اتحاد الملاك لصيانة الأجزاء المشتركة

عرض لأحكام اتحاد الملاك في محكمة النقض و القانون المدنى والذى سمى باتحاد الشاغلين فى قانون البناء الجديد رقم 119 لسنة 2008 والأخير لم يلغى أحكام اتحاد الملاك والانتفاع بالمال المشاع شيوعا اجباريا بين السكان للعقار الواحد.

اتحاد الملاك

اتحاد الملاك في محكمة النقض

قد سبق وأن تحصلنا على حكم بالزام مالك شقة فى عقار بأن يساهم فى نفقات صيانة المال الشائع فى العقار كالأسانسير والبواب وخلافه وفقا لأحكام القانون المدنى وليس وفقا لأحكام اتحاد الشاغلين فى قانون البناء الجديد ، خاصة فى حالة عدم وجود مجلس ادارة اتحاد ملاك

مبادئ اتحاد الملاك في محكمة النقض

يبين من استعراض نصوص القانون المدنى المصرى أنه اعتبر حق الانتفاع من الحقوق العينية وذلك بإدراجه فى باب الحقوق المتفرعة عن حق الملكية كما أنه فى المادة 83 اعتبر كل حق عينى مالاً عقاريا ثم أنه حدد الحالات التى تعتبر قيوداً على حق الملكية وهى التى تتناولها المواد من 816 إلى 824 والمتعلقة بالقيود الناشئة عن حقوق الجوار وليس منها حق الانتفاع ، ومن ثم فإن حق الانتفاع فى القانون المصرى هو حق مالى قائم فى ذاته ولا يعتبر من القيود الواردة على حق الملكية ، وبالتالى فهو مما يجوز الإيصاء به ويمكن تقويمه .

( الطعن رقم 27 لسنة 27 ق ، جلسة 26/5/1960 )

وضع يد المشترى على العقار المبيع لا يتعارض مع احتفاظ البائع لنفسه بحق الانتفاع بالأطيان المبيعة منه إذ له أن ينتفع به بنفسه أو أن يستغله بواسطة غيره ولو كان هذا الغير هو مشترى حق الرقبة . ومن ثم فإن الإيراد الناتج منه يدخل ضمن عناصر الضريبة العامة على إيراد البائع .

( الطعن رقم 396 لسنة 31 ق ، جلسة 17/1/1968 )

النص فى المادة 1/985 من القانون المدنى على ” حق الانتفاع يكسب بعمل قانونى أو بالشفعة أو بالتقادم ” مفاده أن حق الانتفاع يمكن كسبه بالشفعة فى حالة بيعه استقلالاً دون الرقبة الملابسة له إذا ما توافرت شروط الأخذ بالشفعة .

( الطعن رقم 103 لسنة 48 ق ، جلسة 13/12/1979 )

قضت محكمة النقض أن :

مفاد نص المادتين 936 ، 937 من القانون المدنى أن المشرع قرر حق الشفعة لمالك الرقبة – فى بيع حق الانتفاع لحكمة توخاها هى جمع شتات الملكية برد حق الانتفاع إلى مالك الرقبة إذ بدون هذا النص الصريح ما كان لمالك الرقبة أن يشفع فى بيع حق الانتفاع إذ هو ليس شريكاً مشتاعاً ولا جاراً مالكاً

وتحقيقاً لذات الحكمة فقد فضل المشرع مالك الرقبة على سائر الشفعاء عند مزاحمتهم له فى الشفعة فى بيع حق الانتفاع الملابس للرقبة التى يملكها وذلك على ما جرى  به نص المادة 937 من القانون المدنى المشار إليها

وإذ قرر المشرع الأفضلية لمالك الرقبة على باقى الشفعاء عند مزاحمتهم له وفق ما جرى به هذا النص فقد تصور أن يزاحم الشفعاء الآخرين مالك الرقبة فى بيع حق الانتفاع فتكون الأفضلية للأخير

مؤكداً بذلك أن الشفعة فى حق الإنتفاع مقررة لسائر الشفعاء وذلك لتوفر الحكمة فى تقرير الشفعة وهى منع المضار – لما كان ما تقدم فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بثبوت حق الشفعة للجار المالك ” المطعون ضدها الأولى ” يكون قد أصاب فى النتيجة التى انتهى إليها .

( الطعن رقم 103 لسنة 48 ق ، جلسة 13/12/1979 )

نصت المادة 993 من القانون المدنى صراحة على أن ينتهى حق الانتفاع بانقضاء الأجل المعين فإن لم يعين أجل عقد مقرراً لحياة المنتفع وهو ينتهى على أى حال بموت المنتفع حتى قبل انقضاء الأجل المعين .

وأمام صراحة النص فلا محل للخروج عليه أو تأويله وأمام عمومته فلا محل لتخصيصه ولا يكون الحكم المطعون فيه قد التزم صحيح القانون حين قال بسريان هذه الأحكام على جميع الأحوال أياً كان مصدر حق الانتفاع وسواء أكان قد نشأ بطريق غير مباشر .

( الطعن رقم 685 لسنة 45 ق ، جلسة 28/5/1980 )
النص فى المادة 985 من القانون المدنى على أن:

حق الانتفاع يكسب بعمل قانونى أو بالشفعة أو بالتقادم ويجوز أن يوصى بحق الانتفاع لأشخاص متعاقبين إذا كانوا موجودين على قيد الحياة وقت الوصية كما يجوز للحمل المستكن

والنص فى المادة 993 من ذات القانون على أن:

ينتهى حق الانتفاع بانقضاء الأجل المعين فإن لم يعين له أجل عد مقرراً لحياة المنتفع وهو ينتهى على أى حال بموت المنتفع حتى قبل انقضاء الأجل المعين”

يدل على

أن حق الانتفاع لا يكتسب عن طريق الميراث وأنه حق موقوت ينقضى بانقضاء أقرب الأجلين المدة المقررة له أو وفاة المنتفع ، وكان القانون رقم 142 سنة 1944 بفرض رسم أيلولة على التركات قد خلا من النص صراحة على إخضاع حق الانتفاع الذى ينقضى بوفاة صاحبه لرسم الأيلولة على التركات

على حين أخضع هذا القانون بصريح الاستحقاق فى الوقف والوصية والهبة وعقود التأمين والتأمينات التى استحق سدادها بسبب وفاة المورث إلى رسم الأيلولة ، وكان ذلك منه استثناء من القاعدة الأصلية وهى أن الرسم لا يستحق أصلاً إلا على الأموال التى تنتقل بطريق الميراث .

ولما كان الاستثناء لا يجوز القياس عليه ولو أراد المشرع إخضاع حق الانتفاع الذى ينقضى بوفاة صاحبه لرسم الأيلولة ، على التركات لنص على ذلك صراحة كما نص على غيره من التصرفات التى أخضعها لهذا الرسم وكان حق الانتفاع موضوع النزاع لم ينتقل من ذمة المتوفاة إلى ذمة المطعون عليها المشترية بل انقضى بسبب وفاة صاحبته فإنه لا يكون خاضعاً لأحكام القانون 142 لسنة 1944 ولا يستحق عليه بالتالى أية رسوم أيلولة أو ضريبة تركات

ولا محل للتحدى بنص المادة 4/36 من هذا القانون التى بينت أساس تقدير حق الانتفاع ذلك أن حق الانتفاع يجوز أن يوصى به لأشخاص متعاقبين موجودين على قيد الحياة وقت الوصية كما يجوز للحمل المستكن

وفقاً لما تنص عليه المادة 985 مدنى وتكون الوفاة هى الواقعة المنشئة لاستحقاق الرسم لأن المال قد آل إلى الموصى له بسببها وفى هذه الحالة يستحق رسم أيلولة طبقاً للقاعدة العامة التى نصت عليها المادة الثالثة من القانون رقم 142 لسنة 1944 من أن الأموال التى تنتقل بطريق الوصية يكون حكمها حكم الأموال التى تنتقل بطريق الإرث ويحصل عليها الرسم وإذ انتهى الحكم المطعون عليه إلى عدم خضوع حق الانتفاع موضوع النزاع لرسم الأيلولة فإنه يكون قد التزم صحيح القانون .

( الطعن رقم 186 لسنة 47 ق ، جلسة 16/2/1981 )

لا محل لما تقرره الشركة لطاعنة بأن العقد قصد منه ترتيب حق انتفاع على المبنى يخضع لحكم المادتين 986 ، 1/989 من القانون المدنى ذلك أن هذا الحق – مع فرض أن العقد قد توافرت فيه خصائصه – حيث يرد على عقار لا ينشأ لا بالنسبة إلى الغير ولا فيما بين المتعاقدين إلا بالتسجيل باعتباره حقاً عينياً ، ولم يدع الطاعن أن العقد المذكور قد تم تسجيله .

( الطعن رقم 1543 لسنة 51 ق ، جلسة 27/11/1986 )
أيضا قضي عن اتحاد الملاك في النقض أن :

اتحاد الملاك في محكمة النقض

حق الملكية يغاير فى طبيعته وحكمه فى القانون حق الانتفاع ، فحق الملكية هو جماع الحقوق العينية إذ مالك العقار يكون له حق استعمال وحق استغلال وحق التصرف فيه فإذا أنشأ هذا المالك لآخر حقاً بالانتفاع فإن هذا الحق يجرد الملكية من عنصري الاستعمال والاستغلال ولا يبقى لها إلا العنصر الثالث وهو حق التصرف فتصبح الملكية المثقلة بحق الانتفاع هى ملكية الرقبة فيجتمع فى العقار حقان عينيان حق الرقبة للمالك  وحق الانتفاع للمنتفع ، وهذا الحق بالانتفاع موقوت ينتهى بانتهاء الأجل المعين له ، فإن لم يعين له أجل عد مقرراً لحياة المنتفع وينتهى على أى حال بموت المنتفع وفقاً لما تقضى به المادة 993 من القانون المدنى .

( الطعنان رقما 1589 لسنة 55 ق ، و1093 لسنة 53 ق ، جلسة 3/12/1987 )

مقال الطلب اتحاد الملاك في النقض

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca

مقالات الموقع محمية بحق الملكية

  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع
مع خالص تحياتي
logo2
Print Friendly, PDF & Email

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

عذرا يمكن التحميل أخر المقال بصيغة pdf

Call Now Button