مافيا العقارات المشكلة والحل

تستغل مافيا الاستيلاء على العقارات من خلال إنشاء عقود بيع وهمية تستهدف ممتلكات الآخرين ، يليها رفع دعاوى التسليم التى يستغلها خربي الذمة معدومي الضمير بعقود بيع تخص أراضى أو عقارات للغير ويقوم البائع الغير مالك بالتسليم أمام المحكمة بالطلبات فلا يكون من محكمة الموضوع سوي الحكم بإلزام البائع بالتسليم

محتويات المقال

مافيا الاستيلاء العقاري بدعوي التسليم

التسليم وكما أوضحنا هو الإجراء الذي يقصد به تمكين المشتري من المبيع بحيث يستطيع أن يباشر علية سلطاته كمالك ودون أن يمنعه من ذلك أي عائق وان امتنع البائع عن تسليم المبيع للمشتري كان للأخير رفع دعوي التسليم الأصلية لاستصدار حكم الزام بالتسليم مذيل بالصيغة التنفيذية للتنفيذ

مالكي العقارات

احذروا مافيا اغتصاب الممتلكات فالقانون يأخذ موقفه وفي عالم العقارات شبكة غادرة ينسجونها سعيا للاستيلاء على حق الملكيةمن الغير و لكن لا تخافوا لأن العدل سوف يسود ويلقي الضوء على حجاب غشهم ولتقف ركائز القانون شامخة لتحمي حقوقكم ونحن نستجيب لنداء المظلومين دائما وأبدا ، ومبدأ مكتبنا للمحاماة الأساسي عدم قبول أى قضية ليس لصاحبها حق فيها .

وفي ذلك قررت المادة 435 من القانون المدني :

التسليم يكون بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستولي علية استيلاء مادي ما دام البائع قد اعلم المشتري بوضع المبيع تحت تصرفه.

والتعريف السابق للتسليم يفرز نتيجتين هامتين هما أساس ومحور الفصل الثالث في تفادي الاستيلاء علي المنقولات والعقارات بدعوى تسليم المبيع :-

النتيجة الأولي : أن الالتزام بالتسليم يرتكن إلى عقد بيع حقيقي حرر بين طرفية هما تحديدا ” البائع والمشتري “
النتيجة الثانية : أن امتناع البائع عن تسليم المبيع هو دافع المشتري إلى رفع دعواه بطلب التسليم عينا.

مافيا الاستيلاء علي العقارات بدعوى التسليم

تخلص مشكلة الاستيلاء علي عقارات الغير بدعوى التسليم فيما أفرزه الواقع العملي:

من اصطناع البعض من خربي الذمة ومعدومي الضمير لعقود بيع تخص أراضى أو عقارات مملوكة للغير ويلي ذلك رفع دعوى تسليم للعقار المزعوم بيعه من المشتري الوهمي ضد البائع الوهمي الذي يقرر ويسلم أمام المحكمة بالطلبات فلا يكون من محكمة الموضوع والحال هذه سوي أن تصدر حكمها بإلزام البائع بالتسليم
وبصدور الحكم المزيل – فيما بعد – بالصيغة التنفيذية والبدء في إجراءات التنفيذ علي العقار تظهر الكارثة ولا يجد المالك الحقيقي للعقار مناصاً من تنفيذ الحكم وتسليم العقار خاصة أن المشتري الوهمي دائما ما يغلق باب الاستشكال في الحكم الصادر برفع إشكال من الغير حتى يصير الحكم الصادر محصنا ضد وقف التنفيذ
صحيح أن للمالك الحقيقي للعقار ان يرفع دعواه بعدم الاعتداد بالحكم الصادر بل له إبلاغ النيابة العامة باعتبار أن الواقعة بيع لملك الغير
لكن ذلك لن يغير من الأمر شيء علي الأقل في السنوات اللاحقة للاستيلاء علي العقار خاصة إذا كان المالك الحقيقي للعقار فاقدا لسند الملكية أو كانت ملكيته غير مسجلة.

