أحكام النقض عن امتداد الايجار
وفقا للمقرر في القانون و أحكام محكمة النقض عن امتداد الايجار فئات محددة حصرا لهم حق الامتداد وهم الزوجين والوالدين والابناء سواء كان الايجار القديم مسكن أو محل ونعرض احكام النقض الايجارية من عام 2011 الى 2012
أحكام امتداد الايجار في نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977
- مع عدم الإخلال بحكم المادة (8) من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده ، أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك* وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً** أو مصاهرةً*** حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل.
- فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً من قُصر وبُلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم.
- وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد
أحكام محكمة النقض عن امتداد الايجار 2011 الى 2013 القضية رقم 4 لسنة 15 ق دستورية بتاريخ 6/7/1996 القضية رقم 4 لسنة 15 ق دستورية بتاريخ 6/7/1996 الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الترك المنصوص عليه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الترك المنصوص عليه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977
أحكام المحكمة الدستورية عن امتداد الايجار
قضت المحكمة الدستورية بجلسة 18/ 3/ 1995 في القضية رقم 6 لسنة 9 ق. دستورية، بعدم دستورية ما تضمنته المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من استمرار عقد إيجار المسكن ـ عند ترك المستأجر الأصلي له ـ لصالح أقاربه بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة الذين أقاموا معه في العين المؤجرة مدة سنة على الأقل سابقة على تركه العين أو مدة شغله لها أيتهما أقل.
** قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 2/ 8/ 1997 في القضية رقم 116 لسنة 18 ق. دستورية، بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من أنه :
“وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار عقد الإيجار، إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل.”
*** قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 4/ 1/ 1997 في القضية رقم 3 لسنة 18 ق. دستورية، وفي جلسة 2/ 8/ 1997 في القضية بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من أن
“وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر مصاهرةً حتى الدرجة الثالثة, يشترط لاستمرار عقد الإيجار, إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل”.
**** قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 3/ 11/ 2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 ق. دستورية، بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين، بانتهاء إقامة آخرهم بها، سواء بالوفاة أو الترك.
احكام محكمة النقض عن امتداد الايجار كاملة
مجموعة من أحكام النقض بشأن امتداد عقد الايجار القديم بكافة صوره
الحكم الأول وفاة الممتد له
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ محمود محمد توفيق، والمرافعة، وبعد المداولة وحيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث أن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في
أن المطعون ضدهما أقاما على الطاعن الدعوى رقم 1250 لسنة 2009 إيجارات الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بطرده من شقة النزاع والتسليم وإلزامه بأن يؤدى إليهما مبلغ ألف وخمسمائة جنيه تعويضاً من تاريخ الغصب حتى تمام التسليم على سند من أن جد الطاعن كان يستأجر تلك الشقة وبعد وفاته امتد عقد الإيجار إلى والدة الطاعن التي توفيت بتاريخ 8/2/2009 دون أن يكون مقيماً معها أحد حسبما هو ثابت بمحضر جمع الاستدلالات المؤرخ 11/2/2006
وقرار النيابة العامة في الشكوى رقم 13736 / 2005 إداري محرم بك وظلت عين التداعي مغلقة إلى أن قام الطاعن بتاريخ 22/3/2009 باغتصابها بغير مسوغ قانوني وتحرر عن ذلك المحضر رقم 85 أحوال محرم بك فأقاما الدعوى وجه الطاعن دعوى فرعية إلى المطعون ضدهما بأحقيته في الامتداد القانوني لعقد الإيجار عن والدته، أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن سمعت شهود الطرفين
حكمت بالطلبات في الدعوى الفرعية وبرفض الدعوى الأصلية. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 210 لسنة 67 ق الإسكندرية وبتاريخ 16/11/2011 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وفي الدعوى الأصلية بطرد الطاعن من شقة النزاع وإلزامه بأن يؤدى للمطعون ضدهما مبلغ خمسون جنيهاً شهرياً بدأ من 1/4/2009 وحتى تمام التسليم وفي الدعوى الفرعية برفضها. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث أن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول
إن والدته كانت تقيم بشقة النزاع مع والدها المستأجر الأصلي جد الطاعن وحتى وفاته فامتد لصالحها عقد الإيجار وأن الطاعن بقى مقيماً معها في تلك العين حتى وفاتها بتاريخ 8/2/2009 بما مؤداه أن والدة الطاعن أصبحت مستأجرة أصلية مستمدة حقها من القانون وبالتالي يمتد هذا العقد إليه لمرة واحدة إعمالاً للأثر الفوري لحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18 ق دستورية
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه في الدعوى الأصلية بالإخلاء والتسليم مع رفض دعواه الفرعية بطلب امتداد ذلك العقد لصالحه تأسيساً على عدم صدور حكم نهائي بجعل والدته مستأجرة أصلية لشقة التداعي ولوفاتها في 8/2/2009 في تاريخ لاحق على صدور حكم المحكمة الدستورية سالف الذكر
وأن العقد لا يمتد لمرة ثانية له ولو توافرت في حقه شروط الامتداد القانوني لسبق امتداده لوالدته رغم تمسكه في دفاعه بامتداد العقد إليه دون الحاجة إلى صدور حكم بثبوت العلاقة الايجارية لوالدته أو تحرير عقد إيجار جديد لها مما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي في محله
ذلك أنه من المقرر في قضاء النقض أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أن لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك
يدل على
أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وأن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70/18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم سواء بالوفاة أو الترك
وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002
وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري
أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكما
حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد من الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة أخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك
كما أن النص في المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه
لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه للعين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين
ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من امتد العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين
لما كان ذلك
وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وبني قضاءه في الدعويين الأصلية والفرعية على أن عقد إيجار شقة النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعن بعد أن امتد من قبل إلى والدته التي توفيت بتاريخ 8/2/2009 بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا ” سالف الذكر” وخلو الأوراق من سبق صدور حكم نهائي بجعل والدته مستأجرة أصلية لعين النزاع، حال أن خطر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة
وهو ما يفضى إليه ذلك الحكم لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشر حكم المحكمة الدستورية سالف البيان، فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليه لإقامته مع والدته كمستأجرة أصلية حتى وفاتها
وهو دفاع إن صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعويين الأصلية والفرعية على نحو ما تقضى به الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 ولمرة واحدة إعمالاً للأثر الفوري لحكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة
[ الطعن رقم 60 – لسنة 82 ق – تاريخ الجلسة 27 / 1 / 2013 ]
الحكم الثانى تأجير الممتد من الممتد من الباطن
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر / أحمد سعيد حسين السيسي “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في
أن المطعون ضدهما الأول والثانية أقاما على الطاعن الثاني ومورث كلاً من الطاعنين والمطعون ضدهن من الثالثة إلى الخامسة الدعوى رقم 16 لسنة 2009 أمام محكمة بورسعيد الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم،
وقالا شرحاً لذلك
إن جد الطاعن الثاني كان يستأجر تلك الشقة وبوفاته امتد العقد إلى ……….. إلا أن الأخير أجر الشقة من باطنه إلى نجله الطاعن الثاني دون موافقة منهم وثابت ذلك في الدعوى رقم 327 لسنة 2008 إيجارات بورسعيد، فأقاما الدعوى.
أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن استمعت إلى الشهود حكمت بالطلبات. استأنفت الطاعنة الأولى في هذا الحكم بالاستئناف رقم 168 لسنة 51 ق الإسماعيلية – مأمورية بورسعيد – كما استأنفه الطاعن الثاني بالاستئناف رقم 447 لسنة 51 ق أمام ذات المحكمة وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين قضت بتاريخ 28/6/2011 برفضهما وبتأييد الحكم المستأنف.
طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن
ومن المقرر أيضاً أنه لا قضاء إلا في خصومة ولا خصومة بغير دعوى يقيمها مدعيها ويحدد طلباته فيها – حسبما يجري نص المادة 63 من قانون المرافعات – ومن أجل ذلك كان التزام الحكم بما يطلبه الخصوم أمراً نابعاً من طبيعة وظيفة القضاء بوصفه احتكاماً بين متخاصمين على حق متنازع عليه فإذا ما خرجت المحكمة عن هذا النطاق ورد حكمها على غير محل ووقع بذلك باطلاً بطلاناً أساسيا
وأنه لا يجوز لمحكمة الاستئناف من تلقاء نفسها تغيير سبب الدعوى أو الإضافة إليه لأن تغيير السبب أو الإضافة إليه مع بقاء الطلب على حالة حق للخصوم ومقيد بطلبهم.
لما كان ذلك
وكان الواقع المطروح في الدعوى أن المطعون ضدهما الأول والثانية أسسا دعواهما بطلب فسخ عقد الإيجار والإخلاء والتسليم أمام محكمة أول درجة على سبب واحد هو تنازل مورث الطاعنين …………… الذي امتد له العقد للطاعن الثاني وتركها له دون موافقة منهما وحكمت محكمة أول درجة بالفسخ والإخلاء والتسليم على ما ضمنته أسباب حكمها أن المستأجر ………. أجر الشقة من باطنه إلى الطاعن الثاني دون إذن صريح من المؤجرين
وإذ توفى مورث الطاعنين بعد صدور الحكم الابتدائي واستأنفه الطاعنان وقضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف على ما ضمنته أسباب حكمها من انتهاء عقد الإيجار بوفاة المورث المذكور إعمالاً لحكم المحكمة الدستورية العليا القاضي بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977
وبالتالي عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلا مرة واحدة وهو سبب جديد مغاير للسبب الذي أقيمت به الدعوى ابتداءً أمام محكمة أول درجة ولم يثبت من أوراق الدعوى تمسك المطعون ضدهما الأول والثانية به وقد حجبه هذا بحث سبب الدعوى وهو واقعة التأجير من الباطن دون إذن كتابي من المطعون ضدهما الأول والثانية مما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام دون حاجة لبحث كافة أسباب الطعن.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسماعيلية – مأمورية بورسعيد – وألزمت المطعون ضدهما الأول والثانية المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة
[ الطعن رقم 15338 – لسنة 81 ق – تاريخ الجلسة 26 / 12 / 2012 ]
الحكم الثالث وفاة الزوجة الممتد عن زوجها الايجار
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر ربيع محمد عمر “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في
أن المطعون ضدها الأولى أقامت على المطعون ضدها الثانية الدعوى رقم 2476 لسنة 2006 أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/5/1969 وتسليم العين المبينة بالصحيفة، وقالت بياناً لدعواها إنه بموجب هذا العقد استأجر والد المطعون ضدها الثانية الشقة محل النزاع منها ومورثها وقد توفى المستأجر بتاريخ 14/8/1969 وأقامت زوجته بالعين حتى وفاتها بتاريخ 14/6/2003 ولم يكن مقيماً معها أحد
وإذ قامت المطعون ضدها الثانية بوضع يدها على العين دون سند فقد أقامت الدعوى، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره تدخل الطاعن هجومياً في الدعوى بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية عن شقة النزاع بينه وبين المطعون ضدها الأولى وإلزامها بتحرير عقد إيجار بذات شروط العقد الأصلي
أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع الشهود حكمت بطلبات المطعون ضدها الأولى ورفض دعوى الطاعن، استأنف الأخير هذا الحكم بالاستئناف رقم 26454 لسنة 126 ق القاهرة، كما استأنفته المطعون ضدها الثانية بالاستئناف رقم 37031 لسنة 126 ق القاهرة، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين قضت بتاريخ 17/5/2011 بتأييد الحكم المستأنف،
طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظرة وفيها التزمت النيابة رأيها.
حيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول
إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع إليه لإقامته مع والده – المستأجر الأصلي – حتى وفاته، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدها الأولى من انتفاء إقامته المستقرة بالعين مع والدته حتى وفاتها، دون أن يبحث دفاعه سالف البيان فإنه يكون معيباً ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد
ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه ولئن كان الأصل أن أحكام القانون الجديد لا تسري إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها إلا الأحكام المتعلقة بالنظام العام فتسري بأثر فوري على المركز والوقائع القانونية، ولو كانت ناشئة قبل العمل به ما دامت لم تستقر بصدور حكم نهائي فيها
وكان المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن القانون رقم 121 لسنة 1947 وإن لم يرد به حكم خاص بانتقال حق المستأجر خلال فترة الامتداد القانوني إلا أن الحكمة من تقرير المشرع لهذا الامتداد تقتضي أن الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر في ظل هذا القانون يقتصر على الأشخاص الذين كانوا يقيمون إقامة مستقرة مستديمة مع هذا المستأجر قبل وفاته
وبصدور القانون رقم 52 لسنة 1969 ثم القانون رقم 49 لسنة 77 فقد حددت المادة 21 من القانون الأول والمادة 29 من القانون الثاني من لهم حق الامتداد القانوني من المقيمين مع المستأجر
لما كان ذلك
وكانت الدعوى الراهنة أقيمت في ظل القانون رقم 49 لسنة 77 فإن أحكام امتداد الإيجار المنصوص عليها في المادة 29 منه تسري على واقعة الدعوى ولو كان عقد الإيجار مبرماً قبل العمل بذلك القانون لتعلق تلك الأحكام بالنظام العام، وكان النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن
“…. لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك….. “
يدل على
أن الإقامة التي يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هي الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط إقامة لاحقة، إذ يضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه
لما كان ذلك
وكان الواقع في الدعوى أن المستأجر الأصلي لشقة النزاع المرحوم …………. قد توفى بتاريخ 14/8/1969 أي قبل نفاذ القانون رقم 52 لسنة 1969 المعمول به اعتباراً من 18/8/1969، وكان القانون 121 لسنة 1947 الواجب التطبيق قد خلا من نص مماثل لنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 التي أقيمت الدعوى في ظله
فإن قواعد الامتداد القانوني المنصوص عليها في القانونين رقمي 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977 تسري بأثر فوري ومباشر باعتبارها متعلقة بالنظام العام، وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع إليه لإقامته مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته
وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدها الأولى التي اطمأن إليها من انتفاء إقامة الطاعن الإقامة المستقرة بالعين محل النزاع عند وفاة والدته – دون أن يواجه ما تمسك به الطاعن من امتداد عقد إيجار العين إليه لإقامته مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون مشوباً بالقصور في التسبيب مما يوجب نقضه لهذا الوجه.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضدها الأولى المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة
[ الطعن رقم 12250 – لسنة 81 ق – تاريخ الجلسة 13 / 6 / 2012 ]
الحكم الرابع المؤجر سكن مع غرفة معمل أسنان
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ أشرف عبد الحي القباني – نائب رئيس المحكمة – والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في
أن المطعون ضده أقام على الطاعنين الدعوى رقم 2926 لسنة 1995 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وقال بياناً لها إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 17/9/1962 استأجر منه المدعو / ……… تلك الشقة كسكن له ونص في العقد على تخصيص إحدى الحجرات لمورث الطاعنين لاستخدامها”معمل أسنان” ولوفاة المستأجر الذي كان يقيم بمفرده ووفاة مورث الطاعنين دون استمرار ورثته في مباشرة نشاطه فقد أقام الدعوى ندبت المحكمة خبيراً – وبعد أن أودع تقريره
حكمت بالطلبات استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 2133/3ق لدى محكمة استئناف القاهرة التي قضت بتاريخ 8/6/2000 بتأييد الحكم المستأنف.
طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. وإذ عرض الطعن على هذا المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون
إنهم تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بامتداد عقد إيجار شقة النزاع إليهم عن مورثهم استناداً إلى أن الأخير كان يشارك خاله المستأجر الأصلي في استئجارها وأنهم ومورثهم كانوا يساكنون المستأجر بتلك الشقة منذ بدء الإيجار واستمروا فيها بعد وفاته عام 1963 تحت سمع وبصر المطعون ضده المقيم بذات العقار فقامت علاقة مباشرة معه على النحو الثابت بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى غير أن الحكم التفت عن هذا الدفاع ولم يرد عليه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله
ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة سواء كانوا من الأقارب المحددين في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أو من غيرهم حقاً في البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن تثبت إقامتهم فيها منذ بدء الإيجار وما دام أن إقامة هؤلاء الساكنين لم تنقطع
كما أن من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية, لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا بالدفاع الوارد بسبب النعي إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عنه ولم يعرض له إيراداً أو رداً رغم أنه دفاع جوهري من شأن تحققه – لو صح – تغيير وجه الرأي في الدعوى بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضده المصروفات ومائتي جنيه أتعاب محاماة
[ الطعن رقم 1858 – لسنة 70 ق – تاريخ الجلسة 2 / 5 / 2012 ]
الحكم الخامس وفاة الزوج والزوجة والامتداد للبنات
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ محمود محمد توفيق والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في
أن المطعون ضدهم الستة الأول أقاموا على الدعوى رقم 205 لسنة 2009 مدني دمنهور الابتدائية على الطاعنة والمطعون ضدهم السابعة والثامنة بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/5/1981 وطردهن من الشقة المبينة بالصحيفة على سند من أنه بموجب ذلك العقد استأجر مورث الطاعنة والمطعون ضدهما السابعة والثامنة تلك الشقة من مورثهم. وإذ توفى المستأجر الأصلي ثم زوجته ولم يكن أي من الطاعنة والمطعون ضدهما السابعة والثامنة مقيماً معهما حتى وفاتهما – فقد أقاموا الدعوى
أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق, وبعد أن استمعت لشهود الطرفين فقد أقامت الطاعنة دعوى فرعية على المطعون ضدهم الستة الأول طلبت فيها الحكم بأحقيتها في امتداد العقد لها خلفاً لوالدها المستأجر الأصلي على سند من أنها تقيم في عين التداعي وأنها لم تتركها منذ ولادتها وحتى الآن.
حكمت المحكمة بالطلبات في الدعوى الأصلية وبرفض الدعوى الفرعية . استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 5203 لسنة 66 ق استئناف الإسكندرية – مأمورية دمنهور – وبتاريخ 26/1/2011 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.
طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض, وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطاعنة تنعي بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك تقول
إنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليها عن طريق والدها – المستأجر الأصلي – والتي أقامت معه حال حياته وحتى وفاته ولم تغادر شقة النزاع سوى ثلاثة أشهر عقب زواجها وأن انقطاعها العارض هذا لا يمنع من امتداد العقد إليها وقدمت المستندات المعززة لهذا الدفاع إلا أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أقام قضاءه بالإخلاء على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم الستة الأول من عدم ثبوت إقامتها بعين النزاع حتى وفاة مورثها ولم يعن ببحث دفاعها المشار إليه وما استدلت به عليه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله
ذلك أن المقرر – في قضاء النقض – أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه “….. لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه للعين إذا ما بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ….”
يدل على أن الإقامة التي يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هي الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه للمسكن ولا يحول دون توافرها انقطاع المستفيد من الإقامة بالعين المؤجرة لسبب عارض مهما طالت مدته طالما أنه لم يكشف عن إرادته في تخليه عن الإقامة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانوني فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون.
ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه – كما أن ترك العين المؤجرة يقوم على عنصرين عنصر مادي ويتمثل في هجر المستأجر الإقامة في العين على وجه نهائي وعنصر معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة نية التخلي عن العلاقة الايجارية
وأنه لئن كان استخلاص إقامة المستفيد من امتداد عقد الإيجار بالعين المؤجرة والتخلي عنها هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها – كما أن المقرر أيضاً إن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً مؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها الحكم إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية ويترتب عليه البطلان
لما كان ذلك
وكان البين من الأوراق أن الطاعنة تمسكت أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد الإيجار إليها عن المرحوم والدها – المستأجر الأصلي – لإقامتها معه بالشقة محل النزاع إقامة دائمة ومستقرة حال حياته وحتى وفاته الحاصلة في 24/4/1992 والسابقة على زواجها بدلالة أقوال شاهديها والمراسلات التي وردت إليها على الشقة محل النزاع قبل وفاة مورثها. مما مؤداه امتداد العقد إليها
ولا ينال من ذلك انقطاعها العارض عن الإقامة بها بعد امتداد العقد إليها
وإذ أقام الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء استناداً إلى عدم ثبوت إقامتها بعين التداعي وإقامتها بمنزل الزوجية واتخاذه مراحها ومغداها وتركها لعين النزاع عقب زواجها – تركاً منها لتلك الشقة لا يسوغ امتداد عقد الإيجار إليها
وأن ما قدمته من مستندات لا يكفي بذاته في إثبات الإقامة بعين التداعي دون أن يعني بالرد على دفاعها بامتداد العقد إليها عن المرحوم والدها المستأجر الأصلي لإقامتها معه إقامة مستقرة حال حياته وحتى وفاته السابقة على زواجها وما استدلت به عليه من المستندات وتقسطه حقه في البحث والتمحيص
فضلاً عن إقامتها بمسكن الزوجية بعد وفاة والدها لا يفيد بذاته تركها لشقة النزاع بعنصريه المادي والمعنوي – إذ إن إقامتها بها بعد أن امتد العقد إليها من والدها – المستأجر الأصلي – حق لها وليس واجباً عليها مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة “استئناف الإسكندرية” “مأمورية دمنهور”, وألزمت المطعون ضدهم الست الأول المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة
[ الطعن رقم 5690 – لسنة 81 ق – تاريخ الجلسة 8 / 4 / 2012 ]
الحكم السادس امتداد مخزن ايجار قديم
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ محمد جلال عبد العظيم “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة و حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في
أن المطعون ضدهم من الأول حتى الرابعة أقاموا على الطاعن وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 61 لسنة 2007 أمام محكمة سوهاج الابتدائية بطلب إنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/8/1968 وطردهم والتسليم على سند من أنه بموجب العقد المذكور استأجر مورثهم العين المبينة بالصحيفة بقصد استعمالها مخزنا
إلا أنه منذ وفاة المستأجر الأصلي في غضون عام 2006 لم يزاول ورثته ذات النشاط ومن ثم فقد أقاموا الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهم من الأول حتى الرابعة هذا الحكم بالاستئناف رقم 2324 لسنة 84 ق لدى محكمة استئناف أسيوط – مأمورية سوهاج – وبتاريخ 22/6/2010 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات.
طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول
إن الحكم المطعون فيه قضى بالإخلاء على سند من أن الطاعن غير النشاط بعد وفاة مورثه – المستأجر الأصلي – من مخزن إلى سمسرة السيارات على سند من اطمئنانه إلى تقرير الخبير الذي تضمن أن عين النزاع تستعمل في سمسرة السيارات وأن عقد الإيجار تضمن أن الغرض من الإيجار هو مخزن والتفت عما ورد بتقرير الخبير الذي سبق أن اطمأن إليه من أن المستأجر الأصلي – المورث – كان يزاول نشاط سمسرة السيارات بالعين وهو ما يدل على أن الطاعن لم يغير النشاط بعد وفاة المستأجر الأصلي إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن ذلك ولم يرد عليه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله
ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الحكم يجب أن يكون فيه بذاته ما يطمئن المطلع عليه أن المحكمة محصت الأدلة التي قدمت إليها توصلاً إلى ما ترى أنه الواقع في الدعوى، وكان النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية – والذي نشر بالعدد 12 مكرراً من الجريدة الرسمية بتاريخ 26/3/1997 على أن
“يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي”
فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر وبلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم\” وفي المادة الخامسة منه على أن
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه
والنص في المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 المنشور بالجريدة الرسمية في 16/7/1997 بالعدد 28 مكرراً على أن
يعمل بأحكام الفصل الأول من الباب الثاني في شأن الاستمرار بأثر رجعي طبقاً للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدلة بالفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – اعتباراً من 9/9/1977 وفي المادة السابعة منها على أن
يشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة – وهم زوجات المستأجر وزوج المستأجرة والأقارب نسباً من الدرجتين الأولى والثانية وفقاً لحكم المادة 36 من القانون المدني – أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد
يدل على – أنه اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي
سواء كان هذا النشاط هو الغرض الثابت كتابة بالعقد أو الذي عدل إليه ورضي به المؤجر صراحة أو ضمناً – قبل وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري فينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي
كما يدل على أن عقد إيجار هذه العين لا ينتهي بموت المستأجر بما لازمه ومقتضاه أنه يتعين على المحكمة قبل أن تقضي بإنهاء عقد الإيجار أن تتثبت بأسباب سائغة لها أصل ثابت بالأوراق من تخلف الشرط الذي أورده المشرع لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر بالعين وهو استعمالها في ذات النشاط الذي كان يمارسه الأخير قبل وفاته بالذات أو بواسطة نائب عن الورثة.
لما كان ذلك
وكان الحكم المطعون فيه قضى بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/8/1968 على سند من أن تقرير الخبير أورد أن العين تستعمل في نشاط سمسرة السيارات وأن عقد الإيجار سالف الذكر تضمن أن الإيجار بقصد استعمال العين مخزن وحجبه ذلك عن بحث ما تضمنه تقرير الخبير من أن المستأجر الأصلي – مورث الطاعن – كان يستعمل العين في نشاط سمسرة السيارات وأثر ذلك – إن كان – على امتداد عقد الإيجار لصالح ورثته وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف أسيوط – مأمورية سوهاج – وألزمت المطعون ضدهم من الأول للرابعة المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة
