نفاذ عقد الايجار والدفع بعدم نفاذه

 أحكام محكمة النقض عن نفاذ عقد الايجار والدفع بعدم نفاذه في حق المالك الجديد والمالك الأصلي وكذلك في حق الورثة الملاك علي الشيوع لعقد الايجار الصادر للمستأجر من أحدهم وذلك في عقود الايجار القديم والجديد

نفاذ وعدم نفاذ عقد الايجار

 نفاذ عقد الايجار

تمسك الطاعن بنفاذ عقد إيجار عين النزاع فى حق مالك العقار مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وفى مواجهة جميع الورثة لصدوره من شقيقهم المطعون ضده الخامس المالك الظاهر وعدم اعتراض أى منهم عليه ست سنوات وإقامة بعضهم بذات العقار والآخرين بذات البلدة . وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته

إلا أن الحكم المطعون فيه لم يعرض له وحجب نفسه عن تمحيصه للتحقق من مدى توافر شروط الوضع الظاهر أو إجازة المالك لعقد الإيجار فى حياته – رغم كونه دفاعاً جوهرياً قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي فى الدعوى ورفض إحالة الدعوى إلى التحقيق دون مسوغ مما يعيبه .

(الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق – جلسة 27/2/2005)

تمسك الطاعنين بمذكرة دفاعهما المقدمة أمـام محكمة الاستئناف بجلسة /  /   بأن نجل المطعون ضدها الأولى – غير الممثل فى النزاع – كان يدير العقار المملوك لها ويقوم بتحصيل أجرته والإنفاق على صيانته ويظهر عليه بمظهر المالك وأن المطعون ضدهما الأولى والثاني قد أسهما بخطئهما فى ظهوره بمظهر صاحبه

مما دفع الطاعن الثاني إلى التعاقد معه باعتباره المالك للشواهد التى تؤكد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة ، إلا أن الحكم المطعون فيه قضى بإخلاء شقة النزاع

على سند من أن عقد الإيجار صدر له من غير مالك ولا ينفذ فى حق المالكة الأصلية التى جعلت حق إدارة العقار لنجلها المطعون ضده الثاني فقط ولم تجز هذه الإجارة صراحة أو ضمناً دون أن يتناول دفاعه السالف بيانه والمستندات التى قدمها تأييداً لهذا الدفاع ويرد عليه بما يواجهه رغم أنه دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 4670 لسنة 74 ق – جلسة 17/3/2005)

الوضع الظاهر قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجبات إعمالها وشرائط تطبيقها – مؤدى ذلك – اعتبار التصرف المبرم بعوض بين الصاحب الظاهر والغير حسن النية نافذاً فى مواجهة صاحب الحق متى أسهم بخطئه – سلباً أو إيجابياً – فى ظهور المتصرف بمظهر صاحب الحق .

(الطعن رقم 1145 لسنة 70ق – جلسة 22/4/2001)

تمسك الطاعنة بنفاذ عقد الإيجار الثابت تاريخه فى حق المطعون ضدها لصدوره من ابنها الحائز لعين النزاع باعتباره المالك الظاهر وعدم اعتراضها وزوجها على تلك الإجارة مدة تسع سنوات وطوال فترة إقامتها بذات العقار الكائنة به عين النزاع. تدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهري – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون بحث وتمحيص هذا الدفاع ورفض طلب الطاعنة إحالة الدعوى للتحقيق للتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر – قصور وإخلال بحق الدفاع

(الطعن رقم 1145 لسنة 70ق – جلسة 22/4/2001)

تمسك الطاعنة باستئجارها عين النزاع من المالكة الظاهرة للعقار التى أنشأت مبانيه وتقاضت منها مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار وأنه بعد فرض الحراسة عليها أدار المطعون ضده الأخير العقار وتحاسب معها وأصدر مخالصة تضمنت أن أجرة عين النزاع مسددة

وتدليلها على ذلك بالمستندات إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإخلاء الطاعنة من عين النزاع تأسيساً على خلو الأوراق والمستندات مما يفيد ملكية من فرضت عليها الحراسة للعقار الكائنة به عين النزاع وأن المخالصة الصادرة من المطعون ضده الأخير للطاعنة عن أجرة النزاع خصماً من مستحقات الأخيرة قبل من فرضت عليها الحراسة غير مبرئ لذمة الطاعنة عن دين الأجرة دون أن يعنى ببحث هذا الدفاع ودلالة المستندات المقدمة منها – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 2783 لسنة 68ق – جلسة 6/12/1999)

تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهري – قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيساً على أن المؤجر لها ليس مالكاً أو شريكاً فى ملكية العقار أو وكيلاً مفوضاً فى التأجير دون أن يعرض لهذا الدفاع – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 6174 لسنة 64ق – جلسة 3/2/2000)

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة للعقار استناداً إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقترناً بحسن النية – دفاع جوهري – قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين للغصب دون أن يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور .

(الطعن رقم 72لسنة 69ق – جلسة 24/2/2000)

تمسك الطاعن بشغله للعين بموجب عقد صادر له من زوج المطعون ضدها الأولى وبسداده الأجرة له باعتباره المالك الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته دفاع جوهري قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر قصور .

(الطعن رقم 401 لسنة 69ق – جلسة 9/4/2000)

إذ كانت الطاعنات قد تمسكن أمام محكمة الموضوع بملكيتهن للعقار الكائن به العين محل النزاع ، وقدمن سنداً لذلك عقد البيع المشهر رقم (….) لسنة (…..) شرقية والذى يفيد شراء الطاعنة الأولى لحصة شقيقتها فى ذات العقار وقدرها 6 ط والثابت منه أيضاً بالبند الثالث منه أن العقار المذكور مكلف باسم الطاعنات الثلاثة

ومما مؤداه فى القليل – وبلا خلاف بين الخصوم – تملك الطاعنة الأولى لحصة شائعة فى العقار تمثل نصيب الأخت البائعة وهو ما يكفى لتوافر الصفة فى رفع دعوى الإخلاء الراهنة فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد حكم أول درجة القاضى بعدم قبول الدعوى من غير ذي صفة بمقولة أن عقد الإيجار المؤرخ 1/4/1970 الصادر من مورثهن إلى المطعون ضده الأول لم يحول لهن

وأنهن لا يمتلكن سوى حصة شائعة فى العقار محل النزاع ودون أن يواجه هذا الدفاع بما يقتضيه من بحث ودلالة المستند المقدم تأييداً له – العقد المسجل برقم (…..) لسنة (…..) شرقية – رغم أنه دفاع جوهري يتغير به وجه الرأي فى الدعوى واعتد بعقد الإيجار المؤرخ 1/11/1977 الصادر للمطعون ضده الأول من (…..) دون أن يبين صلة الأخير بالعقار وصفته فى تأجير العين ، فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 4872 لسنة 65ق – جلسة 6/1/2005)

إدارة الأموال الشائعة . حق للشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك . تولى أحدهم الإدارة دون اعتراض من الباقيين . اعتباره وكيلاً عنهم . أثره . ما يصدر منه من أعمال الإدارة المعتادة ومنها إيجار المال الشائع . نفاذه فى حق الشركاء جميعاً . لمحكمة الموضوع استخلاص قيام وكالة ضمنية من الشركاء لأحدهم فى إدارة المال الشائع .

(الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار المحرر بينهما قد صدر من أولهما – وهو أحد الملاك المشتاعين – أصيلاً عن نفسه وبصفته مفوضاً عن باقى الملاك بعد أن قعد المطعون ضده الأول عن تنفيذ الاتفاق المؤرخ  /  /    لمدة حوالى ثلاث عشرة سنة تولى هو خلالها إدارة العقار الكائن به عين النزاع دون اعتراض من أى من الشركاء – بمن فيهم المطعون ضده الأول –

فإن الحكم المطعون فيه وقد أقام قضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن عقد إيجار عين النزاع لم يصدر من المطعون ضده الأول المفوض من الشركاء فى الإدارة بموجب الاتفاق المؤرخ  /   /   وإنما صدر من الطاعن الأول الذى لا يملك حق إصداره ، دون أن يعنى ببحث دفاع الطاعنين على نحو يدل على أن المحكمة قد فطنت إلى حقيقته وأخضعته لتقديرها

رغم أنه دفاع جوهري من شأنه – لو صح – ثبوت تقايل الشركاء للاتفاق المؤرخ  /  /  وتفويض الطاعن الأول فى إدارة العقار المملوك لهم على الشيوع بما يجعل الإجارة الصادرة منه إلى الطاعن الثاني – والواردة على إحدى وحداته – نافذة فى حق الشركاء جميعاً ، فإن الحكم يكون مشوباً بقصور يبطله .

(الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)

تأجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة للشركاء بحسب الأنصبة – الإيجار الصادر من شريك لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى مواجهة باقى الشركاء إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – م 827 ، 828 مدنى .

(الطعن رقم 5812 لسنة 64ق – جلسة 8/11/2000)

الحصة الشائعة فى عقار – صلاحيتها لأن تكون محلاً للحيازة على وجه التخصيص والانفراد – وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع – عدم أحقية أحد شركائه فى انتزاع هذا القدر منه – حق هذا الشريك فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع عن القدر الزائد عن حصته – شرطه – أن يكون الشريك واضع اليد مالكاً بسبب من أسباب كسب الملكية وألا يتصف بصفة المستأجر – مخالفة ذلك – خطأ .

(الطعن رقم 5812 لسنة 64ق – جلسة 8/11/2000)

انتهاء عقد الإيجار باتحاد الذمة – شرطه – شمول البيع كامل العين المؤجرة – اقتصار الشراء على حصة شائعة فى العقار – أثره – بقاء عقد الإيجار نافذاً قبل المستأجر بشروطه – علة ذلك .

(الطعن رقم 4003 لسنة 65ق – جلسة 22/11/2000)

بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع – بيع صحيح معلق على نتيجة القسمة أو إجازة باقى الشركاء – اعتباره فى حكم التصرف فى قدر شائع بالنسبة لهم – أثره – عدم حلول المستأجر محلهم فى الإجارة الصادرة عن هذا الجزء – مخالفة ذلك – خطأ – علة ذلك .

(الطعن رقم 9272 لسنة 64ق – جلسة 22/11/2000)

أجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة من الشركاء بحسب الأنصبة – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى حق الباقين إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – م827 ، 828 من القانون المدنى .

(الطعن رقم 1931 لسنة 65ق – جلسة 18/4/2001)

تملك الطاعن أكثر من نصف العقار – ثبوت حقه فى التأجير دون المطعون ضدها – مؤداه – عدم سريان عقد الإيجار الصادر منها فى مواجهة الطاعن – قضاء الحكم المطعون فيه بأحقيتها فى تأجير العين حتى قسمته رضاءً أو قضاءً – خطأ حجبه عن بحث دفاع الطاعن بصورية العقد المبرم لباقي المطعون ضدهم .

(الطعن رقم 1931 لسنة 65ق – جلسة 18/4/2001)

تأجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة من الشركاء – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من نصف الأنصبة – عدم سريانه فى مواجهة باقى الشركاء إلا برضائهم صراحة أو ضمناً – مؤداه – انتقال ملكية الشريك المؤجر إلى باقى الشركاء غير محملة بهذا العقد ولو كان تاريخه سابقاً على انتقال الملكية

(الطعن رقم 6184 لسنة 63ق – جلسة 23/5/2001)

شراء المستأجر حصة شائعة فى العين المؤجرة – عدم اجتماع صفتا المؤجر والمستأجر له – أثره – بقاء عقد الإيجار قائماً قبله – التزامه بسداد الأجرة لمن له حق الإجارة واقتضاء حقه فى الربع بمقدار حصته فى المال الشائع .

(الطعن رقم 1111 لسنة 70ق – جلسة 28/5/2001)

تمسك الطاعن بشرائه حصة شائعة فى العقار الكائنة به عين النزاع بعد استئجاره لها وبخصم الأجرة من حصته فى الربع الذى يغله – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع استناداً إلى أن عقد الإيجار قائم قبل الطاعن وله الرجوع على مدير المال الشائع لاقتضاء نصيبه فى الربع وقضاؤه بالإخلاء لعدم سداد الأجرة – خطأ .

(الطعن رقم 1111 لسنة 70ق – جلسة 28/5/2001)

انفراد المالك على الشيوع بوضع يده على جزء مفرز من العقار الشائع – أثره – حق باقى الشركاء ينحصر فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع – لا محل لإعمال قواعد إدارة المال الشائع – علة ذلك .

(الطعن رقم 1767 لسنة 70ق – جلسة 14/6/2001)

وضع أحد الملاك على الشيوع بدء على جزء مفرز من العقار الشائع – عدم أحقية أحد شركائه فى انتزاع هذا القدر منه – حق هذا الشريك فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع عن القدر الزائد عن حصته .

(الطعن رقم 1595 لسنة 70ق – جلسة 20/6/2001)

وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع – عدم أحقية باقى الشركاء فى انتزاع هذا القدر منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة ويقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع – شرطه – أن لا تكون حيازة الشريك واضع اليد غير مشروعة أو محلاً لعقد ينظمها أو ينظم انتقالها بين الشركاء – علة ذلك .

(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)

قضاء الحكم المطعون فيه بصحة ونفاذ عقد إيجار المطعون ضده الأول رغم صدوره ممن لا يملك أغلبية أنصباء العقار الشائع وببطلان عقد الطاعنة الأسبق إلى الوجود. خطأ فى تطبيق القانون .

(الطعنان رقما 1108 ، 1170 لسنة 68ق – جلسة 9/12/1999)

تأجير المال الشائع حق للأغلبية المطلقة من الشركاء بحسب الأنصبة – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى حق الباقين إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – أثر ذلك .

(الطعنان رقما 1108 ، 1170 لسنة 68ق – جلسة 9/12/1999)

المالك على الشيوع الحائز للعقار – حقه فى تأجير جزء منه لأحد الشركاء المشتاعين أو الغير – المستأجر منه حائز عرضي لحسابه – مؤداه – بقاء العين المؤجرة فى حيازته – التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة – م 590 مدنى .

(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)

المشترى لحصة شائعة فى العقار الشائع ليس له طلب التسليم مفرزاً – علة ذلك .

(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)

شراء المستأجر للعين المؤجر حصة شائعة فى العقار – أثره – بقاء عقد الإيجار نافذاً قبل المستأجر بشروطه .

(الطعن رقم 1510 لسنة 69ق – جلسة 4/6/2000)

أحكام نقض حديثة عن نفاذ عقد الايجار

 نفاذ عقد الايجار

مشترى العقار بعقد غير مسجل . ليس إلا دائناً عادياً للبائع . حقه في تسلم العقار المبيع وثماره . حق شخصى مترتب له في ذمة البائع فقط . حقه في مطالبة المستأجر بكافة حقوق المؤجر قبله . مناطه . تسجيل عقد شرائه أو حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر الحوالة أو إعلانه بها بورقة رسمية . م ٣٠٥ مدنى .

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى ما تنص عليه المواد ١٤٦ ، ٦٠٤ ، ٦٠٥ ، ٦٠٦ من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص – الذى تنتقل إليه ملكية العين المؤجرة – بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه ، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار

وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة ١٤٦ من القانون المدنى ، إلا أنه طبقاً للتنظيم القانوني الذى قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت الملكية فعلاً

وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع له أن يطالبه بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار أن يسجل عقد الشراء لتنتقل الملكية بموجبه أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار ، وحقه في تسلم العقار المبيع وثماره المترتبة على البيع هو حق شخصى مترتب له في ذمة البائع فقط دون غيره

وأن علاقة المشترى بالبائع له علاقة مستقلة تماماً عن علاقة البائع المذكور بالمستأجر ولا يترتب عليها قيام أى علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل عقد شرائه والمستأجر لهذا العقار ،

ومن ثم فليس له أن يطالبه بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً لنص المادة ٣٠٥ من القانون المدنى ،

وأن الإعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الإعلان بالطريق الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين طبقاً للقواعد المنصوص عليها في قانون المرافعات ويشتمل الإعلان على ذكر نوع الحوالة وشروطها الأساسية .

الطعن رقم ١٣٩٧٤ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٧/٠٣/١٨

عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق . سريانها في حق المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ ثابت وسابق على انتقال الملكية إليه . شرطه . م ٣٠ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ .

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة ٣٠ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ – في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسرى في حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه

وأن هذه العقود التى تسرى في مواجهة المالك الجديد هى تلك القائمة في مواجهة المالك السابق ، وهى لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة ممن له حق التأجير طبقاً للقانون .

الطعن رقم ١٣١٠٢ لسنة ٧٦ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٨/١١/٠٣

قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم المستأنف وبنفاذ عقد الإيجار غير المسجل والمجاوز مدته تسع سنوات في مواجهة الطاعن مشتري العقار تأسيساً علي أن العقد ثابت التاريخ وذلك بتقديمه في دعوي صحة التوقيع المقامة من المطعون ضدها الأولي ضد المالك السابق للعقار . مخالفة للقانون وخطأ .

إذ كان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ ٦ / ٣ / ٢٠٠٣ المحدد المدة بتسعة وخمسين سنة الصادر من المالك السابق للعقار الكائن به شقة التداعى كمؤجر وبين المطعون ضدها الأولى كمستأجرة وقد خلت الأوراق مما يفيد تسجيله ومن ثم فلا يسرى في مواجهة الطاعن فيما يزيد عن مدة تسع سنوات باعتباره من الغير بالنسبة لذلك العقد وفقاً لنص المادة ١١ من قانون الشهر العقارى رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦

وذلك لشرائه العقار بموجب عقد البيع الصادر له من المالك السابق مورث المطعون ضدهم من الثانى حتى الخامسة المؤرخ ١٣ / ٦ / ٢٠٠٦ وتم تحويل ملكية ذات العقار باسم الطاعن لدى هيئة تنمية مدينة العاشر من رمضان الكائن بها عقار التداعى بتاريخ ١٦ / ١٠ / ٢٠٠٦

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبنفاذ عقد الإيجار “سالف الذكر” في مواجهة الطاعن تأسيساً على أن ذلك العقد ثابت التاريخ وذلك بتقديمه في الدعوى رقم … لسنة ٢٠٠٤ صحة توقيع الزقازيق المقامة من المطعون ضدها الأولى ضد المالك السابق للعقار الكائن به شقة التداعى ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يعيبه ويوجب نقضه .

وحيث إنه عن موضوع الاستئناف رقم … لسنة ٥١ ق المنصورة مأمورية الزقازيق وكان الطعن للمرة الثانية ومن ثم يتعين التصدي للفصل فيه ، ولما كان ما تقدم ، وكانت المستأنفة قد أقرت بأن عقد الإيجار المؤرخ ٢ / ٦ / ٢٠٠٣ البالغ مدته أربع سنوات قد تم التفاسخ عنه رضاءً فيما بين طرفيه بموجب الاتفاق بينهما الموثق بتاريخ ٢٧ / ٣ / ٢٠٠٤ بالشهر العقارى ” مأمورية العاشر من رمضان”

ومن ثم تكون العلاقة الإيجارية المتعلقة به قد انفصمت بين طرفيها بموجب ذلك التقايل والتفسخ ، وكان عقد الإيجار الثانى والذى يحمل ذات تاريخ العقد الأول المحدد مدته بتسعة وخمسين عاماً غير مسجل بمصلحة الشهر العقارى طبقاً لإجراءات التسجيل المنصوص عليها بالقانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ سالف الذكر

ومن ثم فلا يسرى في حق المستأنف عليه إلا لمدة تسع سنوات تنتهى في ١ / ٦ / ٢٠١٢ ويضحى وضع يد المستأنفة على شقة التداعى منذ ذلك التاريخ الأخير غصباً مفتقراً إلى سنده من الواقع والقانون إعمالاً لحكم المادة ١١ من قانون الشهر العقارى المشار إليه والمادة ٥٩٨ من القانون المدنى

بحسبان أن ذلك العقد خاضع لأحكام القانون المدنى إعمالاً لنصوص القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ ، وإذ أقام الحكم المستأنف قضاءه في الدعوى الأصلية برفضها وفى دعوى المستأنف عليه الفرعية بطرد المستأنفة والتسليم وعدم نفاذ ذلك العقد في حق المستأنف عليه للغصب اطمئناناً من المحكمة إلى أقوال شاهدي الأخير ومن انتفاء علمه بذلك العقد

لاسيما وأن شاهدي المستأنفة لم يجزما بعلمه به وتشاطر هذه المحكمة محكمة الدرجة الأولى في هذا الاطمئنان خاصة وأن الأوراق قد خلت مما يفيد قبول أو إجازة الطاعن لتلك الإجازة المستترة على نحو ما ورد بالمادتين ١٤٦ ، ٦٠٤ / ٢ من القانون المدنى بل تمسك بعدم نفاذه في مواجهته في جميع مراحل الدعوى ،

وإذ انتهى الحكم المستأنف إلى نتيجة صحيحة قانوناً ومن ثم يتعين تأييده فيما قضى به في الدعوى الأصلية وتعديله فيما قضى به في الدعوى الفرعية من عدم نفاذ عقد الإيجار البالغ مدته تسعة وخمسين عاماً في حق ” المستأنف عليه “

وبنفاذ ذلك العقد لمدة تسع سنوات تبدأ من تاريخ تحريره في ٢ / ٦ / ٢٠٠٣ وتنتهى في ١ / ٦ / ٢٠١٢ مع تأييده في قضائه فيها فيما عدا ذلك على النحو الوارد بمنطوق هذا القضاء لاسيما وأن القضاء الأخير لم يناقض حجية أي مسألة قانونية سبق الفصل فيها بالحكم الناقض المشار إليه آنفاً .

الطعن رقم ١١٤٩٦ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٨/٠٥/١٣

إيجار ملك الغير . صحيح بين طرفيه غير نافذ في حق المالك الحقيقي .

المقرر في قضاء محكمة النقض أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦

إيجار ملك الغير . صحته بين المؤجر والمستأجر وعدم نفاذه في حق المالك الحقيقى إلا بإقراره صراحة أو ضمناً . مؤداه . ملكية العين المؤجرة ليست مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها .أثره . تعرضها في تلك المنازعات لبحث الملكية استطراد زائد في الأسباب . مؤداه . لا حجية له .

من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن إيجار ملك الغير ، صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر ، إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي ، إلا إذا أقر هذا التعاقد صراحةً أو ضمناً ومؤدى ذلك أن بحث ملكية العين المؤجرة ، لا يعد مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها ، عند الفصل في منازعات العلاقة الإيجارية

فإذا ما تناولت المحكمة هذا البحث في أسباب حكمها الفاصل في هذه المنازعات ، فإن ذلك يكون من قبيل الاستطراد الزائد في الأسباب ، الذي لا تكون له ثمة حجية في مسألة ملكية العين المؤجرة .

الطعن رقم ١١٦١٠ لسنة ٨٤ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٥/١٢/٠٧

إيجار ملك الغير . صحيح بين طرفيه غير نافذ في حق المالك الحقيقى . مؤداه . إقامة الأخير دعوى بملكيته للعين المؤجرة . دلالته . تعرضه قانونياً للمستأجر . أثره . للأخير حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر هذا التعرض .

المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقى وأنه إذا ادعى الغير ملكية الشىء المؤجر وأقام دعوى بحقه الذى يدعيه كان هذا تعرضا قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر هذا التعرض.

الطعن رقم ٧٣٥٢ لسنة ٧٨ ق – الدوائر التجارية – جلسة ٢٠٠٩/٠٦/٢٣

عقد الإيجار . ماهيته . التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشئ لقاء أجر معلوم . م ٥٥٨ مدنى . عدم اشتراط أن يكون المؤجر مالكاً للعين المؤجرة . مؤداه . ليس للمستأجر التنصل من آثاره طالما مكنه المؤجر من الانتفاع بها ولم يدع تعرض المالك له فيها .

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى ما تقضى به المادة ٥٥٨ من القانون المدنى أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ، ولا يشترط أن يكون المؤجر مالكاً بما يعنى أن إيجار ملك الغير صحيح في حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر وأنه ليس لهذا الأخير التنصل من آثاره طالما مُكن من الانتفاع بالشئ المؤجر ولم يدع تعرض المالك له فيه .

الطعن رقم ١٧٢٧ لسنة ٧٦ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٠٧/٠٥/٢٦

إيجار ملك الغير صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر غير نافذ في حق المالك الحقيقى . إقامة الغير دعوى بشأن ملكية العين المؤجرة . أثره . اعتبار ذلك تعرضاً قانونياً للمستأجر يبيح له حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض .

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن إيجار ملك الغير وإن كان صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقى ، وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذى يدعيه كان هذا تعرضاً قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر التعرض .

الطعن رقم ١١٨٣ لسنة ٧٢ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠٠٤/٠٣/٠٤

الإيجار الصادر من غير المالك أو من له حق التعامل في منفعته . صحيح بين طرفيه . عدم نفاذه في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به . بقاء المستأجر غاصباً للعين المؤجرة ما لم يجز الإجارة صاحب الحق في التأجير .

المقرر في قضاء محكمة النقض أن الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشئ المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة .

الطعن رقم ١٠٩٦ لسنة ٦٩ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٠/١٠/٢١

عقد الإيجار . ماهيته . التزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشئ لقاء أجر معلوم . م ٥٥٨ مدنى . عدم اشتراط ملكية المؤجر للعين المؤجرة . مؤداه . عدم جواز تنصل المستأجر من آثاره . علة ذلك .

المقرر في قضاء محكمة النقض أن مؤدى ما تقضى به المادة ٥٥٨ من القانون المدنى أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ، ولا يشترط أن يكون المؤجر مالكاً بما يعنى أن إيجار ملك الغير صحيح في حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر وأنه ليس لهذا الأخير التنصل من آثاره طالما مكن من الانتفاع بالشئ المؤجر ولم يدع تعرض المالك له فيه ، وحق لأى من طرفى التقاضى بشأن المنازعات الناشئة عنه .

الطعن رقم ٣١٣٨ لسنة ٧٢ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٣/٠٦/٠٨

إيجار ملك الغير . صحيح بين طرفيه غير نافذ في حق المالك الحقيقي . مؤداه . إقامة الأخير دعوى بملكيته للعين المؤجرة . دلالته . تعرضه قانونياً للمستأجر . أثره . للأخير حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر هذا التعرض .

المقرر في قضاء محكمة النقض أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي ، وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذي يدعيه كان هذا تعرضاً قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض .

الطعن رقم ٨٥٣٩ لسنة ٨٧ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦

اعتداد الحكم المطعون فيه بعقد الإيجار المقدم من المطعون ضده الأول دون المقدم من الطاعن في المفاضلة بينهما لإثبات تاريخ الأول دون الآخر رغم أن كلاً منهما صدر من مؤجر يدعي أحقيته وحده في التأجير ودون بحث دفاع الطاعن بشأن ملكيته للعين المؤجرة بقالة إن بحثها غير لازم للفصل في دعوى الإيجار رغم اختصاصه بنظرها . مخالفة للقانون وخطأ وقصور مبطل . علة ذلك

إذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ولم يعتد بعقد الإيجار المقدم من الطاعن المؤرخ ١٩ / ٥ / ١٩٨٣ في المفاضلة بينه وبين عقد الإيجار عن ذات العين المقدم من المطعون ضده الثاني والمؤرخ ٨ / ١٢ / ١٩٨٤ لعدم إثبات تاريخ العقد الأول وإثبات تاريخ الثاني في حين أن عدم إثبات التاريخ لا يؤدي إلى بطلانه ،

ورغم أن كلاً من العقدين صدر من مؤجر يدعي أن له وحده الحق في التأجير ودون أن يبحث دفاع الطاعن حول ملكية العين المؤجرة على النحو المبين بوجه النعي ( باكتساب ملكية عين النزاع بالتقادم الطويل والشراء بموجب عقد بيع مؤرخ ٢٧ / ٢ / ١٩٨١

وإقامة دعوى ثبوت ملكية برقم … لسنة ٢٠١٣ أمام محكمة إمبابة الجزئية ) باعتبارها مسألة أولية لازمة للحكم في الدعوى مكتفياً بالقول إن بحث الملكية غير لازم للفصل في دعوى الإيجار رغم اختصاصه بنظرها ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه وشابه القصور المبطل بما يوجب نقضه .

الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦

عقد الإيجار – انتقال آثاره إلى المشترى متى سجل عقد شرائه ولو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إليه .

المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن أثار عقد الإيجار تنتقل إلى مشترى العقار متى سجل عقد شرائه وفق أحكام القانون و لو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إلى هذا المشترى .

١ – النص في المادة ٣٦٦ والفقرة الأولى من المادة ٤٦٧ من القانون المدني يدل على أن بيع ملك الغير تصرف قابل للإبطال لمصلحة المشتري، وإجازة المشتري للعقد تزيل قابليته للإبطال وتجعله صحيحاً فيما بين العاقدين

أما بالنسبة للمالك الحقيقي فيجوز له إقرار هذا البيع صراحة أو ضمناً، فإذا لم يقره كان التصرف غير نافذ في حقه، مما مفاده أن بطلان التصرف أو عدم نفاذه هو أمر متعلق بالنظام العام بل هو مقرر لمصلحة صاحب الشأن فيه ولا يجوز لغيره التمسك به.

٢ – المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن أثار عقد الإيجار تنتقل إلى مشتري العقار متى سجل عقد شرائه وفق أحكام القانون ولو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إلى هذا المشتري.

٣ – الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته صحيح فيما بين طرفيه غير قابل للإبطال إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير وأنه طالما أن المالك الحقيقي لم يتعرض للمستأجر في انتفاعه بالعين فليس لهذا الأخير طلب إبطال الإيجار أو فسخه.

٤ – الإبقاء على إيجار المتجر أو المصنع لصالح مشتريه بالجدك من المستأجر الأصلي استثناء من الشرط المانع من النزول عن الإيجار منوط – وفقاً لما تقضي به المادة ٥٩٤/ ٢ من القانون المدني – بتوافر الضرورة الملجئة التي يضطر فيها المستأجر إلى بيعه، ومن المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن تقدير الضرورة في هذه الحالة هو مما تستقل به محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

الطعن رقم ٢٤٥ لسنة ٥٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ١٩٩٠/٠٧/٢٥ – مكتب فنى سنة ٤١ – قاعدة ٢٥٤ – صفحة ٤٨٤

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 838

شاركنا برأيك