اتحاد الملاك لصيانة الأجزاء المشتركة

عرض لأحكام اتحاد الملاك في محكمة النقض و القانون المدنى والذى سمى باتحاد الشاغلين فى قانون البناء الجديد رقم 119 لسنة 2008 والأخير لم يلغى أحكام اتحاد الملاك والانتفاع بالمال المشاع شيوعا اجباريا بين السكان للعقار الواحد.

اتحاد الملاك

اتحاد الملاك في محكمة النقض

قد سبق وأن تحصلنا على حكم بالزام مالك شقة فى عقار بأن يساهم فى نفقات صيانة المال الشائع فى العقار كالأسانسير والبواب وخلافه وفقا لأحكام القانون المدنى وليس وفقا لأحكام اتحاد الشاغلين فى قانون البناء الجديد ، خاصة فى حالة عدم وجود مجلس ادارة اتحاد ملاك

مبادئ اتحاد الملاك في محكمة النقض

يبين من استعراض نصوص القانون المدنى المصرى أنه اعتبر حق الانتفاع من الحقوق العينية وذلك بإدراجه فى باب الحقوق المتفرعة عن حق الملكية كما أنه فى المادة 83 اعتبر كل حق عينى مالاً عقاريا ثم أنه حدد الحالات التى تعتبر قيوداً على حق الملكية وهى التى تتناولها المواد من 816 إلى 824 والمتعلقة بالقيود الناشئة عن حقوق الجوار وليس منها حق الانتفاع ، ومن ثم فإن حق الانتفاع فى القانون المصرى هو حق مالى قائم فى ذاته ولا يعتبر من القيود الواردة على حق الملكية ، وبالتالى فهو مما يجوز الإيصاء به ويمكن تقويمه .

( الطعن رقم 27 لسنة 27 ق ، جلسة 26/5/1960 )

وضع يد المشترى على العقار المبيع لا يتعارض مع احتفاظ البائع لنفسه بحق الانتفاع بالأطيان المبيعة منه إذ له أن ينتفع به بنفسه أو أن يستغله بواسطة غيره ولو كان هذا الغير هو مشترى حق الرقبة . ومن ثم فإن الإيراد الناتج منه يدخل ضمن عناصر الضريبة العامة على إيراد البائع .

( الطعن رقم 396 لسنة 31 ق ، جلسة 17/1/1968 )

النص فى المادة 1/985 من القانون المدنى على ” حق الانتفاع يكسب بعمل قانونى أو بالشفعة أو بالتقادم ” مفاده أن حق الانتفاع يمكن كسبه بالشفعة فى حالة بيعه استقلالاً دون الرقبة الملابسة له إذا ما توافرت شروط الأخذ بالشفعة .

( الطعن رقم 103 لسنة 48 ق ، جلسة 13/12/1979 )

قضت محكمة النقض أن :

مفاد نص المادتين 936 ، 937 من القانون المدنى أن المشرع قرر حق الشفعة لمالك الرقبة – فى بيع حق الانتفاع لحكمة توخاها هى جمع شتات الملكية برد حق الانتفاع إلى مالك الرقبة إذ بدون هذا النص الصريح ما كان لمالك الرقبة أن يشفع فى بيع حق الانتفاع إذ هو ليس شريكاً مشتاعاً ولا جاراً مالكاً

وتحقيقاً لذات الحكمة فقد فضل المشرع مالك الرقبة على سائر الشفعاء عند مزاحمتهم له فى الشفعة فى بيع حق الانتفاع الملابس للرقبة التى يملكها وذلك على ما جرى  به نص المادة 937 من القانون المدنى المشار إليها

وإذ قرر المشرع الأفضلية لمالك الرقبة على باقى الشفعاء عند مزاحمتهم له وفق ما جرى به هذا النص فقد تصور أن يزاحم الشفعاء الآخرين مالك الرقبة فى بيع حق الانتفاع فتكون الأفضلية للأخير

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *