نموذج الدعوي القضائية للتعويض بمعدل

صيغة دعوي تعويض بمعدل عن عقد مقايضة ومبادلة

الموضوع

يمتلك الطالب قطعة أرض كائنة بناحية شارع الغازات خلف مبنى مول الحكيم – بندر أسوان، والبالغة مساحتها 70 مترًا مربعًا، وذلك بموجب العقد المسجل رقم 585 لسنة 2017 شهر عقاري أسوان، والمشمولة بالحدود الواردة به.

وبموجب البناء رقم 2019 الصادر من رئاسة الحي والمركز بمدينة أسوان بغرض إقامة عمارة سكنية مكونة من دور أرضي وخمسة أدوار علوية بكل دور شقتان.

وحيث إن الطالب لا يملك الخبرة الفنية والمالية في مجال البناء، فقد اتفق مع المعلن إليه على إقامة عمارة سكنية على قطعة الأرض المذكورة سلفًا بالمشاركة بينهما.

بحيث يتولى المعلن إليه تنفيذ الأعمال الإنشائية والبنائية وتمويلها بالكامل على نفقته الخاصة، على أن يكون نصيبه في المبنى دورًا أرضيًا وخمسة أدوار علوية بكل دور شقتان، بينما يكون نصيب الطالب باقي الوحدات السكنية طبقًا للبند الثاني من عقد المشاركة المؤرخ 11/2/2020، والذي نص على ما يلي:

“يلتزم الطرف الثاني بمفرده ومن ماله الخاص بتحمل كافة تكاليف ونفقات إنشاء وبناء عمارة سكنية مكونة من دور أرضي وخمسة أدوار علوية بكل دور شقتان بمساحة كل دور مماثل على الطوب الأحمر بدون تشطيب، للوحدات السكنية الكائنة على قطعة الأرض الكائنة بناحية شارع الغازات خلف مبنى مول الحكيم – أسوان”.

وحيث إن المعلن إليه قد أخلّ بالتزاماته ولم يراعِ نصوص العقد المبرم بين الطرفين، مما ترتب عليه أضرار مادية جسيمة لحقت بالطالب.

لذا فقد أقام دعواه الماثلة للمطالبة بالتعويض عن قيمة معدل وفرق عقد المشاركة، تأسيسًا على إخلال المعلن إليه ببنود العقد وامتناعه عن تنفيذ التزاماته طبقًا لما تم الاتفاق عليه في العقد المؤرخ 11/2/2020 والمثبت بصحيفة الدعوى رقم 277 لسنة 2021 مدني كلي أسوان، والمحدد لنظرها جلسة / / 2023.

كما نص البند الرابع من عقد المشاركة المؤرخ في 11/2/2020 على أن:

“اتفق الطرفان على أن تكون تكاليف ونفقات المرافق العامة الخارجية للعمارة من كهرباء ومياه وغاز طبيعي وتوصيلها حتى مدخل العمارة، وتركيب الأسانسير على عاتق الطرف الثاني بمفرده.

كما يلتزم أيضًا الطرف الثاني بمفرده بتحمل تكاليف ومصاريف تشطيب واجهة العمارة الخارجية والسلالم الداخلية، وعمل السور الرخامي والبلاط الأرضي للمداخل.”

كما نص البند الثامن من عقد المشاركة المؤرخ في 11/2/2020 على أن:

“اتفق الطرفان على تقسيم الوحدات السكنية للعقار، وتخصيص عدد ست وحدات سكنية من الجهة القبلية إلى الطرف الأول، وتخصيص عدد ست وحدات سكنية من الجهة البحرية إلى الطرف الثاني.”

وقد فوجئ الطالب عند معاينته الأشياء المتعاقد عليها – وهي بين قطعة الأرض المملوكة له المذكورة سلفًا وبين كافة تكاليف الإنشاء وبناء عين التداعي وتشطيب السلم وواجهة العقار وتركيب الأسانسير وتوصيل المرافق العمومية للعقار – بأن المعلن إليه هو من علق التنفيذ.

مما أدى إلى إخلاله بالتزاماته، وهو ما ألحق بالطالب أضرارًا مادية جسيمة في قيم العقار ومردوده الاستثماري.

حيث تبين أن قطعة الأرض المملوكة للطالب سالفة البيان عند وقت التعاقد في أوائل شهر مارس 2020 كانت تقدر قيمتها السوقية بمبلغ 1,600,000 جنيه (مليون وستمائة ألف جنيه)، بواقع سعر 23,000 جنيه للمتر الواحد.

كما تبين أيضًا أن قيمة كافة تكاليف الإنشاء وتشطيب الواجهة وتركيب الأسانسير وتوصيل المرافق العمومية للعقار عند وقت التعاقد في أوائل عام 2020 كانت تتراوح بين 2,400,000 إلى 2,500,000 جنيه.

وكان سعر طن الحديد يتراوح ما بين 9,000 إلى 9,500 جنيه، وسعر الإسمنت يتراوح ما بين 650 إلى 700 جنيه، في أقصى الأحوال، بينما في وقت لاحق ارتفعت الأسعار بشكل كبير، إذ بلغ سعر طن الحديد نحو 25,000 جنيه، وسعر الإسمنت 2,250 جنيه، فضلًا عن مضاعفة تكاليف الأيدي العاملة والمواد الخام ووسائل النقل.

وكانت مصنعية الأعمال الخرسانية تتراوح بين 250 إلى 300 جنيه لكل متر، ونظام البناء المعمول به كان من نوع الهوردي (السقف المفرغ) وليس نظام الفلات سلاب (السقف المصمت).

ونظرًا لارتفاع الأسعار فقد ارتفعت تكلفة البناء والمصنعية، مما أدى إلى وجود فرق في معدل وفرق قيمة عقد المشاركة المشار إليه بمبلغ وقدره 1,450,000 جنيه (مليون وأربعمائة وخمسون ألف جنيه)، وهي قيمة التعويض المستحقة للطالب.

ولما كان من المقرر قانونًا – وفقًا لنص المادة (482) من القانون المدني – أن:

“المقايضة عقد يلتزم بمقتضاه كل من المتعاقدين أن ينقل للآخر على سبيل التبادل ملكية مال ليس من النقود”.

وقد نصت المادة (482) من القانون المدني على أن:

“إذا كان للأشياء المتقايض فيها قيم مختلفة، قام المتعاقدان بتعويض الفرق في القيمة نقدًا، ويعتبر هذا التعويض جزءًا من بدل المقايضة.”

كما نصت المادة (485) من القانون المدني على أن:

“تسري على المقايضة أحكام البيع التي تتفق مع طبيعة المقايضة، ويعتبر كل من المتقايضين بائعًا لما أعطى ومشتريًا لما أخذ.”

ومن المقرر قانونًا أن القاعدة العامة في الفقه تنص على أن:

“إذا لم تكن المقايضة مبادلة تامة بين عينين، فإن الغالب أن يكون الغرض هو المبادلة، وهذا لا يمنع من تعويض الفرق في القيمة نقدًا، ويكون صحيحًا إذا نص عليه،

كما يجوز ضم مبلغ من النقود إلى أحد العوضين في المقايضة، فيكون نصيب من يضم إليه النقود أقل من نصيب الآخر، لأن المقصود هو التوازن في المعاوضة.

فيجوز أن يوازن العوضان بعضهما بعضًا، مع تعديل الفارق بمقدار من النقود.”

(عبد الرزاق السنهوري – الوسيط في شرح القانون المدني – صفحة 857 و858)

وحيث إنه من الثابت قانونًا وقواعد العدالة أن العلاقة التعاقدية المبرمة بين الطالب والمعلن إليه قد شابها إخلال جسيم من جانب الأخير في تنفيذ التزاماته الجوهرية المقررة بعقد المشاركة، والمتمثلة في إقامة العمارة السكنية وتشطيبها وتوصيل المرافق العامة للعقار وتشطيب السلم والواجهة الخارجية.

وهو ما لم يقم به المعلن إليه حتى تاريخه، الأمر الذي ألحق بالطالب أضرارًا مالية بالغة نتيجة توقف المشروع وتدني قيمة العقار وعدم الاستفادة منه في الغرض الاستثماري المتفق عليه.

وقد حاول الطالب مرارًا وتكرارًا حل النزاع وديًا دون جدوى، مما اضطره إلى رفع هذه الدعوى للمطالبة بالتعويض عن فرق القيمة ومعدل المقايضة.

وحيث إن عقد المقايضة المبرم بتاريخ 11/2/2020 ثابت بمستندات رسمية وموقع من الطرفين، وأن الثابت كذلك إخلال المعلن إليه ببنود العقد، وتغيّره عن الأسعار والمواصفات المتفق عليها في البناء والتشطيب، وذلك بعد ارتفاع أسعار مواد البناء (حديد – أسمنت – رمل – عمالة) مما نتج عنه خسائر مادية كبيرة للطالب.

وبناءً عليه، فإن للطالب الحق في المطالبة بالتعويض عن فرق قيمة المقايضة ومعدلها، وهو ما قدّره الطالب بمبلغ 1,450,000 جنيه (مليون وأربعمائة وخمسون ألف جنيه).

وذلك لما لحق به من أضرار مادية مباشرة، نتيجة إخلال المعلن إليه بتنفيذ التزاماته التعاقدية بشأن إقامة وتشطيب العقار، وتوصيل المرافق العامة من كهرباء ومياه وصرف صحي وغاز، وتشطيب السلم والواجهة الخارجية طبقًا للبند الرابع من عقد المشاركة.

فضلًا عن الأضرار المادية والمعنوية التي لحقت بالطالب نتيجة ذلك.

وعلى ضوء ما سبق وإعمالًا لما تقدم ونظرًا لعدم وجود أي ردود أفعال إيجابية من جانب المعلن إليه الأمر الذي اضطر معه الطالب إلى إقامة هذه الدعوى ضد المعلن إليه بغية القضاء له بإلزام المدعى عليه بأن:

يؤدي للطالب المبلغ المقدر من جانب المحكمة كتعويض عن قيمة المعدل والفرق بين ثمن قطعة الأرض المملوكة للطالب وبين نفقات وتكاليف إنشاء وبناء عين التداعي وتشطيب السلم وواجهة العقار وتركيب  الأسانسير  وتوصيل المرافق العمومية للعقار والمقامة من جانب المعلن إليه

مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات وأتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة والطالب مستعد لإثبات دعواه الراهنة بكافة طرق الإثبات القانونية.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وسلمت المعلن إليه صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة أسوان الابتدائية (دائرة مدني كلي) بجلستها المنعقدة علنًا بسراياها في يوم / / … وذلك لسماعه الحكم بالآتي:-

بإلزام المدعى عليه بأن يؤدي للطالب المبلغ المقدر من جانب المحكمة كتعويض عن قيمة المعدل والفرق بين ثمن قطعة الأرض المملوكة للطالب الموضحة بصدر الصحيفة وبين نفقات وتكاليف إنشاء وبناء عين التداعي وتشطيب السلم وواجهة العقار وتركيب الأسانسير وتوصيل المرافق العمومية للعقار والمقامة من جانب المعلن إليه عند وقت التعاقد.

مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات وأتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة.

وقبل الفصل في الموضوع: ندب خبير في الدعوى تكون مأموريته:
الانتقال ومعاينة عين التداعي لبيان وتقدير ثمن قطعة الأرض المملوكة للطالب الموضحة بصدر الصحيفة وقت التعاقد في فترة أوائل شهور عام ٢٠٢٠.

وكذلك أيضًا لبيان وتقدير قيمة نفقات وتكاليف إنشاء وبناء عين التداعي وتشطيب السلم وواجهة العقار وتركيب الأسانسير وتوصيل المرافق العمومية للعقار والمقامة من جانب المعلن إليه عند وقت التعاقد عند وقت التعاقد في فترة أوائل شهور عام ٢٠٢٠.

وكذلك لبيان وتقدير قيمة الفرق بينهما عند وقت التعاقد في فترة أوائل شهور عام ٢٠٢٠.

تلخيص لأهم النقاط الرئيسية في الدعوي القانونية:

موضوع النزاع: هو “عقد مشاركة” مؤرخ في 11/2/2020 بين طرفين (الطالب والمعلن إليه).

التزامات الأطراف:

الطالب (المدعي): قدّم قطعة أرض بمساحة 70 مترًا مربعًا في أسوان (مسجلة برقم 585 لسنة 2017) بغرض بناء عمارة سكنية.

المعلن إليه (المدعى عليه): كان ملتزمًا بالتمويل الكامل وتنفيذ جميع أعمال البناء والإنشاءات (عمارة من أرضي و 5 أدوار) على نفقته الخاصة، بما في ذلك توصيل المرافق، تركيب الأسانسير، وتشطيب الواجهات والسلالم.

الإخلال (سبب المشكلة):

المعلن إليه (المدعى عليه) لم يقم بتنفيذ التزاماته بتمويل وبناء العقار كما هو متفق عليه في العقد.

الأضرار الناتجة:

توقف المشروع ألحق بالطالب (المدعي) أضرارًا مادية جسيمة.

حدث ارتفاع هائل في أسعار مواد البناء (الحديد من 9,000 جنيه إلى 25,000 جنيه للطن، والإسمنت من 700 جنيه إلى 2,250 جنيه) وتكاليف العمالة بين تاريخ العقد (أوائل 2020) ووقت رفع الدعوى.

يدعي الطالب أن هذا الإخلال والارتفاع في الأسعار تسبب في “فرق قيمة ومعدل مقايضة” يُقدر بمبلغ 1,450,000 جنيه (مليون وأربعمائة وخمسون ألف جنيه)، وهو المبلغ المطالب به كتعويض.

الطلبات الأساسية للدعوى:

• التعويض: إلزام المدعى عليه بأن يدفع للطالب تعويضًا عن فرق القيمة بين ثمن الأرض وقت التعاقد وتكاليف البناء والتشطيبات والمرافق في نفس ذلك الوقت (والذي يقدره المدعي بـ 1,450,000 جنيه).
• ندب خبير (قبل الفصل في الموضوع): كطلب احتياطي، تطلب الدعوى من المحكمة تعيين خبير هندسي لتقدير:

• قيمة الأرض وقت التعاقد (أوائل 2020).
• قيمة تكاليف البناء والتشطيبات والمرافق كاملة وقت التعاقد (أوائل 2020).
• تحديد قيمة الفرق بينهما في ذلك الوقت.

• المصروفات: إلزام المدعى عليه بأتعاب المحاماة ومصروفات الدعوى.