الملكية: حجر الأساس في استحقاق الريع

الملكية أساس استحقاق الريع

لا ريع بلا ملكية قاعدة قانونية راسخة فالملكية حجر الأساس في استحقاق الريع وتقييم ملكية المُطالب الخطوة الأولى لضمان استحقاق الريع ، وفي هذ المقال نقدم مذكرة بشأن عدم أحقية المشتري مشاعا لمطالبة الشريك الأخر بريع لانتفاء ملكيتهم لما باعوه مع أوجه دفاع أخري نري أن لها أهمية في مسألة الملكية والريع

لا ريع بلا ملكية

لطالما اعتبر مفهوم “لا ريع بلا ملكية” مبدأً أساسياً في علم الاقتصاد والقانون يربط بين مفهوم الملكية والقدرة على جني الأرباح. فمنذ فجر الحضارة، سعى الإنسان إلى امتلاك الموارد والوسائل الإنتاجية لضمان استمرارية حياته وتحقيق الرخاء

نشأة مفهوم الريع

يُعتقد أن مفهوم الريع نشأ في بلاد ما بين النهرين القديمة حيث كان المزارعون  يدفعون جزءًا من محصولهم للمالكين مقابل استخدام الأراضي الزراعية.

 تطور مفهوم الريع عبر التاريخ:

مع مرور الزمن، تطورت مفهوم الريع ليشمل مجالات أخرى، مثل:

• الإيجارات: حيث يدفع المستأجر مبلغًا محددًا لمالك العقار مقابل استخدامه.
• الفوائد: حيث يدفع المقترض مبلغًا محددًا للمقرض مقابل استخدام أمواله.
• الأرباح: حيث يحصل المساهمون في الشركات على أرباح من استثماراتهم.

 العلاقة بين الملكية والريع:

يُعدّ مفهوم “لا ريع بلا ملكية” مبدأً أساسيًا في الاقتصاد الكلاسيكي، حيث يُعتقد أن الريع ينشأ من امتلاك الموارد النادرة أو من احتكار سلعة أو خدمة معينة.

 نقد مفهوم “لا ريع بلا ملكية”:

تعرض مفهوم “لا ريع بلا ملكية” لبعض الانتقادات، مثل:

1. عدم كفاية تفسير ظاهرة الريع: حيث لا يُفسر المفهوم ظاهرة الريع في جميع الحالات، مثل ريع المعلومات أو ريع المواهب.
2. إغفال دور العمل في خلق الريع: حيث لا يُعطي المفهوم أهمية كافية لدور العمل في خلق القيمة والريع.

تطبيقات مبدأ “لا ريع بلا ملكية”:

يُستخدم مبدأ “لا ريع بلا ملكية” في العديد من المجالات، مثل:

السياسة الضريبية: حيث تُفرض الضرائب على الريع  بهدف إعادة توزيع الثروة وتحقيق العدالة الاجتماعية.

قانون المنافسة: حيث تُستخدم القوانين لمنع احتكار الأسواق وخلق بيئة تنافسية عادلة.

الفقرة السادسة: مستقبل مفهوم “لا ريع بلا ملكية”:

,مع التطورات التكنولوجية والاقتصادية، قد يتعرض مفهوم “لا ريع بلا ملكية” لتغييرات جوهرية في المستقبل.

الريع فائض اقتصادي

الريع هو فائض اقتصادي ينشأ عن امتلاك سلعة نادرة أو مورد. يمكن تحصيله من قبل الأفراد أو الشركات أو الحكومات. هناك أنواع مختلفة من الريع ، بما في ذلك:

ريع الأرض:

هو الدفع الذي يتم إجراؤه مقابل استخدام الأرض. يمكن أن يكون هذا في شكل إيجار أو مدفوعات رهن عقاري  أو ضرائب عقارية.

الريع الاحتكاري:

 هو الدفع الذي يتم إجراؤه مقابل سلعة أو خدمة يوفرها احتكار. يمكن أن يكون هذا في شكل أسعار مرتفعة أو أرباح غير طبيعية.

الريع الاقتصادي:

هو الدفع الذي يتم إجراؤه مقابل عامل الإنتاج. يمكن أن يكون هذا في شكل أجور أو رواتب أو أرباح.

الريع التكنولوجي:

 هو الدفع الذي يتم إجراؤه مقابل استخدام التكنولوجيا. يمكن أن يكون هذا في شكل رسوم ترخيص أو إتاوات أو أرباح.

الريع المؤسسي:

هو الدفع الذي يتم إجراؤه مقابل استخدام مؤسسة. يمكن أن يكون هذا في شكل رسوم أو ضرائب أو امتيازات.

هذا ويمكن أن يكون للريع تأثير سلبي على الاقتصاد  لأنه يمكن أن يؤدي إلى عدم المساواة في الدخل وانخفاض الكفاءة. ومع ذلك ، يمكن أن يكون له أيضًا تأثير إيجابي لأنه يمكن أن يحفز الابتكار و الاستثمار  .

محكمة استئناف عالي الزقازيق

الدائرة ( … ) مدني

مذكرة ختامية في الاستئناف رقم .. لسنة .. ق

بدفاع وطلبات المستأنف ضده الثالث

مقدم من السيد / …………………….                                                       المستأنف ضده الثالث

ضد / ……………….                                                                                     المستأنف

……………………….

……………………….                                                                       المستأنف ضدهما الأولي والثانية

بجلسة .. / . / 2024

وقائع النزاع

واقعات النزاع وهي جزء لا يتجزأ عن دفاع المستأنف ضده الثالث وفيها بيان وجه الحق بالدعوي وحقائق النزاع الراهن :

• قَالَ الله تَعَالَى في النهي عن الغش والخِداع: يُخَادِعُونَ اللَّهَ وَهُوَ خَادِعُهُمْ  [النساء:142]
• وقوله تعالى : وَالَّذِينَ يُؤْذُونَ الْمُؤْمِنِينَ وَالْمُؤْمِنَاتِ بِغَيْرِ مَا اكْتَسَبُوا فَقَدِ احْتَمَلُوا بُهْتَانًا وَإِثْمًا مُبِينًا [الأحزاب:58].
• وقوله تعالى: (وَنَزَعْنَا مَا فِي صُدُورِهِم مِّنْ غِلٍّ تَجْرِي مِن تَحْتِهِمُ الأَنْهَارُ) [الأعراف : 43]

بادئ ذي بدء وقبل الخوض في أوجه الدفاع الموضوعية نتقدم لعدالة الهيئة الموقرة بنبذة لازمة في ايجاز عن أصل النزاع المطروح والحقائق التى تساندها المستندات كون ذلك مرتبط ارتباط وثيق بفهم الواقع في الدعوي وأن المستأنف ضده الثالث البالغ من العمر 75 عاما ( شقيق المستأنف ضدهما الأولي والثانية وخال المستأنف ) لم يأكل حقهما في الميراث  بالباطل ، وانما هم من أرادوا سلب حقه وماله بالباطل )

وبيان ذلك

الحقيقة الأولي :

أصل تركة مورثة المستأنف ضدهم الثلاث المخلفة عن مورثتهم المرحومة ….. عند وفاتها عام 1988 هي ( عقارين ) وليس عقار واحد فقط محل التداعي:

العقار الأول

محل التداعي الكائن شارع ….. – …. ( وضع يد وحيازة المستأنف ضده الثالث ) اختص به بعد وفاة مورثته عام 1988 ، وكان عبارة عن دور أرضي فقط غير مكتمل وشيد المستأنف ضده الثالث من ( ماله الخاص ) باقي الدور الأرضي والدورين العلويين ، والمكلفة العقارية والتراخيص والمرافق باسمه .

العقار الثاني

الكائن ….. – …. ( وضع يد المستأنف ضدهما الأولي والثانية –  اختصا به بعد وفاة المورثة عام 1988 ، وكان عبارة عن منزل ثلاث أدوار ، استصدرت عليه المستأنف ضدها الأولي ( …. – والدة المستأنف ) ترخيص هدم برقم .. لسنة 1997 ، وأزالت البناء وصار العقار أرض فضاء ( هذا العقار رفضت الخبيرة المنتدبة بالدعوي معاينته ولم تشير اليه بالتقرير رغم تقديم المستندات الخاصة به  )

الحقيقة الثانية:

استقرار هذا الوضع بالقسمة الفعلية النهائية بين الورثة ( المستأنف ضدهم ) أكثر من عشرون عاما من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 حتى 2010 حينما قامتا شقيقتي المستأنف ضده الثالث ( والدة وخالة المستأنف ) بإبرام عقد بيع للمستأنف مؤرخ 2 /10/2010 ببيع نصف العقار وضع يد شقيقهم ( المستأنف ضده الثالث ) طمعا فيما أل اليه العقار بوضعه الحالي من ثلاث أدوار ومحلات شيدهم من ماله الخاص وغربته مخالفين قسمة المهايأة المكانية الواقعية الفعلية بينهم التى مر عليها أكثر من 20 سنة واستقرت خلالها الاوضاع باختصاص كل وارث بعقار من العقارين وانقلبت لقسمة نهائية وفق ما نص عليه القانون .

وأقام المستأنف الراهن دعوي بطلب التسليم والريع – عدلها – الى تثبيت ملكية مورثة المستأنف ضدهم للعقار وضع يد المستأنف ضده الثالث حتى وفاتها عام 1988 ، وتم وقف نظر الريع تعليقيا حتى فصلت المحكمة بحكم نهائي بتثبيت ملكية مورثة المستأنف ضدهم علي العقار حتى وفاتها عام 1988 – دون التعرض للفترة اللاحقة علي وفاتها واختصاص كل وارث بعقار .

وقد تم وقف نظر الريع من عدالة المحكمة لحين الفصل في دعوي تثبيت الملكية المقامة من المستأنف ضده الثالث علي عقار التداعي بوضع اليد عن المدة اللاحقة بعد وفاة مورثته عام 1988 .

وقد قضي فيها ابتدائيا بتثبيت الملكية له الا أنه الغي من محكمة الاستئناف علي سند من سبق الفصل في هذه المسألة الواحدة بالحكم السابق بتثبيت ملكية المورثة حتى وفاتها عام 1988 ولم يبحث المدة اللاحقة من تاريخ وفاتها ، وهذا القضاء مطعون عليه أمام محكمة النقض.

( ننوه لعدالة المحكمة بتداول دعوي بشأن قسمة المهايأة المكانية وانقلابها نهائية وبطلان عقد المستأنف الراهن لصوريته وعدم نفاذه في مواجهة المستأنف ضده الثالث – وذلك برقم … لسنة 2020 مدني كلي ههيا وهي دعوي بشأن الملكية باختصاص كل وارث بعقار من التركة  وعدم أحقية المستأنف ضدهما الأولي والثانية في بيع نصف العقار محل التداعي التى اختص به منذ أكثر من عشرون عاما )

وقد عجل المستأنف الاستئناف الراهن طالبا القضاء له بالريع علي ( خاله المستأنف ضده الثالث ) من تاريخ عقد البيع سنده 2/10/2010 الصادر له من والدته وخالته ( المستأنف ضدهما الأولي والثانية )

وندبت المحكمة خبيرا أودع تقريره المعيب بالقصور ومخالفة المستندات المقدمة والالتفات عن بحث مسألة جوهرية أن تركة المورثة عقارين

هذا ويتشرف المستأنف ضده الثالث بالتقدم لعدالة المحكمة بأوجه الدفاع الموضوعية وعدم أحقية المستأنف في طلباته .

الــدفــــاع

يدفع المستأنف ضده الثالث الريع من المستأنف بالدفاع الآتي :

• عدم اختصاص البائعتين للمستأنف بعقار التداعي الذي اختص به المستأنف ضده الثالث بالقسمة المكانية الفعلية بينه وبين المستأنف ضدهما الأولي والثانية منذ وفاة المورثة عام 1988 واختصاهما بالعقار الثاني من التركة الكائن شارع ابو محرم – بندر ههيا
• عدم أحقية المستأنف في مطالبة المستأنف ضده الثالث بالريع عن نصف عقار التداعي المبيع له من المستأنف ضدهما الأولي والثانية واقتصار حقه عليهما لعدم تسلم المبيع منهم ولبيعهما ما لا يملكوه له وانتفاء الغصب من المستأنف ضده الثالث ( لا سيما أن المستأنف ليس من ضمن ورثة مورثة المستأنف ضدهم )
• صورية عقد البيع الصادر للمستأنف من المستأنف ضدهما الأولي والثانية صورية مطلقة قوامها التدليس والغش للإثراء علي حساب المستأنف والنيل من القسمة النهائية التى مر عليها أكثر من 30 سنة
• عدم نفاذ عقد المستأنف الصادر له من المستأنف ضدهما الأولي والثانية في مواجهة المستأنف ضده الثالث لعدم وقوع أي جزء من المبيع في نصيبهما ولعدم تسجيل المستأنف ذلك العقد ومن ثم لا يحل محلهما في مواجهة المستأنف ضده الثالث
• وجوب انهاء نزاع الملكية قبل الفصل في مسألة استحقاق الريع بحكم بات بشأن قسمة المهايأة المكانية النهائية التى مر عليها أكثر من 30 سنة
• بطلان تقرير الخبير لرفض معاينة العقار الثاني من تركة مورثة المستأنف ضدهم لبيان اختصاص المستأنف ضدهما الأولي والثانية بالعقار الثاني من التركة واختصاص المستأنف ضده الثالث بعقار التداعي من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 – كطلب جوهري – يترتب عليه بيان وجه الحق في صحة بيع المستأنف ضدهما الأولي والثانية للمستأنف نصف عقار التداعي ومدي الأحقية في الريع  ، وكذلك لمخالفة الخبيرة عقود الايجار المقدمة للمحلات عند تقدير الريع وتقديرها تقديرا جزافيا دون سند واقعي .

وتفصيل أوجه الدفاع من الواقع والقانون الآتي:

أولا : عدم جواز الفصل والقضاء بالريع قبل الفصل في الملكية بقضاء بات تستقر به بين أطراف النزاع لا سيما قسمة تركة مورثة المستأنف ضدهم فيما بينهم من تاريخ الوفاة عام 1988 باختصاص كل وراث بعقار ومن ثم بيع المستأنف ضدهما الأولي والثانية للمستأنف ما لا يملكانه :

وهو دفاع جوهري يعتصم به الدفاع أمام عدالة المحكمة لتعلقه

1. بمسألة ملكية البائعتين للمستأنف من عدمه لنصف عقار التداعي الذي اختص به المستأنف منذ وفاة مورثته عام 1988 – لا سيما – مع اختصاص كليهما بالعقار الثاني المكون من ثلاث أدوار وهدمه بترخيص رقم .. لسنة 1977 باسم والدة المستأنف / ….. ، فضلا عن تشييد المستأنف ضده الثالث لعقار التداعي الراهن الذي اختص به من ماله الخاص دون مشاركة منهما الذي كان عام 1988 دور أرضي غير مكتمل ، ومن ثم وجوب الفصل في مسألة أساسية وهي قسمة التركة المكونة من عقارين قسمة واقعية فعلية مكانية مر عليها أكثر من 20 سنة .
2. مسألة بطلان عقد البيع المؤرخ 2/10/2010 سند المستأنف وعدم نفاذه في حق المستأنف ضده الثالث الصادر من شقيقتيه ( المستأنف ضدهما الأولي والثانية ) للمستأنف علي نصف العقار الذي اختص به من تركة مورثته وأكمل بناء الدور الأرضي وشيد الدورين الثاني والثالث من ماله الخاص ويسكن به هو وزوجه وأولاده .

ومن ثم وجوب الفصل في صحة البيع كمسألة أولية وجوهرية يترتب عليها القضاء بالريع للمستأنف من عدمه – لا سيما أنه اشتري نصف العقار مشاعا وهو علي علم بعدم حيازة البائعتين له .

ثانيا :ندفع بدفاع جازم بملكية المستأنف ضده الثالث لعقار التداعي بقسمة المهايأة المكانية الواقعية الفعلية التى انقلبت نهائية بمرور أكثر من 20 عاما عليها وفقا لنص الفقرة الثانية للمادة 846 مدني وبقوة القانون :

تنص المادة 846 / 2 من القانون المدني علي :

وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة ، انقلبت قسمة نهائية ، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك . وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا  مفرزا  من  المال  الشائع  مدة خمس عشرة سنة، افترض ان حيازته لهذا الجزء  تستند الى قسمة مهايأة.

فالمقرر فقها انه :

إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افتراض أن حيازته لهذا الجزء مستند إلى قسمة مهايأة ( مادة 846 / 2 مدنى ) وهى قرينة قابلة لإثبات العكس ، فإذا لم يثبت العكس فإن حيازة الشريك لجزء مفرز مدة خمس عشرة سنة تؤدى على خلوص ملكية هذا الجزء مفرز للشريك الحائز إعمالاً لهذه القرينة وللحكم الوارد بالنص معا .

منصور مصطفى منصور ص 198،اسماعيل غانم ص 184-السنهوري ص1080- عبدالمنعم الصدة ص 258

وقد قضت محكمة النقض بأنه :

أنه إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة مفاده أن المشرع أقام قرينة قانونية مؤداها أن حيازة الشريك المشتاع لجزء مفرز من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة إنما تستند إلى قسمة مهايأة ويكفى فى خصوص هذه القرينة أن يقام الدليل على حيازة الجزء المفرز واستمرار هذه الحيازة المدة المذكورة ليفترض أن هناك قسمة مهايأة والتي إذا دامت خمس عشرة سنة انقلبت إلى قسمة نهائية إعمالاً للشق الأول من النص سالف الذكر

جلسة 12/5/1985 الطعن رقم 2266 لسنة 51 ق

فالمهايأة المكانية بوضع اليد علي جزء مفرز من المال الشائع التى تدوم خمسة عشرة سنة ، هى خير قسمة نهائية يستطيع الشركاء أن يصلوا إليها ، وقد وصلوا إليها فعلا بالتجربة واطمأنوا لنتائجها ، و يلاحظ مما تقدم أنه تنقلب قسمة المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية بقوة القانون إذا دامت 15 سنة وتملك كل شريك الحصة المفرزة التى كانت فى حيازته.

ومن ثم التزام المستأنف ضدهما الثانية والثالثة بضمان عدم التعرض للمستأنف ضده الأول فيما حازة ووضع اليد عليه بموجب القسمة الفعلية النهائية التى مر عليها أكثر من 22 سنة بحيازة كل طرف عقار من العقارين المخلفين عن المورثة ووضع اليد عليه – سواء كان التعرض منهما أو من الغير بسبب راجع اليهما

فقد قضت محكمة النقض :

المتقاسمون – ضمان بعضهم البعض فيما يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة.

الطعن 2748 لسنة 64 ق جلسة 28 / 6 / 1995 مكتب فني 46 ج 2 ق 184 ص 936

فالمادة 843 مدني تنص علي:

يعتبر المتقاسم مالكاً للحصة التي آلت إليه منذ أن تملّك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئاً في بقيّة الحصص.

وقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد:

نص المادة ٨٤٣ من القانون المدني على أن ” يعتبر المتقاسم مالكًا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئًا في بقية الحصص – يدل على أن القسمة مقررة أو كاشفة للحق سواء كانت رضائية أو قضائية لها أثر رجعى ، فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع ، وأنه لم يمتلك غيرها في بقية الحصص ، وذلك حماية للمتقاسم من الحقوق التى يرتبها غيره من الشركاء على المال الشائع أثناء قيام الشيوع ، بحيث يخلص لكل متقاسم نصيبه المفرز الذى خصص له في القسمة مطهرا من هذه الحقوق

الطعن رقم ٨٧٣٦ لسنة ٨٤ ق – الدوائر المدنية – جلسة 7/4/2016

هذا ونطلب احتياطيا:

ندب لجنة ثلاثية من الخبراء بمكتب خبراء فاقوس – علي الا تكون الخبيرة السابقة منهم: لمعاينة العقارين المخلفين عن مورثة المستأنف ضدهم ومعاينتهم بالطبيعة وبحث مستندات ملكية التركة واختصاص كل وارث بعقار من التركة ومدة حيازة كل منهم والاعمال المادية التى قام بها كل وارث علي العقار الذي اختص به وذلك لبيان وجه الحق  ) ( وهذه المسألة ( قسمة التركة ) تخرج تختلف عما سبق بحثه في دعويي تثبيت الملكية ولم يتم التعرض لها )

ثالثا : ندفع برفض طلب الريع لعدم تسلم المستأنف ما اشتراه من المستأنف ضدهما الثانية والثالثة واقتصار حقه علي البائعتين له دون المستأنف ضده الثالث :

قضت محكمة النقض :

من المقرر أن للمشتري بعقد ابتدائي ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشتري في ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه.

الطعن رقم 831 لسنة 50 ق – جلسة 29 /4/ 1984

وتضمنت حيثيات هذا القضاء من محكمة النقض ردا علي نعي الطاعنين بانهما اشتريا بعقد عرفي الآتي:

وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أنه لما كان من المقرر أن للمشتري بعقد ابتدائي ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشتري في ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه.

لما كان ذلك

وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه ومن تقرير الخبير المنتدب في الدعوى وملحقه المودعين ملف الطعن أن حيازة مساحة 14ط، 12 ف موضوع عقدي البيع المؤرخين 20/4/1968 الصادرين من […] للطاعنتين والصادر عنهما حكمي صحة ونفاذ التعاقد في الدعويين 331 سنة 1968، 332 سنة 1968 المنيا – المؤيدتين استئنافياً بالحكم 52 لسنة 7 ق والغير مشهرين ظلت في حيازة البائعة من سنة 1965 حتى 1972 ثم نقلت إلى حيازة المطعون ضدها الأولى وأن الطاعنتين لم تتسلما عين النزاع تنفيذاً لعقد شرائهما سالف الذكر خلال فترة المطالبة بالريع.

لما كان ما تقدم

فإنه لا يجوز لهما مطالبة المطعون ضدهما بالريع استناداً إلى أنهما اغتصبا عين النزاع، إذ لا يحق لهما التمسك بالعقد إزاء المطعون ضدهما على ما سلف البيان. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون قد صادف صحيح القانون ويضحى النعي برمته على غير سند خليقاً بالرفض. ]

وبإنزال ما تقدم علي طلب الريع الراهن يتبين

 أن المستأنف لم يتسلم ولم يحوز وقت الشراء وأنه قد اشتري نصف العقار وهو علي علم بعدم حيازة البائعتين له ولأى جزء من العقار ومن ثم لا يجوز له مطالبته بالريع استنادا الى أنه غاصبا لنصف العقار ولا يحق له التمسك بعقده العرفي في مواجهة المستأنف ضده الأول الذي لم يقره لا سيما مع اختصاص المستأنف ضده الثالث به بقسمة فعلية نهائية مر عليها أكثر من 20 سنة .

ومن ثم سوء النية للمستأنف والمستأنف ضدهما الثانية والثالثة بغرض الاضرار بالمستأنف ضده الأول ونقض القسمة الفعلية لا سيما أنه بالقسمة الواقعية الفعلية لم يقع العقار في نصيبهما ، فالحلول يتوقف علي نتيجة القسمة ومن ثم يكونا قد باعا للمستأنف ما لا يملكانه ، ولا يستحق معه المستأنف الريع وحقه يقتصر علي البائعتين له ( المستأنف ضدهما الأولي والثانية ) دون المستأنف ضده الثالث .

رابعا :ندفع بدفاع جازم بصورية عقد البيع سند المستأنف الصادر له من المستأنف ضدهما الأولي والثانية صورية مطلقة ( قوامها التدليس والغش ) وبطلانه مطلقا لصدوره ممن لا يملكون :

الصورية المطلقة التدليسية تكون بإبرام طرفين تصرف للإضرار بطرف بحقوق طرف ثالث وهو ما ينطبق علي واقع النزاع الراهن فقد ابرم المستأنف مع المستأنف ضدهما الأولي والثانية ( الابن والأم والخالة ) عقدا صوريا للنيل من حقوق المستأنف ضده الثالث – لا سيما – وعلي ما سلف – هو بيع لملك الغير ولم يجيزه المستأنف ضده الثالث وغير نافذ في مواجهته

خامسا : ندفع بعدم نفاذ عقد البيع المبرم بين المستأنف والمستأنف ضدهما المؤرخ 2/4/2010 وعدم حجيته في مواجهة المستأنف ضده الاول تأسيسا علي نسبية التصرفات وعدم سريانها في حق من لم يوقع عليه من الشركاء:

لا سيما مع قضاء عدالة المحكمة بعدم الاعتداد بحكم صحة التعاقد الصادر علي عقد المستأنف لعدم اختصام المستأنف ضده بالدعوي ومن ثم ووفقا لنسبية التصرف فالعقد تنحسر أثاره علي أطرافه دون الغير ممن له حقوق كونه خارجا عن التصرف .

احتياطيا بطلب جازم لبيان وجه الحق:

ندب لجنة ثلاثية لبحث الاعتراضات علي التقرير المودع ملف الدعوي ولإثبات وبيان المهايأة المكانية الواقعية الفعلية بين المستأنف ضدهم كورثة اختص كل منهم بعقار من التركة منذ عام 1988 وفقا لما مقدم من مستندات تثبت ذلك ومعاينة العقارين ومن ثم اثبات بيع المستأنف ضدهما الاولي والثانية للمستأنف ما لا يملكانه .

ولبحث الاعتراضات الأتية علي تقرير الخبير المودع :

( 1 ) رفض الخبيرة معاينة العقار الثاني من تركة مورثة المستأنف ضدهم الكائن …..  – بندر …. لبيان اختصاص المستأنف ضدهما الأولي والثانية به من التركة واختصاص المستأنف ضده الثالث بالعقار الأخر ش …. بندر …. (عقار التداعي) من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 – كطلب جوهري – يترتب عليه بيان وجه الحق في صحة بيع المستأنف ضدهما الأولي والثانية للمستأنف نصف عقار التداعي ومدي الأحقية في الريع

( 2 ) مخالفة الخبيرة عقود الايجار ( ايجار قديم يتراوح الايجار فيه ما بين 40 و 250 جنيه ) المقدمة للمحلات عند تقدير الريع وتقديرها تقديرا جزافيا دون سند واقعي وكذلك تقدير ريع عن محلات مغلقة غير مؤجرة لا تدر ريع وتقدير ريع عن كامل العقار دون بيان حصة المستأنف ضده الثالث من تركة المورثة بأكملها وتقدير ريع علي عقار واحد فقط من التركة دون اعتبار باقي التركة وضع يد المستأنف ضدهما الأولي والثانية فقدرت تقديرا جزافيا كبيرا ( 88000 ) بثمانية وثمانون الف مما يعيب التقدير والتقرير برمته بالعوار والقصور .

وعلي سبيل الاحتياط الكلي : وقف الدعوي تعليقيا :

وقف الدعوي تعليقيا لحين الفصل في الدعوي رقم .. لسنة 2020 مدني كلي … بشأن قسمة المهايأة المكانية النهائية بين المستأنف ضدهم باختصاص كل وارث بعقار من التركة وبطلان عقد البيع المؤرخ 2/10/2010 المبرم بين المستأنف والمستأنف ضدهما الأولي والثانية لبيع نصف العقار اختصاص المستأنف ضده الثالث بالمخالفة للقسمة ، وعدم نفاذه في مواجهته وانحسار حجيته فيما بينهم دون المستـأنف ضده الثالث

ووقفها تعليقيا كذلك لحين فصل محكمة النقض في الطعن رقم …. لسنة .. ق طعنا علي حكم محكمة الاستئناف بإلغاء حكم أول ورفض تثبيت الملكية بوضع اليد بقولها أن العقار تركة .

فالنزاعين سالفي البيان محلهما الملكية

ووفقا للمستقر عليه:

يجب الفصل في مسألة الملكية بحكم بات قبل القضاء في مسألة استحقاق الريع لا سيما وأن المستأنف ليس من ورثة المرحومة سعادات تميم وانما مشتريا من بعض الورثة فلا يجوز له الاحتجاج بعقده العرفي غير المسجل علي الوارث الأخر .

فقد قضت محكمة النقض :

قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة الصادر بإعادة الدعوي بطلب فرز وتجنيب حصة ميراثيه تعليقيا لحين الفصل في دعوي أخري متعلق بوصية المورث والزامه محكمة أول درجة بالسير فيها رغم عدم ثبوت الطعن في الحكم الصادر ابتداء بوقف تلك الدعوي وعدم ثبوت الفصل في الطعن بالنقض علي الحكم في الدعوي الأخرى – خطأ .

نقض 13312 لسنة 75 ق جلسة 16/3/2015

بناء عليه

يلتمس المستأنف ضده الثالث  من عدالة  القضاء :

رفض الدعوي بطلب الريع :

لعدم الأحقية وانتفاء الصفة للمستأنف واقتصار حقه علي المستأنف ضدهما الأولي والثانية البائعتين له نصف عقار التداعي الذي اختص به المستأنف بقسمة نهائية فعلية من عام 1988 واختصاص المستأنف ضدهما الاولي والثانية بالعقار الأخر من التركة ولأن المستأنف ليس وارثا من ورثة مورثة المستأنف ضدهم وعدم انتقال أي حق له في تلك التركة لعدم تسجيل عقده الباطل مطلقا لتضمنه محلا لم تختص به البائعتين لا سيما عدم نفاذه في حق المستأنف ضده الثالث .

احتياطيا بطلب جازم ولبيان وجه الحق :

اعادة الدعوي للخبراء : بندب خبير أخر أو لجنة ثلاثية علي الا تكون الخبيرة السابقة منهم و بأمانة يسددها المستأنف ضده الثالث لإثبات :

• القسمة الفعلية بمهايأة مكانية – مفرزة – أصبحت نهائية بقوة القانون بين المدعي والمدعي عليهما الثانية والثالثة من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 وبيان مدتها باختصاص المستأنف ضده الثالث بالعقار الكائن ش ….. ، واختصاص المستأنف ضدهما الأولي والثانية والثالثة بالعقار الكائن ……  التى نفذها الورثة فيما بينهم في الواقع باستئثار كل طرف بما اختص به وحيازته
• تحديد شخص واضع اليد علي كل عقار من العقارين والمدة وتاريخ بدء وضع اليد وما قام به كل طرف من أعمال مادية علي العقار وضع يده وسماع الشهود وسؤال الجيران.
• معاينة العقارين موضوعا التداعي العقار الاول الكائن تقاطع شارع …. وشارع …. –  بندر …. – محافظة الشرقية علي القطعة … والمكون من ثلاث أدوار ( أرضي ودورين علويين ) وبيان معالم هذا العقار وقت وفاة مورثة المدعي عام 1988 الذى كان حال وفاتها دور أرضي فقط غير مكتمل البناء ، والعقار الثاني الكائن …. – بندر …. – محافظة الشرقية  علي القطعة رقم …. ، الذي كان وقت وفاة المورثة عبارة عن منزل ثلاث أدوار بالطوب الأحمر وحوائط حاملة  واستصدرت المستأنف ضدها الأولي –  …. – قرار هدم برقم .. لسنة 1997 وأضحي حاليا أرض فضاء .

بحث كافة الاعتراضات المبينة بصدر هذه المذكرة علي تقرير الخبيرة السابقة.

علي سبيل الاحتياط الكلي :

وقف الاستئناف تعليقيا لحين الفصل في مسألة القسمة النهائية الفعلية بين المستأنف ضدهم كورثة بالدعوي رقم … لسنة 2020 مدني كلي ههيا باعتبارها مسألة أولية جوهرية تتعلق بالملكية يجب الفصل فيها أولا بحكم نهائي بات يتوقف عليها مدي أحقية المستأنف في طلب الريع ومدي صحة العقد سنده لا سيما مع عدم نفاذه في حق المستأنف ضده الثالث وبطلانه مطلقا

مقدم من وكيل  المستأنف ضده الثالث

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

الخاتمة

يُعدّ مفهوم “لا ريع بلا ملكية” مبدأً هامًا في فهم الاقتصاد والمجتمع، لكنه لا يُقدم تفسيرًا شاملاً لظاهرة الريع ويُعدّ الريع كذلك موضوعاً شائكاً في القانون، حيث تتشابك فيه القوانين المدنية والتجارية والإدارية والقانون الدولي.