التنفيذ العيني لالتزام دفع تعرض في الأحكام القضائية

بحث هام عن التنفيذ العيني لالتزام دفع التعرض في قضاء النقض وننبه بأن ضمان البائع التعرض من الغير هو حق موضوعي وليس رخصة حيازة فدعوي الضمان هي دعوي موضوعية بنص المادة 439 مدني وما بعدها وتختلف اختلافا جذريا عن دعوي منع التعرض كدعوي حيازة بالمادة 961 مدني.

محتويات المقال

التنفيذ العيني بدفع التعرض بالمادة 440

تنص المادة 440 من القانون المدني على أنه :

إذا رفعت على المشترى دعوى باستحقاق المبيع واخطر بها البائع كان على البائع بحسب الأحوال وفقا لقانون المرافعات ان يتدخل فى الدعوى الى جانب المشترى أو أن يحل فيها محله .
فإذا تم الاخطار فى الوقت الملائم ولم يتدخل البائع فى الدعوى وجب عليه الضمان الا إذا اثبت ان الحكم الصادر فى الدعوى كان نتيجة لتدليس من المشترى أو لخطأ جسيم منه .
وإذا لم يخطر المشترى البائع بالدعوى فى الوقت الملائم وصدر عليه حكم حاز قوة الأمر المقضى ، فقد حقه فى الرجوع بالضمان إذا اثبت البائع أن تدخله فى الدعوى كان يؤدى الى رفض دعوى الاستحقاق .

كما تنص المادة 441 مدنى أنه :

يثبت حق المشترى فى الضمان ولو اعترف وهو حسن النية للأجنبي بحقه أو تصالح معه على هذا الحق دون ان ينتظر فى ذلك صدور حكم قضائى متى كان قد اخطر البائع بالدعوى فى الوقت الملائم ودعاه الى ان يحل محله فيها فلم يفعل ، كل ذلك ما لم يثبت البائع ان الأجنبي لم يكن على حق فى دعواه ” .

وتفترض هذه النصوص أن الغير قد تعرض للمشترى فعلا وكان تعرضه فى صورة دعوى استحقاق برفعها المشترى كما هو الوضع الغالب وفى هذه الدعوى فيدعى الغير ملكية كل المبيع أو بعضه أو يدعى حقا على المبيع كحق فيدعى الغير ملكية كل المبيع أو بعضه أو يدعى حقا على المبيع كحق رهن أو حق انتفاع أو حق ارتفاق أو حق ايجار أو غير ذلك من الحقوق أو ينكر فيها حقا للمبيع كحق ارتفاق مثلا ، فعند ذلك يتحقق التزام بالبائع بضمان تعرض الغير – ويبدأ بتنفيذ التزامه تنفيذا عينيا .

وذلك بأن يتدخل فى دعوى الاستحقاق الى جانب المشترى أو ليحل محله فى هذه الدعوى ويدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التى يملكها حتى يستصدر حكمها برفض الدعوى .

وعند ذلك يكون قد نفذ التزامه بضمان التعرض باستصدار حكم برفض الدعوى وهذا هو تنفيذ الالتزام بضمان التعرض عينيا ، فان لم يتدخل أو تدخل ولو ينجح فى استصدار حكم برفض الدعوى وجب عليه تنفيذ التزامه بطريق التعويض .

وقد لا يلجأ الغير لدعوى مستقلة برفعها باستحقاق المبيع بل يتدخل فى الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد شرائه للمبيع طالبا رفض الدعوى مدعيا ان له حقوقا على المبيع تتعارض مع حقوق المشترى الثابتة فى العقد . وهنا يجب على البائع أن يقدم من جانبه وسائل الدفاع الكافية لرفض ادعائه حتى لا يحكم برفض دعوى صحة التعاقد اذا ما اثبت الغير ادعاءه .

إذ أن رفض دعوى صحة التعاقد بسبب وجود حقوق للغير على المبيع تتعارض مع حقوق المشترى الثابتة فى عقد البيع يكون بمثابة وجود حقوق للغير على المبيع تتعارض مع حقوق المشترى الثابتة فى عقد البيع يكون بمثابة استحقاق كلى أو جزئي للمبيع من تحت يد المشترى . هذا من ناحية التعرض الصادر من الغير.

أما التعرض الصادر من البائع نفسه أو ورثته فإنه يمتنع عليه كما يمتنع على ورثته من بعده دفع دعوى صحة التعاقد بأي دفع أو دفاع يتعارض مع التزامه الناتجة من عقد البيع ويترتب عليه الا يحكم للمشترى بصحة ونفاذ عقد شرائه كله أو بعضه . وسنتناول ذلك بالتفصيل عند بحث الدفوع فى دعوى صحة التعاقد .

(يراجع فى كل هذه السنهوري المرجع السابق الجزء الرابع ص 878 وما بعدها – المستشار محمود الخضيري المرجع السابق ص 259 وما بعدها والبدراوي ص 201 وما بعدها والدكتور سليمان مرقص ص 361 وما بعدها المرجع السابق ) .

أحكام محكمة النقض في ضمان التعرض

في هذا المبحث من بحث تنفيذ التزام البائع بضمان تعرض الغير عينا نقدم واحد وخمسون حكما من أحكام ومبادئ محكمة النقض مرتبط وذات صلة بموضوع البحث لتتمة المعلمة القانونية.

1.التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وفقا للمادة 439 من القانون المدني التزام ابدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع على البائع التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض وينتقل هذا الالتزام من البائع الى ورثته .

فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع الا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع وضع اليد على العين المبيعة المدة الطويلة المسبة ومن ثم فإن دفع وارث البائع بعدم تسجيل عقد المشترى وبسقوط حقوق الأخير المتولدة عن عقد البيع بالتقادم وطلب الوارث تثبت ملكيته لبعض العقار المبيع انما هو من قبيل المنازعة المتعلقة عليه قانونا بمقتضى التزام مورثه بالضمان .

(نقض مدنى جلسة 13/1/1966 لسنة 17 عدد اول ص 123)

2.من المقرر أن من أحكام البيع المنصوص عليها فى المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع او منازعته فيه – وهو التزام مؤيد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر فيمتنع على البائع ان يتعرض للمشترى لأن من وجب عليه التعرض – وبالتالي يمتنع على البائع دفع دعوى المشترى بصحة ونفاذ عقد البيع بالتقادم استنادا الى مضى اكثر من خمس عشرة سنة على عدم تسجيل العقد أو الحكم بصحته لأن ذلك من قبيل المنازعات التى يمتنع على البيع ابداؤها كأثر من آثار التزامه بالضمان الا اذا توافرت لديه بعد تاريخ البيع وضع يد على العين المبيعــة المدة الطويلة المكسبة للملكية .

(نقض مدنى جلسة 10/6/1980 لسنة 30 عدد ثان ص 1726)

3.من أحكام البيع المقررة فى المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلا أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه فى الضمان لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده ويتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيا عينيا بأن يدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التى يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى فإذا لم ينجح البائع فى ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعويض وينتقل هذا الالتزام من البائع الى ورثته .

(نقض مدنى جلسة 29/4/1975 لسنة 26 عدد أول ص 844)

4.متى انتقلت الملكية من البائع الى ورثة المشترى من تاريخ تسجيل الحكم الصادر لصالحهم بصحة ونفاذ عقد البيع فإن هذه الملكية لا تسقط ابدا عن المالك كما أن دعوى الاستحقاق التى تحميها لا يرد عليها التقادم المسقط وللمالك ان يرفعها ضد أي شخص لاسترداد ملكيته مهما طال عهد انقطاع صلته بهذا الملك – وينبني على ذلك أنه اذا طالب المشترى الذى انتقلت اليه ملكية المبيع باسترداد المبيع فلا يجوز دفع هذه الدعوى بالتقادم لمضى اكثر من خمس عشرة سنة دون المطالبة بالملكية .

(نقض مدنى جلسة 28/3/1963 لسنة 14 عدد أول ص 398)

5.من أحكام البيع المقررة بالمادة 439 مدنى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهذا الالتزام ابدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع عليه التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض وينتقل هذا الالتزام من البائع الى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع الا اذا توافرت لديهم او لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعة المادة المكسبة للملكية – ولما كان الدفع من الورثة بسقوط حق المشترى بالتقادم لقعوده عن رفع دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع هو من قبيل المنازعة قانونا على ورثة البائع – فان الحكم المطعون فيه اذ قضى بقبول هذا الدفع يكون مخالفا للقانون .

(نقض مدنى جلسة 16/1/1969 لسنة 20 عدد اول ص 128)

6.لما كان من أحكام المبيع المقررة بنص المادة 439 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه – وهو التزام ابدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر ، فيمتنع على البائع ابدا التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض ، وينتقل هذا الالتزام من البائع الى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع الا اذا توافرت لديهم بعد البيع شروط وضع اليد على العقار المبيع المدة الطويلة المكسبة للملكية .

وبالتالي يمتنع عليهم دفع دعوى صحة ونفاذ العقد والتسليم بالتقادم المسقط ، لأن ذلك يعتبر من قبيل المنازعات التى تمتنع عليهم قانونا بمقتضى التزامهم الأبدي بالضمان كما يمتنع للسبب ذاته دفع تلك الدعوى بالتقادم المكسب طالما لم يتم التنفيذ العيني لالتزامهم بنقل الملكية والتسليم لأن هذا الدفع يكون فى حقيقته عندئذ دفعا بالتقادم المسقط ومن يضمن نقل الملكية لغيره لا يجوز له أن يدعيها لنفسه.

ومن ثم فان استمرا البائع فى وضع يده على العقار المبيع مهما طالت مدته لا يصلح لأن يكون سببا للادعاء فى مواجهة المشترى بتملك المبيع بالتقادم المكسب ولا يعتد فى حساب التقادم الا بمدته التالية لذلك التنفيذ العيني بشقيه .

(نقض مدنى جلسة 24 لسنة 1988 طعن رقم 1542/ 54 ق)

7.من أحكام البيع المقررة فى المادتين 439 ، 446 من القانون المدني أن البائع يلتزم بضمان التعرض القانوني – الذى يحتج به الغير على المشترى بناء على حق عيني أو شخصي له على المبيع وقت البيع – سواء كان مصدر هذا الحق هو فهل البائع نفسه أو فعل الغير ، وسواء كان المشترى يعلم وقتئذ سبب الاستحقاق أو لا يعلم ما لم يتفق المتبايعان على اسقاط هذا الالتزام صراحة أو يستخلص أو لا يعلم ما لم يتفق المتبايعان على اسقاط هذا الالتزام صراحة او يستخلص هذا الاتفاق من ظروف تكون قاطعة فى الدلالة عليه .

لما كان ذلك وكان الواقع الثابت فى الدعوى أن هيئة الصرف الصحي تعرضت للطاعنين بما منعهم من الانتفاع بجزء من المبيع مساحته 60 مترا مربعا وقد اعتمدت للهيئة فى هذا التعرض على قراري نزع الملكية للمنفعة العامة الصادرين فى عام 1965 قبل البيع موضوع الدعوى – واللذين يشملان هذا الجزء ، مما مؤداه ان البائعة باعت العقار محل النزاع محملا بسبب الاستحقاق.

فان مسئوليتها عن الضمان تكون قد تحققت ، ، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واشترط لتحقق الضمان ثبوت خطأ من البائع واتخذ من مجرد شهر قراري نزع الملكية واثباتهما بسند ملكية البائعين للبائعة دليلا على علم الطاعنين بسبب التعرض والاستحقاق وجعل ذلك بمثابة اعفاء البائعة من الضمان دون ان يستخلص وجود اتفاق على هذا الاعفاء من ظروف تكون قاطعة فى الدلالة عليه فانه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه وشابه قصور فى التسبيب .

