دعوى عدم نفاذ البيع من شريك مشاع: دليل الاستئناف والدفوع

عدم نفاذ البيع من شريك مشاع، واحدة من أعقد القضايا العقارية التي تملأ أروقة المحاكم المصرية يومياً.

وتثير تساؤلات جوهرية حول:

• حدود سلطة الشريك في التصرف بالمال الشائع .
• حقوق المشتري الذي اشترى بحسن نية .
• حماية باقي الشركاء من تصرفات فردية.
• أثر القسمة على مصير العقد المُبرم.

الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار

محامي بالنقض والإدارية العليا

ليسانس الحقوق - جامعة الزقازيق 1997

خبرة +28 عامًا في قضايا الميراث والملكية والمدني

متخصص في الطعون أمام محكمة النقض

اتصل الآن واتساب استشارة

السؤال الذي يحير الكثيرين بشأن عدم نفاذ البيع من شريك مشاع :

هل يستطيع شريك على الشيوع بيع شقة محددة من عقار مملوك له ولآخرين دون موافقتهم؟

الإجابة القانونية الدقيقة:

نعم يستطيع البيع، لكن هذا البيع لا ينفذ في حق باقي الشركاء حتى تتم القسمة القضائية أو الرضائية!​

هذه واحدة من أعقد القضايا العقارية التي تملأ أروقة المحاكم المصرية يومياً.

تثير تساؤلات جوهرية حول:

• حدود سلطة الشريك في التصرف بالمال الشائع
• حقوق المشتري الذي اشترى بحسن نية
• حماية باقي الشركاء من تصرفات فردية
• أثر القسمة على مصير العقد المُبرم

القضية التي نستعرضها اليوم تُقدم نموذجا واقعيا يوضح كل هذه الإشكاليات. شريك باع جزءاً مفرزاً (شقة + أرض فضاء) من عقار مشترك، فرفع باقي الشركاء دعوى عدم نفاذ البيع، وامتد النزاع لثلاث درجات قضائية!​

ما الذي يميز هذا البحث الجديد لنا؟

✅ تحليل قضية واقعية من محكمة رشيد بكل تفاصيلها
✅ صحيفة استئناف حقيقية بأربعة أسباب قانونية مفصلة
✅ دفوع عملية للمشتري لحماية حقوقه
✅ صياغات قانونية جاهزة للاستخدام المباشر
✅ استراتيجيات الدفاع للشركاء والمشترين والبائعين

القاعدة الذهبية بشأن عدم نفاذ البيع من شريك مشاع

وقائع القضية: قصة معقدة لبيع محل نزاع

الأطراف في النزاع:

موضوع البيع المتنازع عليه بدعوى عدم نفاذ البيع من شريك مشاع

عقد البيع المؤرخ في 2003 تضمن بيع ثلاثة أعيان منفصلة:

أولاً: مبان بالدور الأول العلوي

ثانياً: تنازل عن وضع اليد على غرفة

غرفة محددة بالدور الأرضي بنفس العقار

ملاحظة قانونية: تنازل عن حيازة، وليس بيعاً ناقلاً للملكية.

ثالثاً: أرض فضاء صالحة للبناء

المشكلة القانونية الجوهرية

مسار التقاضي: رحلة قانونية عبر ثلاث درجات.

المرحلة الأولى: محكمة رشيد الجزئية.

الدعوى: رقم 00 لسنة 2003م مدني رشيد.

المدعون: الشركاء المعترضون (المعلن إليهما في أولاً)

الطلبات:

1. عدم نفاذ عقد البيع في مواجهتهم.
2. إلزام المدعى عليهم بالمصاريف والأتعاب.
3. شمول الحكم بالنفاذ المعجل.

الحكم الصادر في 2006

المرحلة الثانية: الاستئناف الأول

استئنافان منفصلان:

• رقم … لسنة 2006م من الطالبة (المشترية)
• رقم …. لسنة 2006م من البائعين

تم ضمهما للارتباط

الحكم الصادر في 2008م:

“بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بعدم اختصاص المحكمة الجزئية قيمياً وإحالة الدعوى لمحكمة رشيد الكلية”

السبب: قيمة النزاع تتجاوز النصاب القيمي للمحكمة الجزئية.

المرحلة الثالثة: محكمة رشيد الكلية

الدعوى بعد الإحالة: رقم …. لسنة 2008م مدني كلي رشيد.

الحكم الصادر في 2008

المرحلة الرابعة: الاستئناف الثاني (موضوع تحليلنا)

المستأنفة: الطالبة (المشترية)

الهدف: الطعن على حكم محكمة رشيد الكلية.

عدد الأسباب: أربعة أسباب قانونية مفصلة.

الأساس القانوني لدعوى عدم النفاذ: تطبيق المادة 826 /2 مدني

نص المادة 826 من القانون المدني

التحليل القانوني المُعمق

حق الشريك في التصرف (الفقرة الأولى)

المبدأ العام: الشريك يملك حصته ملكاً تاماً ويستطيع التصرف فيها

أثر تصرف الشريك في جزء محدد قبل القسمة (الفقرة الثانية)

الحالة: شريك يبيع شقة أو أرض محددة من عقار مملوك له ولآخرين على الشيوع​.

القاعدة القانونية في أربع نقاط:

تحذير للمشترين من الشركاء على الشيوع

تحليل صحيفة الاستئناف: الأسباب الأربعة

السبب الأول: القصور والخطأ في تطبيق القانون

حجة المستأنفة (المشترية)

الأدلة المقدمة:

1️⃣ بالنسبة للشقة (147.24 متر):

2️⃣ بالنسبة للأرض الفضاء (176 متر):

3️⃣ بالنسبة للغرفة:

• التصرف: تنازل عن وضع اليد، وليس بيعاً
• لا تنطبق عليه المادة 826/2 مدني

التقييم القانوني للسبب الأول

السبب الثاني: القضاء بأكثر مما طلبه المدعيان

حجة المستأنفة

نص طلبات المدعيين الحرفي:

“الحكم بعدم نفاذ التصرف المتضمن بيعهم بتاريخ 2003م جميع قطعة الأرض الفضاء ومقدارها 176 متر”

منطوق الحكم:

“بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ 2003م موضوع الدعوى”

التقييم القانوني للسبب الثاني

نقاط القوة:

• ✅ دفع قانوني سليم: المحكمة مقيدة بطلبات الخصوم (م 184 مرافعات)
• ✅ فرق واضح: الطلبات محددة بالأرض فقط، والحكم شمل العقد كله
• ✅ تأييد نقضي: محكمة النقض تلغي الأحكام التي تتجاوز الطلبات

الرد المتوقع من المحكمة:

• العقد وحدة واحدة لا تتجزأ.
• البند الثالث (الأرض) جزء من عقد شامل.
• عدم النفاذ يسري على العقد برمته.

السبب الثالث: القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع

حجة المستأنفة

الأساس القانوني

المادة 826/2 مدني:

“وإذا كان التصرف منصباً على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف، انتقل حق المتصرف إليه…”

الخلاصة:

• نفاذ أو عدم نفاذ البيع يتوقف على نتيجة القسمة
• المحكمة أغفلت هذا الدفاع رغم أهميته
• هذا يُشكل قصوراً في التسبيب

التقييم القانوني للسبب الثالث

نقاط القوة:

• ✅ دفاع جوهري: من شأنه تغيير وجه الرأي في الدعوى
• ✅ مؤيد بالنصوص: المادة 826/2 مدني صريحة
• ✅ وجود دعوى قسمة: مُثبت بالأوراق
• ✅ سوابق نقضية: تلزم المحكمة بالرد على الدفوع الجوهرية

الرد المتوقع:

• المحكمة قد ترى أن عدم النفاذ حالي وليس نهائياً.
• القسمة قد تؤكد عدم وقوع الجزء المبيع في نصيب البائع.
• الوقف التعليقي ليس وجوبياً.

السبب الرابع: أسباب أخرى ستُبدى بالمرافعة

هذا السبب يفتح المجال لدفوع إضافية أثناء نظر الاستئناف.

الطلبات في صحيفة الاستئناف

الطلب الأصلي

الطلب الاحتياطي

الحلول العملية والاستراتيجيات القانونية

للشركاء على الشيوع (المعترضين على البيع)

الخطوة الأولى: رفع دعوى عدم نفاذ البيع

الشروط:

1. وجود شيوع في الملكية.
2. تصرف أحد الشركاء في جزء محدد (مفرز).
3. عدم إتمام قسمة للمال الشائع.

الطلبات:

 الحكم بعدم نفاذ العقد  في مواجهة باقي الشركاء.

المستندات الواجبة:

1. إعلام شرعي أو حكم وراثة.
2. سند ملكية العقار.
3. عقد البيع المطعون عليه.
4. ما يثبت عدم إتمام القسمة.

الخطوة الثانية: رفع دعوى فرز وتجنيب متزامنة​

الهدف: إنهاء حالة الشيوع بقسمة قضائية

الأثر:

• ✅ إذا وقع الجزء المبيع في نصيب البائع → البيع يصبح نافذاً
• ❌ إذا لم يقع → الحلول العيني أو إبطال التصرف.

الخطوة الثالثة: طلب وقف دعوى عدم النفاذ تعليقياً

السبب: انتظار نتيجة دعوى الفرز والتجنيب.

الأساس: المادة 826/2 مدني.

للمشتري من شريك على الشيوع

قبل الشراء (الوقاية خير من العلاج)

بعد الشراء (العلاج)

إذا اشتريت وفوجئت بدعوى عدم نفاذ:

الدفاع الأول: إثبات الملكية المفرزة للبائع

الدفاع الثاني: حسن النية

• إثبات أنك لم تعلم بأن البائع لا يملك مفرزاً
• الحق في إبطال التصرف واسترداد الثمن (مادة 826 /2 مدني)

الدفاع الثالث: طلب ندب خبير

لبيان طبيعة ملكية البائع (مفرزة أم شائعة) وإثبات حيازته الطويلة وتحديد مدة الحيازة ونوعها

الدفاع الرابع: الانتظار لحين القسمة

• الحلول العيني: قد تستفيد إذا وقع الجزء المبيع في نصيب البائع
• طلب وقف دعوى عدم النفاذ تعليقياً

للبائع (الشريك)

قبل البيع (الوقاية)

بعد البيع

إذا رُفعت دعوى عدم نفاذ:

• دافع بأنك تملك ملكية مفرزة
• قدم أدلة التملك بالحيازة أو القسمة
• اطلب ندب خبير لإثبات الحيازة

صياغات قانونية جاهزة للاستخدام

هذا المبحث يجمع نخبة من أهم الصياغات القانونية الجاهزة للاستخدام المباشر في عمل المحامي اليومي.

ستجد نماذج مذكرات وصحف دعاوى وعقود مصاغة باحتراف، قابلة للتعديل وفق كل حالة على حدة.

صحيفة استئناف حكم بعدم نفاذ بيع عقاري

أقام المعلن إليهما في أولاً ضد باقي الطالبة والمعلن إليهم في ثانياً الدعوى رقم … لسنة 2003م مدني … رشيد، طالبين القضاء لهما عليهم بعدم نفاذ التصرف الصادر من المعلن إليهم في ثانياً إلى الطالبة والمتضمن بيعهم لها بتاريخ 0/0/2003م جميع قطعة الأرض الفضاء ومقدارها 176 متراً

 والكائنة ضمن العقار رقم 90 تنظيم شارع 0000 برشيد والموضحة حدوداً ومعالماً بصدر هذه الصحيفة وبعقد البيع المشار إليه، مع إلزامهما بالمصاريف والأتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل الطليق من قيد الكفالة.

وذلك على سند من أنهما يمتلكان هم والمعلن إليهم في ثانياً وآخرين جميع العقار الكائن بشارع ……………. برشيد رقم 000 تنظيم والمربوط بمصلحة الضرائب العقارية برقم ……………. ملك بشارع ……………. برشيد

 وذلك بالمشاع بين جميع المالكين للعقار وأنهما قد نما إلى علمهما أن المعلن إليهم في ثانياً قد قاموا بتاريخ 0/0/2003م بالتصرف بالبيع إلى الطالبة في جميع قطعة الأرض الفضاء الصالحة للبناء برشيد شارع ……………. والواقعة في حوض الجيار رقم 108 والبالغ مساحتها 176 متراً مربعاً.

حدود الأرض موضوع النزاع:

• البحري: باقي العقار … تنظيم شارع ……………. بطول 9.61 متر
• الشرقي: باقي العقار …. تنظيم شارع …..، بطول 18.30 متر
• القبلي: مدرسة …………….، بطول 9.61 متر
• الغربي: باقي العقار تنظيم شارع …………….، بطول 18.30 متر

ولما كانت حالة الشيوع ما زالت قائمة بين جميع ملاك هذا العقار ومن بينهم المعلن إليهم في ثانياً وأن المدعي الثاني قد أقام دعوى الفرز والتجنيب رقم ……………. لسنة 2003م مدني 00000 رشيد لإنهاء حالة الشيوع وأنها ما زالت متداولة

وإنه طالما لم يتم إنهاء حالة الشيوع بين ملاك العقار فإن التصرف الصادر من المعلن إليهم في ثانياً إلى الطالبة وهو قيامهم ببيع وشراء جزء من العقار مفرزاً خلافاً للواقع يكون قد ألحق ضرراً بباقي الشركاء ومن بينهم المدعيين.

فإنهما يقيمان هذه الدعوى ابتغاء الحكم لهما بالطلبات آنفة البيان.

الحكم الابتدائي الصادر في 2006م

تداولت هذه الدعوى بالجلسات على نحو ما هو ثابت بمحاضرها حتى كانت جلسة يوم 00/000/2006م وبها أصدرت محكمة رشيد الجزئية حكمها في تلك الدعوى والذي قضى بالآتي:

 “حكمت المحكمة؛ بعدم نفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 00/00/2003م موضوع الدعوى في مواجهة المدعيين وألزمت المدعى عليهم المصاريف ومبلغ خمسون جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة”.

ولما كان ذلك الحكم لم يلقَ قبولاً لدى الطالبة والمعلن إليهم في ثانياً، فقد أقامت الطالبة الاستئناف رقم 00 لسنة 2006م مدني مستأنف رشيد

طعناً على ذلك الحكم وكذلك أقام المعلن إليهم في ثانياً الاستئناف رقم 00 لسنة 2006م مدني مستأنف رشيد طعناً على ذلك الحكم أيضاً.

حكم محكمة الاستئناف وإعادة الدعوى

تداول الاستئنافان بالجلسات على نحو ما هو ثابت بمحاضرهما وتم ضمهما للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد. وبجلسة يوم 0/0/2008م أصدرت محكمة رشيد الكلية – بهيئة استئنافية – حكمها في هذين الاستئنافين المنضمين والذي قضى بالآتي:

حكمت المحكمة:

• أولاً: بقبول الاستئنافين شكلاً
• ثانياً: وفي الموضوع؛ بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً باعتبار الدعوى كأن لم تكن بالنسبة للمستأنف الأصلي في الاستئناف رقم …. لسنة 2006م مدني …. رشيد

وبعدم اختصاص محكمة أول درجة قيمياً بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها إلى محكمة رشيد الكلية للاختصاص بنظرها وحددت جلسة ………… وأبقت الفصل في المصاريف واعتبرت النطق بالحكم إعلاناً للخصوم.

تداولت الدعوى بعد ذلك أمام محكمة رشيد الكلية وقُيّدت بجدولها برقم …لسنة … مدني كلي رشيد، وبجلسة ….. قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم ليصدر بجلسة يوم السبت الموافق ….. وبتلك الجلسة الأخيرة أصدرت حكمها :

في موضوع الدعوى والذي قضى:

“حكمت المحكمة؛ بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ ….. موضوع الدعوى في مواجهة المدعيين وألزمت المدعى عليهم المصروفات وخمسة وسبعون جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة”.

أسباب الطعن بالاستئناف

ولما كان ذلك الحكم قد جانبه الصواب وجاء مخالفاً لصحيح الواقع والقانون ومجحفاً بحقوق الطالبة فإنها تطعن عليه بالاستئناف للأسباب الآتية:

السبب الأول: القصور والخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق

أخطأت محكمة أول درجة في تطبيق القانون، كما جاء حكمها مشوباً بعيب القصور ومخالفة الثابت بالأوراق حينما قضت بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ ….. موضوع الدعوى في مواجهة المدعيين (المعلن إليهما في أولاً).

وذلك على سند مما أوردته بحيثيات حكمها المطعون فيه بالصفحة رقم (2) منه والذي نصه:

 “….. أن المدعى عليهم في أولاً تصرفوا بالبيع في حصة مفرزة للمدعى عليها في ثانياً وهم مالكون على الشيوع ولم تنته حالة الشيوع بعد وأن المدعيين لم يكونا طرفاً في عقد البيع موضوع الدعوى

ومن ثم لا ينفذ في حقهما إذ أنه نافذ بين طرفيه فقط ويكون طلب المدعيين بعدم نفاذ العقد في مواجهتهما قد صادف صحيح القانون وتجيبهما المحكمة إليه”.

حجة المستأنفة بشأن طبيعة الملكية

هذا الذي ذهبت إليه محكمة أول درجة في قضائها وما استندت إليه لتبرير هذا القضاء لا أساس له من الصحة ومخالف للواقع والقانون

ذلك أن المعلن إليهما في ثانياً (البائعين للطالبة) لم يبيعوا حصة مفرزة وهم مالكون على الشيوع الذي لم ينته مع المعلن إليهما في أولاً على نحو ما ذهب الحكم المطعون فيه بحيثياته وإنما باعوا ما يملكونه ملكية مفرزة غير شائعة وخالصة لهم وحدهم دون المعلن إليهما في أولاً أو غيرهما.

الأعيان موضوع عقد البيع

ويتضح ذلك من أن عقد البيع المؤرخ ….. سند هذه الدعوى كان موضوعه على ما يبين من البنود؛ أولاً وثانياً وثالثاً منه هو بيع المعلن إليهم في ثانياً للطالبة الأعيان الآتية:

أولاً: مبانٍ بالدور الأول العلوي جميع مباني الدور الأول العلوي فقط دون الأرض والبالغ مسطحه 147.24 متراً بالعقار الكائن برشيد شارع …………….، حوض الجيار 101 ضمن القطعة ص1

والمبينة الحدود والمعالم بعقد البيع المذكور، بما يتبع ذلك حق الارتفاق بالمنفعة في استعمال بئر السلم الواقع في الجهة القبلية الشرقية من المباني ملك البائعون والبالغ مسطحه 14.96 متر.

وهذه المباني لم تكن مملوكة ملكية شائعة للمعلن إليهم في أولاً وثانياً ولغيرهم وإنما هي مملوكة للمعلن إليهم في ثانياً (البائعون في عقد البيع سند الدعوى) فقط ملكية مفرزة خالصة وليس للمعلن إليهما في أولاً أي ملكية على الشيوع لهما في تلك المباني.

وقد آلت ملكية هذه المباني للمعلن إليهم في ثانياً عن طريق الميراث الشرعي عن مورثتهم المرحومة /……………. والتي آلت إليها الملكية عن طريق الشراء من المرحوم /…………….، بموجب عقد البيع المسجل تحت رقم ……………. بتاريخ ……

والمسجل بمحكمة العطارين الأهلية بتاريخ ….. وذلك بالنسبة لهواء سطح الدور الأول العلوي وقامت ببناء مباني الدور الأول العلوي من مالها الخاص.

ثانياً: تنازل عن وضع اليد على غرفة

تنازل عن وضع اليد على غرفة بالدور الأرضي بالعقار الكائن برشيد، شارع ….بحوض الجيار نمرة ….ص1 والمبينة تفصيلاً بعقد البيع المذكور.

وهذه الغرفة ليس للمعلن إليهما في أولاً أي حق ملكية شائعة عليها

وإنما هي مملوكة ملكية مفرزة وخالصة للمعلن إليهم في ثانياً وهؤلاء الأخيرون بموجب عقد البيع سند الدعوى لم يتصرفوا فيها بالبيع أو بغيره من التصرفات الناقلة للملكية وإنما تنازلوا عن وضع يدهم عليها.

ثالثاً: أرض فضاء صالحة للبناء

جميع أرض فضاء صالحة للبناء كائنة برشيد، شارع …………….، بحوض الجيار نمرة 101 ص1 والبالغ مساحتها 176 متراً والمبينة الحدود والمعالم بعقد البيع المذكور.

وهذه الأرض ليست مملوكة ملكية شائعة لورثة المرحومين /……………. ومن بينهم المعلن إليهم في أولاً أو ثانياً حتى يصح ما ذهبت إليه محكمة أول درجة في حكمها المطعون فيه

وإنما هذه الأرض مملوكة ملكية مفرزة ومحددة للمعلن إليهم في ثانياً خلفاً لمورثتهم المرحومة /……………. وذلك منذ عام 1959م.

التملك بالحيازة الطويلة المكسبة للملكية

فهذه المساحة من الأرض والبالغ قدرها 176 متراً تعادل نصيب مورثة المعلن إليهم في ثانياً المرحومة المذكورة ميراثاً عن والديها المرحومين /…………….

 وهي تمتلك هذه المساحة من الأرض ملكية مفرزة لا شائعة، حيث كانت تضع يدها على هذه المساحة وتحوزها على سبيل الانفراد والاستئثار دون غيرها من باقي ورثة المرحومين المذكورين بنية تملكها مفرزة ومنكرة أي حق للغير عليها.

وكانت باقي مساحة الأرض المخلفة عن المرحومين /……………. في حيازة ووضع يد باقي ورثتهما كل حسب نصيبه الشرعي.

وعقب وفاة المرحومة /…………….، آلت ملكية المساحة المذكورة إلى المعلن إليهم في ثانياً البائعين للطالبة، كما انتقل إليهم الحيازة ووضع اليد على هذه المساحة.

أي أن المرحومة /…………….، كانت تمتلك المساحة موضوع عقد البيع سند الدعوى الماثلة ملكية مفرزة بالحيازة للمدة الطويلة المكسبة للملكية

حيث كانت تحوزها وتضع اليد عليها تحديداً منذ عام 1959م وحدها دون باقي الورثة وانتقلت إلى ورثتها المعلن إليهم في ثانياً من بعدها حيازة وملكية هذه المساحة.

واستمر هذا الحال حتى عام 2003م حيث قام المعلن إليهم في ثانياً ببيع هذه المساحة التي يملكونها ويضعون اليد عليها منذ عام 1959م بموجب عقد البيع المؤرخ ….. سند هذه الدعوى.

عقد القسمة الرضائية لعام 1959م

وعلى ذلك فإن المعلن إليهم في ثانياً حينما باعوا تلك المساحة موضوع عقد البيع سند الدعوى فإنهم باعوا ما يملكونه ملكية مفرزة وليست ملكية شائعة،

إذ أنهم قد تملكوا هذه المساحة مفرزة بوضع اليد للمدة الطويلة المكسبة للملكية خلف عن سلف منذ عام 1959م

حيث كانوا يضعون اليد على هذه المساحة بنية تملكها مفرزة دون باقي ورثة المرحومين /……، منكرين أي حق عليها لباقي هؤلاء الورثة وقد تملكوها مفرزة ومحددة بالتقادم الطويل المكسب للملكية طبقاً للمادة 968 من القانون المدني

وقد حدث لهم ذلك بموجب قسمة رضائية كانت قد تمت بين ورثة المرحومين /…………… في عام 1959م بموجب عقد القسمة المؤرخ …..

وعقد القسمة المذكور قدم المدعو /…………….، صورة منه رفق طلبه بإعادة الدعوى رقم 000 لسنة 2003م مدني …رشيد للمرافعة بتاريخ ……ويبين من مطالعة هذا العقد أنه مؤرخ بتاريخ ……وأنه محرر بين ورثة المرحومين /…………….

 وجاء فيه اختصاص كل وارث بجزء مفرز من الأرض المخلفة عن هذين المورثين يعادل حصته في الميراث وورد في البند ثانياً من هذا العقد اختصاص مورثة المعلن إليهم في ثانياً المرحومة /……………. بمساحة قدرها 175.44 متراً

وهي المساحة موضوع عقد البيع سند الدعوى، فضلاً عن الشقة التي تملكها في الدور الأول العلوي وهي من ضمن الأعيان المبيعة في عقد البيع سند الدعوى والمبينة بالبند أولاً منه.

الخلاصة القانونية للسبب الأول

وعلى ذلك فإن المعلن إليهم في أولاً أو غيرهم ليس لهم ملكية شائعة أو أي حق آخر على المساحة من الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى.

كما أن الشقة وكذلك الحجرة موضوع ذلك العقد أيضاً مملوكتان ملكية مفرزة وخالصة ومحددة للمعلن إليهم في ثانياً وليس لأحد ملكية على الشيوع عليهما.

وبالتالي فإن التصرف الوارد في عقد البيع المؤرخ 0/0/2003م سند الدعوى يسري وينفذ في حق المعلن إليهما في أولاً وفي حق الكافة لعدم تعلق أي حق لهم أو للغير على الأعيان موضوعه

ومن ثم فإن حكم محكمة أول درجة وقد خالف هذا النظر فإنه يكون قد شابه عيب البطلان ومخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ومخالفة الثابت بالأوراق مما يتعين معه والحال كذلك إلغاءه.

السبب الثاني: مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه

خالف الحكم المطعون فيه القانون وأخطأ في تطبيقه حينما قضى بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ 0/0/2003م موضوع الدعوى في مواجهة المدعيين، إذ أنه بذلك يكون قد قضى بما لم يطلبه المدعيان (المعلن إليهما في أولاً) وبأكثر مما طلباه.

المبدأ القانوني في التزام الحكم بالطلبات

فالمقرر قانوناً أن الطلب القضائي هو الذي يحدد النزاع وبالتالي يجب الرجوع إليه لمعرفة إن كان القاضي قد حكم فيما طلبه الخصوم أم جاوزه أم أهمل بعضه.

والمعتبر في التزام الحكم طلبات الخصوم هو عدم مجاوزة القدر المطلوب دون التزام العناصر التي بُني عليها.

(طعن 18/5/1986م، طعن 2571 و2526 لسنة 52 قضائية).

طلبات المدعيين الأصلية المحددة

وبالرجوع إلى طلبات المدعيين في الدعوى أمام محكمة أول درجة نجد أن طلباتهما الختامية الواردة في صحيفة دعوى أول درجة والتي لم يطرأ عليها أي تعديل أو تغيير قد جاءت كالآتي:

……………. لسماعهم الحكم عليهم بعدم نفاذ التصرف الصادر من المعلن إليهم في البند أولاً إلى المعلن إليها في البند ثانياً

والمتضمن بيعهم لها بتاريخ 0/0/2003م جميع قطعة الأرض الفضاء ومقدارها 176 متراً والكائنة ضمن العقار رقم 90 تنظيم شارع 000 برشيد والموضحة حدوداً ومعالماً بصدر هذه الصحيفة وبعقد البيع المشار إليه.

مع إلزامهما بالمصاريف والأتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل الطليق من قيد الكفالة”.

ويتضح من ذلك أن طلبات المدعيين في الدعوى جاءت قاصرة فقط على طلب الحكم بعدم نفاذ عقد البيع سند الدعوى فيما تضمنه من بيع قطعة الأرض الفضاء البالغ مساحتها 176 متراً دون باقي الأعيان موضوع ذلك العقد والتي ورد عليها البيع

وهي الشقة المبينة بالبند أولاً من هذا العقد والحجرة المبينة بالبند ثانياً منه، وبالتالي فإن محكمة أول درجة تكون مقيدة بطلبات المدعيين سالفة البيان فقط دون أن تتجاوزها ودون أن تقضي بما لم يطلبه هذان المدعيان وإلا كان حكمها مشوباً بعيب مخالفة القانون.

منطوق الحكم المطعون فيه

وبالرجوع إلى الحكم المطعون فيه نجد أنه قد قضى في منطوقه بالآتي:

“حكمت المحكمة؛ بعدم نفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 00/00/2003م موضوع الدعوى في مواجهة المدعيين وألزمت المدعى عليهم المصاريف ومبلغ خمسون جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة”.

وعلى ذلك يتضح أن الحكم المطعون فيه قد قضى بعدم نفاذ عقد البيع سند الدعوى جميعه دون أن يقصر قضاءه على ما طلبه المدعيان فقط وهو عدم نفاذ ذلك العقد فيما يتعلق بقطعة الأرض البالغ مساحتها 176 متراً

وهو بذلك يكون قد قضى بأكثر مما طلبه المدعيان، حيث قضى لهما بعدم نفاذ عقد البيع سند الدعوى جميعه فيما تضمنه من بيع الأعيان موضوعه التي ورد البيع والتعاقد عليها ولم يقصر حكمه على ما طلبه المدعيان فقط.

السند القضائي

وعلى ذلك فإن ذلك الحكم يكون قد صدر مخالفاً للقانون ومخطئاً في تطبيقه لقضائه بأكثر مما طلبه المدعيان (المعلن إليهما في أولاً) مما يتعين معه والحال كذلك إلغاءه.

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض بأنه:

يجب أن يكون الحكم في حدود طلبات الخصوم ولا يتعرض لغيره مما لا شأن له في الدعوى والقضاء بغير ذلك فيه مخالفة للقانون.

(نقض مدني جلسة 4/6/1942م، مجموعة المكتب الفني، س35 ص565).

السبب الثالث: القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع

المقرر قانوناً أن كل طلب أو دفاع يُدلى به لدى محكمة الموضوع ويُطلب إليها على نحو جازم أن تفصل فيه، ويكون الفصل فيه

مما يجوز أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى وأن يكون مقترناً بالدليل المثبت له أو مطلوباً تحقيقه، يجب على المحكمة أن ترد عليه بأسباب خاصة وإلا كان حكمها باطلاً لخلوه من الأسباب.

السوابق القضائية

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن:

الدفاع الذي تلتزم المحكمة بالرد عليه هو الدفاع الجوهري ويُشترط لاعتبار الدفاع جوهرياً أن يكون مما يتغير به وجه الرأي في الدعوى وأن يكون مقترناً بالدليل المثبت له أو المطلوب من المحكمة تحقيقه

 وأن كل طلب أو دفاع يُدلى به لدى محكمة الموضوع ويُطلب إليها بطريق الجزم أن تفصل فيه ويكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الدعوى

 يجب على محكمة الموضوع أن تجيب عليه بأسباب خاصة وإلا اعتُبر حكمها خالياً من الأسباب

(نقض 16/2/1984م طعن 1927 لسنة 50ق ونقض 22/5/1986م طعن 488 لسنة 51ق ونقض 6/12/1987م طعن 1889 لسنة 53ق ونقض 1/6/1988م طعن 1346 لسنة 57ق).

وقضت محكمة النقض كذلك بأن:

المقرر في قضاء النقض أن إغفال الحكم ذكر وجه دفاع أبداه الخصم لا يترتب عليه بطلان الحكم إلا إذا كان الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها الحكم.

 بمعنى أن المحكمة لو كانت قد بحثته لجاز أن تتغير به هذه النتيجة إذ يعتبر عدم بحث مثل هذا الدفاع قصوراً في أسباب الحكم الواقعية بما يترتب عليه البطلان طبقاً للفقرة الثانية من المادة 178 من قانون المرافعات

(نقض 12/3/1984م طعن 1353 لسنة 51ق ونقض 28/12/1981م طعن 126 لسنة 42ق)

الدفاع الجوهري بوقف الدعوى تعليقاً

لما كان ذلك وكان الثابت أمام محكمة أول درجة بمحاضر جلساتها المؤرخة ………… أن الطالبة طلبت الحكم بوقف الدعوى تعليقاً لحين الفصل في الدعويين رقمي …. لسنة 2003م مدني جزئي رشيد

وموضوعها قسمة الأرض التي يزعم المعلن إليهما في أولاً أنها مملوكة على الشيوع وأن الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى جزء منها و….. لسنة 2003م مدني جزئي رشيد

وذلك على اعتبار أن الفصل في الدعوى الماثلة يتوقف على نتيجة الفصل في هاتين الدعويين.

وهذا الدفاع الذي تمسكت به الطالبة أمام محكمة أول درجة على النحو السابق يعتبر دفاعاً جوهرياً من شأنه أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها الحكم المطعون فيه.

وقد قدمت الطالبة المستندات الدالة على وجود هذين الدعويين والتي من بينهما دعوى القسمة، فضلاً عن أن المدعيين أنفسهما قد أشارا في صحيفة دعواهما أمام محكمة أول درجة

أنهما أقاما الدعوى رقم ….لسنة 2003م مدني جزئي رشيد وموضوعها قسمة الأرض المزعوم أنها مملوكة على الشيوع.

تطبيق المادة 826 /2 من القانون المدني

فالمادة 826 /2  من القانون المدني تنص على أنه:

وإذا كان التصرف منصباً على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف، انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة وللمتصرف إليه إذا كان يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة الحق في إبطال التصرف.

وعلى فرض أن قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى مملوكة على الشيوع وأنها تقع ضمن الأرض موضوع دعوى القسمة رقم ….لسنة 2003م مدني جزئي رشيد (وهو فرض جدلي بحت)

فإن هذا النص قد واجه فرضين عند تصرف الشريك في حصته مفرزة من حيث نفاذه في مواجهة باقي الشركاء؛ الأول أن يقع الجزء المفرز المبيع في نصيب الشريك البائع والثاني ألا يقع الجزء المفرز المبيع في نصيب الشريك البائع

وبالتالي فإن نفاذ أو عدم نفاذ العقد موضوع الدعوى الماثلة في حق باقي الشركاء يتوقف على نتيجة دعوى القسمة سالفة الذكر

وبالتالي كان يتعين على محكمة أول درجة أن تجيب الطالبة إلى ذلك الطلب الجوهري بوقف الدعوى تعليقاً لحين الفصل في دعوى القسمة سالفة الذكر.

إغفال الحكم للدفاع الجوهري

وبالرجوع إلى الحكم المطعون فيه نجد أنه قد أغفل ذكر ذلك الدفاع الجوهري الذي تمسكت به الطالبة وكذلك المعلن إليهم في ثانياً وهو وقف الدعوى تعليقاً ولم ترد عليه بأسباب خاصة  كما يستلزم القانون ولم تفصل فيه

 وجاء حكمها المطعون فيه خالياً من ثمة إشارة إلى هذا الدفاع الجوهري الذي من شأنه لو بحثته محكمة أول درجة وردت عليه أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى.

ومن ثم فإن حكمها يكون قد جاء مشوباً بالبطلان لخلوه من الأسباب ولإخلاله بحق الدفاع مما يتعين معه إلغاؤه.

السبب الرابع: أسباب أخرى

ولغير ذلك من الأسباب التي ستبديها الطالبة بجلسات المرافعة الشفوية والمذكرات المكتوبة.

بناء عليه

 أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت حيث إقامة المعلن إليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور أمام محكمة استئناف عالي الإسكندرية – مأمورية دمنهور – الدائرة رقم (   ) بجلستها التي ستنعقد صباح يوم الموافق    /   /       في تمام الساعة الثامنة صباحاً وما بعدها ليسمعوا الحكم عليهم بالطلبات الآتية:

• أولاً: قبول الاستئناف شكلاً
• ثانياً: في الموضوع: بإلغاء حكم محكمة أول درجة المطعون فيه والقضاء مجدداً بالآتي: برفض الدعوى وإلزام رافعيها المعلن إليهما في أولاً المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي.

واحتياطيا: وقبل الفصل في الموضوع بندب مكتب خبراء وزارة العدل بدمنهور ليعهد بدوره إلى أحد خبرائه المختصين تكون مهمته :

بيان ما إذا كان المعلن إليهم في ثانياً (ورثة المرحومة /…………….) قد تملكوا المساحة من الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى المبينة تفصيلاً بالبند ثالثاً منه ملكية مفرزة ومحددة بالتقادم الطويل المكسب للملكية خلف عن سلف منذ عام 1959م مع إنكار أي حق للغير عليها من عدمه

وكذلك بيان ما إذا كانت هناك قسمة قد تمت بين ورثة المرحومين /…………… للأرض المخلفة عنهما بموجب عقد القسمة المؤرخ 0/0/1959م من عدمه وفي الحالة الأولى بيان الجزء الذي اختص به كل واحد من هؤلاء الورثة ومقداره وحدوده

وذلك كله وصولاً إلى ما إذا كانت الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى مملوكة ملكية مفرزة للبائعين للطالبة (المعلن إليهم في ثانياً) أم مملوكة ملكية شائعة مع غيرهم من ورثة المرحومين المذكورين.

وذلك قبل إبرام عقد البيع سند الدعوى، بأتعابه على عاتق المعلن إليهما في أولاً.

وفي جميع الأحوال بإلزام المعلن إليهما في أولاً بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي.

ولأجل العلم

صيغة دعوى عدم نفاذ بيع جزء محدد من مال شائع

إنه في يوم ……… الموافق …./…/2025م

بناءً على طلب:

السيد/ ……………….. (الطالب الأول)

والسيد/ ……………….. (الطالب الثاني)

ومحلهما المختار: مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض والإدارية العليا، الكائن بـ 29 شارع النقراشي، حي النحال، الزقازيق.

أنا ……………….. محضر محكمة ………………..

قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ ……………….. (المعلن إليه الأول – المشتري)

السيد/ ……………….. (المعلن إليه الثاني – البائع)

مخاطباً مع/ ………………..

الموضوع

يمتلك الطالبان والمعلن إليه الثاني وآخرون العقار الكائن ب……… والمبين الحدود والمعالم بصدر هذه الصحيفة، وذلك بالمشاع بينهم جميعاً بحكم الميراث عن مورثهم المرحوم/ ………………..

وإذ نما إلى علم الطالبَين أن المعلن إليه الثاني قد تصرف بالبيع للمعلن إليه الأول في جزء مفرز ومحدد من العقار المذكور، وذلك بموجب عقد البيع المؤرخ …./…/….م، وأن هذا التصرف قد تم قبل إنهاء حالة الشيوع بين الشركاء.

ولما كانت حالة الشيوع ما زالت قائمة، ولم تتم قسمة للعقار المذكور، فإن التصرف الصادر من المعلن إليه الثاني يكون غير نافذ في حق الطالبَين وباقي الشركاء، عملاً بحكم المادة 826/2 من القانون المدني.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهما وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ……… ، بجلستها المنعقدة علناً صباح يوم ……… الموافق …./…/2025م، لسماع الحكم بالآتي:

• أولاً: بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ …./…/….م في مواجهة الطالبَين.
• ثانياً: إلزام المعلن إليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى.

ولأجل العلم ،،،

صيغة مذكرة دفاع للمشتري (إثبات الملكية المفرزة)

مذكرة بدفاع

المدعى عليها الأولى (المشترية)

في الدعوى رقم ……… لسنة ……… مدني ………..

الوقائع

[ملخص موجز لوقائع الدعوى]

الدفاع

أولاً: عدم انطباق المادة 826/2 مدني على واقعة الدعوى

حيث إن الثابت بالمستندات أن البائع (المدعى عليه الثاني) يملك الجزء المبيع ملكية مفرزة وخالصة، وليست ملكية شائعة، وذلك للأسباب الآتية:

1. تملك البائع بالحيازة الطويلة المكسبة للملكية:

•  وضع يد مستمر منذ عام ……… (أكثر من 15 سنة)
•  حيازة هادئة ومستقرة ومستمرة وظاهرة
• حيازة بنية التملك مع إنكار حق الغير
• عملاً بنص المادة 968 من القانون المدني

2. وجود قسمة رضائية سابقة:

   بموجب عقد القسمة المؤرخ …./…/….م  اختص فيه البائع بالجزء المبيع والمرفق صورته رفق هذه المذكرة.

3. استقلال البائع بالجزء المبيع:

منذ أكثر من ……… سنة بدون اعتراض من باقي الشركاء مما يفيد إقرارهم الضمني بملكيته المفرزة.

لما كان ذلك، وكان البائع يملك الجزء المبيع  ملكية مفرزة ، فإن تصرفه بالبيع يكون نافذاً في حق الكافة، بما في ذلك المدعيان.

ثانياً: حسن نية المشترية

فرضاً وجدلاً، ولو سلمنا بأن ملكية البائع كانت شائعة (وهو فرض بحت)، فإن المشترية كانت حسنة النية، ولم تعلم بذلك، ومن ثم يكون لها الحق في إبطال التصرف واسترداد الثمن من البائع، عملاً بنص المادة 826/2 مدني.

ثالثاً: طلب ندب خبير

نلتمس من عدالة المحكمة ندب مكتب خبراء وزارة العدل لبيان:

1. ما إذا كان البائع قد تملك الجزء المبيع ملكية مفرزة بالحيازة الطويلة من عدمه.
2. طبيعة وضع يد البائع ومدته واستيفاؤه للشروط القانونية.
3. ما إذا كانت هناك قسمة تمت بين الشركاء من عدمه.

بناء عليه

نلتمس من عدالة المحكمة الحكم:

• أصلياً: برفض الدعوى
• احتياطياً: بندب خبير

مع إلزام المدعيين بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

وكيل المدعى عليها الأولى

الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض والإدارية العليا

📞 0128-574-3047

الأسئلة الشائعة حول عدم نفاذ البيع من شريك مشاع

الخاتمة

دعوى عدم نفاذ البيع من شريك على الشيوع تُمثل تحدياً قانونياً معقداً يتطلب فهماً عميقاً لأحكام المادة 826 /2 من القانون المدني، وإدراكاً دقيقاً للفرق بين الملكية المفرزة والملكية الشائعة، ومعرفة تامة بإجراءات القسمة وآثارها القانونية.

القضية التي استعرضناها تكشف عن واقع عملي يواجهه المحامون والقضاة يومياً: شريك يدّعي ملكية مفرزة بالحيازة الطويلة، ومشترٍ حسن النية يطالب بحماية حقوقه، وشركاء يسعون لحماية ملكيتهم من التصرفات الفردية.

صحيفة الاستئناف التي حللناها بأسبابها الأربعة تقدم دروساً قيمة في صياغة الدفوع وإثبات الحيازة وطلب ندب الخبراء.

💬 شارك هذا المقال مع من يحتاجه | 📚 تصفح  المزيد من المقالات القانونية

المصادر والمراجع

ملاحظة: جميع الأحكام والوثائق المذكورة في هذا المقال مستمدة من قضية واقعية، مع حجب البيانات الشخصية والأرقام الحقيقية للدعاوى حفاظاً على سرية الأطراف.

🔍 ابحث في الموقع

ابحث عن: بحث

📰 أحدث المقالات القانونية

نقض 21521 لسنة 93: متى يسقط حقك في تثبيت الملكية بالخطأ؟

19/12/2025

النقض 15973 لسنة 86 ق: إغفال مقابل الانتفاع ومخالفة الثابت

19/12/2025

حكم نقض 11982/92: صحة التوقيع لا تمنع دعوى التزوير

18/12/2025

حكم النقض 11397 لسنة 93 ق: الشرط الجزائي والشرط المانع

18/12/2025

طرد المشتري من غير المالك في بيع ملك الغير – حكم النقض 2025

18/12/2025

لا ملكية بلا قيد في السجل العيني! المحكمة الدستورية 2025

17/12/2025

عقد البيع العرفي: حقوق المشتري بلا تسجيل حكم نقض 2025

17/12/2025

حماية الحيازة الفعلية من النيابة: قضية واقعية 2025

16/12/2025

📚 من نحن – مكتب عبدالعزيز حسين عمار

مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم خدمات قانونية متخصصة في الميراث، الملكية، والقضايا المدنية منذ عام 1997، بخبرة أكثر من 28 عامًا أمام المحاكم المصرية، وفريق متميز في الدفاع عن حقوق العملاء وتحليل الأحكام وتقديم حلول تناسب كل حالة قانونية.

• تقسيم التركات والنزاعات بين الورثة
• إثبات ونفي الملكية والميراث الشرعي
• الطعون أمام محكمة النقض والإدارية العليا
• صياغة المذكرات القانونية والدفوع الفنية
• قضايا الإيجارات والعقارات والشركات

للتواصل أو حجز استشارة: اتصل بنا / هاتف: 01285743047 / واتساب: 01228890370 / البريد الإلكتروني: info@azizavocate.com

📂 التصنيفات القانونية

• قضايا القانون المدني والملكية والميراث: الدعاوى والإجراءات (835)
• طعون النقض في القانون المصري: الاحكام والإجراءات والصيغ (239)
• شرح قانون المرافعات المصري: الإجراءات والمواد القانونية (228)
• أهم صيغ الدعاوى القانونية في مصر: مدنية، جنائية، وتجارية (162)
• قضايا الإيجارات في مصر: حقوق المالك والمستأجر وفقًا للقانون (124)
• قانون الإثبات المصري: طرق الإثبات والدفوع القانونية (111)
• الضرائب في مصر: القوانين، الأنواع، وإجراءات السداد والطعن (97)
• مجلس الدولة: اختصاصاته، أحكامه، ودوره في القضاء الإداري (87)
• قضايا الموظفين في مصر: الحقوق، الفصل التعسفي، والتعويضات (87)
• القانون والاقتصاد: الأنظمة والتشريعات الاقتصادية في مصر (74)

🔗 صفحات مهمة في الموقع

• من نحن
• الخدمات القانونية المتخصصة
• قضايا الميراث
• قضايا الملكية
• اتصل بنا/حجز استشارة
• الأسئلة الشائعة
• مجالات الممارسة

⚖️ أبرز خدماتنا القانونية المتخصصة

• قضايا الميراث وتقسيم التركات وحصر إعلام الورثة
• إثبات الملكية والطعون أمام محكمة النقض
• الدفاع في قضايا الإيجارات، العقارات، الشركات
• صياغة العقود والاتفاقيات حسب القانون المصري
• الاستشارات وخدمات عن بعد وحضور الجلسات القضائية

تعرف على جميع خدماتنا القانونية: الخدمات القانونية الشاملة

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2025-12-17