والنتيجة الحتمية لا تخرج عن احتمالات هي :

الاحتمال الأول : أن يخضع المالك الحقيقي للابتزاز من قبل البائع الصوري والمشتري الصوري .

الاحتمال الثاني : أن يفقد ملكية العقار

لان المشتري الوهمي سيعمد درأ للمسألة القانونية إلى التصرف في العقار عدة تصرفات متتابعة بالبيع والتأجير وغيرها من صور التصرفات حتى ينسج حول المالك الحقيقي شبكة من المشاكل أشبة بخيوط العنكبوت ويصير أمام عدة مشتريين وعدة بائعين قد يستحيل تعدادهم والتصور مباح والقياس أيضا.

اقتراحات حل مشكلة الاستيلاء علي العقارات بدعوى التسليم

الحل الأول وجوب شهر صحيفة دعوى التسليم

طبقاً للقائلين بهذا الرأي فإنه يجب شهر صحيفة دعوى التسليم وشهر صحيفة دعوى التسليم – طبقاً لهذا الرأي – يحقق نتيجة هامة مؤداها إعلام الغير ممن قد يكون لهم علي العقار حقوق بالدعوى المرفوعة – دعوى التسليم – حتى يتسنى لهم ممارسة ما يرونه من إجراءات الغرض منها حماية حقوقهم فيكون لهم التدخل في الدعوى ” ونعني دعوى التسليم ” سواء هجوميا أو انضماميا حسب مصلحة كل طرف من الأطراف .

وفي ذلك قضت محكمة النقض :

إن القانون جعل شهر الحقوق العينية عن طريق تسجيلها إعلاماً لكل أحد بوجود الحق العيني الذي شهر بحيث يكون حجة على جميع أرباب الحقوق الذين تلقوا حقوقهم و هو مقيد بالسجل إذ أنهم حينئذ يعتبرون قانوناً عالمين بوجوده ، و لا حجية له على الذين تلقوا حقوقهم و هو غير مقيد بالسجل لأنهم حينئذ لم يكونوا عالمين به .

و من ثم فإنه إن محو قيد الحق العيني من السجل ثم ألغى المحو عادت إلى القيد مرتبته الأصلية التي كانت له قبل محوه و لكن بدون أن يكون حجة على التسجيلات التي حصلت فى الفترة بين المحو و إلغائه .

ولكن القانون لم يوجب شهر صحيفـة دعوى التسليم

بما يعني إمكان رفع الدعوى وصدور الحكم فيها دون علم المالك الحقيقي والذي يفاجأ بالحكم ، بل بتنفيذه ، فلا يمكن الحديث عن إلزام بشهر صحيفة دعوى التسليم دون نص صريح إذ تتعلق الأحكام الخاصة بقانون الشهر والتوثيق في مجموعها بالنظام العام ، وقانون الشهر العقاري والتوثيق لم يشترط شهر صحيفة دعوى التسليم هذا من ناحية
ومن ناحية أخري فإن القول بوجوب شهر صحيفة دعوى التسليم دون سند – وإن كان لغاية مشروعة – يعني إضافة شرط جديد لشروط قبول الدعوى ونعني دعوى التسليم – وهو ما يخالف أحكام قانون المرافعات التي لم تتضمن هذا الشرط ضمن شروط قبول الدعوى .

فيجري نص المادة 65 من قانون المرافعات المدنية والتجارية : يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي :-

ما يدل علي سداد الرسوم المقررة قانونا أو إعفاء المدعي منها.
صورة من الصحيفة بقدر عدد المعدي عليهم فضلا عن صورتين لقلم الكتاب
أصول المستندات المؤبدة للدعوى أو صورة منها تحت مسئولية المدعي ، وما يركن إليه من أدلة لإثبات دعواه .
مذكرة شارحة للدعوى أو إقرار باشتمال صحيفة الدعوى علي شرح كامل لها ، وصور من المذكرة أو الإقرار بقدر عدد المدعي عليهم.

وعلي قلم الكتاب إثبات تاريخ طلب القيد في جميع الأحوال . وإذا كان رأي قلم الكتاب عدم قيد صحيفة الدعوى – لعدم استيفاء المستندات والأوراق المبينة بالفقرة الأولي – قام بعرض الأمر علي قاضي الأمور الوقتية ليفصل فيه فورا

إما بتكليف قلم الكتاب بقيد الدعوى أو بتكليف طالب قيدها باستيفاء ما نقص ، وذلك بعد سماع أقواله ورأي قلم الكتاب فإذا قيدت صحيفة الدعوى تنفيذا لأمر القاضي – اعتبرت مقيدة من تاريخ تقديم طلب القيد .

ويرسل قلم الكتاب إلي المدعي عليه خلال ثلاثة أيام كتابا موصى عليه بعلم الوصول ، مرفقا به صورة من صحيفة الدعوى ومن المذكرة أو الإقرار ، يخطره فيه بقيد الدعوى واسم المعي وطلباته والجلسة المحددة لنظرها ويعدوه للإطلاع علي ملف الدعوى وتقديم مستنداته ومذكرة بدفاعه.

وعلي المدعي عليه في جميع الدعاوى عدا المستعجلة والتي انقص ميعاد الحضور فيها أن يودع قلم الكتاب مذكرة بدفاعه يرفق بها مستنداته أو صورا منها تحت مسئوليته قبل الجلسة المحددة لنظر الدعوى بثلاثة أيام علي الأقل.

ولا تقبل دعوى صحة التعاقد علي حق الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها.

و يجري نص المادة 126 مكرر من قانون المرافعات المدنية والتجارية :

لا يقبل الطلب العارض أو طلب التدخل إذا كان محله صحة التعاقد علي حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا تم شهر صحيفة هذا الطلب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذي أثبت فيه.

الحل الذي أوجده المشرع بالقانون رقم 76 لسنة 2007

وذلك بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية بتاريخ 6-6-2007 صدر القانون رقم 76 لسنة 2007م بتعديل بعض أحكام قانونا المرافعات والإثبات ، وقد نصت المادة الثالثة منه علي الآتي :-

يضاف إلي المادة 43 من قانون المرافعات المدنية والتجارية بندان جديدان برقمي 5 ، 6 وتضاف إلي المادة 50 من ذات القانون فقرة ثالثة نصوصها الآتية :-

5- دعاوى صحة التوقيع أيا كانت قيمتها .

6- دعاوى تسليم العقارات إذا رفعت بصفة أصلية ، ويتعين علي المدعي إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين

وفي حالة عدم الاستدلال علي أشخاصهم بعد إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة بحسب الأحوال ولا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار وتقديم المدعي المستندات التي تسانده في دعواه ولو سلم المدعي عليه بالطلبات .

مادة 50 فقرة ثالثة :

واستثناء من حكم المادة 108 من هذا القانون تختص المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار دون غيرها بدعاوى تسليم العقارات .

هل حل المشرع مشكلة دعوى التسليم كأداة للاستيلاء علي عقارات الغير ؟

الحديث عن الحل الذي أورده المشرع لتفادي الاستيلاء علي عقارات الغير بدعوى التسليم – بالأدق بالحكم الصادر في دعوى التسليم – يوجب التعرض تفصيلاً لما أورده التعديل الجديد لقانون المرافعات وذلك بموجب القانون رقم 76 لسنة 2007 .

أولا : جعل المشرع الاختصاص بدعاوى تسليم العقارات – إذا رفعت بصفة أصلية – من اختصاص المحكمة الجزئية إذ يجري نص المادة 43 من قانون المرافعات والذي أضيف إليه البند رقم 6 :

تختص محكمة المواد الجزئيـة كذلك بالحكم ابتدائيا مهما تكن قيمة الدعوى وانتهائيا إذا لم تجاوز قيمتها خمسة آلاف جنية فيما يلي :-

1- الدعاوى المتعلقة بالانتفاع بالمياه وتطهير الترع والمساقى والمصارف.
2- دعاوى تعيين الحدود وتقدير المسافات فيما يتعلق بالمباني والأراضي والمنشآت الضارة إذا لم تكن الملكية أو الحق محل نزاع.
3- دعاوى قسمة المال الشائع .
4- الدعاوى المتعلقة بالمطالبة بالجور والمرتبات وتحديدها.
5- دعاوى صحة التوقيع أيا كانت قيمتها .
6- دعاوى تسليم العقارات إذا رفعت بصفة أصلية ، …. …… …….. ……

ثانياً : أضاف المشرع بالقانون رقم 76 لسنة 2007 شروطا لم تكن موجودة من قبل لقبول دعوى تسليم العقارات :

فيتعين علي المدعي – طبقاً لصريح نص المادة 43 بند 6 وهو البند المستحدث – إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين وفي حالة عدم الاستدلال علي أشخاصهم بعد إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة بحسب الأحوال ولا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار وتقديم المدعي المستندات التي تسانده في دعواه ولو سلم المدعي عليه بالطلبات .

ثالثاً : الأصل طبقاً لصريح نص المادة 108 من قانون المرافعات:

الدفع بعدم الاختصاص المحلي والدفع بإحالة الدعوى إلي محكمة أخري لقيام ذات النزاع أمامها أو للارتباط والدفع بالبطلان وسائر الدفوع المتعلقة بالإجراءات يجب إبداؤها معا قبل إبداء أي طلب أو دفاع في الدعوى أو دفع بعدم القبول وإلا سقط الحق فيما لم يبد منها . ويسقط حق الطاعن في هذه الدفوع إذا لم يبدها في صحيفة الطعن.

ويحكم في هذه الدفوع علي استقلال ما لم تأمر المحكمة بضمها إلي الموضوع وعندئذ تبين المحكمة ما حكمت به في كل منها علي حدةويجب إبداء جميع الوجوه التي بني عليها الدفع المتعلق بالإجراءات معا وإلا سقط الحق فيما لم يبد منها.

وقد أورد القانون رقم 76 لسنة 2007م – مادة 50 فقرة ثالثة – استثناء علي ذلك إذ قررت مادة 50 في فقرتها الثالثة :

واستثناء من حكم المادة 108 من هذا القانون تختص المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار دون غيرها بدعـاوى تسليم العقارات .

رابعاً : لتفعيل النصوص السابقة نصت المادة الخامسة من القانون رقم 76 لسنة 2007م علي :

علي المحاكم أن تحيل بدون رسوم ومن تلقاء نفسها ما يوجد لديها من دعاوى أصبحت من اختصاص محاكم أخري بمقتضي أحكام هذا القانون ، وذلك بالحالة التي تكون عليها .

وتكون الإحالة إلي جلسة تحددها المحكمة ويعتبر صدور قرار الإحالة إعلاناً للخصوم الذين حضروا إحدى الجلسات أو قدموا مذكرة بدفاعهم وذلك ما لم ينقطع تسلسل الجلسات لأي سبب من الأسباب بعد حضورهم أو تقديمهم للمذكرة فعندئذ يقوم فلم الكتاب بإعلان الخصوم بكتـاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .

ولا تسري أحكام الفقرتين السابقتين علي الدعاوى المحكوم فيها قطعياً ، ولا علي الدعاوى المؤجلة للنطق بالحكم .

حل مشكلة دعوى التسليم كأداة للاستيلاء علي عقارات الغير :

أولا : جعل المشرع الاختصاص النوعي والمحلي بدعاوى تسليم العقارات من اختصاص المحكمة الجزئية الكائن بدائرتها العقار موضوع دعوى التسليم ،

فالفقرة الأولي من المادة 43 من قانون المرافعات المدنية والتجارية تنص علي أنه :

تختص محكمة المواد الجزئية كذلك بالحكم ابتدائيا مهما تكن قيمة الدعوى وانتهائيا إذا لم تجاوز قيمتها خمسة آلاف جنيه فيما يلي .

وتأكيداً لرغبة المشرع في جعل الاختصاص النوعي بدعاوى تسليم العقارات من اختصاص محكمة المواد الجزئية

أورد المشرع بنص الفقرة الثالثة من المادة 50 وهي فقرة مستحدثة النص التالي :

واستثناء من حكم المادة 108 من هذا القانون تختص المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار دون غيرها بدعاوى تسليم العقارات

إذا

فالاختصاص بدعاوى تسليم العقارات – وطبقا للفقرة الثالثة من المادة 50 هو اختصاص نوعي علي سبيل الحصر ، ولكن اذا اقترن بطلب مرتبط ولذات سبب الدعوي انعقد الاختصاص للمحكمة المختصة قيميا وللمزيد اطلع علي بحث اقتران دعوي التسليم بطلب مرتبط

ولكن يراعي ما يلي

أنه طبقاً لصريح نص البند السادس من المادة 43 من قانون المرافعات – وهو البند المستحدث – أن اختصاص محكمة المواد الجزئية اختصاصاً نوعياً بدعاوى التسليم قاصر علي الحالات التي ترفع فيها دعوى التسليم كدعوى أصلية فإذا رفعت دعوى من اختصاص محكمة ابتدائية وطلب التسليم كطلب مضاف فإن الاختصاص بدعوى التسليم ينعقد لهذه المحكمة ولا ينعقد للمحكمة الجزئية

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض :

إذا كان الواقع أن الدعوى الأصلية قد أقيمت من المطعون عليه على الطاعن فى ظل قانون المرافعات الملغى أمام المحكمة الجزئية بطلبات لم تكن من اختصاصها طبقا لنص المادة 26 من ذلك القانون – إلا أن الطاعن لم يدفع بعدم اختصاص تلك المحكمة بنظرها

كما أنه من جهته قد أقام على المطعون عليه دعوى فرعية بطلبات تزيد هي الأخرى عن نصاب المحكمة الجزئية – فإن كلا من الخصمين يعتبر قابلا لاختصاص تلك المحكمة بنظر كل من الدعويين وتكون تلك المحكمة مختصة بنظرهما بناء على هذا الاتفاق طبقا للمادة 27 من قانون المرافعات الملغى

ولم يكن لتلك المحكمة أن تقضى من تلقاء نفسها بعدم اختصاصها بنظر أي من الدعويين – لقيام هذا الاتفاق على اختصاصها من جهة ولأن عدم الاختصاص النوعي لم يكن بحسب قانون المرافعات الملغى من النظام العام من جهة أخرى فإذا كان هذا الاختصاص قد ظل معقودا لها إلى أن أصدرت بتاريخ …/ … / …. وقبل نفاذ قانون المرافعات الجديد – حكما بتت فيه فى أساس الخصومة وكيفت فيه العلاقة القائمة بينهما بأنها علاقة مقرض بمقترض لا علاقة بائع بمشتر ثم ندبت بذات الحكم خبيرا لتصفية الحساب على هذا الأساس

وبعد أن قدم الخبير تقريره وأتضح منه أن ذمة المطعون عليه مشغولة للطاعن بمبلغ 1206 ج و6 م قضت المحكمة فى _/_/___م – بعد نفاذ قانون المرافعات الجديد – فى الدعوى الأصلية برفضها وفى الدعوى الفرعية بإلزام المطعون عليه بالمبلغ الذي انتهى إليه فحص الخبير

وكان الحكم الصادر من المحكمة الجزئية بتاريخ _/_/___م هو حكم قطعي قد أنهى الخصومة فى أساسها ، فإنه لا يكون لها أن تقضى بعدم اختصاصها بالحكم بالمبلغ الذي ظهر من فحص الخبير ومن ثم لا يكون الحكم المطعون فيه إذ قضى ضمنـا باختصـاص المحكمـة الجزئية بنظر الدعوى قد خالف القانون .

معلومات واقعية عن مافيا العقارات في العالم

يشير مصطلح “مافيا العقارات” إلى عصابات تستغل الناس وتحاول الاستيلاء على العقارات بطرق غير قانونية. هذه العصابات تستخدم الاحتيال والنصب والتزوير لتحقيق أهدافها وهناك العديد من القصص لضحايا عصابات العقار بالمغرب ومصر، وكيف يستولون عبر النصب والاحتيال على الممتلكات ، ويلقون بالآمنين في بيوتهم في الشوارع و ويرجى الانتباه إلى أن هذه العصابات تعمل في العديد من البلدان، ويجب الحذر منها.

و هناك حماية قانونية ضد مافيا العقارات . ففي الهند مثلا يمكن للضحايا الذين يدركون التعدي أو الإخلاء غير القانوني تقديم شكوى كتابية إلى ضابط محطة الشرطة و في الولايات المتحدة تم اتخاذ إجراءات قانونية ضد عصابات العقارات، وتم توجيه العديد من الاتهامات الجنائية ضد أفراد هذه العصابات

و إليك بعض النصائح التي يمكن اتباعها لتجنب الوقوع ضحية لعصابات العقارات:

التحقق من الوثائق القانونية:

يجب التحقق من صحة الوثائق القانونية المتعلقة بالعقار قبل الشراء و يمكن الحصول على هذه الوثائق من الشهر العقاري والسجل العيني المختص ان كانت مسجلة وان لم يكن فعليك التأكد من شخص البائع وسمعته وحيازته الطويلة للعقار محل البيع .

التعاقد مع وكيل عقاري موثوق به:

يمكن الحصول على مساعدة من وكيل عقاري موثوق به للحصول على معلومات حول العقارات المتاحة للبيع والشراء.

التحقق من سجلات الملكية:

يجب التحقق من سجلات الملكية للتأكد من أن العقار لا يوجد عليه أي مطالبات قانونية أو حقوق للغير أو ضرائب أو مخالفات ادارية .

التحقق من سجلات البناء:

يجب التحقق من سجلات البناء للتأكد من أن العقار يتوافق مع اللوائح البنائية المحلية وله ترخيص أو تصالح مع الجهة المختصة .

التحقق من سجلات الضرائب:

يجب التحقق من سجلات الضرائب للتأكد من أن العقار لا يوجد عليه أي مستحقات ضريبية متأخرة.

التعاقد مع محامٍ مختص:

يجب الحصول مساعدة من محامي مختص له خبرات في الملكية العقارية والقانون المدني للتحقق من صحة الوثائق القانونية والتأكد من عدم وجود أي مطالبات قانونية على العقار.

التحقق من سجلات الشركات:

يجب التحقق من سجلات الشركات للتأكد من أن الشركة العقارية التي تتعامل معها موثوقة ولا تنتمي إلى عصابات العقارات.

التحقق من سجلات العملاء:

يمكن الحصول على معلومات حول الشركات والأفراد الذين يتعاملون معهم من خلال البحث على الإنترنت وقراءة تعليقات العملاء.

التحقق من الأسعار:

يجب التحقق من الأسعار المتاحة في السوق للتأكد من عدم دفع أسعار مبالغ فيها.

الابتعاد عن الصفقات المربحة جدًا:

يجب الابتعاد عن الصفقات المربحة جدا حيث يمكن أن تكون هذه الصفقات محاولة للنصب والاحتيال.

مافيا العقارات شبكة الظلام التي تهدد أمنك المالي

في عالم يزداد فيه الطلب على العقارات، تظهر شبكات إجرامية منظمة تستغل ثغرات النظام وتستهدف ضحاياها بأساليب مُحكمة لنهب أملاكهم. هذه الشبكات، المعروفة باسم “مافيا العقارات”، تشن هجمات مُمنهجة على أمننا المالي، تاركين ضحاياها في دوامة من اليأس والضياع.

ما هي مافيا العقارات؟

هي شبكة إجرامية منظمة تتكون من أفراد من خلفيات مختلفة، من محامين وخبراء عقارات إلى موظفي حكوميين فاسدين. تعمل هذه الشبكة بشكل سري وتربط بين أفرادها علاقات قوية تُمكّنهم من التنسيق وتنفيذ مخططاتهم بفعالية.

كيف تَعمل مافيا العقارات؟

تستخدم مافيا العقارات أساليب مُتنوعة للاستيلاء على أملاك ضحاياها، من بينها:

التزوير: تزوير الوثائق العقارية أو استغلال ثغرات قانونية لتغيير ملكية العقار بشكل غير قانوني.
الابتزاز: استخدام التهديدات أو العنف لإجبار الضحايا على التنازل عن أملاكهم.
الاحتيال: استغلال جهل الضحايا أو ثقتهم لخداعهم وإقناعهم ببيع أملاكهم بأسعار زهيدة.
الاستغلال: استغلال ظروف الضحايا المالية أو العاطفية للضغط عليهم لبيع أملاكهم.

من هم ضحايا مافيا العقارات؟

تستهدف مافيا العقارات فئات مختلفة من الضحايا، من بينهم:

كبار السن: غالباً ما يكونون أكثر عرضةً للخداع والاستغلال بسبب ضعفهم الجسدي والعقلي.
الأرامل والمطلقات: قد تفتقر هذه الفئة إلى الخبرة والمعرفة القانونية اللازمة لحماية أملاكها.
المغتربون: قد لا يكونون على دراية بالقوانين المحلية أو يواجهون صعوبة في متابعة شؤونهم العقارية.
أصحاب الأملاك غير المسجلة: تفتقر هذه الأملاك إلى الحماية القانونية، مما يجعلها فريسة سهلة للمافيا.

كيف تحمي نفسك من مافيا العقارات؟

توثيق جميع المعاملات العقارية: تأكد من توثيق جميع المعاملات العقارية بشكل رسمي ووفقاً للقوانين المعمول بها.
التعامل مع جهات موثوقة: تأكد من التعامل مع شركات عقارية ومحامين ذوي سمعة طيبة.
التحقق من صحة الوثائق: تأكد من صحة جميع الوثائق العقارية قبل توقيعها.
الحصول على استشارة قانونية: استشر محاميًا متخصصًا في شؤون العقارات قبل أي عملية شراء أو بيع.
رفع الوعي: نشر الوعي حول مخاطر مافيا العقارات وطرق حماية الأملاك.

الأسئلة الشائعة

علامات التحذير:

ضغوط أو تهديدات لبيع عقارك: قد تواجه ضغوطًا أو تهديدات من أشخاص مجهولين أو من جهات تدعي أنها تمثل الحكومة أو شركات عقارية لإجبارك على بيع عقارك.
تغيير ملكية عقارك دون علمك أو موافقتك: قد تكتشف أن ملكية عقارك قد تم تغييرها دون علمك أو موافقتك، أو قد يتم تسجيل عقارك باسم شخص آخر دون علمك.
تزييف وثائق عقارك: قد تكتشف تزويرًا في وثائق عقارك، مثل تغيير اسم المالك أو تاريخ الشراء أو مساحة العقار.
عقود غير عادلة: قد تُعرض عليك عقود شراء أو بيع عقارات غير عادلة، تحتوي على بنود غامضة أو شروط مجحفة.
طرق دفع غير تقليدية: قد يُطلب منك دفع ثمن العقار بطرق غير تقليدية، مثل تحويل الأموال إلى حسابات خارجية أو استخدام عملات مشفرة.
غياب الوثائق الرسمية: قد لا يتم تزويدك بالوثائق الرسمية المتعلقة بعملية شراء أو بيع العقار، مثل عقود البيع أو سندات الملكية.

ماذا تفعل إذا كنت تعتقد أنك ضحية لمافيا العقارات:

تواصل مع الجهات الأمنية المختصة: قم بتقديم بلاغ لدى الجهات الأمنية المختصة، مثل الشرطة أو النيابة العامة، وتقديم جميع المعلومات التي لديك عن الواقعة.
اتصل بجمعية حماية المستهلك: يمكن لجمعية حماية المستهلك أن تقدم لك المساعدة القانونية والدعم اللازم لحماية حقوقك.
استشر محاميًا متخصصًا في شؤون العقارات: يمكن لمحامي مختص أن يساعدك في تقييم موقفك القانوني واتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية حقوقك واسترداد أملاكك.
جمع الأدلة: قم بجمع جميع الأدلة التي لديك، مثل عقود البيع، وسندات الملكية، ورسائل البريد الإلكتروني، والرسائل النصية، والتسجيلات الصوتية أو المرئية، التي تدعم شكواك.
لا تتردد في طلب المساعدة: لا تتردد في طلب المساعدة من العائلة والأصدقاء والمنظمات المجتمعية، فهناك العديد من الأشخاص الذين يمكنهم تقديم الدعم moral and practical خلال هذه الفترة الصعبة.

نصائح للحماية من مافيا العقارات:

توثيق جميع المعاملات العقارية: تأكد من توثيق جميع المعاملات العقارية بشكل رسمي ووفقاً للقوانين المعمول بها.
التعامل مع جهات موثوقة: تأكد من التعامل مع شركات عقارية ومحامين ذوي سمعة طيبة.
التحقق من صحة الوثائق: تأكد من صحة جميع الوثائق العقارية قبل توقيعها.
الحصول على استشارة قانونية: استشر محاميًا متخصصًا في شؤون العقارات قبل أي عملية شراء أو بيع.
رفع الوعي: نشر الوعي حول مخاطر مافيا العقارات وطرق حماية الأملاك.

تذكر:

لا تتسرع في اتخاذ أي قرارات تتعلق ببيع أو شراء العقارات.
لا تثق بأي شخص يدعي أنه يمكنه مساعدتك في شراء أو بيع عقار بسرعة أو بأسعار رخيصة.
كن حذراً من أي عروض تبدو جيدة لدرجة يصعب تصديقها.

ماذا أفعل إذا كنت ضحية لم أفيا العقارات؟

تواصل مع الجهات الأمنية المختصة.
اتصل بجمعية حماية المستهلك.
استشر محاميًا متخصصًا في شؤون العقارات.

خاتمة

مافيا العقارات ليست مجرد ظاهرة عابرة، بل هي تهديد حقيقي لأمننا المالي. حماية أملاكنا تتطلب تضافر الجهود من قبل الأفراد والمؤسسات الحكومية. فلنتكاتف لفضح ممارسات هذه الشبكات الإجرامية وحماية أنفسنا من مخاطرها.

وفي الأخير أنوه – عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض – أنني قد طرحت مشاكل دعوي التسليم في عام 2010 حينما عدت من المملكة العربية السعودية ورأيت التعديل التشريعي لدعوي التسليم بالقيود التى وضعها المشرع في عام 2007 وتذكرت ما رأيته من مشاكل بسبب هذه الدعوي الرهيبة والأثار المترتبة عليها منذ أن بدأت أحبو في مهنة المحاماة 1997 فرأيت أصحاب عقارات أرضي وشقق يجوبون المحاكم بسبب هذه الدعوي واستغلال أصحاب الضمائر الميتة لها في الاستيلاء علي أملاك الغير ووضعه تحت رحمتهم بسبب طول أمد التقاضي وقصور القانون أنذاك.

وفي الأخير طالع مقالنا عن:

الاستيلاء على ملك الغير بدعوي التسليم علي موقعنا
حديثنا عن خطورة دعوي التسليم باليوم السابع