغير صح شرط عدم الضمان ولكن البائع يبقى مسئولاً عن رد قيمة المبيع  ( أو رد الثمن كما هو الأمر فى التقنين الحالى مادة 302/376 )

ويكون البائع غير مسئول عن ردشىء ما إذا صحب عدم الضمان أحد أمرين علم المشترى بسبب الإستحقاق أو شراؤه ساقط الخيار لأن البيع فى هذه الحالة يكون عقداً إحتماليا

2- وإعلام البائع للمشترى بوجود حق إرتفاق على البيع يعتبر شرطاً من البائع بعدم ضمانه لهذا الحق مقترناً بعلم المشترى بسبب الإستحقاق فلا يرجع المشترى بشىء على البائع ويقوم مقام إعلام البائع للمشترى بحق الإرتفاق أن يكون هذا الحق ظاهراً للمشترى .

والمشروع فيما تقدم من أحكام يتفق مع التقنين الحالى ( انظر مادة 301 / 303/ 375 – 377 مصرى )

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4 – ص106 و 107)

أحكام البيع ساقط الخيار ومسئولية البائع عن الاستحقاق

تعرض الفقرة الأولى من المادة 446 مدنى لحالة واحدة من أحوال الإتفاق على تعديل أحكام ضمان التعرض وهى حالة الإتفاق على إسقاط الضمان والإتفاق على إسقاط الضمان الناشىء عن فعل البائع إسقاطا تاما غير جائز ويكون الإتفاق فى هذه الحالة باطلاً ( إنشاء البيع لمتجر منافس للمتجر منافسة غير محدوده – أو بيعه العقار مرة ثانية ومبادرة المشترى الثانى إلى التسجيل قبل المشترى الأول ).

مؤدى نص الفقرة الثانية من تلك المادة انه إذا إشترط البائع إسقاط الضمان فيكون هذا الشرط بمجرده لا يعفى البائع الا من المسئولية عن التعويض

اما المسئولية عن رد قيمة المبيع وقت الإستحقاق فتبقى دون ان يؤثر فيها الشرط وتقرر العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة 446 مدنى انه إذا أراد البائع الذى لم يتعمد بطبيعة الحال إخفاء سبب الإستحقاق عن المشترى إعفاء نفسه ليس من التعويض فحسب بل أيضاً من قيمة المبيع وقت الإستحقاق

فلا يكفى أن يشترط إسقاط الضمان بل يجب أيضاً يجب ان يثبت ان المشترى كان يعلم وقت البيع بسبب الإستحقاق أو يثبت أن المشترى عندما قبل شرط إسقاط الضمان قد إشترى ساقط الخيار أى عالما بأن البيع إحتمالى وقد اقدم عليه مخاطراً ففى هاتين الحالتين – حالة شرط إسقاط الضمان مع علم  المشترى بسبب الإستحقاق

وحالة شرط إسقاط الضمان مع قبول المشترى البيع ساقط الخيار يكون من الواضح أن البيع عقد إحتمالى اقدم عليه المشترى محتملا خطره وقد روعى ذلك بطبيعة الحال فى تقدير ثمن المبيع وعند ذلك إذا إستحق المبيع لم يكن البائع مسئولاً نحو المشترى عن شىء

ولا يشترط فى إعفاء البائع من الضمان على هذا النحو الفاظ خاصة أو ان يكون شرط إسقاط الضمان مقترناً بعبارة ان المشترى قد إشترى ساقط الخيار بل يكفى فى ذلك أن يكون شرط إسقاط الضمان واضحا فيه ان المقصود به هو جعل البيع عقداً إحتمالياً وإنه فى حالة إستحقاق المبيع لا يكون البائع مسئولاً عن شىء

فيجوز ان يصاغ شرط عدم الضمان بما يفيد هذا المعنى دون أن يذكر أن المشترى قد إشترى ساقط الخيار كان يذكر المشترى أنه لا يرجع حتى بقيمة المبيع بذكر البائع أنه لا يرد شيئاً إطلاقاً أن نحو ذلك

بل يجوز أن يكتفى المتبايعان بذكر أن المشترى قد إشترى ساقط الخيار دون أن يذكر شرط إسقاط الضمان ذلك أن شراء المشترى ساقط الخيار يفترض حتماً شرط إسقاط الضمان أما شرط إسقاط الضمان فلا يفترض حتما أن المشترى قد إشترى ساقط الخيار .

( الوسيط- 4 – للدكتور السنهوري – ص 706 و مابعدها ، والمراجع السابقة)

نطاق شرط الإعفاء من الضمان

رأينا أن المادة 446 مدني تنص على أنه :

• 1- إذا اتفق على عدم الضمان بقى البائع مع ذلك مسئولاً عن أي استحقاق ينشأ من فعله، ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بغير ذلك
• 2- أما إذا كان استحقاق المبيع قد نشأ من فعل الغير  فإن البائع يكون مسئولاً عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق إلا إذا اثبت أن المشتري كان يعلم وقت البيع سبب الاستحقاق، أو أنه اشترى ساقط الخيار.

فيبن لنا من نص هذه المادة أنه

بالرغم من وجود هذا الاتفاق فإن البائع يظل مسئولاً عن الضمان، وفرقت في مدى هذه المسئولية بين الاستحقاق الذي ينشأ عن فعله وبين الاستحقاق الذي ينشأ عن فعل الغير . وذلك على النحو التالي :

(1) الاستحقاق الذي ينشأ عن فعل البائع :

إذا كان استحقاق المبيع قد نشأ عن فعل البائع، فإنه لا يكون للاتفاق على عدم الضمان ثمة أثر ويبقى البائع رغم اشتراط عدم الضمان مسئولاً عن كل استحقاق ينشأ من فعله.

ويكون الاستحقاق ناشئاً عن فعل البائع إذا كان الأجنبي المعترض قد تلقى حقه من البائع، سواء قبل البيع أو بعده كما لو كان البائع قد باع المبيع من قبل أو عاد فباعه مرة ثانية وسبق المشتري الأخر إلى تسجيل عقده. أو كان البائع قد قرر على المبيع تكليفاً قبل البيع أو بعده.

(2) الاستحقاق الذي ينشأ عن فعل الغير :

إذا كان استحقاق المبيع لم ينشأ من فعل البائع وإنما نشأ عن فعل الغير، فإن الاتفاق على عدم الضمان يرتب أثره، ولكن هذا الأثر لا يصل إلى حد إعفاء البائع من الضمان كلية. وإنما ينقص من ضمان البائع أن يظل البائع ملتزماً بأن يدفع للمشتري قيمة المبيع وقت الاستحقاق فقط  ويقتصر أثر الشرط على إعفاء البائع من عناصر التعويض الأخرى.

(عزمي البكري ص 546 )

حالات اعفاء البائع من الضمان

ومع ذلك فإن البائع قد يعفى في حالة اشتراط عدم الضمان حتى من أداء قيمة المبيع على النحو السابق وذلك في حالتين نص عليهما القانون وهما

• حالة ما إذا كان المشتري يعلم وقت البيع بسبب الاستحقاق
• حالة إذا كان قد اشترط ساقط الخيار

إذ يكون البيع في هذه الحالة بيعاً ضمنيا فلابد أن يثبت أولاً إلى جانب شرط عدم الضمان أن المشتري كان يعلم وقت البيع بسبب الاستحقاق حتى يسقط الضمان نهائياً عن البائع.

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

ولهما أن يسقطا الضمان أصلاً، ويشترط هنا أيضاً ألا يكون البائع قد اعتمد إخفاء حق الأجنبي كما يشترط ألا يكون الاستحقاق ناشئاً عن فعله .

فإذا كان الاستحقاق ناشئاً عن فعل الغير ولم يتعمد البائع إخفاء حق هذا الغير صح شرط عدم الضمان ولكن البائع يبقى مسئولاً عن رد قيمة المبيع ( أو رد الثمن كما هو الأمر في التقنين الحالي مادة 302 / 376 )

ويكون البائع غير مسئول عن رد شيء ما إذا صحب شرط عدم الضمان أحد أمرين، علم المشتري بسبب الاستحقاق أو شراؤه ساقط الخيار، لأن البيع في هذه الحالة يكون عقداً احتمالياً.

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج 4 ص 106)

 قضت محكمة النقض بأن

يشترط لصحة الاتفاق على إنقاص الضمان أو إسقاطه توافر شرطين

أولهما : ألا يكون الاستحقاق ناشئاً عن فعل البائع إذ يظل في هذه الحالة مسئولاً عن الضمان ولو تضمن العقد الإعفاء منه وذلك عملاً بالفقرة الأولى من المادة 446 من القانون المدني.

وثانيهما : إلا يتعمد البائع إخفاء حق الأجنبي ذلك أن عقد البيع يلزم البائع بأن يمكن المشتري من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة،

فإن لم يقم البائع بتنفيذ التزامه أو لم يتمكن من القيام به أو استحقت العين المبيعة أو قضى بعدم نفاذ عقده أو بطلانه أو نزعت ملكيته فإنه يتعين على البائع رد الثمن مع التضمينات

إلا إذا اشترط البائع على المشتري إسقاط ضمان الاستحقاق إطلاقاً واستحق المبيع كله أو بعضه ولم يكن هذا التعرض ناشئاً عن فعله أو لم يعتمد إخفاء حق الأجنبي على المبيع فإن الضمان يسقط عن البائع

(الطعن 901 لسنة 68ق جلسة 30/5/1999)

وبأنه إذا كان المشتري عالماً بحق الغير على المبيع والعيب اللاصق بسند البائع ومع ذلك أقدم على الشراء مجازفاً وتحت مسئوليته أو التزام أمام البائع بالا يعود عليه بشيء في حالة استحقاق المبيع كله أو بعضه فلا يجوز له الرجوع فيما أسقط إذ لا يملك المتنازل أن يعود فيما أسقط حقه فيه

(الطعن 901 لسنة 68ق جلسة 30/5/1999)

وبأنه عقد البيع سواء أكان مسجلاً أو غير مسجل يلزم البائع بأن يمكن المشتري من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة. فإذ لم يقم البائع بتنفيذ هذا التعهد أو لم يتمكن من القيام به واستحقت العين المبيعة أو نزعت ملكيتها بسبب ترتيب حق عيني عليها وقت البيع أو لنشوء هذا الحق بفعل البائع بعد تاريخ العقد فإنه يجب عليه رد ثمن التضمينات طبقاً لما تقضي به المادتان 300، 304 من القانون المدني

ولا يسقط حق الضمان عن البائع إلا إذا اشترط عدم الضمان وكان المشتري عالماً وقت الشراء بسبب الاستحقاق أو اعترف أنه اشترى ساقط الخيار أما عدم تسجيل المشتري عقد شرائه فلا يترتب عليه سقوط حق الضمان

وإذن فالحكم الذي يرفض دعوى الضمان تأسيساً على أن نزع ملكية العين من المشتري لم يكن إلا نتيجة إهماله في تسجيل عقد شرائه مما مكن دائن البائع الشخصي من نزع ملكية العين المبيعة، يكون حكماً مخالفاً للقانون متعيناً نقضه

(الطعن 71 لسنة 5 ق جلسة 30/2/1936)

وبأنه لا يسقط حق الضمان عن البائع إلا إذا اشترط عدم الضمان وكان المشتري عالماً وقت الشراء بسبب الاستحقاق أو اعترف أنه اشترط ساقط الخيار

(نقض 20/2/1936 ج1 في 25 سنة ص 359)

تقادم دعوى ضمان الاستحقاق

تتقادم دعوى ضمان الاستحقاق بمضي خمسة عشرة سنة.

(نقض 27/4/1978 طعن 211 س 45 ق)

قضت محكمة النقض بأن

إذا كان ضمان الاستحقاق التزاماً شرطياً يتوقف وجوده على نجاح المتعرض في دعواه، فإن لازم ذلك أن التقادم لا يسري بالنسبة إلى هذا الضمان إلا من الوقت الذي يثبت فيه الاستحقاق بصدور حكم نهائي به ومن ثم فإن القول ببدء سريان التقادم بالنسبة لهذا الضمان في ظل التقنين المدني الملغي من وقت رفع الدعوى بالاستحقاق يكون على غير سند ، إذ أن حكم القانون في هذه المسألة واحد في التقنين القديم والقائم.

(الطعن رقم 200 لسنة 37 ق جلسة 29/2/1972)

وبأنه متى انتقلت الملكية من البائع إلى ورثة المشتري من تاريخ تسجيل الحكم الصادر لصالحهم بصحة ونفاذ عقد البيع فإن هذه الملكية لا تسقط أبداً عن المالك كما أن دعوى الاستحقاق التي تحميها لا يرد عليها التقادم المسقط وللمالك أن يرفعها ضد أي شخص لاسترداد ملكيته مهما طال عهد انقطاع صلته بهذا المالك وينبني على ذلك أنه إذا طالب المشتري – الذي انتقلت إليه ملكية المبيع – البائع باسترداد المبيع فلا يجوز دفع هذه الدعوى بالتقادم لمضي أكثر من خمس عشرة سنة دون المطالبة بالملكية.

(الطعن رقم 28 لسنة 28ق جلسة 28/3/1963)