(نقض مدنى جلسة 22/3/1988 طعن رقم 1557/52 ق)

8.إذا كان الأصل أنه لا يجوز للمشترى عند حصول تعرض له فى الانتفاع بالمبيع أو عند استحقاق هذا المبيع أن يرجع على البائع بالتعويضات إذا كان المشترى يعلم وقت المبيع ان يرجع على البائع بالتعويضات إذا كان المشترى يعلم وقت البيع بسبب التعرض أو الاستحقاق – الا ان الالتزام البائع القانوني بالضمان يقبل التعديل باتفاق العاقدين سواء على توسيع نطاقه أو تضييق مداه أو الابراء منه بحسب الغرض الذى يقصد أنه من اتفاقهما .

وأنه وان كان اشتراط الضمان فى عقد البيع بألفاظ عامة لا يعتبر تعديلا فى الاحكام التى وضعها القانون لهذا الالتزام – الا انه كان المشترى والبائع كلاهما عالمين وقت التعاقد بسبب التعرض او الاستحقاق فانه فى هذه الحالة يدل النص على شرط الضمان فى العقد . وهو اصلا لا حاجة اليه – على ان الغرض منه هو تأمين المشترى من الخطر الذى يهدده تامينا لا يكون الا بالتزام البائع بالتضمينات علاوة على الثمن فى حالة استحقاق المبيع .

(نقض مدنى جلسة 7/7/1964 لسنة 15 عدد ثان ص 920)

خلافة المشترى للبائع فى الحقوق والواجبات المتولدة من عقد الايجار تحدث بحكم القانون وبتمام البيع – فاذا كان البائع قد اسقط حقه فى طلب ازالة ما على الأرض المؤجرة من مبان فإنه لا يجوز للمشترى باعتباره خلفا للبائع أن يعود الى التمسك بما اسقط السلف حقه فيه اذا ان الخلف لا يكون له من الحقوق اكثر من السلف .

(نقض مدنى جلسة 11/6/1964 لسنة 15 عدد ثان ص 819)

عقد البيع سواء كان مسجلا أو غير مسجل يلزم البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة ، أما عدم تسجيل المشترى عقد شرائه فى يترتب عليه سقوط حقه فى الضمان لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده والتي تنتقل من البائع الى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع الا اذا توافرت لديهم او لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المدة الطويلة المكسبة للملكية .

(نقض مدنى جلسة 16/4/1970 لسنة 21 عدد ثان ص 658)

اذا كان من المقرر قانونا ان البائع يضمن عدم التعرض للمشترى وخلفه علما أو خاصا فى العقار المبيع وكان المشترى الذى لم يسجل عقد البيع الصادر له لا يعتبر خلفا للبائع ولا يعدو أن يكون دائنا شخصيا لهذا البائع فمن ثم لا يستطيع أن يواجه البائع لبائعة بضمان التعرض الا استعمالا لحق مدينه بطريق الدعوى غير المباشرة .

(نقض مدنى جلسة 3/4/1980 لسنة 31 عدد أول ص 1027)

التعرض الشخصي الذى يضمنه البائع فى مفهوم المادة 439 من القانون المدني هو كل عمل يعكر على المشترى حقه فى حيازة المبيع والانتفاع به فلا يدخل فى ذلك ما بيديه البائع فى دعوى صحة التعاقد التى يقيمها المشترى من دفوع أو طلبات يهاجم بها اجراءات الخصومة سواء لعوارها او سقوطها او انقضائها بمضي المدة – اذ لا يعتبر هذا من قبيل التعرض لحقوق المشترى الناشئة من عقد البيع .

(نقض مدنى جلسة 31/1/1980 لسنة 31 ص 366)

ليس للبائع لعدم تسجيل العقد وتراخى نقل الملكية بسببه أن يدعى لنفسه ملك المبيع على المشترى لأن من يضمن نقل الملكية لغيره ، لا يجوز له أن يدعيها لنفسه .

(نقض مدنى جلسة 9/5/1973 لسنة 24 عدد ثان ص 725)

يحق للبائع دفع دعوى صحة التعاقد باستحالة تنفيذه لالتزامه بنقل ملكية العقار المبيع الى المشترى رافع الدعوى نظرا لانتقال الملكية فعلا الى مشتر آخر – و لا يعتبر هذا الدفع فى ذاته تعرضا منه لواقع الدعوى وانما هو تقرير لحقيقة واقعة لا مناص من انتاج اثرها القانوني بغض النظر عن جواز اعتبار البيع الثانى تعرضا من البائع للمشترى الثانى .

(نقض مدنى جلسة 31/1/1980 لسنة 31 ص 336 )

أن نص المادة 439 من القانون المدني بأن يضمن البائع عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه إذا كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشترى . فقد افادت وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة انه يشترط لقيام ضمان البائع أن يكون مصدر الحق العيني هو فعل البائع .

(نقض مدنى جلسة 16/5/1972 لسنة 23 عدد ثان ص 933)

مقتضى تمسك المشترى فى دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع بقيام العقد صحيحا منتجا لجميع آثاره طوال نظر الدعوى أمام درجتي التقاضي أنه قد تمسك بجميع الآثار القانونية الناشئة عن هذا العقد ومن بينها التزام البائع بضمان عدم التعرض وهو التزام لا يسقــط عنه وعن ورثته ابدا .

(نقض مدنى جلسة 16/1/1969 لسنة 20 عدد أول ص 128)

لا يوجد فيما ورد بالقانون من نصوص فى صدد حق الضمان المقرر للمشترى على البائع ما يحدد وقت نشوء هذا الحق أهو وقت عقد البيع أم وقت التعرض الفعلي ، فإن المادتين 266 ، 300 من القانون المدني قد نصتا فقط على الزام البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة .

والمادة 304 توجب على البائع إذا حصل تعرض للمشترى أن يرد اليه الثمن من التضمينات . أما النصوص الأخرى فلا تتضمن سوى الاحكام التى ترعى فى تعيين الثمن وتقدير التضمينات.

وإذن ففقه القانون هو الذى يرجع اليه فى تحديد هذا الوقت وإذ كانت الحقوق لا تكون موجودة الا من الوقت الذى فيه يمكن قانونا المطالبة بها فإن حق الضمان لا ينشأ إلا من وقت منازعة الغير للمشترى فى المبيع ولهذا تواضع الفقه على أن مجرد خشية المشترى تعرض الغير أو علمه بوجود حق للغير على المبيع لا يخوله حق الرجوع على البائع بالضمان ما دام لم يحصل له تعرض فعلى ، وبالتالي لا تبدأ مدة التقادم فى دعوى الضمان الا من وقت هذا التعرض .

(جلسة 5/12/1940 طعن رقم 45 سنة 10 ق)

إن حق الضمان لا ينشأ إلا من وقت منازعة الغير للمشترى فى حيازته للمبيع وانتفاعه به ، منازعة مبينة على دعوى حق عيني على المبيع . اما مجرد اكتشاف وجود حق رهن على العين المبيعة دون حصول معارضة من صاحب الرهن للمشترى ومع احتمال حصول تلك المعارضة فى المستقبل ن فلا يبيح قانونا للمشترى رفع دعوى الضمان ، لجواز عدم حصول التعرض فيما بعد من صاحب حق الرهن .

(جلسة 3/3/1932 طعن رقم 43 سنة 1 ق)

ان المادة 300 من القانون المدني فرقت بين ضمان التعرض القانوني الذى يواجه المشترى بناء على حق عيني على المبيع وقت البيع وضمان التعرض الذى يقع بناء على حق عيني لاحق للبيع ، فاشترطت فى الحالة الأخير فقط لقيام ضمن البائع أن يكون مصدر الحق العيني هو فعل البائع . أما فى الحالة الأخيرة الأولى .

فاطلاق نص المادة لا يدع مجالا للشك فى أنه لا يشترط فى وجوب ضمان البائع للتعرض بناء على حق عيني وقت البيع أن يكون من فعل البائع .

بل يصح أن يكون مصدر هذا الحق العيني هو غير البائع متى كان من الجائز قانونا أن يواجه المشترى وقت البيع بهذا الحق كأن يكون مثلا سند المتعرض فى تعرضه تملكه بسبب صحيح او تملكا بمضي المدة الطويلة ، توافرت شروط ايهما وقت البيع او رهنا سابقا على البيع مرتبا من غير البائع المالك فى الحالة التى وردت بشأنها المادة 79 مكررة من القانون المدني

فإذا كان الثابت أن العقود التى تلقى بها بعض المتعرضين حقوقهم لاحقة للبيع الصادر الى المتعرض له ولكن سندهم فى الملك يرجع الى ما قبل البيع له فإنه يكون من المتعين على المحكمة الا تقف عن تاريخ عقود المتعرضين .

بل يكون عليها أن تستبين هل لأسلاف هؤلاء المتعرضين حق يجوز أن يواجه به المشترى وقت البيع . ولا يحول دون هذا أن يكون سلف المتعرضين قد تملكوا بعض العين بناء على اجراءات نزع الملكية وفاء للأموال الأميرية وجهت الى غير البائع ومورثه وتملكوا بعضا آخر بحكم مرسى مزاد كان نتيجة ترتيب رهم من غير مالك.

إذ القاطع فى الأمر أن يكون للغير وقت البيع حق عيني على المبيع يصح أن يواجه به المشترى وإذن فالحكم الذى يقرر أن ضمان البائع لا يقوم الا إذا كان المتعرض يستند الى حق عيني صدر اليه من البائع قبل البيع وأنه لا يصح أن يقيد بالتصرفات التى يتمسك بها المتعرض له ولأن نزع ملكية بعض المبيع لم يكن موجها الى البائع ولا ورثة والده – هذا الحكم يكون مخالفا للقانون .

(جلسة 31/3/1949 طعن رقم 197 سنة 17 ق)

من أحكام عقد البيع المقررة بالمادتين 266 ، 300 من القانون المدني القديم والمادة 439 من القانون المدني الجديد الزام البائع بضمان عدم منازعته المشترى فى المبيع فيمتنع عليه ابدا التعرض للمشترى وينتقل هذا الالتزام مع البائع الى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب العقد الا إذا توافرت لديهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعة المدة الطويلة المكسبة للملكية .

وإذن فمتى كانت الطاعنة قد أقامت الدعوى بطلب اثبات صحة ونفاذ عقد البيع الصادر اليها من ورث المطعون لعقودها عن رفع دعواها اكثر ممن خمس عشرة سنة بعد تاريخ صدور العقد هو من قبيل المنازعة المنتفعة عليهم قانونا بمقتضى الزام القانون مورثهم بالضمان السالف الذكر – فإن الحكم المطعون فيه إذ اقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة استنادا الى هذا الدفاع يكون قد خالف القانون .

(جلسة 4/3/1954 طعن رقم 64 سنة 21 ق)

الأصل المقرر فى التشريع الفرنسي فى شأن الوارث الذى يقبل الشركة بغير تحفظ أنه لا يستطيع ـ بمقتضى متابعته لشخصية المورث ـ أن يطلب استحقاق العين التى تصرف فيها مورثه ولو كانت هذه العين مملوكة له بسبب خاص أما إذا قبل الوارث التركة بشرط الجرد كانت شخصيته مستقلة عن شخصية المورث ولا يصح أن يواجه بالتزام المورث عدم التعرض للمشترى إذا ادعى الاستحقاق لعين من الأعيان تصرف فيها مورثه للغير .

وقد أخذ المشرع المصري فى انتقال التركات بما يتقارب فى هذا الخصوص مع ما يقرره القانون الفرنسي بشأن الوارث إذا قبل التركة بشرط الجرد لأنه يعتبر شخصية الوارث مستقلة عن شخصية المورث وأن ديون المورث إنما تعلق بتركته ولا بذة ورثته ، فلا يمكن أن يقال بأن التزامات المورث تنتقل إلى ذمة الوارث لمجرد كونه وارثا.

إلا إذا أصبح الوارث مسئولاً شخصياً عن التزامات المورث كنتيجة لاستفادته من التركة ـ وعلى ذلك فمتى تبين من وقائع الدعوى أن المورث كان قد تصرف فى أطيان له للغير بمقتضى عقد بدل لم يسجل ثم تصرف فى ذات الأطيان بالبيع لأحد أولاده بعقد بيع مسجل فأقام هذا الأخير بعد وفاة البائع دعوى على المتبادل معه يطلب تثبيت ملكيته إلى هذا القدر فقضى برفض دعواه اتباعاً لما هو مقرر فى التشريع الفرنسي فى شأن الوارث الذى يقبل التركة بغير تحفظ فإن الحكم يكون قد خالف القانون .

( الطعن رقم 291 سنة 23 ق جلسة 26/12/1957 س 8 ص 960 )

إن الأساس التشريعي للتملك بمضي المدة الطويلة هو قيام قرينة قانونية قاطعة على توافر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد . وليس فى القانون ما يمنع البائع من كسب ملكية العين المبيعة بوضع اليد المدة الطويلة بعد البيع إذا ما توافرت لديه الشروط القانونية لهذا التملك وهو ما يتحقق به قيام السبب المشرع . ومن ثم فإن القول بأن تمسك ورثة البائع بهذه الملكية يعتبر تعرضاً من جانبهم لا يتفق وواجب الضمان المفروض عليهم قانوناً هو قول مخالف للقانون.

( الطعن رقم 122 لسنة 26 ق ـ جلسة 26/10/1961 س 12 ص 614)

التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه ـ وفقاً للمادتين 261 ، 300 من القانون المدني الملغى والمادة 439 من القانون القائم ـ التزام ابدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع على البائع التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض .

وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع إلا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعة المدة الطويلة المكسبة للملكية . ومن ثم فإن دفع وارث البائع بعدم تسجيل عقد المشترى وسقوط حقوق الأخير ، المتولدة عن عقد البيع بالتقادم وطلب الوارث تثبيت ملكيته لبعض العقار المبيع إنما هو من قبيل المنازعة الممتنعة عليه قانوناً بمقتضى التزام مورثه بالضمان.

( الطعن رقم 220 لسنة 31 ق ـ جلسة 13/1/1966 س 17 ص 123 )

ضمان البائع للمشترى اغلال العقار المبيع قدراً معيناً من الريع يعتبر كفالة من للمشترى لصفة فى المبيع مما تعنيه المادة 447 من القانون المدني بقولها ” يكون البائع ملزماً بالضمان إذا لم يتوافر فى المبيع وقت التسليم الصفات التى كفل للمشترى وجوتها فيه ، وإذ كان البائع ـ مورث الطاعنين ـ قد ضمن اغلال الدور الأول من العقار المبيع قدراً معيناً من الريع وقد روعي هذا التقدير فى تحديد الثمن فإن تخلف هذه الصفة فى المبيع يوجب الزام البائع بالضمان .

(الطعن 608 لسنة 40 ق ـ جلسة 28/10/1975 ـ س 26 ص 1345)

ملكية العقار تظل معقودة لصاحبها إلى أن يملكها منه غيره بطريق من طرق كسب الملكية ولا تقبل منه من قبل ذلك محاولة كسب ملكية مال هو فى ملكيته فعلاً ، ومن ثم فإن من باع العقار الذى يملكه لا يجوز له التحلل من التزاماته الناشئة عن هذا البيع بحجة معاودته اكتساب ملكيته من المشترى بطريق التقادم إلا بعد أن تكون الملكية قد انتقلت من ذلك البائع إلى هذا المشترى فعلاً ، وليس قبل ذلك .

( الطعن رقم 1296 لسنة 51 ق ـ جلسة 24/1/1985 )

لما كان مناط التزام البائع بضمان التعرض المنصوص عليه فى المادة 439 من القانون المدني ألا يكون عقد البيع ذاته باطلاً ، فإذا كان كذلك كان لكل من المتعاقدين عملاً بنص المادة 141 من القانون المذكور أن يتمسك بهذا البطلان سواء عن طريق الدفع أو عن طريق الدعوى ، لما كان ذلك ، وكانت العقود موضوع النزاع وعلى ما سلف فى الرد على أسباب الطعن الأخرى باطلة ، فإن النعى على الحكم المطعون فيه بما ورد بهذا السبب يكون على غير أساس .

( الطعن 1405 لسنة 53 ق جلسة 31/3/1987 )

مؤدى نص المادة 439 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ التزام البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلاً أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه فى الضمان لأن التزام البائع به هو من الالتزامات التى تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده ويتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً بأن يدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التى يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى فإذا لم ينجح البائع فى ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعويض .

وإن حظر التصرف فى العقار على خلاف عقد سابق المنصوص عليه فى المادة 82 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يقتصر على بيع الأماكن المعدة للسكنى وأن تكرار بيع الأراضي لا يكون جريمة نصب طالما كانت الملكية باقية للبائع وقت صدور التصرف .

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم بطلبات الطاعن ولم يكن من بينها الزام المطعون ضده الأول بتنفيذ التزامه بالضمان بطريق التعويض .

كما أن الثابت أن الأرض محل النزاع هى أرض زراعية باعها المطعون ضده الأول للطاعن بعقد بيع ابتدائي مؤرخ 31/1/1976 ثم باعها للمطعون ضده الثانى بالعقد المسجل رقم 348 لسنة 1980 شهر عقاري الاسماعيلية ، فلا على الحكم المطعون فيه إن هو لم يطبق أحكام تنفيذ التزام ضمان البائع بطريق التعويض أو أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الذكر ويكون النعى على الحكم المطعون فيه بالفساد فى الاستدلال على غير أساس .

(الطعن 179 سنة 53 ق جلسة 28/2/1988 )

من أحكام البيع المنصوص عليها فى المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل من البائع إلى ورثته ، وليس لهم منازعته المشترى فيما كسبه إلا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط التقادم المكسب الطويل المدة .

( الطعن 548 س 52 ق جلسة 12/12/1985 )

المشترى الذى لم يسجل عقده لا يعدو أن يكون دائناً شخصياً للبائع ولا تترتب على المشارطات منفعة لغير عاقديها إلا أن للدائن فى نطاق الدعوى غير المباشرة المنصوص عليها فى المادة 235 من القانون المدني أن يستعمل حقوق مدنية متى كان فى استطاعة المدين استعمال هذه الحقوق ومن ثم فإنه لا تترتب للطاعن ثمة حقوق مباشرة من العقد المؤرخ 20/1/1952 بين المطعون ضدهما.

وإنما يكون فقط باعتباره دائناً للبائعة له بعقد 1/3/1973 أن يستعمل حقوقها قبل المشترى فالعقد الأول ، لما كان ذلك وكان المقرر ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن البائع يلتزم بالضمان عملاً بالمادة 439 من القانون المدني وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر .

فيمتنع إذن على البائع دفع دعوى المشترى بصحة ونفاذ عقد البيع بالتقادم المسقط لأن ذلك يعد من قبيل المنازعات التى يمتنع على البائع ابداؤها كأثر من آثار التزامه بالضمان وبالتالي فلا يكون من حق مشترى العقار بعقد لم يسجل بوصفه دائناً للبائع أن يدفع دعوى مشتر آخر بالتقادم المسقط لامتناع ذلك على مدية البائع .

( الطعن 2395 س 51 ق جلسة 22/12/1985 )

الضمان الناشئ لمصلحة مشترى العقار نتيجة قيام البائع بتحميل هذا العقار برهن رسمي باعتباره تعرضاً مادياً منه ، لا يتيح لهذا المشترى الذى لم يقم بقضاء الدين المضمون بالرهن وأراد استيفاء المبيع واختار التعويض العيني سوى مطالبة البائع ازالة التعرض بتحرير العقار المبيع من الرهن.
فإن امتنع البائع عن التنفيذ أو استحال عليه ذلك لم يكن لهذا المشترى سوى التعويض بمقابل وفى الحالين لا يكون له أن يطلب الزام البائع بأن يؤدى له هو الدين المضمون بالرهن لينوب عنه فى تسليمه للدائن المرتهن ، لما كان ذلك وكان الطاعن لم يطالب البائعين بدعواه الماثلة سوى بالزامهم بأن يدفعوا متضامنين له قيمة دين البنك الدائن المرتهن ليؤديه هو له فإن دعواه فى هذا الخصوص تكون غير مقبولة.

( الطعن 2152 س52 ق جلسة 13/3/1986 )

التعرض القانوني الصادر من الغير قد يتحقق فى صورة رفع دعوى وعندئذ يتعين على المشترى اخطار البائع فى وقت ملائم عملاً بالمادة 440 من القانون المدني ، أما إذا وقع التعرض من الغير دون رفع دعوى وأقام المشترى دعواه مباشرة على البائع بالضمان فلا يكون هناك محلاً للأخطار .

( الطعن 211 لسنة 45 ق ـ جلسة 27/4/1978 س 29 ص 1145 )

التعرض الشخصي الذى يضمنه البائع فى مفهوم المادة 439 من القانون المدني هو كل عمل يعكر على المشترى حقه فى حيازة المبيع والانتفاع به . فلا يدخل فى ذلك ما يبديه البائع فى دعوى صحة التعاقد التى يقيمها عليه المشترى من دفوع أو طلبات يهاجم بها إجراءات الخصومة سواء لعوار فيها أو لسقوطها أو انقضائها بمضي المدة ، إذ لا يعتبر هذا من قبيل التعرض لحقوق المشترى الناشئة عن عقد البيع .

( الطعن 1451 لسنة 48 ق جلسة 31/1/80 س31 ص 366 )

من المقرر أن من أحكام البيع المقررة فى المادتين 266 ، 300 من القانون المدني القديم والمادة 439 من القانون الجديد التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهذا الالتزام ابدى يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر ، بما مقتضاه أن يمتنع على البائع مطلقاً التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع إلا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعة المدة الطويلة المكسبة للملكية .

( الطعن رقم 413 س 94 ق جلسة 20/2/1983 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ـ أن دفع البائع بسقوط حقوق المشترى المتولدة من عقد البيع بالتقادم هو من قبيل المنازعة الممتنعة عليه قانوناً . بمقتضى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى وهو التزام أبدى متولد من عقد البيع ولم لم يشهر .

( الطعن 2129 س51 ق جلسة 20/12/1984 س 35 ص 2182)

عقد البيع سواء كان مسجلاً أو غير مسجل يلزم البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة ، أما عدم تسجيل المشترى عقد شرائه قلا يترتب عليه سقوط حقه فى الضمان لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده والتي تنتقل من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع إلا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المدة الطويلة المكسبة للملكية .

( الطعن رقم 10 لسنة 36 ق ـ جلسة 16/4/1970 س 21 ص 658 )

من أحكام البيع المقررة فى المادة 439 من القانون المدني ، التزام البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلاً أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه فى الضمان ، لأن التزام البائع هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده ، ويتعين على البائع بنفيذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً بأن يدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التى يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى فإذا لم ينجح البائع فى ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعويض وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته .

( الطعن 476 لسنة 39 ق ـ جلسة 29/4/1975 ـ س 26 ص 844 )

إن ضمان البائع المترتب على بيع المتجر يلزم البائع بعدم التعرض للمشترى فى الانتفاع مما يتفرع عنه أن الالتزام بعدم المناقشة فى شتى صوره ومنها حظر التعامل مع العملاء ـ لا يكون باطلاً إلا إذا تضمن تحريم الاتجار كلية على البائع لأنه يكون فى هذه الحالة مخالفاً لمبدأ حرية التجارة وحرية العمل وهما من النظام العام . أما إذا كان الشرط محدداّ من حيث الموضوع ومن حيث الزمان أو المكان وكان التحديد معقولاً وهو ما يدخل فى السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع فإنه يكون صحيحاً .

( الطعن رقم 387 لسنة 26 ق جلسة 7/6/1962 س 13 ص 764 )

يلتزم البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه . وهذا الالتزام مؤبد يتولد عن عقد البيع ولو لم يكن هذا العقد مشهراً وينتقل من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم ـ مثله ـ منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع إلا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعة المدة الطويلة المكسب للملكية .

وإذا كان الطاعنون ( ورثة البائع ) قد دفعوا دعوى ورثة المشترى بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر لمورثهم من مورث الطاعنين ـ بسقوطها بالتقادم لرفعها بعد أكثر من خمسة عشرة سنة من تاريخ صدور هذا العقد فإن هذا الدفاع يعد من قبيل المنازعة الممتنعة قانوناً على الطاعنين بمقتضى الزام مورثهم بالضمان ، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا بالنظر فإنه لا يكون قد خالف القانون .

( الطعن رقم 261 لسنة 28 ق ـ جلسة 21/3/1963 س 14 ص 355 )

ليس لورثة البائع دفع دعوى المشترى بتثبيت ملكيته وتسليم المبيع ، بالتقادم استناداً إلى عدم تسجيل عقد البيع أو الحكم الصادر بصحته مدة تزيد على خمس عشرة سنة ذلك أن البائع يلتزم قانوناً بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه .

وهذا الالتزام أبدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر وينتقل من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب العقد إلا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم من تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعة المدة الطويلة المكسبة للملكية.

(الطعن رقم 28 لسنة 28 ق جلسة 28/3/1963 س 14 ص 398 )

للبائع بعقد لم يشهر الحق فى طلب تثبيت ملكيته إلى العقار المبيع ضد من ينازعه فيه عدا المشترى الذى يلتزم البائع بعدم التعرض له بمقتضى الضمان الذى يتولد من عقد البيع ولو لم يكن مشهراً .

( الطعن رقم 233 سنة 24 ق جلسة 18/12/1958 س 9 ص 776 )

عقد البيع عقد تبادلي ينشئ بين طرفيه التزامات متقابلة وقد أوجبت المادة 439 من القانون المدني على البائع أن يمتنع عن كل تعرض من جانبه للمشترى فى حيازته للمبيع سواء كان التعرض مادياً أو قانونياً ـ وهذا الالتزام المستمر الملقى على عاتق البائع يقابله التزام المشترى بأداء الثمن وقد خولت المادة 457 من القانون المدني فى فقرتها الثانية المشترى حق حبس الثمن حتى يمتنع التعرض.

( الطعن 120 سنة 25 ق جلسة 17/12/1959 س10 ص810 )

متى كان الحكم قد انتهى الى ان المتعرض للمشترى وهو من الغير لم يكن على جق فى تعرضه و ان البائع قد باع ما يملك فان مؤدى ذلك ان ينفك عن البائع التزامه بضمان التعرض القانوني عملا بالفقرة الاخيرة من المادة 441 من القانون المدني و لا يعيب الحكم وصفة بانه مادى ذلك ان اجه الرأى فى الحك لا يتغير سواء اسبغ الحكم على التعرض من المذكور صفة التعرض المادي او القانوني لان البائع فى النهاية يكون ملزما بضمان التعرض فى الحالين على اساس انفكاك الضمان من البائع ان كان تعرضا قانونيا وعدم ترتيب هذا الضمان ان كان هذا التعرض ماديا .

( الطعن رقم 87 لسنة 28 ق – جلسة 2/5/1963 س 14 ص 631 )

اذا كان المشترى قد اقام مطالبته بالتعويض على اساس التعويض اخلال البائع بالتزامه بضمان التعرض والاستحقاق دون ان يؤسسها على اخلال البائع بالتزامه بتسليم المبيع ولو لم يتمسك بهذا الدفاع الاخير امام محكمة الموضوع فان النعى على الحكم بانه لم يبحث الدعوى على اساس اخلال البائع بهذا الالتزام يكون سببا جديدا يجوز إثارته لأول مرة امام محكمة النقض .

( الطعن رقم 87 لسنة 28 ق جلسة 2/5/1963 س 14 ص 632 )

اذا كان الاصل انه يجوز للمشترى عند حصول تعرض له فى الانتفاع بالمبيع او عند استحقاق هذا البيع ان يرجع على البائع بالتعويضات اذا كان المشترى يعلم وقت البيع بسبب التعرض او الاستحقاق الا ان التزام البائع القانوني بالضمان يقبل التعديل باتفاق العاقدين سواء على توسيع نطاقة او تضييق مداه او الابراء منه بحسب الغرض الذى يقصد انه من اتفاقهما

وانه وان كان اشتراط الضمان فى عقد البيع بألفاظ عامة لا يعتبر تعديلا فى الاحكام التى وضعها القانون فى هذا الالتزام الا انه اذا كان المشترى و البائع كلاهما عالمين وقت التعاقد بسبب التعرض او الاستحقاق فانه فى هذه الحالة يدل النص على شرط الضمان فى العقد وهو اصلا لا حاجة اليه على ان الغرض منه هو تامين المشترى من الخطر الذى يهدده تامينا لا يكون الا بالتزام البائع بالتضمينات علاوة على رد الثمن فى استحقاق المبيع .

( الطعن رقم 13 لسنة 29 ق جلسة 7/7/1964 س 15 ص 920)

اذا باع الراهن العقار المرهون بعقد لم يسجل واتفق المشترى مع الدائن المرتهن على ان يتنازل عن رهنه بالنسبة الى العقار المبيع وعن السير فى اجراءات نزع الملكية التى كانت قد اخذت عليه وقرر المرتهن انه حرر ذلك العقار من الرهن وتعهده بشطبة فان هذا الاتفاق وان لم يسجل هو الاخر ملزم للمرتهن.

فلا يجوز له ان ينقضه فاذا هو سار فى اجراءات نزع ملكية العقار حتى رسا المزاد عليه فلا يصح ان يتمسك بملكيته اياه فى مواجهة ذلك المشترى و اذا هو رفع عليه دعوة الملكية وقضى برفضها فهذا الحكم لا محالفة فيه للقانون اذ المرتهن شأنه شان البائع سواء فكما ان البائع الذى يتعهد بنقل الملكية لغيرة لا يصح ان يطلبها لنفسة اعتمادا على عدم تسجيل عقد البيع كذلك المرتهن الذى يتعهد بالتنازل عن رهنه ولا ان يسير فى تلك الاجراءات .

( جلسة 11/4/1946 طعن رقم 56 سنة 15 ق )

البائع يضمن المبيع من كل تعرض للمشترى يستند الى حق او وجه قانونى و يشتمل ذلك وجود دين شخصي على مورث البائع و حصول الدائن على حكم بدينه ثم على حق اختصاص على المبيع.

( جلسة 24/1/1946 طعن رقم 10 سنة 15 ق )

ان مجرد التفكير المادي الحاصل من الغير للمشترى فى العين المبيعة لا يدخل بحال فى ضمان البائع حتى ولو كان منصوصا عليه فى العقد لان ما يضمنه البائع بصفته هذه هو التعرض او الاستحقاق المستنـد الى سبب او نزاع قانونى

( جلسة 18/11/1937 طعن رقم 30 7 ق )

متى كان البائع لمحل تجارى بما فيه من البضائع التى يتجر فيها المشترى فى ذات الطريق الذى يقع فيه المحل المبيع و لكنه مع ذلك قد خالف هذا الشرط واخل بواجب الضمان مما يعد تعرضا للمشترى فى بعض المبيع من شأنه ان ينقص من قيمته التى كانت محل اعتبار عند التعاقد.

( الطعن رقم 347 لسنة 22 ق جلسة 8/3/1956 س 7 ص 291 )

ان من احكام البيع المنصوص عليها فى المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التزام التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع او منازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده و لم يشهر فيمتنع على البائع ان يتعرض للمشترى سواء اكان التعرض ماديا او قانونيا لان وجب علية الضمان امتنع عيه التعرض.

و لما كان من اثار الاخذ بالشفعة بان الحكم الذى يصدر نهائيا بثبوتها يعتبر سندا لملكية الشفيعة فتنتقل ملكية العقار المشفوع فيه الى الشفيع الذى يحل محل المشترى فى جميع حقوقه و التزاماته قبل البائع على ما تقضى به المادتين 944، 945/1 من القانون المدني .

و من ثم فان طلب الاخذ بالشفعة يمتنع على البائع فى مواجهة من اشترى منه العقار حتى ولو انتقا الية حق الشفعة بالطريق الارث لان فى ذلك تعرضا منه للمشترى فى العقار المبيع و اخلالا بالتزامه الأبدي وليد عقد البيع ونقضا لهذا العقد .

( الطعن رقم 1920 لسنة 55 ق – جلسة 16/6/1988 )

مفاد نص المادة 439 من القانون المدني ان البائع يلتزم بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع او منازعته فيه وهو التزام ابدى يتولد من عقد البيع و ام يشهر فيمتنع على البائع ابدا التعرض للمشترى لان من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض و بالتالي يمتنع على البائع دفع دعوى المشترى بصحة و نفاذ عقد البيع بالتقادم استنادا الى مضى اكثر من خمسة عشر سنة على حصوله البيع او الحكم بصحته.

لان ذلك من قبيل النازعات التى يمتنع على البائع ابداؤها كاثر من اثار التزامه بالضمان و ينتقل هذا الالتزام من البائع الى ورثته و اذا قضى الحكم المطعون فيه برفض الدفع بسقوط الدعوى بالتقادم يكون قد انتهى الى نتيجة صحيحة فلا يؤثر فيه ان يكون قد اقام قضاءه برفض الدعوى على انقطاع التقادم واختلاف الموضوع اذ يكون لمحكمة النقض تصحيح هذا الخطأ و ان ترده الى الاساس السليم.

( الطعن رقم 577 لسنة 56 ق – جلسة 26/5/1991 )

من احكام البيع المقررة بنص المادة 439 من القانون المدني و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع او منازعته فيه وهو التزام ابدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع على البائع ابدا التعرض للمشترى لان من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض.

و ينتقل هذا الالتزام من البائع الى ورثته فيمتنع عليهم مثلة منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع الا اذا توافرت لديهم بعد البيع شروط وضع اليد على العقار المبيع المدة الطويلة المكسبة للملكية و بالتالي يمتنع عليهم دفع دعوى صحة و نفاذ العقد والتسليم بالتقادم المسقط .

لان ذلك يعد من قبيل المنازعات التى تمتنع عليهم قانونا بمقتضى التزامهم الأبدي بالضمان كما يمتنع عليهم للسبب ذاته دفع تلك الدعوى بالتقادم المكسب طالما لم يتم التنفيذ العيني لالتزامهم بنقل الملكية التسليم لان هذا الدفع يكون فى حقيقته عندئذ دفعا بالتقادم المسقط .

ومن يضمن نقل الملكية لغيره لا يجوز له ان يدعيها لنفسه و من ثم فإن الاستمرار البائع فى وضع يده على العقار المبيع مهما طالت مدته لا يصح لان يكون سببا فى الادعاء فى مواجهة المشترى بتملك المبيع بالتقادم المكسب ولا يعتد فى حساب التقادم الا بمدته التالية لذلك التنفيذ العيني بشقيه .

( الطعن رقم 1542 لسنة 54 ق جلسة 24/5/1988)

الخاتمة لدفع التعرض

ختاما: يلتزم البائع بدفع التعرض عن المشتري، وذلك ضمانًا لحق المشتري في حيازة المبيع والانتفاع به دون أي منازعة من طرف البائع أو غيره ويشمل ضمان التعرض كل صور التعرض المادي والقانوني، الكلي و الجزئي، المباشر والغير المباشر.

ويترتب على التزام البائع بدفع التعرض عن المشتري، أنّه يلزم بالدفاع عن المشتري في دعوى منازعة الملكية أو دعوى الحقوق العينية الأخرى، و يلزم بتعويض المشتري عن جميع ما لحقه من أضرار نتيجة تعرضه.

وإن التزام البائع بدفع التعرض عن المشتري، هو التزام قانوني يفرضه القانون على البائع، و لا يجوز الاتفاق على إسقاطه أو التنازل عنه و يعتبر هذا الالتزام من أهم التزامات البائع، و هو ضمان أساسي لحقوق المشتري في المبيع.

انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .