اثبات العلاقة التأجيرية: في القانون الاستثنائي والمدني

اثبات العلاقة التأجيرية

في هذا المقال نتعرف علي طرق اثبات العلاقة التأجيرية في القانون الاستثنائي والمدني حيث يُعدّ إثبات العلاقة التأجيرية من أهم الخطوات التي تضمن حقوق كل من المؤجر و المستأجر في مختلف الاتفاقيات العقارية.

ففي ظلّ ازدياد حجم التعاقدات الإيجارية وتنوعها بات من الضروريّ ضمان وجود آليات قانونية واضحة لإثبات وجود هذه العلاقة، وتحديد شروطها وواجبات كل طرف.

اثبات العلاقة التأجيرية بالايجار المكتوب

• قد يكتب المتعاقدين عقد الإيجار ، ولا يشترط فى الكتابة شكل خاص . فقد يكون عقدا مطبوعا وممضى من المتعاقدين كما هو الغالب ، أو يحرر العقد بيد أحدهما أو بيد شخص ثالث ، وقد تقتصر الكتابة على مجرد إقرار من أحد المتعاقدين مقترنا بقبول المتعاقد الآخر ، كما قد تكون بكتب متبادلة بين المتعاقدين .
• وقد يتفق المتعاقدان على الإيجار ، ويشترطان كتابة العقد ، ففي هذه الحالة تكون العبرة بما يقصدان ، فقد يقصدان ، عندما اتفقا شفويا ، أن هذا الاتفاق لا يكون إلا مشروع إيجار لا يتم إذا كتب العقد ، وفى هذه الحالة تكون الكتابة لازمة لتكوين العقد ،
• وقد يقصدان باتفاقهما الشفوي أن العقد قد تم معلقا على شرط واقف هو الكتابة ، وقد يريدان عقدا منجزا والكتابة تكون للإثبات فقط ، ومما يساعد على استخلاص أن العقد قد تم دفع العربون ، فإن العربون إما أن يدل على أن العقد قد تم ويهيئ السبيل للرجوع فيه بعد تمامه ، وإما أن يدل على أن العقد قد تم باتا لا رجوع فيه ، وسيأتي تفصل ذلك عند الكلام عن العربون

السنهوري ص 74

إثبات عقد الإيجار

عقد الإيجار هو تصرف قانونى ملزم للجانبين ولم يورد المشرع قواعد خاصة متعلقة بإثباته للقواعد العامة المقررة فى قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 ومؤداها أن يكون إثباته بالبينة والقرائن إذا كانت قيمته لا تجاوز نصاب البينة وأما إذا جاوزت قيمته ذلك وجب إثباته بالكتابة أو ما يقوم مقامها كالإقرار واليمين الحاسمة وإذا وجد مبدأ ثبوت بالكتابة تعين أن يكون معززا بالبينة حتى ينهض دليلا على إثبات الإيجار

أنور طلبه ص 566

والعبرة فى تقدير قيمة عقد الإيجار بالتزام المستأجر بدفع الأجرة لا بقيمة العين المؤجرة والمعتبر فى هذه القيمة هو مجموع الأجرة التى يدفعها عن طول مدة الإيجار وإذا كان هناك اتفاق بين الطرفين على الأجرة وعلى المدة جاز إثبات هذا الاتفاق بالبينة أو بالقرائن ولكن إذا تعذر الإثبات بهذين الطريقين وجب الرجوع إلى أجرة المثل فى الأجرة وإلى مواعيد دفع الأجرة فى المدة .

ثبوت الحق فى إبرام عقد الإيجار

قضت محكمة النقض بأن :

إذا كان إثبات العلاقة الايجارية بين طرفي عقد الإيجار – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – يقتضى بيانه محل التزام كل من الطرفين ، وكانت الأجرة هى محل التزام المستأجر فى هذا العقد بما لازمه بيانه الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها عند إثبات العلاقة الايجارية بينه وبين المؤجر ويشترط فيها

كما يشترط فى أي محل للالتزام أن تكون موجودة ومشروعة ومعينة أو قابلة للتعيين فإن استحال إعمال المعيار المتفق عليه لتحديدها – سواء كانت هذه الاستحالة مادية أو قانونية فإنها تقدر بأجرة المثل وفق ما تقضى به المادة 562 من القانون المدني

(الطعن رقم 2705 لسنة 58 ق جلسة24/2/1993 ، الطعن رقم 3967 لسنة 63 ق جلسة 24/4/1997)

نخلص مما تقدم

1. انه يجوز إثبات عقد الإيجار بجميع طرق الإثبات ويدخل فى ذلك البينة والقرائن إذا كانت قيمة العقد لا تجاوز نصاب البينة
2. أما إذا جاوزت قيمته وجب إثباته بالكتابة أو ما يقوم مقامها
3. وإذا فقد العقد بقوة قاهرة أو توافر المانع الأدبي من الحصول على عقد مكتوب جاز الإثبات بالبينة والقرائن أو باليمين .

ولما كان عقد الإيجار يحرر من نسختين ويعتبر سندا مشتركا بين المؤجر والمستأجر

فإنه يجوز لأى منهما إلزام الآخر بتقديم نسخته وإلا جاز الأخذ بصورة المحرر المقدمة فى الدعوى واعتبارها مطابقة لأصلها ، فإن لم توجد صوره من المحرر جاز للمحكمة الأخذ بقول الخصم فيما يتعلق بشكل المحرر وموضوعه ويمتنع على الخصم الأخر جحد ذلك إلا بتقديم الأصل الخاص به عملا بالمادة 20 وما بعدها من قانون الإثبات

ولما كان العقد يخضع فى إثباته للقواعد التى كانت سارية وقت إبرامه ، ومن ثم فإنه بالنسبة للعقود المبرمة قبل العمل بقانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 فى 1/12/1968 فيسرى فى شأنها نص المادة 40 من القانون المدني التى كانت تحدد نصاب البينة بمبلغ عشرة جنيهات

كما تخضع العقود المبرمة قبل 1/10/1992 للمادة 60 من قانون الإثبات التى كانت تحدد نصاب البينة بمبلغ عشرين جنيها قبل تعديلها بالقانون رقم 23 لسنة 1992 الذى رفع نصاب البينة  لمبلغ مائة جنيه فإن نشأت العلاقة الايجارية فى ظل القانون المدني القديم فلا يجوز الإثبات إلا بإقرار المدعى عليه أو امتناعه عن اليمين عملا بالمادة 263 منه وأصبح نصاب البينة خمسمائة جنيه عملا بالمادة 60 من قانون الإثبات بعد تعديلها بالقانون رقم 18 لسنة 1999 المعمول به اعتبارا من 17/5/1999 .

فإن إبرام عقد الإيجار بين تاجر وغير تاجر فللأخير إثباته بالبينة أو القرائن أيا ما كانت قيمة العقد بينما يلتزم التاجر بالقواعد العامة فى الإثبات ، وإذا تعدد المستأجرون التجار كانوا متضامنين .

وإذا قضت المحكمة بإثبات العلاقة الايجارية وجب عليها بيان الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها بحيث إذا أغفلت ذلك كان حكمها مشوبا بالقصور باعتبار الأجرة من الأركان الجوهرية فى عقد الإيجار .

أنور طلبه – عبد الفتاح عبد الباقي ص 55

وقد قضت محكمة النقض بأنه

إذا كانت مسألة ثبوت العلاقة الايجارية بين الطاعن والمطعون ضده قد حسمها الحكم الصادر فى الدعوى رقم (…) لسنة 1981 مدنى دمياط الابتدائية وإذ لم ينازع المطعون ضده – المستأجر – فى ذلك بل أقام دعوى فرعية بطلب إلزام الطاعن – المؤجرة بتحرير عقد إيجار له عن العين محل النزاع فإن الحكم الصادر فى الدعوى سالفة الذكر يقوم مقام العقد المكتوب فى إثبات العلاقة الايجارية ، ومن ثم فإن قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول دعوى الطاعن لعدم وجود عقد إيجار مكتوب يكون مخالفا للقانون “

(طعن 700 س 56 ق نقض 12/12/1991)

وبأنه الحكم الصادر بثبوت العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر مانع من طلب الحكم بإلزام الأول بتحرير عقد إيجار ، إغفال الحكم المطعون فيه الرد على دفاع الطاعن بعدم وجود محل لطلب إلزامه بتحرير عقد إيجار طالما قضى بثبوت العلاقة الايجارية .لا عيب.

وبأنه ” وإذا حصلت محكمة الموضوع تحصيلا سائغا مما سردته من وقائع الدعوى وظروفها أن المستأجر علم بقبول المؤجر تأجير الأرض إليه . ولذلك اعتبرت التعاقد على هذه الإجارة قد تم بإيجاب من المستأجر بخطابه الذى أرسله وبقبول من المؤجر الذى يدعى المستأجر عدم تسلمه ، فذلك مما لمحكمة الموضوع السلطة فى تقديره ، ولا معقب عليه لمحكمة النقض

(طعن 71 س 13 ق نقض 27/1/1944)

وبأنه إذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة بتمكينها من شقة النزاع على سند من أنها تنازلت عن التمسك بعقد الإيجار المقدم منها والمنسوب صدوره إلى المطعون ضدها الثانية رغم أن هذا التنازل لا يحول دون الطاعنة وإثبات العلاقة الايجارية بالأدلة الأخرى المقبولة قانونا .

وقد حجب الحكم نفسه بذلك عن بحث العلاقة بين الطرفين من واقع الأوراق المقدمة فى الدعوى والتي تمسكت الطاعنة بدلالتها على قيام العلاقة الايجارية بينهما عن العين محل النزاع وإذا كان يجوز للمستأجر وفق نص المادة 24 / 3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير الأماكن – المقابلة للمادة 16 / 2 من القانون السابق رقم 52 لسنة 1969 – إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات القانونية وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فإنه يكون خالف القانون وشابه القصور فى التسبيب

(الطعن رقم 1350 لسنة 51 ق جلسة 27/1/1988)

وبأنه النص فى الفقرة الأولى من المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يدل على أن المشرع قد استلزم فى إثبات تاريخ عقود الإيجار بمأموريات الشهر العقاري ، قواعد خاصة تخرج عن القواعد العادية لإثبات تاريخ المحررات الأخرى ، كما لم يعلق تطبيق هذا النص على أي إجراء تشريعي لاحق

الطعن رقم 1795 لسنة 49 ق جلسة 20/2/1990 ، الطعنان رقما 1185، 2812 لسنة 66 ق جلسة 9/1/1997

كما قضت بأن

من المقرر وأعمالا للمادة التاسعة من القانون المدني أن الأدلة التى تعد مقدما لإثبات التصرفات القانونية ، تخضع فى إثباتها للقانون الساري وقت إعداد الدليل أو فى الوقت الذى كان ينبغي فيه إعداده ولما كانت العلاقة الايجارية المدعى بها قد نشأت فى سنة 1945 أو 1946 أي فى ظل القانون المدني الملغى فإنها تخضع فى إثباتها لحكم المادة 263 منه التى تنص على أن عقد الإيجار الحاصل بغير الكتابة لا يجوز إثباته إلا بإقرار المدعى عليه أو امتناعه عن اليمين

فلا يجوز الاعتماد فى إثباته على البينة أو القرائن ، وكانت محكمة الاستئناف قد أجازت رغم اعتراض الطاعن – إثبات العلاقة الايجارية بكافة الطرق بما فيها البينة وأقامت قضاءها المطعون على ما استخلصته من أقوال الشهود ومن القرائن

فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه ، ولا يصحح هذا الخطأ استنادا الحكم إلى المادة 113 من قانون الإثبات التى تجيز للمحكمة أن تقبل الإثبات بالبينة والقرائن فى الأحوال التى كان يجوز فيها ذلك متى تخلف الخصم عن حضور جلسة الاستجواب بغير عذر مقبول أو امتنع عن الإجابة ذلك أن الإحالة إلى التحقيق جاءت سابقة على حكم الاستجواب الموجه للمطعون ضده الأول دون الطاعن

(طعن 1826 س 49 ق نقض 10/6/1982)

وبأنه إذا كانت المحكمة بعد أن نفت صفة الظهور عن وضع يد المدعى ، وبعد أن قررت أن شهوده لم يبينوا صفة وضع يده ، فأثبتت بذلك عجزه عن إثبات ظهوره مظهر المالك ، قد استطردت فقالت أن المدعى عليه يقول أن المدعى إنما وضع يده بصفته مستأجرا وأن ظروف الدعوى وملابساتها وأوراقها تدل على صدق قوله ، فذلك من المحكمة ليس حكما بقيام عقد الإيجار بين طرفي الدعوى حتى كان يصح النعي عليها أنها خالفت فيه قواعد إثبات عقد الإيجار ، بل هو استكمال لما ساقته نفيا لما ادعاه المدعى من أنه فى وضع يده على المنزل كان ظاهرا بمظهر المالك

(طعن 35 س 16 ق نقض 16/1/1947)

وبأنه وإذا كانت المحكمة قد أقامت حكمها فى الدعوى المرفوعة بمطالبة المدعى عليه بتقديم حساب عن إرادته المخبز الذى يملك المدعى نصيبا فيه ، على أن يد المدعى عليه على المخبز قد تغيرت صفتها من يد إدارة إلى يد مستأجر ، معتمدة فى ذلك على أن المدعى وإن كان لم يوقع عقد الإجارة مع بقية وارثى المخبز إلا أنه أجازها إجازة ضمنية

مستخلصة ذلك من وصول صادر من المدعى إلى المدعى عليه يفيد تسلمه مبلغ كذا على أنه ما يوازى نصيبه فى أجرة المخبز ، ومن سكوته عدة سنين عن المطالبة بحساب ومن قول إخوته بإقراره الإجارة

وذلك دون أن توضح فى حكمها هل اعتدادها بهذا الوصل كان على اعتبار أنه كتابة دالة بذاتها على قبوله للأجرة أو على اعتبار أنه مبدأ ثبوت بالكتابة تكملة القرائن التى أوردتها  أم على اعتبار أنه مجرد قرينة تعلو فى المرتبة على تلك القرائن

بحيث لا يفهم من هذا الحكم هل التزمت المحكمة فى إثبات الإجارة الضمنية لعقد الإيجار قواعد الإثبات العامة الواردة فى المادة 215 وما بعدها من القانون المدني أو قاعدة الإثبات الخاصة المنصوص عليها فى المادة 363 .

وإن كانت هى التزمت القواعد العامة فما الطريق الذى سلكته أهو طريق الإثبات بالكتابة أو ما يقوم مقامها أم الإثبات بالبينة والقرائن فهذا من الحكم قصور يعجز محكمة النقض عن مراقبته من جهة مخالفته القانون أو نزوله على أحكامه وهو بهذا يكون باطلا

(طعن 127 س 16 ق نقض 26/2/1948)

وبأنه إذا كانت المحكمة قد استخلصت من مناقشة المستأجر بالجلسة من أنه دفع للمؤجر مبلغا من إيجار السنة التالية بالإضافة إلى القرائن الأخرى التى أوردتها أن تحت يد المستأجر وصولا بهذا المبلغ وأن فى امتناعه عن تقديمه يجعل واقعة تجديد عقد الإيجار المدعى بها قريبة الاحتمال مما يجوز معه إثباتها بكافة الطرق القانونية بما فيها القرائن ، فإن هذا الذى ذهبت إليه المحكمة وأقامت عليه قضاءها لا يعتبر تجزئة للاعتراف ومن ثم لا تكون قد أخطأت فى القانون

(طعن 285 س 21 ق نقض 16/12/1954)

وبأنه إذ كان التنبيه بالإخلاء هو تعبير عن إرادة أحد طرفي العقد فى إنهاء الإيجار ، فإنه يعتبر بذلك تصرفا قانونيا من جانب واحد ، يخضع فى إثباته للقواعد العامة ، فإذا كانت قيمة الإيجار تجاوز عشرة جنيهات وجب إثبات التنبيه بالكتابة أو ما يقوم مقامها إلا إذا اتفق الطرفان على خلاف ذلك

(طعن 157 س 38 ق نقض 24/4/1973)

وبأنه إذ كان الحكم المطعون فيه قد استخلص فى حدود سلطته الموضوعية استخلاصا سائغا من واقع الدعوى ومستنداتها عدم حصول تنازل ضمني من المطعون عليه عن الدفع بعدم جواز الإثبات بغير الكتابة ، وكانت محكمة الاستئناف قد قضت بعدم جواز إثبات التنبيه بشهادة الشهود باعتباره تصرفا قانونيا تزيد قيمة الإيجار الصادر بشأنه هذا التنبيه على عشرة جنيهات ، وذلك خلافا لما ذهبت إليه محكمة أول نفاذا للحكم الصادر منها بإحالة الدعوى إلى التحقق والذى ألغته محكمة الاستئناف

(طعن 157 س 38 ق نقض 24/4/1973)

وبأنه حق المستأجر فى إثبات صورية التصرف الظاهر ولو كان طرفا فيه بكافة طرق الإثبات

(طعن 1272 س 64 ق نقض 29/12/1999)

وبأنه تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأنه المستأجر الحقيقي لعين النزاع من مالكها المطعون ضده الأول مدللا على ذلك بعده قرائن وأن الأخير تواطأ مع المطعون ضده الثانى وحرر له عقد إيجار صوري بوصفه مستأجرا للعين وحمله على التوقيع على عقد بيع بالجدك تضمن تنازله للطاعن عن الإيجار وطلب الإحالة للتحقيق لإثبات الصورية دفاع جوهرى . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى اعتبار الطاعن مستأجرا من الباطن وأن البيع بالجدك لم تتوافر شروطه والتفاته عن الدفع بالصورية . فساد فى الاستدلال وقصور

(طعن 1272 س 64 ق نقض 29/12/1999)

وبأنه إذا كان المستأجر يطعن فى عقد الإيجار  بالصورية والمؤجر يدفع بعدم جواز الإثبات فلا يجوز للمحكمة ، مادام الإيجار ثابتا بالكتابة ولا يوجد لدى المستأجر دليل كتابي على دعواه – أن تقضى بصورية عقد الإيجار بناء على مجرد القرائن وإلا كان قضاؤها باطلا لاستناده إلى دليل غير جائز الأخذ به فى الدعوى

(طعن 6 س 12 ق نقض 18/6/1942)

إثبات عقد الايجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن

بالنسبة للعقود التى أبرمت قبل العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969 وتعذر الحصول عليها جاز إثباتها وإثبات الأجرة المتفق عليها والتكاليف الإضافية بجميع طرق الإثبات مهما كانت قيمة النزاع وذلك تطبيقا لنص المادة 5 من القانون رقم 121 لسنة 1947 .

أما العقود التى أبرمت بعد العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969 فإنه لا يجوز إثباتها إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها كالإقرار أو اليمين ما لم يكن العقد فقد بسبب أجنبي كحريق أو سرقه ففي هذه الحالة يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات أما العقود التى أبرمت فى ظل القانون الجديد رقم 49 لسنة 1977 فتخضع فى إثباتها لذات القواعد المقررة فى القانون رقم 52 لسنة 1969 .

أي أنه لا يجوز إثباتها إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها ، ويراعى أن الكتابة لازمة للإثبات وليست للانعقاد وكذلك القانون رقم 136 لسنة 1981 .

وقد قضت محكمة النقض بأن

يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات طالما لم يوجد عقد مكتوب أو انطواء العقد على شروط مخالفة للنظام العام وأن يتمسك المستأجر بذلك صراحة

(طعن 3451 س 64 ق نقض 19/1/1995)

(طعن 3751 س 60 ق نقض 6/2/1995)

وبأنه حق المستأجر وحده فى إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة . م 16ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 24 ق لسنة 1977 مؤداه عدم لزوم إثبات العلاقة الايجارية بالكتابة أو حصول المستأجر على إيصالات بسداد الأجرة

(طعن 7630 س 64 ق نقض 21/6/2000)

وبأنه إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد . جوازه للمستأجر بكافة طرق الإثبات .شرطه. عدم وجود عقد مكتوب أو انطواء العقد على شروط مخالفة للنظام العام وأن يتمسك المستأجر بذلك صراحة

(طعن 485 س 68 ق نقض 3/11/1999)

وبأنه قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الايجارية بين الطاعن والمطعون ضدها وبرفض دعوى الطاعن بطرد المطعون ضدها من عين النزاع للغصب استنادا لشهادة شاهدي المطعون ضدها من أنها تضع اليد على تلك العين دون تقديم دليل على قيام علاقة إيجاريه بينها . خطأ فى تطبيق القانون وفساد فى الاستدلال

(طعن 338  س 57 ق نقض 8/11/1999)

وبأنه إذا ثار نزاع بصدد عقد الإيجار ، وتنازل المستأجر عن التمسك به فإن ذلك لا يحول بينه وبين إثبات العلاقة الايجارية بكافة الطرق ، وليس من شأن هذا التنازل استخلاص انتفاء تلك العلاقة ” (طعن3010 س 65ق نقض17/2/1997) ويجب عند الحكم بإثبات العلاقة الايجارية بيان الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها وإلا كان الحكم مشوبا بالقصور باعتبارها من الأركان الجوهرية لعقد الإيجار

(طعن 2937 س 60 ق نقض 4/12/1994 ، طعن4935 س 61 ق نقض 12/7/1995، طعن 7630 س 64 ق نقض 21/6/2000)

من المقرر أنه يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات وذلك وفقا لنص المادة 24/3 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن

الطعن رقم 601 لسنة 52 ق جلسة 12/4/1988

الطعن رقم 485 لسنة 60 ق جلسة 6/7/1994

الطعن رقم 3453 لسنة 65 ق جلسة 20/5/1996

وبأنه إذا كانت المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد أجازت فى فقرتها الثالثة للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات ولم تلزم بتوجيه إنذار إلى المؤجر قبل رفع دعوى للمطالبة بإثبات تلك الواقعة خروجا على القواعد العامة المنصوص عليها فى المادة 157 من القانون المدني والتي توجب على الدائن اعذار المدين  قبل مطالبته بتنفيذ العقد أو بفسخه .

وكان طلب المطعون ضده تسليمه الوحدتين المؤجرتين إليه وتمكينه من الانتفاع بها هما طلبين تابعين لطلبه الأصلى بإثبات علاقته الايجارية لهاتين الوحدتين ، فإنه لا يكون ملزما بإعذار الطاعنة قبل رفع دعواه بهذه الطلبات وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم سبقها إنذار فإن النعي عليه بهذا السبب يكون على غير أساس

(الطعن رقم 1831 لسنة 52 ق جلسة 30/4/1989)

وبأنه مفاد النص فى المادة 16 من القانون 52 لسنة 1969- المقابلة للمادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 – يدل وعلى ما أفصحت عنه مناقشات مجلس الأمة فى هذا الخصوص على أن المشرع حماية للطرف الضعيف وهو مستأجر قد اعتبر واقعة التأجير واقعة مادية وأجاز للمستأجر وحده إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة مما مؤداه إن إثبات العلاقة الايجارية لا يتطلب وبطريق اللزوم أن تكون ثابتة كتابة أو أن يكون المستأجر قد حصل على إيصالات تفيد سداد الأجرة

(الطعن رقم 3150 لسنة 61 ق جلسة 5/12/1991)

وبأنه المقرر – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص فى المادة (24) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن وتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والنص فى المادة (76) من ذات القانون على معاقبة من يخالف حكم المادة سالفة البيان يدل على أن المشرع فى حالة مخالفة المؤجر لهذا الالتزام أو حالة الاحتيال على شرط من شروطه فى صورة مخالفة إثبات حقيقة التعاقد وشروطه بجميع طرق الإثبات القانونية ولازم ذلك ومقتضاه التزام المؤجر بتقديم الدليل الكتابى على قيام العلاقة الايجارية

(الطعن رقم 4383 لسنة 61 ق جلسة 14/5/1998

وبأنه إذا كان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد تمسك بدفاعه أمام محكمة الموضوع بإحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات استئجاره الشقة محل النزاع من المطعون ضده ، وإذا قام الحكم المطعون فيه قضاء بإخلاء هذه الشقة على سند من ثبوت بطلان عقد الإيجار والإيصالات – المقدمة من الطاعن – والمنسوب صدورها من المطعون ضده ومن خلو أوراق الدعوى من ثمة دليل على حيازة الطاعن للعين . وكان هذا الذى استند إليه الحكم لا يواجه طلب الطاعن المشار إليه ، ولا يتضمن ما يسوغ رفضه والالتفات عنه رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه -لو ثبت- أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون مشوبا بالقصور والإخلاء بحق الدفاع “

(الطعن رقم 3577 لسنة 62 ق جلسة 28/2/1996)

كما قضت بأن

إذا كان المطعون عليهم قد تمسكوا بصورية الأجرة المبينة بعقود الإيجار المبرمة بينهم وبين الطاعنين صورية تدليسيه مبناها الغش والتحايل على القانون للتوصل إلى اقتضاء أجرة أكثر من الأجرة القانونية ، فإنه يجوز إثبات هذه الصورية بين المتعاقدين بطرق الإثبات كافة بما فيها البينة والقرائن

(طعن 112 س 38 ق نقض 31/1/1974)

وبأنه تحديد أجرة المساكن هو من مسائل النظام العام التى نص المشرع على تأثيم مخالفة القواعد الواردة بشأنها ، والتحايل على زيادة الأجرة يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات بما فى ذلك البينة والقرائن

(طعن 262 س 37 ق نقض 15/3/1973)

وبأنه يجب فى تفسير العقد إعمال الظاهر الثابت به ، ولا يجوز العدول عنه إلا إذا ثبت ما يدعو إلى هذا العدول ، وإذ كان ادعاء المطعون عليه وقوع الغلط فى تحديد الأجرة المثبتة بعقد الإيجار بإعماله التخفيض الوارد بالقانون رقم 168 لسنة 1961 يستلزم وعلى ما نصت عليه المادة 120 من القانون المدني – أن يثبت إما أن التعاقد الآخر اشترك معه فى الغلط أو كان يعلم به أو كان من السهل عليه أن يتبنه ، وكانت القرائن التى ساقها الحكم المطعون فيه لا تؤدى إلى ذلك ، فإنه إذ قضى بتحديد أصل الأجرة على خلاف ما ورد صريحا بالعقد يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه

طعن 106 س 38 ق نقض 21/6/1973

وبأنه للمستأجر الحق فى إثبات صورية التصرف الظاهر ولو كان طرفا فيه بكافة الطرق

(طعن 1272 س 64 ق نقض 29/12/1999)

وبأنه تمسك الطاعن بأن إيصال سداد أجرة شقة النزاع الصادر للمطعون ضده الثالث من أحد الملاك السابقين للعقار حرر بالتواطؤ بينهما بعد شرائه العقار وتدليله على ذلك المستندات دفاع جوهرى قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى الإخلاء وثبوت العلاقة الايجارية استنادا إلى إيصال سداد الأجرة سالف البيان وإقرار بصدره أمام محكمة باستلام قيمته من المطعون ضده الثالث رغم ثبوت توقيعه على الإخطار المرسل من الملاك السابقين للعقار المطعون ضده الأول – المستأجر الأصلى بحوالة العقد للطاعن ودون أن يعنى بحث الدفاع سالف البيان مقصور وفساد فى الاستدلال

(الطعن رقم 873 لسنة 67 ق جلسة 6/1/2005)

وبأنه تمسك الطاعن بثبوت العلاقة الايجارية بينه وبين المطعون ضده وأنه يشغل بوصفه مستأجرا لها وتدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهرى

(الطعن رقم 795 لسنة 74 ق جلسة 3/2/2005)

وبأنه تمسك الطاعن بنشوء علاقة إيجاريه جديدة بينه وبين المطعون ضدها عن الشقة محل النزاع بموجب عقد إيجار وقعته والدته نيابة عن الورثة وتدليله على ذلك بصورتي إيصال سداد الأجرة صادر من وكيل المطعون ضدها باسم الورثة .دفاع جوهرى. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيسا على إقامة المستأجرة الأصلية بشقة النزاع وبمفردها حتى وفاتها وتردد الطاعن عليها قبل الوفاة دون أن يواجه بالدفاع سالف البيان بما يصح ردا عليه قصور

(الطعن رقم 14949 لسنة 74 ق جلسة 4/5/2005)

وبأنه تصدى محكمة أول درجة للفصل فى النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل فى الدعوى بصفته مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه المؤجر والمالك الأصلى للعقار منهية فى قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيسا على وجوب إقامتها ابتداء على المطعون ضده .خطأ

(الطعن رقم 428 لسنة 71 ق جلسة 13/1/2003)

وبأنه إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن أقام دعواه بطلب الحكم على أبيه المؤجر والمالك الأصلى للعقار بثبوت العلاقة الايجارية بينهما عن شقة النزاع وتدخل المطعون ضده بصفته المشترى للعقار الكائن به العين منازعا فى صحة واقعة التأجير ، وتصدت محكمة أول درجة للفصل فى هذا النزاع .

وانتهت إلى ثبوت العلاقة الايجارية ، فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه برفض الدعوى على أنه كان على الطاعن أن يقيم دعواه ابتداء على المطعون ضده يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون . جواز إثبات المستأجر واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات .م 24ق 49 لسنة 1977 . لا يغير من ذلك النص فى المادة 115 إثبات على عدم جواز توجيه اليمين الحاسمة فى واقعة مخالفة للنظام العام . علة ذلك

(الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق جلسة 18/8/2003)

وبأنه نص المشروع فى المادة 24 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أنه :

يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات ” حتى ييسر له إثبات التحايل على مقدار الأجرة أو صورية العقد المفروش أو تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار ، ولا يغير من هذا النظر ما نصت عليه المادة 115 من قانون الإثبات على أنه ” لا يجوز توجيه اليمين الحاسمة فى واقعة مخالفة للنظام العام “

وإذا كان هذا الحكم خاص بعدم جواز توجيه تلك اليمين فقط دون ما عداها من أدلة الإثبات ” قد أملته اعتبارات متعددة منها أنه لا يجوز توجيهها فيما لا يمكن التنازل عنه أو التصالح عليه ، أو مخالفة حجية أمر مقضى ، ومنها كذلك عدم جواز تحليف المتهم بإطلاق ، أو استجوابه من قبل المحكمة إلا إذا قبل ذلك احتراما لمبدأ عدم التزامه بإثبات براءته

ومنها حماية طالب اليمين  نفسه من أن يحتكم ليمين مضطرا إلى الكذب وكل ذلك خاص باليمين ولا شأن له بجواز الإثبات بالبينة التى لها الصدارة فى إثبات الجرائم

تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة الشهرية المستحقة عليها إلا أنه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلا وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك ، اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤها بالإخلاء تأسيسا على أن تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار بشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها ، مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه

(الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق جلسة 18/8/2003)

خلاصة اثبات عقد الايجار المفقود

في هذا المبحث بلخص جوانب إثبات العلاقة التأجيرية ونستكشف أوجه التشابه والاختلاف بين القانون المدني والقوانين الاستثنائية في هذا الشأن.

أولاً: إثبات العلاقة التأجيرية في القانون المدني:

يُعدّ القانون المدني المصدر الأساسيّ لقواعد إثبات العلاقة التأجيرية. ويحدّد القانون المدني مختلف الأدلة التي يمكن استخدامها لإثبات وجود هذه العلاقة، وتشمل:

العقد المكتوب:

يُعدّ العقد المكتوب أهمّ دليل على وجود العلاقة التأجيرية، حيث يُحدّد شروط الاتفاقية وواجبات كل طرف.

الإقرار:

يُمكن إثبات العلاقة التأجيرية من خلال اعتراف أحد طرفي العقد بوجودها.

شهادة الشهود:

يمكن الاستعانة بشهادة الشهود لإثبات وجود العلاقة التأجيرية، خاصةً في حال عدم وجود عقد مكتوب.

القرينة:

يمكن الاستدلال ببعض القرائن لإثبات وجود العلاقة التأجيرية، مثل سكن المستأجر في العقار المأجور ودفع الإيجار.

ثانياً: إثبات العلاقة التأجيرية في القوانين الاستثنائية:

تُصدر بعض الدول قوانين استثنائية تُنظّم بعض جوانب العقود الإيجارية، مثل قانون الإيجار القديم في مصر. وتُحدّد هذه القوانين قواعد خاصة لإثبات العلاقة التأجيرية، قد تختلف عن تلك الموجودة في القانون المدني.

ومن أهمّ الأمثلة على ذلك:

شهادة الشهود:

قد تُعطي بعض القوانين الاستثنائية أهمية أكبر لشهادة الشهود في إثبات العلاقة التأجيرية، خاصةً في حال عدم وجود عقد مكتوب.

القرينة:

قد تُحدّد بعض القوانين الاستثنائية بعض القرائن الجديدة لإثبات وجود العلاقة التأجيرية، مثل وجود فواتير كهرباء أو مياه باسم المستأجر.

ثالثاً: النقاط الهامة في إثبات العلاقة التأجيرية:

يجب على كل من المؤجر والمستأجر الاحتفاظ بنسخة من عقد الإيجار.

• يُنصح بتوثيق عقد الإيجار لدى كاتب العدل لضمان صحة توقيعات الطرفين.
• في حال عدم وجود عقد مكتوب، يجب على المؤجر والمستأجر الحرص على توثيق جميع التعاملات المالية بينهما.
• يُمكن للمؤجر والمستأجر الاستعانة بمحامٍ متخصص في العقود الإيجارية لتقديم المشورة القانونية حول كيفية إثبات العلاقة التأجيرية.

رابعاً: الأسئلة الشائعة:

1. ما هي أهمّ الأدلة التي يمكن استخدامها لإثبات العلاقة التأجيرية؟

العقد المكتوب، الإقرار، شهادة الشهود، القرائن.

2. ما هي القوانين الاستثنائية التي تُنظّم إثبات العلاقة التأجيرية؟

قانون الإيجار القديم في مصر، قانون الإيجارات في بعض الدول العربية.

3. ما هي النصائح التي يمكن تقديمها للمؤجر والمستأجر لضمان إثبات العلاقة التأجيرية؟

الاحتفاظ بنسخة من عقد الإيجار، توثيق عقد الإيجار لدى كاتب العدل، توثيق جميع التعاملات المالية بينهما، الاستعانة بمحامٍ متخصص في العقود الإيجارية.

الخاتمة

يُعدّ إثبات العلاقة التأجيرية عنصرًا أساسيًا لضمان حقوق كل من المؤجر والمستأجر. ويجب على كل طرفٍ الحرص على توثيق العلاقة التأجيرية بالشكل القانونيّ الصحيح، لضمان حماية حقوقه في حال نشوب أيّ نزاع.

اثبات العلاقة التأجيرية في القانون الاستثنائي والمدني

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض