اتحاد الشاغلين في قانون البناء 119 لسنة 2008

اتحاد الشاغلين

عرض نصوص اللائحة التنفيذية لقانون البناء 119 لسنة 2008 فيما يخص اتحاد الشاغلين ويعرف اتحاد الشاغلين بأنه عبارة  جمعية عمومية ومجلس ادارة يضع ميثاق عمل يحدد التزامات وواجبات وحقوق الشاغلين أي ساكني العمارة او الكومباوند ويتم اختيار مجلس ادارته بالانتخاب

اتحاد الشاغلين والحفاظ علي الثروة العقارية

ويعتبر عضوا بالاتحاد كل من يشغل وحدة بالعقار سواء كان الاشغال ملكية او ايجار او حق انتفاع ولا يترتب على عضوية الاتحاد اية  وضع قانونى بالنسبة للوحدة ، وتتركز مهام اتحاد الشاغلين فى الحفاظ على سلامة العقار وصيانته وتوفير الخدمات المطلوبة له

اتحاد الشاغلين في قانون البناء

يهدف النظام القضاء على العشوائيات ووضع ضوابط لضمان السلامة الإنشائية للمبنى، استخراج التراخيص من خلال مكتب هندسي بتصميم موضوع، سرعة مجابهة البناء بدون ترخيص أو خارج الأجوزة العمرانية، مع الالتزام بأسس التصميم وشروط تنفيذ المباني والمنشآت بالأكواد المصرية

 تنظيم اتحاد الشاغلين

يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .

تتولي الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين طبقاً للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .

وعلي الإدارة  المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتي لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخه من الإخطار في مكان ظاهر من العقار.

ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدي الإدارة المختصة وذلك خلال مدة خمس وأربعون يوماً من تاريخ انتهاء المدة المشار إليها في الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتباراً من تاريخ قيده .

وعلي شاغلي تلك العقارات إنشاء اتحادات للشاغلين وفقاً لنظام اتحاد الشاغلين الصادر بالقرار الوزاري.

كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة علي ألا يقل إجمالي عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات.

في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع المنتمي العقاري بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة يعهد إليها بمهام اتحاد الشاغلين وفقاً لأحكام القانون إضافة إلي صيانة المرافق العامة والخدمات داخل هذا التجمع ، وتشكل الجمعية العمومية للشركة من ممثلي جميع العقارات بالتجمع السكني.

ويشكل أول مجلس إدارة للشركة من سبعة أعضاء يتم اختيار أربعة منهم من بين أعضاء الجمعية العمومية بالانتخاب ، ويمثل المنتمي العقاري للتجمع السكني ثلاثة أعضاء ، وتتولي الجمعية العمومية تحديد مدة المجلس.

وفي التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للإدارة والصيانة بها عليها توفيق أوضاعها وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.

  • – يجوز تشكيل اتحاد تنسيقي بين عدة اتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية
  • للتنسيــــق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات ( حدائق – أماكن انتظار سيارات – أسـوار – مظلات …. الخ) .
  • – ويتكون الاتحاد التنسيقي من ممثل لكل اتحاد قائم يتم اختياره من مجلس إدارة هذا الاتحاد ، ويتم انتخاب رئيس الاتحاد التنسيقي وأمينا للصندوق من بينهم .
  • – ويتولى رئيس الاتحاد التنسيقي مع ممثلي الاتحادات القائمة تحديد الالتزامات المالية الواجب سدادها عن كل وحدة من وحدات العقارات.
  • – ويقوم ممثلو اتحادات العقارات في الاتحاد التنسيقي بعرض الالتزامات المطلوب سدادها عن كل وحدة علي الجمعية العمومية لكل اتحاد قائم للتصديق عليها.
  • – ويتولى أمين صندوق الاتحاد التنسيقي الصرف علي الأعمال المطلوبة وتقديم حساب ختامي للعرض علي الجمعيات العمومية لاتحادات الشاغلين.

ينشأ بالإدارة المختصة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لأحكام نظام اتحاد الشاغلين وتفرد لكل مبني صحيفة أو أكثر يثبت بها كافة بيانات المبني والبيانات المتعلقة بالاتحاد وعلي الأخص :-

  • – عنوان العقار .
  • – رقم الترخيص وتاريخه إن وجد .
  • – وصف العقار .
  • – حالة العقار إن أمكن .
  • – اسم مالك أو ملاك العقار .
  • – عدد الوحدات .
  • – أسماء الشاغلين وسند الإشغال لكل وحدة إن وجد .
  • – تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية .
  • – أسماء أعضاء مجلس إدارة الاتحاد وصفتهم في مجلس الإدارة
  • – قرارات الجمعية العمومية مع إرفاق صورة معتمدة من تلك المحاضر
  • – بيان بالشكاوي والتظلمات من قرارات الجمعية العمومية أو أي شأن من شئون الإتحاد مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها .

وتقوم الإدارة المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالعقار وأعضاء الإتحاد وعليها متابعة قيام الإتحاد بالتزاماته المنصوص عليها في القانون والتنبيه علي رئيس الإتحاد أو من ينوب عنه بضرورة الالتزام بالإجراءات والأعمال المطلوب الوفاء بها والتي يثبت عدم تنفيذها .كما تتولي فحص الشكاوي والتظلمات وإبداء الرأي بشأنها وإبلاغه لرئيس الإتحاد بعد اعتماده من رئيس الجهة الإدارية ليتولى عرضه علي الجمعية العمومية للاتحاد في أول اجتماع لها .

تنعقد الجمعية العمومية التأسيسية للإتحاد بدعوة من المالك وفي حالة عدم قيامه بالدعوة خلال 15 يوماً من إنتهاء مدة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الأولي يقوم أي من الشاغلين بالدعوة وتنتخب الجمعية العمومية من بين أعضائها مجلس إدارة يتولي شئونها وذلك بالاقتراع السري المباشر وتحدد الجمعية العمومية مدة مجلس الادارة على الا تقل عن ثلاث سنوات وذلك علي النحو التالي :-

– اذا كان عدد أعضاء الجمعية أقل من سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس للإتحاد وأمين للصندوق وعضو .

– اذا كان عدد أعضاء الجمعية يجاوز سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد ونائب للرئيس وأمين الصندوق وعضو.

يكون مالك العقار رئيساً للإتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم إختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الإتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للإتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحـاد وكذا أعضاء مجلـس إدارة الإتحاد ما يلي:-

– أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد.

– أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.

– ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه إعتباره

تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد.

– تنعقد الجمعية العمومية للإتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء علي طلب مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء علي الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك.

– وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق

التى تعينهم على دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع .

– وتسلم الدعوة لأعضاء الإتحاد المقيمين بالعقار أو من يمثلونهم  قانوناً مع توقيعهم بما يفيد الاستلام ، وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لا يقيم بالعقار يكتفي بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنه المختار .

– كما يعلن عن الدعوة في لوحة إعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر متفق عليه .

ولمجلس الإدارة الاستعانة بمن يراه لإتمام المهام الموكولة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادي .

على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الاتحاد كتابه قبل موعد الاجتماع.

وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحده واحدة أن ينيب عنه فى حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الاتحاد

علي عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . والا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار .

– لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها

فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلي جلسة أخري تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ الاجتماع الأول ويكون الانعقاد في هذه  الحالة صحيحاً بحضور أي عدد من الأعضاء .

– ويجب فى بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه .

– تنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال، كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .

– تصدر قرارات الجمعية في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين فإذا تساوت الأصوات رجح الرأي الذي من جانبه الرئيس ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود

– وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد.

–  تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التي حازها كل قرار.

مع عدم الاخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الإتحاد ولها علي الأخص ما يلـي :-

  • – انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد أو أحد هم علي أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة
  • – إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد .
  • – تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.
  • – التصديق علي الحساب الختامي للإتحاد .
  • – الموافقة علي الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
  • – اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة علي نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم…. الخ )
  • – النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن .
  • – العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار.
وفي حالة ما إذا كان كافة أعضاء الجمعية العمومية ملاك الوحدات يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-
  • – تعيين حراسة للعقار وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم.
  • – تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .

تتولي الجمعية العمومية للإتحاد انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة بالاقتراع السري من بين أعضاء الإتحاد .

وفي حالة العزل يشترط لصحة القرار الصادر من الجمعية أن يكون بأغلبية الحضور . إعداد الموازنة التقديرية لإتحاد الشاغلين

تتكون موارد الإتحاد مـن :-
  1. الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين.
  2. عائد استثمار موارد الإتحـاد المنصوص عليها في القانون.
  3. التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.
  4. القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً المادة 97 من القانون

مصروفات اتحاد الشاغلين

اتحاد الشاغلين في قانون البناء

يقوم الاتحاد بإعداد الموازنة التقديرية بناء على حجم الاحتياجات المالية المطلوبة قبل بداية السنة المالية للاتحاد .و يتم إعداد التكاليف التقديرية لبنود الاستخدامات والتي تنقسم إلي مصروفات ثابتة ومصروفات متغيرة علي النحو التالي :-

المصروفات الثابتة

المصروفات الإدارية والشهرية أو الدورية للخدمات والمرافق المشتركة للعقار مثل :-

( المصروفات الإدارية – أجرة الحراسة – استهلاك الكهرباء – استهلاك المياه – الصيانة الدورية لخزانات المياه – الصيانة الدورية لمواتير المياه والمصاعد – النظافة العمومية – الحدائق والتشجير – أجرة الجنايني -أدوات الأمان وطفايات الحريق – … الخ ) .

المصروفات المتغيرة

المصروفات المقدرة لمواجهة المستجدات أو الظروف الطارئة للعقار والمرافق المشتركة للعقار مثل:-

( أعمال التدعيم والترميم التي تؤثر علي سلامة العقار – إصلاح الأجزاء المشتركة من مواسير الصرف الصحي و المياه – أعمال الكهرباء والتركيبات في الأجزاء المشتركة – إصلاح خزانات المياه – أعمال البياض والدهانات – أعطال المصاعد – التحسين لأجزاء العقار المشتركة – …الخ ).

ويتم تقدير قيمة المصروفات الثابتة وتوزيعها علي الوحدات لتحديد قيمة الإشتراك الشهري يضاف إليه مبلغ احتياطي تحدده الجمعية العمومية طبقا لحالة العقار تحت حساب المصروفات المتغيرة ولا يتم استخدامه لغير هذا الغرض ،

وعند حدوث أي من الظروف الطارئة التي يحتاج فيها العقار إلي مصروفات متغيرة يتم تقديرها بمساعدة الفنيين المختصين وصرفها بموافقة رئيس الاتحاد من المبلغ الاحتياطي وإن لم يكف يتم توزيع القيمة الباقية المطلوبة علي عدد الأعضاء الشاغلين بالاتحاد لسداد الفرق المطلوب فعليا وذلك طبقاً ( للجدول المرفق رقم 3)

يتم تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين بموجب ايصال تحصيل يسلمه أمين الصندوق للشاغل وتسجل أسماء المسددين فى الجدول المرفق رقم 1 كما يقوم أمين الصندوق بتحصيل مصادر التمويل الأخرى الناتجة عن الاستثمار الخاص بموارد الاتحاد والتبرعات من الغير طبقا للجدول المرفق رقم 2

يمسك مجلس إدارة الإتحاد دفتر لحسن سير العمل مقسما بحيث يشمل :-

  • سجل العضوية
  • محاضر جلسات الجمعية العمومية
  • بيان المصروفات اليوميـــــة (الجدول المرفق رقم 4)
  • بيان الإيرادات اليومية (الجدول المرفق رقم 5)
  • بيان متابعة المصروفات والإيرادات .
  • بيان اشتراكات الشاغلين .
  • بيان مصادر التمويل

كما يخصص ملف مقسماً لحفظ الاتي :-

  • جميع الأوراق الخاصة بالأعضاء
  • المكاتبات
  • متابعة البنك – الكشوف والمكاتبات
  • صورة إيصالات التحصيل – سداد الاشتراكات وترقم صفحات الدفتر وكذلك أوراق الملف ويخضع الدفتر والملف لرقابة الجمعية العمومية للإتحاد والإدارة المختصة.

يتولي أمين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي ( الميزانية ) من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتي تاريخ عمل الميزانية طبقا للجدول المرفق (جدول رقم 6 ) وتعرض خلال مدة لا تزيد علي شهرين من تاريخ إنتهاء السنة المالية .

للإتحاد فتح حساب في أحد البنوك وتبلغ توقيعات من لهم سلطة توقيع الشيكات ( رئيس الإتحاد وأمين الصندوق )

يجب علي أمين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس إدارة الإتحاد في اجتماعات ربع سنوية علي الأكثر وذلك لتحقيق الرقابة علي النواحي المالية.

 صيانة وترميم العقارات المبني وهدم منشآت الآيلة للسقوط

يعتبر من أعمال الصيانة الدورية في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :

– إصلاح وترميم وصيانة خزانات المياه وطلمبات المياه.

– إصلاح وترميم التلفيات في أرضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والأسطح التي تؤدي إلي تسرب المياه للعناصر الإنشائية للمبني

– إصلاح واستبدال التالف من أعمال التركيبات الكهربائية الرئيسية التي يكون من شأنها أن تؤدي إلي حوادث أو حريق أو تعريض الأرواح أو الأموال للخطر أو عدم كفاءة التشغيل.

– الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد وإزالة أي عطل أو خلل بها ، وكذا القيام بأعمال التنظيف والتزليق ( التشحيم والتزييت ) بصفة دورية .

– التشطيبات الخاصة بمدخل العقار وإصلاح درج السلالم وكسوة الأرضيات .

– استبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور والمداخل .

كما يعتبر من أعمال الصيانة الطارئة في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :

– إصلاح أعمال الكهرباء التي تؤدي إلي انقطاع التيار أو حدوث خطورة .

– صيانة وإصلاح أعطال المصاعد وطلمبات المياه .

– إصلاح الأعمال الصحية التي قد تؤثر علي سلامة المبني مثل تسرب مياه الخزانات ودورات المياه والمواسير .

يعتبر من أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية إصلاح العيوب التي تظهر في العناصر الإنشائية للمبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة للعناصر الإنشائية الحاملة للمبني ( أساسات – أعمدة – كمرات – بلاطات – كوابيل – السلالم – الحوائط والسلالم في مباني الحوائط الحاملة…. الخ ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر للأحمال الواقعة عليها أو تحمل أحمال إضافية .

ويعتبر من أعمال الترميم لباقي عناصر المبني إصلاح العيوب التي تظهر في باقي عناصر المبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة ويدخل في هذه الأعمال علي سبيـــل المثال ما يلي :-
  • – إصلاح واستبدال مواسير المياه والصرف الخارجية .
  • – تقوية أو استبدال كوبستات السلم و السطح .
  • – أعمال البياض والدهانات لواجهات المبني والشبابيك من الخارج وكذلك الأعمال التي تتطلبها إعادة الحال إلي ما كان عليه في الأجزاء التي تناولها الترميم والصيانة الخارجية.

تشكل اللحنة المنصوص عليها فى المادة 90 من قانون البناء بقرار من المحافظ المختص على النحو التالى :

  • – عضو من هيئة التدريس بأحدي كليات الهندسة أو المراكز البحثية فــي مجال الهندسة الإنشائية بدرجة أستاذ مساعد علي الأقل أو مهندس استشاري في مجال الهندسة الإنشائية له خبرة لا تقل عن عشرين عاماً في مجال تدعيم وترميم المنشآت ( رئيساً )
  • – مهندس استشاري معماري أو مدني ( خبرة في مجال ترميم المنشآت) ( عضواً )
  • – مهندس ممثل للجهة الإدارية ( مقرراً )

ووفقاً لنوعية الأعمال فللجنة أن تستعين بمن تراه للمساعدة في إنجاز أعمالها.

و يجوز للمحافظ تكليف أحد المكاتب الهندسية أو الجهات الهندسية المتخصصة للقيام بمهام اللجنة المذكورة.

تتولي اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة معاينة وفحص المباني والمنشآت التي تحال إليها من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وذلك من خلال المرور الدوري الذي تقوم به أو بناء علي ما يقدم إليها من إتحاد الشاغلين أو أحد أعضائه أو الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين أو أية شكاوي عن حالة المبني .

حيث تتولي اللجنة استيفاء البيانات التالية :-
  • – عنوان المبني والغرض المستعمل فيه ونوعية نظام الإنشاء وعدد الأدوار والظروف المحيطة بموقع المبني مثل ( المباني المجاورة والطرق والممرات المائية وغيرها ) .
  • – اسم المالك أو اسم اتحاد الشاغلين والشاغلين وعددهم .
  • – تاريخ إنشاء المبني إن أمكن .
  • – صورة من اللوحات الإنشائية والمعمارية وتقارير الجسسات وتقارير ضبط الجودة الخرسانية والمواد المستعملة في التنفيذ إن وجدت .
  • – أية بيانات أخري متوفرة عن العقار لدي الجهة الإدارية المختصة.

تعد اللجنة تقريرها بناء على المعاينة الظاهرية للعقار على النموذج المرفق بهذه اللائحة رقم ( 7 ) ويحدد فيه وصف الأجزاء المعيبة بالمبنى وما تقرره اللجنة للمحافظة على المبنى والشاغلين سواء بالصيانة أو الترميم لجعل المبنى صالح للغرض المخصص من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى مع تحديد المدة اللازمة لتنفيذ تلك الأعمال وبيان ما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى كليا أو جزئيا ومدة الإخلاء

وفي حالة إذا ما تقرر إخلاء المبني مؤقتاً من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها ، فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري.

ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها أو تدعيمها فور صدور شهادة صلاحية المبني للإشغال دون الحاجة إلي موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك.

تقدم اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة تقريرها الى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .

وفي حالة الصيانة والترميم والتدعيم تصدر الجهة الإدارية قرارها متضمناً الأعمال المطلوبة والمدة اللازمة لتنفيذها وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبني مؤقتاً جزئيا أو كلياً .

وفي حالتي الهدم الكلي أو الجزئي فيعتمد القرار من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع علي الأكثر من تاريخ استلام تقارير اللجنة .

تعلن القرارات المشار إليها في المادة السابقة إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار ، وإلي ملاك العقارات المؤجرة طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم

فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات في مقر الجهة الإدارية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، وفي جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار.

يجوز لذوى الشأن التظلم من القرارات التي تصدرها اللجنة المشار إليها في المادة (90) من القانون فى موعد غايته خمسة عشر يوماً من تاريخ إعلانه بالقرار – علي النحو الوارد بالمادة السابقة – وذلك أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر الجهة الإدارية ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .

وتفصل اللجنة فى التظلمات المقدمة إليها وإبلاغ ذوي الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمها وتصدر قرارها إما برفض القرار أو بقبوله أو إعادة النظر فيه وللجنة أن تطلب من مقدم التظلم إستيفاء المستندات أو الدراسات التي تراها لازمة لاتخاذ قرارها ويكون قراراها نهائياً ويعلن إلي الجهة الإدارية المختصة كما يتم إعلان ذوى الشأن واتحاد الشاغلين بخطاب مصحوب بعلم الوصول أو بالطريق الإداري .

يعهد المالك أو اتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إلي مهندس أو مكتب هندسي بإعداد الدراسات والرسومات والمستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائي الصادر بالترميم أو التدعيم أو الهدم الكلي أو الجزئي واستخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الأعمال طبقا للقانون وهذه اللائحة.

ويتولى المالك أو إتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إسناد تنفيذ الأعمال المرخص بها إلي أحد المقاولين أو شركات المقاولات المقيدين بالاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء طبقا لقانون الإتحاد والقرارات المنفذة لأحكامه ، ويتم التعاقد استرشادا بنموذج العقد  الصادر به قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 222 لسنة 1994 بشأن المواصفات المصرية العامة لبنود الأعمال (جزء الشروط العامة لعقد أعمال المقاولات)

ويكون ذلك كله بعد أخذ موافقة الجمعية العمومية إلا في حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فوري طبقاً لقرار اللجنة ويعرض ما تم في أول اجتماع للجمعية العمومية .

يتولى مجلي إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانة الدورية والطارئة والصرف عليها دون الرجوع إلى الجمعية العمومية وطبقا للنظام المعتمد للإتحاد .

يلتزم المهندس المشرف علي التنفيذ والمقاول المنفذ بالتضامن فيما بينهما ، باتخاذ

الاجراءات والاحتياطات الآتية قبل البدء في تنفيذ أعمال الترميم والتدعيم للعناصر الإنشائية الخارجية والهدم الكلي أو الجزئي المرخص بها وأثناء التنفيذ وعلي الأخص ما يلـي :-

– حجب المبني بكامل ارتفاعه.

– إحاطة المبني بسور ارتفاعه 2.00 م علي الأقل من مادة مناسبة ويزود بوسائل

الإضاءة الكافية واللوحات التحذيرية والإرشادية اللازمة بصورة واضحة.

– التأكد قبل البدء في التنفيذ من فصل الجهات المختصة للتيار الكهربائي وإغلاق مصادر الغاز والمياه .

– اتخاذ الاحتياطات اللازمة لحماية المباني المجاورة في جميع مراحل التنفيذ من كافة الأخطار الناتجة عن التنفيذ طبقاً لأسلوب حماية وتأمين المباني المجاورة من خلال التقرير الهندسي المقدم إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بهذا الخصوص.

– وجوب صلب الجدران والأجزاء البارزة من المباني التي يخشي سقوطها.

– اتخاذ جميع الاحتياطات المناسبة لحماية المارة والأشخاص الموجودين في الموقع أو علي مقربة منه من جميع المخاطر التي يمكن أن توجد في هذا الموقع مثل:-
  • –  تحديد مناطق العمل ومناطق المرور وأن يتم تغطية مناطق المرور بما يكفل توفير الحماية للمارة أو المشاة.
  • – تأمين موقع العمل وتعيين مراقبين لملاحظة الحالة والأشراف علي دخول معدات الهدم واستخدامها بواسطة المتخصصين.
  • – إقامة حواجز ووضع إنارة تحذيرية ووسائل الحماية اللازمة لحماية وسلامة المارة والعاملين خاصة أثناء الليل.
  • – تزويد العمال بأجهزة الحماية الفردية مثل ( البدل الواقية ، الخوذات والقفازات والنظارات الواقية ، أحذية السلامة ، الأقنعة والكمامات … ).
  • – إعداد خطة تجارب لمواجهة حالات الطوارئ و الحوادث العارضة والتي يلزم أخذها في الإعتبار أثناء التنفيذ مثل (سقوط الأشخاص – سوء استخدام المعدات – النار والحرائق والانفجارات- الجروح الطارئة- الحروق- الاختناقات من الأتربة أو الغازات أو ما شابهها).
  • – توفير مستلزمات الإسعافات الأولية.
  • – أما فى حالة ترميم وتدعيم العناصر الانشائية الداخلية فيراعى الترميم بما لا يخل بالسلامة الانشائية للمبنى ، مع التأكد من فصل المياه والكهرباء إذا لزم الأمر
Print Friendly, PDF & Email

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

عذرا يمكن التحميل أخر المقال بصيغة pdf

Call Now Button