سقوط الحق في فسخ عقد البيع بالتقادم الطويل: متى ولماذا؟

التقادم الطويل المسقط للحق في القانون المدني المصري هو مدة زمنية محددة بخمس عشرة سنة ميلادية، تسقط بانقضائها دعوى المطالبة بالحق سواء كان حقًا شخصيًا أو عينيًا، المادة 374 من القانون المدني المصري^{⚖️ .}

يعتبر التقادم المسقط من الأنظمة القانونية التي تهدف إلى استقرار المعاملات وعدم بقاء الحقوق معلقة إلى أجل غير مسمى، مما يحقق الأمن القانوني والاستقرار في المجتمع.

أكدت محكمة النقض المصرية في الطعن رقم 8618 لسنة 83 قضائية بجلسة 5 مارس 2023 أن مؤدى نص المادة 374 من القانون المدني أن مدة التقادم خمس عشرة سنة ميلادية تسري بالنسبة لكل التزام لم ينص القانون في خصوصه على مدة أخرى. وأن عدم استعمال صاحب الحق له يسقط هذا الحق شخصيًا أو عينيًا بانقضاء تلك المدة التي تبدأ من تاريخ نشوئه طالما لم يقم مانع يحول دون استعماله.

يختلف التقادم المسقط عن التقادم المكسب، فالأول يسقط الحق في رفع الدعوى أمام القضاء، بينما الثاني يكسب الحق بمرور الزمن مع توافر شروط وضع اليد المكسب للملكية. والتقادم الطويل في فسخ عقد البيع يعني أن الطرف الذي لم يقم بتنفيذ التزامه لا يمكن للطرف الآخر مطالبته بفسخ العقد بعد مرور خمس عشرة سنة من تاريخ نشوء الحق في الفسخ. للمزيد عن شروط وحالات دعوى فسخ العقد، راجع دليلنا الشامل.

دعوى فسخ عقد البيع بالتقادم

شروط رفع دعوى الفسخ

تنص المادة 157 من القانون المدني المصري على أنه في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى. ويشترط لرفع دعوى فسخ عقد البيع عدة شروط قانونية يجب توافرها حتى تقبل الدعوى شكلاً وموضوعاً. للتعرف على إجراءات فسخ العقود بالتفصيل، اطلع على دليلنا الكامل.

أولى هذه الشروط أن يكون العقد ملزمًا للجانبين، بمعنى أن يترتب على العقد التزامات متقابلة على كلا الطرفين. ثانيًا، يجب أن يكون أحد المتعاقدين قد أخل بالتزامه التعاقدي إخلالاً جوهريًا، سواء كان ذلك بعدم التنفيذ الكلي أو الجزئي للالتزام. ثالثًا، يشترط إعذار المدين قبل رفع دعوى الفسخ، إلا في حالات معينة نص عليها القانون.

رابعًا، يجب ألا يكون الحق في المطالبة بالفسخ قد سقط بالتقادم الطويل المنصوص عليه في المادة 374 من القانون المدني. وأخيرًا، يشترط أن يكون طالب الفسخ قد قام بتنفيذ التزاماته التعاقدية أو كان مستعدًا للقيام بها، فلا يجوز لمن أخل بالتزامه أن يطالب بفسخ العقد بسبب إخلال الطرف الآخر. لمعرفة تفاصيل فسخ عقد البيع العقاري بسبب التأخير، راجع مقالنا المتخصص.

الفرق بين الشرط الفاسخ الصريح والضمني

الشرط الفاسخ الصريح هو اتفاق المتعاقدين صراحة على أن يعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا ما نصت عليه المادة 158 من القانون المدني. أما الشرط الفاسخ الضمني فهو الذي يفترضه القانون في كل عقد ملزم للجانبين دون حاجة للنص عليه صراحة، ويستلزم الحصول على حكم قضائي بالفسخ. للاطلاع على شروط الشرط الفاسخ الصريح ومستويات قوته، زر صفحتنا المخصصة.

يترتب على الشرط الفاسخ الصريح أن العقد ينفسخ حتمًا بمجرد تحقق الشرط دون سلطة تقديرية للقاضي، بينما في الشرط الفاسخ الضمني يكون للقاضي سلطة تقديرية في الحكم بالفسخ أو منح المدين أجلاً للوفاء. كما أن المدين في حالة الشرط الفاسخ الضمني يستطيع توقي الفسخ بالوفاء بالتزامه إلى ما قبل صدور الحكم النهائي، بينما لا يستطيع ذلك في حالة الشرط الفاسخ الصريح. ولمزيد من التفاصيل عن فسخ عقد البيع لإخلال البائع بالتسليم، راجع مقالنا الشامل.

متى يبدأ سريان التقادم الطويل لفسخ عقد البيع

تاريخ نشوء الحق في الفسخ

يبدأ سريان مدة التقادم الطويل المسقط لدعوى فسخ عقد البيع من تاريخ نشوء الحق في المطالبة بالفسخ، أي من التاريخ الذي يصبح فيه الدائن قادرًا على رفع دعوى الفسخ أمام القضاء. وهذا التاريخ يختلف باختلاف طبيعة الالتزام ونوع الإخلال الذي حدث من المدين، فقد يكون تاريخ استحقاق الالتزام هو بداية سريان التقادم، وقد يكون تاريخ العلم بالإخلال في حالات أخرى.

في حالة عقد البيع مثلاً، إذا التزم المشتري بسداد الثمن على أقساط شهرية، فإن التقادم يبدأ من تاريخ استحقاق كل قسط لم يتم سداده. وإذا كان الالتزام بتسليم المبيع في تاريخ محدد، فإن التقادم يبدأ من اليوم التالي لانقضاء هذا التاريخ دون قيام البائع بالتسليم. ولا يشترط أن يكون الدائن قد علم فعليًا بحقه في الفسخ، بل يكفي أن يكون الحق قد نشأ ولم يقم مانع قانوني يحول دون المطالبة به.

أكدت محكمة النقض في العديد من أحكامها أن واقعة التعيين على إحدى الوظائف الدائمة بالهيكل التنظيمي لجهة العمل هي المنشأة لحق العامل في ضم مدة الخدمة العسكرية، وهو ذات المبدأ الذي ينطبق على عقود البيع، حيث تكون واقعة الإخلال بالالتزام هي المنشأة للحق في الفسخ وبداية سريان التقادم. للمزيد عن آثار فسخ العقد وإعادة الحال، اطلع على دليلنا المفصل.

حالات وقف التقادم وانقطاعه

ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية، أي برفع دعوى الفسخ أمام المحكمة المختصة، حيث تنص المادة 383 من القانون المدني على أن التقادم ينقطع بالمطالبة القضائية ولو رفعت الدعوى إلى محكمة غير مختصة. كما ينقطع التقادم بإعلان الحق في ورقة رسمية، أو بالتنبيه أو الحجز، أو بأي عمل يقوم به الدائن للتمسك بحقه أثناء السير في إحدى الدعاوى.

وينقطع التقادم أيضًا إذا أقر المدين بحق الدائن إقرارًا صريحًا أو ضمنيًا، كأن يطلب المشتري من البائع إمهاله لسداد باقي الثمن، أو يقوم بسداد جزء من الدين المستحق عليه. ويترتب على انقطاع التقادم بطلان المدة السابقة وبدء مدة تقادم جديدة من تاريخ انتهاء الأثر المترتب على سبب الانقطاع.

أما وقف التقادم فيختلف عن انقطاعه، حيث يعني تجميد سريان المدة مؤقتًا لوجود مانع قانوني أو واقعي يحول دون المطالبة بالحق، ثم تستأنف المدة سريانها بعد زوال المانع دون أن تلغى المدة السابقة. وتنص المادة 382 من القانون المدني على حالات وقف التقادم مثل وجود مانع مادي أو أدبي يتعذر معه على الدائن المطالبة بحقه.

أحكام النقض في سقوط الحق بالتقادم

المبادئ القانونية المستقرة

استقرت أحكام محكمة النقض المصرية على العديد من المبادئ القانونية المهمة في مجال سقوط الحق في المطالبة بفسخ عقد البيع بالتقادم الطويل. من أهم هذه المبادئ أن التقادم لا يسري من بدء نشوء الالتزام ولكنه يسري من تاريخ نشوء الحق في إقامة الدعوى، مادام أنه مسقط للدعوى وليس مسقطًا للالتزام نفسه.

كما أكدت محكمة النقض أن الدفع بالتقادم يوجه ضد دعوى الدائن، مما يؤدي إلى سقوط حق المطالبة بالدين إذا تمسك به من له مصلحة فيه. والدفع بالتقادم من الدفوع الموضوعية التي لا يجوز للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، بل يجب على من له مصلحة أن يتمسك به صراحة، ولا يجوز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض. لمعرفة المزيد عن استئناف حكم فسخ عقد البيع، اطلع على دليلنا الشامل.

في الطعن رقم 1038 لسنة 55 قضائية، قضت محكمة النقض بأن فسخ عقد البيع يترتب عليه انحلاله بأثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن ويعاد كل شيء إلى ما كان عليه من قبل، وأن حق البائع في استرداد المبيع من المشتري يقوم تبعًا لذلك على أساس استرداد ما دفع بغير وجه حق، ولا تكون المطالبة باسترداد المبيع ممكنة إلا بعد التقرير بالفسخ بحكم نهائي. لمعرفة تفاصيل انحلال العقد بأثر رجعي، راجع مقالنا المتخصص.

تطبيقات قضائية

في قضية أخرى، أكدت محكمة النقض أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع لا تسقط بالتقادم ولا يجوز للبائع الدفع بسقوط الحق أو اكتساب ملكية المبيع بالتقادم طالما لم يسلمه تسليمًا فعليًا للمشتري. فالتزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه هو التزام أبدي يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر.

يمتنع على البائع أبدًا التعرض للمشتري لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض. وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشتري فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع، إلا إذا توافرت لديهم بعد البيع شروط وضع اليد على العقار المبيع المدة الطويلة المكسبة للملكية.

التقادم المسقط والتقادم المكسب في عقد البيع

الفرق بين النوعين

التقادم المسقط هو مدة زمنية محددة قانونًا يسقط بانقضائها حق الدائن في المطالبة القضائية بحقه، دون أن يؤثر ذلك على الالتزام ذاته الذي يبقى التزامًا طبيعيًا لا يجبر المدين على الوفاء به. أما التقادم المكسب فهو مدة زمنية يكتسب بانقضائها الشخص حقًا عينيًا كالملكية إذا توافرت شروط وضع اليد المكسب للملكية.

في عقود البيع، التقادم المسقط يطبق على الحق في المطالبة بفسخ العقد أو بالتنفيذ العيني أو بالتعويض، بينما التقادم المكسب يطبق على اكتساب ملكية المبيع إذا وضع المشتري أو البائع يده على العقار المبيع المدة الطويلة المحددة قانونًا مع توافر شروط الحيازة المكسبة للملكية.

مدة التقادم المكسب للملكية هي خمس عشرة سنة إذا كان واضع اليد حسن النية وكان سند حيازته خاليًا من العيوب، وثلاث وثلاثون سنة في الأحوال الأخرى. ويشترط لاكتساب الملكية بالتقادم المكسب أن تكون الحيازة هادئة ومستمرة وظاهرة وبنية التملك، وأن تكون على عقار قابل للتملك بالتقادم.

أثر التقادم على الحقوق العينية والشخصية

يختلف أثر التقادم الطويل على الحقوق العينية والشخصية في عقد البيع. فالحقوق الشخصية الناشئة عن عقد البيع مثل الحق في المطالبة بباقي الثمن أو الحق في المطالبة بتسليم المبيع أو الحق في فسخ العقد، كلها حقوق تسقط بمرور خمس عشرة سنة من تاريخ نشوء الحق في المطالبة بها وفقًا للمادة 374 من القانون المدني.

أما الحقوق العينية مثل حق الملكية فلا تسقط بالتقادم المسقط، بل يمكن اكتسابها بالتقادم المكسب إذا توافرت شروطه. فإذا باع شخص عقارًا ولم يسلمه للمشتري، واستمر البائع في وضع يده على العقار مدة خمس عشرة سنة مع توافر شروط الحيازة المكسبة للملكية، فإنه يكتسب ملكية العقار بالتقادم المكسب ولا يستطيع المشتري المطالبة بتسليم العقار.

لكن إذا كان العقد متضمنًا التزام البائع بعدم التعرض للمشتري، فإن هذا الالتزام الأبدي يمنع البائع وورثته من اكتساب ملكية المبيع بالتقادم المكسب طالما لم يتم التنفيذ العيني لالتزامهم بنقل الملكية والتسليم. ومن يضمن نقل الملكية لغيره لا يجوز له أن يدعيها لنفسه، ومن ثم فإن استمرار البائع في وضع يده على العقار المبيع مهما طالت مدته لا يصلح لأن يكون سببًا للادعاء بتملك المبيع بالتقادم المكسب في مواجهة المشتري.

من واقع خبرتي في قضايا فسخ العقود

نصيحة المحامي للمتعاقدين

من واقع خبرتي القانونية التي تمتد لأكثر من 28 عامًا في مجال المحاماة أمام محكمة النقض والإدارية العليا، أنصح كل من يبرم عقد بيع أن يحرص على تضمين العقد شرطًا فاسخًا صريحًا واضح الصياغة، يحدد فيه بدقة الالتزامات التي يترتب على الإخلال بها فسخ العقد تلقائيًا. كما أنصح بتحديد مدة زمنية معقولة للوفاء بالالتزامات، وتضمين العقد شرطًا بإعفاء الدائن من إعذار المدين قبل المطالبة بالفسخ. لمعرفة المزيد عن صيغ ونماذج دعوى فسخ عقد البيع، راجع نماذجنا العملية.

ماذا أفعل لو كنت مكانك؟ إذا كنت مشتريًا وتأخر البائع في تسليم المبيع، فلا تنتظر طويلاً حتى تسقط حقوقك بالتقادم، بل بادر بإعذار البائع رسميًا على يد محضر، ثم ارفع دعوى فسخ العقد خلال المدة القانونية. احتفظ بكل المراسلات والإشعارات الموجهة للطرف الآخر كدليل على عدم تخليك عن حقك في الفسخ.

وإذا كنت بائعًا ولم يقم المشتري بسداد الثمن، فلا تقبل أقساطًا متأخرة دون تحفظ، لأن ذلك قد يفسر على أنه تنازل ضمني عن الشرط الفاسخ الصريح. وإذا قبلت قسطًا واحدًا بعد موعده، فبادر فورًا برفع دعوى الفسخ حتى لا يستدل من سكوتك على تنازلك عن حقك في التمسك بالشرط الفاسخ. لمعرفة المزيد عن الدفوع القانونية في دعوى الشرط الفاسخ، اطلع على مقالنا التفصيلي.

أخطاء شائعة يجب تجنبها

من أكثر الأخطاء الشائعة التي يقع فيها المتعاقدون هو الانتظار طويلاً قبل اتخاذ الإجراءات القانونية، ظنًا منهم أن الحق لا يسقط بالتقادم. والحقيقة أن التقادم الطويل يسري على جميع الحقوق الشخصية الناشئة عن العقد، وعدم المطالبة بالحق خلال المدة القانونية يؤدي إلى سقوط الحق في رفع الدعوى.

خطأ شائع آخر هو عدم توثيق الإعذارات والإنذارات الموجهة للطرف المخل بالتزامه، مما يصعب إثبات تاريخ بداية الإخلال أو تاريخ إعذار المدين. يجب دائمًا توجيه الإعذار على يد محضر أو بالبريد المسجل بعلم الوصول، والاحتفاظ بنسخة من الإعذار مع إثبات استلام الطرف الآخر له.

كذلك من الأخطاء الخطيرة قبول الوفاء الجزئي المتكرر من المدين دون تحفظ أو دون رفع دعوى الفسخ، فهذا السلوك يفسر على أنه تنازل ضمني عن الشرط الفاسخ الصريح إن وجد، ويسقط حق الدائن في التمسك بالفسخ التلقائي للعقد. الحل الصحيح هو قبول الوفاء مع التحفظ الكتابي على حق الدائن في المطالبة بفسخ العقد والتعويض.

متى لا يسقط الحق في فسخ عقد البيع

الاستثناءات القانونية

على الرغم من أن القاعدة العامة تقضي بسقوط الحق في المطالبة بفسخ عقد البيع بمرور خمس عشرة سنة من تاريخ نشوء الحق، إلا أن هناك حالات استثنائية لا يسري فيها التقادم أو يمتد لمدة أطول. من أهم هذه الاستثناءات دعوى صحة ونفاذ عقد البيع التي لا تسقط بالتقادم طالما لم يتم التسليم الفعلي للمبيع.

كذلك إذا كان محل العقد من الأموال الموقوفة أو حق الإرث، فإن مدة التقادم تكون ثلاثًا وثلاثين سنة وليس خمس عشرة سنة. وإذا كان هناك مانع قانوني يحول دون المطالبة بالحق كوجود نزاع قضائي أو إجراءات تحكيم، فإن التقادم يقف ولا يسري حتى زوال المانع.

أيضًا إذا انقطع التقادم برفع دعوى قضائية أو بإقرار المدين بحق الدائن، فإن المدة السابقة تسقط وتبدأ مدة تقادم جديدة من تاريخ انتهاء أثر سبب الانقطاع. وإذا كان العقد باطلاً بطلانًا مطلقًا، فإن دعوى البطلان لا تسقط بالتقادم ويجوز لكل ذي مصلحة التمسك بها في أي وقت.

حالات وقف وانقطاع التقادم

يقف التقادم في حالات محددة نص عليها القانون، مثل وجود علاقة بين الزوجين أو بين الأصول والفروع، أو وجود مانع مادي أو أدبي يتعذر معه على الدائن المطالبة بحقه. كذلك يقف التقادم في حق الشخص الذي ليس له نائب يمثله قانونًا كالقاصر الذي لا ولي عليه أو الغائب الذي لا وكيل عنه.

ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية ولو رفعت الدعوى إلى محكمة غير مختصة، أو بالتنبيه أو الحجز، أو بالمطالبة الحاصلة أثناء السير في إحدى الدعاوى. كما ينقطع بإقرار المدين بحق الدائن إقرارًا صريحًا أو ضمنيًا، ويترتب على انقطاع التقادم بطلان المدة السابقة وبدء مدة تقادم جديدة.

من المهم التفرقة بين وقف التقادم وانقطاعه، فالوقف يعني تجميد المدة مؤقتًا مع احتساب المدة السابقة بعد زوال المانع، بينما الانقطاع يعني إلغاء المدة السابقة بالكامل وبدء مدة جديدة. والوقف يكون لأسباب قانونية محددة، بينما الانقطاع يكون بإرادة أحد الطرفين أو بحكم القانون.