تحميل كتاب أحكام عقد البيع-عقد الايجار

للتحميل كتاب أحكام عقد البيع وعقد الايجار للدكتور أحمد محمد الرفاعي – جامعة بنها ، ويتضمن أولا شرح أحكام عقد البيع فى ثلاث أبواب ، ثم أحكام عقد الايجار فى ثلا أبواب أخرى

أحكام عقد البيع-عقد الايجار

لا محاماة بلا كتاب

والقراءة سلاح المحامي

 المحاماة علم وأمانة تبدأ بالبحث والاجتهاد ثم التفكير والتأمل لإيجاد الحل القانونى ثم صياغة الوقائع والنص القانونى بأسلوب صياغة سهل وممتع لتجذب القارئ للتعمق لتصل الى مبتغاك وهو الاقناع المؤيد بالمستندات الواقعية والنصوص القانونية واحكام المحاكم العليا

نبذة عن  عقد البيع

تنظيم المشرع المصرى لعقد البيع :

نظم المشرع المصري في الكتاب الثاني من التقنين المدني بعنوان العقود المسماة ، وفي الباب الأول منه بعنوان العقود التي تقع على الملكية ، في الفصل الأول منه البيع في المواد من 418 إلى 481،

فتناول البيع بوجه عام ثم تناول بعض أنواع البيوع .

فقد استعرض في ثلاث أقسام رئيسية أركان البيع والتزامات البائع والتزامات المشتري

في أركان البيع ، عرف المشرع عقد البيع واشترط علم المشترى بالمبيع ثم تطرق لبعض أنواع البيع بالعينة ، والبيع بشرط التجربة والبيع بالمذاق ، وانتقل إلى قواعد بيان الثمن وقواعد تقدير الثمن .

وفي التزامات البائع تكلم عن الالتزام وأحكامه والالتزام بالتسليم ومكانه وزمانه ونفقات التسليم وكافة أحكامه وتكلم عن الالتزام بضمان عدم التعرض والاستحقاق الكلى والجزئي وضمان التعرض بنوعية القانوني والمادي .

ثم بين الالتزام بضمان العيوب الخفية ودعوى الضمان وأحكامها والضمان الاتفاقي . ثم انتقل إلى التزامات المشترى فبين الالتزام بدفع الثمن

ووضح أحكامه – في معرض بيانه لبعض أنواع البيوع ، نص المشرع على بيع الوفاء وأوضح بطلانه ، ثم بيع ملك الغير وأحكامه وبيع الحقوق المتنازع عليها والبيع في مرض الموت وبيع النائب لنفسه .

ويجب أن تكمل نصوص التقنين المدني في عقد البيع بنصوص قانون تنظيم الشهر العقارى الصادر في 11 أغسطس 1946 ، وذلك لأن المادة التاسعة منه تشترط الشهر لجميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو تغييره أو زواله وذلك عن طريق التسجيل

وينبني على ذلك أن عدم التسجيل لتلك التصرفات أن هذه الحقوق لا تنشأ ولا تنقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير.

وعلى هذا سوف نقسم هذا الكتاب إلى فصل تمهيدي نعرف فيه عقد البيع وبيان خصائصه والفرق بين البيع وغيره من العقود ثم ثلاثة أبواب على النحو التالي :

  1. الباب الأول : تعريف البيع وتمييزه عن غيره من العقود
  2. الباب الثاني : أركان عقد البيع
  3. الباب الثالث : أثار عقد البيع

نبذة عن عقد الايجار

أحكام عقد البيع-عقد الايجار

نظم التقنين المدني الحالي والمعمول به ابتداء من 15 أكتوبر ۱۹۶۹ أحكام عقد الإيجار في الباب الثاني منه بعنوان العقود الواردة على الانتفاع بالشئ تناول في الفصل الأول منه تحت عنوان الإيجار .

الإيجار بوجه عام تكلم عن أركان الإيجار و آثار الإيجار والتنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن وانتهاء الإيجار ، ثم تكلم عن أنواع الإيجار إيجار الأراضي الزراعية وإيجار الوقف وذلك كله في المواد من 558 إلى 634. أهمية عقد الإيجار

ويعتبر عقد الإيجار من العقود المسماة وهو يعتبر من أهم العقود المسماة ويحتل المرتبة المرتبة الثانية في الأهمية بعد عقد البيع .

وتتمثل أهمية عقد الإيجار في أنه يلبي حاجة طرفي العقد ، فمن ناحية أولى يتيح للمالك استغلال ملکه بما يدر عليه عائد مناسب في الوقت الذي يحتفظ فيه بملكية الشئ المؤجر إضافة إلى أنه يمثل وسيلة استثمار جيدة تنتفي فيها مخاطر المضاربة بعكس الاستثمار في المجالات الأخرى ، وخاصة إذا ما اتبعت الدولة سياسة عادلة تراعى فيها مصالح طرفي العقد .

وأما بالنسبة للمستأجر فالإيجار يلبي حاجة المستأجر للانتفاع بالشئ المؤجر في مقابل الأجرة في الوقت الذي لا يستطيع فيه تملك أو شراء الشئ المؤجر ،

إذن فهو يشبع رغبة أو يلبي حاجة ملحة لا يستطيع شراؤها أو تملكها .

ومن الناحية الاجتماعية فهو أولا أداة تنظيم العلاقات المستمدة بين طبقتين كبيرتين من طبقات الأمة ، لا تستغنى أحداهما عن الأخرى ، وإن كانت كل منهما تدفعها الأنانية إلى الاستئثار بأوفر نصيب من خيرات الأرض وما عليها وهما طبقة الملاك وطبقة المستأجرين ، فعقد الإيجار يضع دستور العلاقة بين المالك والمستأجر ويرسم حدود كل منهما .

وتشريع أحكام الإيجار يساعد على إقامة هذه العلاقات على أساس من العدالة ويكفل التعاون والتضامن بين هاتين الطبقتين الكبيرتين

لكن يجب ملاحظة أن دور عقد الإيجار يختلف من مجتمع الآخر وذلك بحسب المنهج الذي تسير عليه المجتمعات ، ففى المجتمعات التي تتبع النظم الاشتراكية نجد أن الإيجار يلعب دورا كبيرا في تلك المجتمعات لأنها تستهدف تحقيق العدالة الاجتماعية بمراعاة جانب الطبقات الفقيرة ومنع استغلال تلك الطبقات من جانب الأغنياء أصحاب رأس المال .

ويتخذ التدخل صورا عديدة ومنها إصدار تشريعات أمرة يكون من شأنها تحقيق التوازن بين الملاك والمستأجرين كما حدث في مصر في الفترة السابقة بإصدار قوانين استثنائية لأنها تخرج عن الأصل أو المبدأ المعروف في القانون المدني باسم العقد شريعة المتعاقدين

مثال ذلك قوانين الامتداد القانوني لعقد الإيجار  وقوانين تخفيض الأجرة وتحديدها .. الخ . وإذا نظرنا إلى تدخل الدولة هنا نجده لصالح طبقة المستأجرين .

أما في ظل النظم الرأسمالية ، فنجد أن الميزان يميل دائما الصالح طبقة الملاك التي غالبا ما تشتط وتتعسف مستغلة حاجة

طبقة المستأجرين وضيق ذات اليد وخاصة إذا ما علمنا مدى ما يمثله السكن من أهمية للمستأجر .

ولكن نجد بعض المجتمعات المتحضرة لا تترك المستأجرين عزلا من السلاح وإنما تتدخل بشكل أو بآخر بتقديم إعانات للمستأجرين لمواجهة ارتفاع أجرة المساكن .

ونرى أنه إزاء اتجاه الدولة في الوقت الحالي لما يسمى بالخصخصة يجب على الدولة أن تراعى جانب المستأجرين بمساعدتهم وتقديم ضمانات لهم تمنع تشريدهم وتساعدهم على مواجهة ارتفاع أجور المساكن

خاصة في ظل العودة إلى أحكام القانون المدني وترك الحرية لأطراف العلاقة التجارية في تحديد الأجرة ، صحيح أن الدولة سبق لها التدخل بقوانين إيجار الأماكن وما تتسم به من صبغة استثنائية

وفرضت الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتخفيض الأجرة وتحديدها وكل هذا أمر محمودة لمراعاته للجانب الاجتماعي للإيجار واعتبارات العدالة والتوازن بين طبقتي الملاك والمستأجرين

وكان يعيب هذا التدخل كثيرة التشريعات وسرعة إصدارها مما أحدث مشاكل في تطبيقها ، وبالرغم من ذلك فإن المشرع في هذه القوانين لم يكن يغفل جانب الملاك وإنما كان يراعيه وليس أول من النظر إلى تدخل المشرع في صدد قواعد تحديد الأجرة وذلك على نحو ما سنفصله في هذه الدراسة .

نطاق الدراسة :

وسوف نتناول في هذه الدراسة تعريف عقد الإيجار وتمييزه عن غيره من العقود التي قد تختلط به ، وكذلك دراسة أحكام قوانين إيجار الأماكن خاصة القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر

وكذلك القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، ونحدد نطاق هذه القوانين

وكذلك أحكام عقد الإيجار والتزامات كل من المؤجر والمستأجر ، ووفقا لأحكام القانون المدني . ونتناول هذه الدراسة نظام اتحاد الملاك ولن نتناول القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه و تنظيم أعمال البناء لأن موضعها دراسة أخرى ، ونكتفي بالإشارة إليها كلما لزم الأمر .

وبالتالي سنقسم هذا الكتاب إلى ثلاثة أقسام وذلك على النحو التالي :

  • القسم الأول : تعريف الإيجار ونشأة العلاقة الإيجارية
  • القسم الثاني : أثار الإيجار
  • القسم الثالث : انقضاء الإيجار

تحميل كتاب البيع والايجار

اضغط على ( الايجار والبيع فى مصر )

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 838

شاركنا برأيك