فسخ العقد الابتدائي

بحث فسخ العقد الابتدائي للإخلال بإنشاء وحدات سكنية بين مالك الأرض و شركة مقاولة تشييد و تشطيبات فى القانون المدني يجب تنفيذه من الملتزم والا كان مسئولا عن اخلاله هذا ولا ترتفع عنه المسئولية الا اذا كان الاخلال لسبب أجنبي لا يد له فيه فما هى شروط فسخ العقد وما الوضع القانونى فى حالة فسخ عقد البيع لاستحالة التنفيذ

فسخ العقد الابتدائي صيغة واقعية 

 

  • هذا المقال عقد مشاركة بين مالك قطعة أرض وأخر يتشارك معه بإقامة وحدات سكنية وتعلية المباني مع استصدار التراخيص اللازمة من الجهاز الإداري المختص  وسداد رسوم التراخيص ، والالتزام بكافة نفقات تشييد المباني
  • وذلك مقابل نسبة وحصة من المباني وحق التصرف فيها بالبيع للغير ، على أن يكون ذلك خلال مدة زمنية متفق عليها ، ووفقا لشروط الجهاز الإداري المختص  مما يعد معه عقد المشاركة هذا بمثابة عقد مقاولة
  • وقد أخل أحد الطرفين بالتزامه فكانت الدعوى بطلب الفسخ وإعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد وإلغاء التوكيلات الخاصة التى تم بموجبها الاتفاق والمشاركة خلاف التعويض المستحق عن الاخلال بالتزام العقدي الذى سبب أضرارا مادية وأدبية بالطرف المضرور.

 صيغة دعوي فسخ العقد الابتدائي

فسخ العقد الابتدائي للإخلال

بناء على طلب السيد / …………..

أنـا              محضر محكمة ….. قد انتقلت وأعلنت:

………………… ويعلن ………………     مخاطبا مع /

ثم أنـا              محضر محكمة              قد انتقلت وأعلنت  :

2-  السيد/ وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى لمصلحة الشهر العقاري والتوثيق ويعلن بهيئة قضايا الدولة ……  مخاطبا مع /

السيد / مدير مأمورية الشهر العقار والتوثيق النموذجي لمدينه ….. بصفته ويعلن بهيئة قضايا الدولة                                                     مخاطبا مع /

وحيث أن المدعى حرر مع المدعى عليه بالاتفاق بينهما عقد مقاولة ومشاركة بحصة 1/2 الانشاءات الفعلية للقطعة رقم ( .. ) بلوك ( …… ) والبالغ مساحتها ( 597.52 م2 تقريبا ) والكائنة بالحي … – مدينة … ( مناصفة ) يلتزم بموجبه المدعى عليه بتسليم المدعى الوحدات السكنية ( نصف الإنشاءات ) فى موعد أقصاه .././2016 والتشطيبات المتفق عليها بالعقد الملحق مع مراعاة شروط التخصيص الصادرة من جهاز مدينة ….

على أن يقوم المدعى بعمل توكيل للمدعى عليه بالحق فى الإدارة والتعامل مع جهاز مدينة … لاستخراج التراخيص وإدخال المرافق وكافة التصرفات الأخرى المتعلقة بقطعة الأرض وما يقام عليها من مبانى وقد نفذ المدعى هذا الالتزام بالتوكيل الصادر منه للمدعى عليه رقم … ج  لسنة 2015 توثيق مدينة …

كما نفذ المدعى التزامه المنعقد بموجب عقد المشاركة والمقاولة مع المدعى عليه بأن حرر له 3 توكيلات ارقام …. ب  لسنة 2015 ، …. ب  لسنة 2015  ، …. ب  لسنة 2015 توثيق مدينة ….  في حق البيع والتنازل للنفس وللغير والتصرف بكافة أنواع التصرف القانونية بخصوص الوحدات السكنية

وذلك وفق الإتفاق والالتزام المبرم بينهما بموجب عقد المشاركة والمقاولة إلا أن المدعى عليه أخل بالتزاماته التعاقدية الواردة فى عقد المشاركة والمقاولة مما حدا بالمدعى لإقامة دعواه الراهنة بالطلب الأصلي بفسخ عقد المشاركة والمقاولة المبرم بينهما والتعويض لما لحق به من أضرار

ولما كان تلك التوكيلات الخاصة الرسمية أرقام … ج  لسنة 2015 ، …. ب  لسنة 2015 ، …. ب  لسنة 2015 ، …. ب  لسنة 2015 توثيق مدينة ….. كانت محررة لما كان متفق عليه بموجب عقد المقاولة والمشاركة الذى يطلب المدعى فسخه للإخلال المدعى عليه بالتزاماته المنصوص عليها فيه.

ولما كانت الجدوى من وراء تحرير هذه التوكيلات قد انتهت فإن الطالب يطلب إلغاء وفسخ هذه التوكيلات كأثر مترتب على فسخ عقد المشاركة والمقاولة المبرم بين المدعى والمدعى عليه

وحيث انه طبقا لنص المادة 699 من القانون المدني التي تنص على أن :

( الوكالة عقد بمقتضاه يلتزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الغير الموكل )

ولما كانت أحكام محكمة النقض قد استقرت وتواترت على :

عدم أبدية عقد الوكالة وجواز إلغاء التوكيل وعدم سريان تصرف الوكيل إذا اخبر ه الموكل بانقضاء الوكالة وانتهاءها ولم يشترط القانون المدني في خصوص عدم نفاذ التصرفات الصادرة من الوكيل بعد انقضاء الوكالة إنما شرط النفاذ لمثل هذه التصرفات على الموكل ان يكون الغير حسن النية أي غير عالم بانقضاء الوكالة.

 نقض جلسة 24/10/1957 لسنة8 ص 747

كما تنص المادة 715 من القانون المدني:

يجوز للموكل في أي وقت أن ينهى الوكالة أو يقيدها ولو وجد اتفاق يخالف ذلك فإذا كانت الوكالة بأجر فأن الموكل يكون ملزم بتعويض الوكيل عن الضرر الذي لحقه من جراء عزله في وقت غير مناسب أو بغير عذر مقبول ، ولما كان البين من ظروف قيام الطالب بتحرير هذه التوكيلات الرسمية الخاصة للمدعى عليه لم تعد قائمة لإخلال المدعى عليه بالتزاماته المنصوص عليها في عقد المشاركة والمقاولة المبرم بين المدعى والمدعى عليه الأمر الذي يجيز للطالب الالتجاء للقضاء بطلب إنهاء تلك الوكالة وطلب فسخ وإلغاء تلك الوكالة

 طلب التعويض

فيستند المدعى الى توافر اركان المسئولية العقدية حيث ان خطأ المدعى عليه الاول ثابت في حقه بعدم تنفيذ التزاماته المبينة وفى الميعاد المتفق عليه وكما قرر الخبير ذلك بالنتيجة النهائية وهو ما أدى الى الاضرار به ماديا وادبيا بتفويت فرص الكسب عليه ببيع حصته او تأجيرها او الانتفاع بها والخسارة لاختلاف قيمة تنفيذ هذه الاعمال في الوقت المتفق عليه بالعقد عن الأن حيث زادت الأسعار وبسبب التقاعس والعند والامتناع عن تنفيذ الالتزام وحتى الان أدى الى الاضرار به مما يوجب مسئوليته العقدية والتعويض عنها ويقدر الطالب هذا التعويض بمبلغ ………….

وقد كان الغرض من اختصام المعلن إليهم الثانى والثالث والرابع بصفتهم ليصدر الحكم في الدعوى في مواجهتهم

بنـــــــاء عليــــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهم وسلمتهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة ……. الدائرة (      ) مدنى يوم           الموافق:      /     / 2020 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

  • في الطلب الأصلي :

بفسخ عقد المشاركة والمقاولة المؤرخ …. / .. / 2015

  • في الطلب المضاف الأول :

إلغاء وفسخ التوكيل الرسمي الخاص رقم …. ج  لسنة 2015  توثيق مدينة …. والصادر من الطالب للمعلن إليه الأول في حق التعامل مع إدارات جهاز مدينة ….

مثل العقارية والتراخيص والمساحة وكافة التصرفات الأخرى المتعلقة بقطعة الأرض وما يقام عليها من مبانى مع التأشير بمنطوق الحكم بالإلغاء والفسخ على صفحة رقم التوكيل بدفتر شهر عقاري مدينة ….النموذجي

بإلغاء وفسخ التوكيلات الرسمية الخاصة ارقام …. ب  لسنة 2015 ، …. ب  لسنة 2015  ، …. ب  لسنة 2015 توثيق مدينة …. والصادرة من الطالب للمعلن إليه الأول في حق البيع والتنازل للنفس وللغير والتصرف بكافة أنواع التصرف القانونية بخصوص الوحدات السكنية وغيرها من التعاملات مع الجهات الرسمية والغير الرسمية

مع التأشير بمنطوق الحكم بالإلغاء والفسخ على صفحة رقم كل توكيل بدفتر شهر عقاري مدينة العبور النموذجي مع إلزام المعلن إليه الأول بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة

  • وفي الطلب المضاف الثانى :

الزام المدعى عليه الاول بالتعويض بان يؤدى إلى المدعى مبلغ …… جنيه  كتعويض عن الاضرار المادية والأدبية من اخلاله بالتزامه العقدي

  • وبطلب احتياطي جازم :

إحالة الدعوى للتحقيق لسماع شهود اثبات المدعى وهم شهود العقد وحاضري مجلسه لإثبات ان الالتزام بسداد رسوم تعديل الرخصة بالجهاز والتعلية هو المدعى عليه الاول وفقا للبند الرابع بالعقد والذى اخل به مع باقي الالتزامات

حكم نقض عن عقد المقاولة

فسخ العقد الابتدائي للإخلال بإنشاء وحدات سكنية

قضت محكمة النقض عن عقد المقاولة بالأتى :

عقد المقاولة . من العقود الواردة على العمل التى تستغرق مدة في تنفيذها . رب العمل . له حق مراقبة التنفيذ وإنذار المقاول بأن يعدل طريقته . عدم استجابة الأخير . مؤداه . للأول طلب فسخ العقد أو تكليف آخر بانجار العمل على نفقة المقاول وأن يتحلل من العقد ووقف التنفيذ قبل إتمامه . على الأخير ضمان سلامة المبانى أو المنشآت لمدة عشر سنوات . المواد ٦٥٠ , ٦٥١ , ٦٦٣ مدنى .

القاعدة

إن عقد المقاولة من العقود الواردة على العمل التى تستغرق مدة في تنفيذها أعطت المادة ٦٥٠ من القانون المدني لرب العمل الحق في مراقبة التنفيذ وأن ينذر المقاول بأن يعدل طريقته فإن لم يستجب كان لرب العمل أن يطلب فسخ العقد أو تكليف آخر بإنجاز العمل على نفقة المقاول كما نصت المادة ٦٦٣ منه على حقه في أن يتحلل من العقد وأن يوقف التنفيذ قبل إتمامه ونصت المادة ٦٥١ على أن الضمان لمدة عشر سنوات .

الحكم كاملا

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضده أقام الدعوى ٧٧ لسنة ١٩٩٧ مدنى الإسكندرية الابتدائية ” مأمورية مرسى مطروح ” على الطاعن بطلب الحكم بفسخ عقد المقاولة والإيجار المؤرخ ٢١ / ٤ / ١٩٨٤ وفسخ عقود الإيجار المؤرخة ١٠ / ٨ / ١٩٨٥ وإلزامه بأداء تعويض مقداره خمسمائة ألف جنيه على سند من اتفاقهما بموجب العقد الأول

على أن يقوم المطعون ضده بتسليم الطاعن العقار المملوك له ومساحته واحد وثمانون متراً ومستندات ملكيته ليقوم الطاعن بهدم هذا المبنى القائم ويقيم على نفقته مبنى جديداً من طابق واحد به خمسة محلات ويتحمل التعلية إلى خمسة طوابق وفى نظير ذلك يقوم المطعون ضده بتأجير أربعة محلات للطاعن بأجرة شهرية مقدارها ثلاثون جنيهاً لكل محل

وقد أبرما هذه العقود بتاريخ ١٠ / ٨ / ١٩٨٥ إلا أنه عند قيام المطعون ضده بالشروع فى تعلية العقار اكتشف أن أساسات العقار لا تتحمل التعلية بأربعة أدوار إضافية . ندبت محكمة أول درجة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت برفض الدعوى بحالتها . استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ٥٢١٩ لسنة ٥٨ ق الإسكندرية

وبتاريخ ٣١ / ٣ / ٢٠٠٩ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد المقاولة  وعقود الإيجار موضوع الدعوى . طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه ، وعُرض الطعن على هـذه المحكمة – فى غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والتناقض والقصور فى التسبيب ذلك أنه قد أقام قضاءه على مجرد القول بأنه يطمئن إلى التقرير المقدم من أساتذة كلية الهندسة الذى انتهى إلى أن أساسات المبنى لا تتحمل خمس طوابق ورتب على ذلك فسخ العقد المؤرخ ٢١ / ٤ / ١٩٨٤ وفسخ عقود إيجار المحلات الأربعة المؤرخة ١٠ / ٨ / ١٩٨٥

واستلام المطعون ضده لها لأن الطاعن قد أخل بالتزامه فى حين أن الطاعن قد تمسك فى دفاعه بأن المطعون ضده هو الذى استصدر ترخيص البناء ووضع التصميمات سنة ١٩٨٤ وأن مهمة الطاعن قد اقتصرت على تمويل عملية البناء التى قام بها غيره طبقاً لتصميمات المطعون ضده الذى تسلم المبنى وارتضاه بدليل تحرير عقود الإيجار فى سنة ١٩٨٥

وأن معاينة الخبراء كانت فى ٢٠ / ٦ / ٢٠٠٥ بعد مضى مدة تزيد عن عشرين سنة من وضع الأساسات وأن تقرير الخبراء أشار إلى أن من أسباب عدم تحمل الأساسات لإضافة أربعة طوابق أن أحد الجيران استحدث بناء بأساسات أعمق لم يحسن ربطها رغم أن أرض الجار كانت مملوكة لمورث المطعون ضده ولا يسأل الطاعن عن فعل الجار

كما أن التقرير لم يفصح عن مقدار ما تتحمله الأساسات بوضعها الراهـن مـن طوابـق فى حيـن أن تقرير خبراء وزارة العدل قد انتهى إلى أنه يتحملها كاملة فلم يرد الحكم المطعون فيه على شيء من هذا الدفاع وقضى بالفسخ ولم يرد المتعاقدين إلى الحالة التى كانا عليها قبل العقد وإنما استبقى المبنى فى حوزة المطعون ضده مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله , ذلك أن النص فى القانون المدنى فى الفقرة الأولى من المادة ١٤٧ على أن ” العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسبـاب التى يقررها القانون ” وفى المادة ١٥٧ على أنه “

  • 1-     فى العقود الملزمة للجانبين , إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض فى الحالتين أن كان له مقتض .
  • 2-       ويجوز للقاضى أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فى جملته “
وفى المادة ١٦٠ على أنه:

إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التى كانا عليها قبل العقد فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض “

وما جاء بالمذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدنى من أن:

الأصل أنه لا يجوز لأحد طرفى التعاقد أن يستقل بنقضه أو تعديله بل ولا يجوز ذلك للقاضى لأنه لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها وإنما يقتصر عمله على تفسير مضمونها بالرجوع إلى نية هؤلاء المتعاقدين

فلا يجوز إذن نقض العقد أو تعديله إلا بتراضي عاقديه ) ومن أنه ( على أن القاضى لا يحكم بالفسخ إلا بتوافر شروط ثلاثة أولها أن يظل تنفيذ العقد ممكناً والثانى أن يطلب الدائن فسخ العقد دون تنفيذه والثالث أن يبقى المدين على تخلفه فيكون من ذلك مبرر الفسخ فإذا اجتمعت هذه الشروط تحقق بذلك ما ينسب إلى المدين من خطأ أو تقصير )

فكل ذلك يدل على أن فسخ العقد بحكم من القاضى هو استثناء من الأصل الذى يمنع القاضى من نقض العقود أو تعديلها إلا عند ضرورة تحتم ذلك وعلى رأسها تعنت المدين وإصراره على عدم تنفيذ التزامه رغم إمكانية ذلك

وهو ما تواتر عليه قضاء هذه المحكمة من أن للمدين ـ فى غير حالة الشرط الصريح الفاسخ ـ أن يتوقى الحكم بالفسخ بأن يقوم بالوفاء بالتزامه قبل صدور الحكم النهائى سواء أكان حسن النية أو سيء النية لأن محل ذلك دعوى التعويض  عـن التأخيـر فى تنفيـذ الالتزام بل له أن يتوقاه متى نقض الحكم وأعيدت القضية إلى محكمة الاستئناف

وهو ما يدل على أنه يشترط للفسخ ثبوت امتناع المدين أو قيامه بتنفيذ معيب على نحو يكشف عن خطئه وما جرى عليه قضاء هذه المحكمة أنه يشترط لطلب الفسخ عدم إخلال الدائن بالتزامه وأن يكون قادراً على رد ما استوفاه فضلاً عن ما صرح به نص المادة ١٥٧ من اعذار ومن حق القاضى فى إعطاء مهلة

وأن يرفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام فى جملته لأن فسخ العقد ما هو إلا أحد صور المسئولية العقدية ـ وفى التعويض أو تنفيذ الالتزام عيناً سعة تغنى عن فسخ العقود ـ وكان عقد المقاولة من العقود الواردة على العمل التى تستغرق مدة فى تنفيذها وقد أعطت المادة ٦٥٠ من القانون المدنى لرب العمل الحق فى مراقبة التنفيذ وأن ينذر المقاول بأن يعدل طريقته

 

فإن لم يستجب كان لرب العمل أن يطلب فسخ العقد أو تكليف آخر بإنجاز العمل على نفقة المقاول كما نصت المادة ٦٦٣ منه على حقه فى أن يتحلل من العقد وأن يوقف التنفيذ قبل إتمامه ونصت المادة ٦٥١ على أن الضمان لمدة عشر سنوات .

لما كان ذلك , وكان الطاعن قد تمسك بدفاعه المشار إليه بوجه النعى فالتفت الحكم المطعون فيه عنه وقضى بفسخ العقد وأشار فى أسبابه إلى التزام الطاعن بتسليم المحال إلى المطعون ضده معملاً أثر المقاولة

فناقض ذاته واخطأ فى تطبيق القانون ولم يعن ببحث مدى جسامة خطأ الطاعن ولا اشتراك المطعون ضده فى المسئولية أو أثر استلام المطعون ضده للعقار عقب التنفيذ منذ سنوات عدة قبل رفع دعواه فشابه بذلك القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه .

لذلـــــك

فسخ العقد الابتدائي للإخلال

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية لمحكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

فسخ العقد الابتدائي

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca
  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع
مع خالص تحياتي
logo2
Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *